パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

>>326 マンション検討中さん
ディスポーザーが無いことにより管理費が低く抑えられているのは歓迎です。各階ゴミ置場があるので充分だと思います。

各階ゴミ置場は確かに便利ですね。ディスポーザーで生ゴミ処理できないので、住んでるフロアの一角に生ゴミくさいエリアがあるのか…と思いもしますが、部屋に生ゴミ溜めておくよりはいいと思いますし、その辺考えてくれたということかもしれません

パークホームズ のブランドがあれば少し内容が悪くても高く売れるだろうと言うことなんでしょうね。三井さんはブランドにあぐらをかいてしまいましたね。

>>329 検討板ユーザーさん
おっしゃる通りネームブランドだけで仕様に価格相当の価値は無いですね

>325

長谷工施工物件の場合、他と違って持ち込みってのがあるんで実質デベは売主でなく長谷工だったりする。デベのブランドで判断するのは危険。

土地の仕入れが高かったらしく低仕様で出来るだけ安くするしかなかったのでは
ブランズもそうだと思いますが、、、、
以前、プラウド府中寿で聞いた話ですがここは野村も欲しかったとの事ですが高すぎて負けたと言ってました。

ここは土地の仕入れ価格が相等高くなったと聞きます。
30年前にはすでに開かずの御屋敷の様相だったので、
誰が住んでいたのかこの開発があるまで知りませんでした。
ブランズは銀行の業務建物だったので地下2-3Fまであって、
地下構造物の撤去にそうとうな費用が掛ったと聞きます。
いずれにしても狭いのに高すぎて私には買えません。
調布駅の駅ビルなどもそうなんですが、
せっかく良い場所なんだから、
もっと大きくて良い物建てて欲しかったです。
地元民としてはかなりガッカリです。

まあ高くて仕様がイマイチというのは否めないですが、立地はかなり良いですよね。マンション仕様に不満持ってる人多いですが、買い物利便性や災害リスクの面で今後調布でここを上回る立地のマンションはなかなか出ないのではとは思います。

残債割れ間違いなし、と言う感じですが、一生住む人であればこの立地ですし、いいかもしれませんね。一生住むなら納得した設備仕様がいいと言う意見もあるかもしれませんが

そもそも調布の物件都内に比べたら上がってないので資産価値はさほど皆さん気にされないでしょう。

>３３５

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ、売りに出す必要が生じた時にオーバーローン状態だと身動き取れなくなる。転売のことは考えておかないと。

あまり知識がないので有識者の方に教えて頂きたいのですが、エアリーテラスの1Fのデメリットって何がありますか？
庭あって楽しそうだなと思ったのですが。。

>338
西向きかつ、西側は別の５F建てマンション（アジャンタ調布）で塞がれてます。
隣接建物の高さ15ｍ、距離25ｍで計算すると仰角37度です。
太陽はおおよそ１時間で15度移動するので、
日の入りから2.5時間前には日影になります。
18時が日の入りなら、15時30分から日影です。

>>339 口コミ知りたいさん
詳細に説明していただき、ありがとうございます。
昼過ぎには暗くなってしまうのですね、、

>338
すみません計算間違い、
ATAN（15/25）＝31なので、仰角は31度です。
日の入り2時間前から日影です。

>>341 口コミ知りたいさん
fmfm、そこまで自分では計算出来ないので助かります。
ありがとうございます。

私の感想をグダグダ記載させていただきます。
■デメリット■
×トイレはロータンク式手洗いカウンターはあってほしかった。
　（タンクレスは修理・管理費・防災面で劣るので嫌ですが）
×スロップシンクが無い
×ディスポーザーが無い（その分管理費は抑えられていると思います。）
×キッチン下の収納は扉式で、底はホーロー仕様になっていない。
×共用部側の格子は意匠性や実用性に劣る。(可変ルーバーにしてほしかった)
×みなさん直床の方が嫌いとのことですが床衝撃音等級はスラブ厚さが大切になるはずで（軽量は二重床の方が優れていますが）
　音よりも床暖房の効率が劣るほうが大きいと思います。
×電気自動車のカーシェアがある。（無駄な共益費）
×電気は一括契約で10％しか割引できないため、ガス・電気・携帯代金をまとめられない。
　（しかし60Aで契約してくれるためブレーカーは落ちないと思われます。）
×モデルルームが無く実物がイメージし難い。(最大のコストカットだと思います。)
×EVの２台の内１台は非常用EVで各階からのゴミ出しはこのEVを使用すると思います。
×外廊下（ゴミ置き場もありますし、コの字のため内廊下のメリットはあまりないと思いますが。）
■メリット
◎駅距離6分だが私のスピードだとシティハウスまで3.5分、パークホームズまで4分と近い6分。
　建物前の交差点まで信号が無いですし。(よってシティハウスはより優れている)
◎調布でもっとも利便性が良い調布北東側の住居エリア
　特に出来たばかりのオーケーは南側の人たちも通うため主婦目線になると完全に勝ち組です。　
※70ｍ２では土地価格だけで4,200万円以上する。（残りが建物費用）
　そのため立地が無理な人は買わないほうがいいし、
　リセールを考えるなら土地代だけでこれだけあるので価格は落ちにくい。
◎ディスポーザーが無いが低層マンションで
　各階ゴミ置き場は希少性が高い。そしてとても便利。
〇東面以外はしっかりLow-eガラスを使用している。
〇エントランスもしっかり二層吹抜で、意匠性が高く、
　角地なのでランドマーク性が高い(リセールバリュー時の加算ポイント)
〇ラクセスキーに対応している
〇共用施設が一部屋だけと無駄が少ない。（ラウンジもいらなかったが）
〇外装は都内全体をみても優れている分類に入ると思う。
〇電気自転車5台は共益費で使いたい放題。
〇家の前に公認で置き配ができる。（ブランズは悲惨、アルコーブも無いので）
（特にCOOPは契約しているため勝手に置いて行ってくれる）
〇ランニングコストが低い（共益費・ネット代はもとより修繕積立も160戸以上の為、安い）
　(戸数が多くてもタワマンは地獄ですが…築20年では修繕積立どこまで上がるんでしょうか。)
△最低限ですがバルコニーの間仕切りがハイタイプ。
△最低限ですが一様サッシ高さ２ｍ以上ある。
■間取り■
・狙い目は東Cか南I
・どちらも収納が多い（その分価格は上がっているが）
・ウォールドアも垂れ壁が無く、リビングを一体としてとても使いやすい（間取りが良い）
・Cは車路上部の為間口が広く、北側よりの為景観に優れている。(小学校側は広く見えます。※子供の声がダメな方には無理ですが)
また東は梁が落ちてこなく、しっかりセットバックしている。
・Iも正面の建物が低く電柱もかぶらず景観が良い
　また南側は１F以外は完璧な日照を確保でき、人通りが少ないのにEV・ゴミ置き場が近いのは最高です。
・私は断熱性や防犯性を考えて角住戸より中住戸の方が好みです。最上階もデメリットだらけだと思ってます。
　３階以下も良くないです。周辺住民との規約で手摺がルーバーから変更できません。開放感が薄れ、洗濯が乾きにくいと思います。
■総評■
・シティハウスの東とパークの南の坪単価が同じぐらいとのことですから、パークホームズの南の方が全然いいと思います。
　（シティハウスはディスポーザー(70戸無いのに)・２重床でH2,500・廊下他タイル・ミストサウナ等仕様はだいたい上です）
・東の北側の方がお得ですが、予算が届くようでしたら南の方が全然住みやすいと思います。
（やはり日照と部屋数が少ないのにゴミ置き場・EV近くは大きい）数が少ないので他のマンションより割高ですが。
・ジオ・ブランズ・ザハウス等はすぐに値が下がった中古が出ると思いますので、新築を買う必要は無いと思います。
・調布北で甲州街道手前徒歩7分圏内はリセールが高いので新築がいいと思いますが、調布にしては坪単価が高すぎるというリスクは大いにあります。
・京王線の高架化で複々線化になれば通勤時間の時短・混雑率緩和に繋がり、小田急線の時のように駅近の地価が上がることは期待できると思います。
　特に特急は独立した線路ができるとの噂がありますので調布は準特急の千歳烏山より受ける恩恵は大きくなると思われます。
・次に調布で来るのは前々から話が出ている東急ストアの建て替えでしょうか。まだまだ先になりそうですが。

>>343 憲法単位落としたさん

すみません。調布北西エリアでした。
他にも誤記があるかもしれません。
すみません。

調布なんて徒歩１，２分でも相当な数のマンションが該当するから
よほど新築にこだわりがない限りきつい。
No.1は当分揺るがないだろうし（グレーシア、セントラルレジデンス）

>>343 憲法単位落としたさん
メリットを書き込んでくれる方が皆無だったので、とてもありがたいです。

>343

東も最近は熱帯夜で朝日が直に射して暑いからLow-Eにすべきだとおもうけどな。ここみたいにダイレクトウィンドウでなくてバルコニーに面する南向きは南中高度高くてバルコニーが庇になってくれるからLow-Eにする必要余りないと思うけど。

各階ごみ捨てって、タワマンみたいにエレベーターが一カ所に集まっていて一つを管理用に使える場合にすべきで低層だと収拾時にゴミと一緒になるからダメでしょ。ディスポーザーないから生ごみの臭いと汁にご対面。

ディスポーザーなしで各階ごみ捨てありだと臭そう

ｸｻﾏﾝ　

京王の高架化は連続立体交差で踏切無くしてから複々線化と二段構え。連続立体交差事業は都から補助出るけど複々線化は自腹。コロナで乗客が減った今、連続立体交差でお終いって可能性も出てきた。コロナがなくても人口減少で今からでは遅いって論評もあったし。

今時のエレベーターは換気がしっかりしているので、ごみ収集時にならなければ問題ないと思います。ですが、ディスポーザーは欲しかったですねー。

>築20年では修繕積立どこまで上がるんでしょうか

長期修繕計画を確認。

>351

エレベーターって結構、前の人の残り香りが気になることあるよ。生ごみだとしばらく残るでしょ。

複々線化は出来て20年後くらいでは
元々可能性が低いうえさすがにコロナも有ってもう無理だとは思いますが

完全に足場をかけれないタワマンの修繕積立は地獄ですよねー。
マンションではないですけど、サンシャイン等の大規模オフィスビルは外壁シールの更新を一周したら、次の更新時期になると聞きましたし
。高さ30m以下のマンションでないと後悔することが目に見えている。

高いがイイマンションには変わりない。
立地が全て。仕様は二の次。調布エリアなら間違いないマンション。
買えない人がケチつけすぎ。ヒマなんだろうけど。

臭いが残るエレベーターってどんだけ性能悪いんだよwww
30年前のオーチス製だってバンバン換気できるのに。何処のメーカーだよww

?複々線化はいつになるかわからないが、中止ではないはず
?ごみ収集の時間を避ければエレベーターは問題ない
?徒歩6分表記だと、遠く感じる
?小学生が多く通るから、昼間の騒音が心配

アルコーブがあればブランズシティも検討したんだけど、、
ブランズに劣っていることだと、保温浴槽でない、手洗いカウンター、洗濯機上につり戸棚がない、包丁入れがない、かなぁ。
直床の方が防音に優れているし

ラクセスキーや置き配に対応していないマンションは時代に取り残されているので、その点は合格
しかし、プラウドで採用している床いfullのような空調システムがトレンドになってくるかも。

明大前の複々線化は確実に行われる
朝のノロノロ運転はどのぐらいかわからないが、確実に向上するんじゃない
それだけでも京王線が使いやすくなる

オートロックって住民が共連れを許したらセキュリティなんてないも同然。ラクセスキーって共連れされてもわからないからセキュリティホールになりかねない。利便性とセキュリティは相反する。

置き配も同じく。

一言メリット言うと、すぐケチつけてくるの何なんですかね。
百害あって一利なしなんですけど。

メリットは営業がしっかりインプットしてくれるからね。デメリットを把握してじっくり判断。入居してからわかっても後の祭り。

検討のスレですよね。ケチつけるだけとか何の検討？？
調布だと売れ行きはいいらしいですね。今日モデルルーム行って聞きました。人気の部屋はやはり売れてました。

検討ってメリットとデメリットを天秤にかけてでしょ。メリットだけってよいしょにしか見えない。ってことでバランスとってるだけ。

他の物件のスレと比べても、この物件はやけに否定派が多いと感じる。

参考になる意見が少ない。
ただの否定だけなら参考にならないから要らない。邪魔。

やはり価格が届くなら南向きがいいですねー
センターテラスだとエレベーターが近いのに家の前を人があまり通らないのはメリットだと思います。

価格抜きにすると新築で住友につぐ二番手なのは間違いないから
新築ではかなりいいマンションだと思います。
ブランズは安くていいけど、中古になったとき落ちが凄そう

2階以上が135戸ぐらいだから、EVは68台/戸になるので待ち時間は少なそう。特に2階ぐらいでしたら階段の方が早いでしょうし。東の小学生よりの部屋がコスパが良い。セットバックして歩道を広くしているから開放感がある。音は階数が上がっても減衰しにくいから4階がいい。CDの間取りが好みだけどBタイプの部屋が多いから競争率が高そう。

壁の厚みが180mmらしいんですが、子供がいる家庭では薄いですかね？

>>343 憲法単位落としたさん

細かい考察ありがとうございます。
私も外廊下側の縦格子は、残念でした。
ですが、床は木目調の明るい長尺、ガラス、エレベーター前の目隠し壁など意匠性はとても満足です。
何よりエントラスは建物の顔、外装は建物の服のためお金をかけて作り込んでいるので、設備仕様を上げた方が入居時のテンションは上がり安いですが、価値を保つなら間違ったお金のかけ方ではないと思います。

>>371 マンション検討中さん
遮音性は180から確保されるとのことですから十分ではないでしょうか
これは躯体寸法なのでそれからLGS横使いしてボードを貼るので個体伝播音も伝わりにくいと思います
タワマンでは大体乾式壁です
低層マンションのメリットだと思います
注意が必要なのは一部間取りでは乾式壁が仕様されている点です
その部屋の遮音性は明らかに他の部屋より劣ります

このマンションって各住戸までは光回線ではなくLANですよね？

立地は間違いないので，設備仕様で後悔しないかですよね
浴室ブラケットライト　　　明るさとしては問題ないでしょう
トイレ手洗いつきタンク式　　　タンク式は災害にも強く近年需要が戻ってきてます。正面にパネルを付ければ手洗いカウンターぽくなるでしょう
ディスポーザーなし　　　多く取り上げられているように各階ゴミ置き場を取るかどちらかでしょうね
直床　　　天井高を取るか硬い床を取るかでしょう
バルコニーペラボード　　　トールタイプなので妥協するか
また下記をメリットとして感じられるかでしょうか
2019年にできたばかりのOKストアが近すぎる
住居エリアでパルコや西友やトリエにアクセスしやすい
外観やエントランスが綺麗
調布駅がこれから都内へのアクセス性が上がり，駅前が整備されると思っている
調布の一等地だと思っている
電気自転車を共有で使用できる

いつのまにか良いスレになってますね。十二月から始まったシティハウスがやはり高すぎたので皆さん戻ってきたんでしょうか。あの距離だけで東向きで1,500万円違うのはさすが住友さん強気ですよね。駅近ですが、旧甲州街道すら横断しなくてすむとは思いますが、線路上部というのデメリットを考えると三井さんに軍配が上がるのではないでしょうか。