パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

>>1350 通りがかりさん

ここより遠いプレミスト調布クロスが55.98平米を6,580万円で販売してますから、どんなに待っても5,500万円台になる事は無いと思います。
もっと郊外の駅遠を探された方が良いのでは。

>>1380 1350さん
グレーシアの今出ているもので71平米、7690万なので予算8000万前後であれば検討の俎上にのるけど

>>1380 1350さん

ブランズのC棟がご希望に沿った価格帯のように思います。
ブランズ検討されてはいかがでしょうか。

>>1381
>>以前おっしゃた ?思う”などと言う曖昧なことで世の中は動きません。 という言葉実行して下さい。
私はそのようなことを一言も言っておりませんが、どなたかとお間違えではありませんか？


その他、たくさんの丁寧なご返信をありがとうございます。

>>1385
あくまで私の読みでの話ですが、パークホームズが下がる時はプレミストも連動して下がるかと見ています。いずれにしても、今のパークホームズでは家賃と整合性から考えると利回りがあまりにも低く出てしまうので、そこが適正に調整されるまで待たないとなって思っているという話でした。

>>1386
そうなんですね。上層と下層ではそんなに差が出るものなんですね。恐らく向かいのパチンコ屋改修による眺望が価格差に大きく影響しているといったところでしょうか。確かに低層階だとこのパークホームズとの比較対象に入ってきますね。

>>1387
上に書きましたようにポイントは利回りなので、売価の価格帯だけの問題ではないんです。でも参考になります。ありがとうございます。

>>1374 評判気になるさん
売れてないマンションの住民は他マンション荒らして印象悪くするのに必死のようです

>>1388 1350さん
利回りに換算した際に過去と比べると低めというのは同意できます。ただ、それこそ近隣のシティハウスやプレミストと比べると本物件は坪単価が抑えられているので利回りは高くなるかなと思います。調布の物件の中なら良い方だと思います。

東京の東側や湾岸地域であればここより利回りが高いとこはあるかもしれません。調布は再開発期待や京王線の中では新宿に次ぐ主要駅であることなどが影響して一般的な感覚よりも土地仕入れ値が高いのだと思われます。
調布に住みたい、京王線の人気駅に住みたい、新宿から比較的近い所に住みたいなどの人が選ぶ物件なのかなと思います。

立地
住居専用エリアにもかかる
駅徒歩6分...5分よりの
トリエc館の前はさらに歩きやすくなる予定
OKストアは徒歩1分　冷蔵庫は小さめでOKすぐ買いにいける
コンビニも1 小学校2 映画館、業務スーパー3
西友やパルコは4
と人気のエリア
お座敷あとのためハザードもほとんどなく、地盤の良い土地
道路に3面面している点も希少性が高い

共用部
まずは外観、とても力を入れていてとても目がひく
エントランスもこれからの時代のスタンダード2層吹き抜けで車道から目立つようになっている

プランニング
エレベーターの配置が良く、どの部屋もあまり遠くにならない
この字になっているので、共用廊下で内側を形成できている。そのためセキュリティーとプライバシー性が高い
各階ゴミおき場は神
エレベーターでゴミ運ぶのは嫌だった

専有部
間口は最低でも6,000取っていて鰻の寝床のようになっていない
天井高さも最低でも2500はある。せまくは感じない
プランニングも悪くない
けど横リビングの部屋が多いため、縦リビングの部屋は希少性。縦リビング派なら急いだ方がいい。
東のみロウイーガラスではないのは有名
南→東→西の順で人気。これは当たり前。周辺環境と考えても。
なか住戸の方がレイアウトしやすいし、断熱が高いからおすすめ。数も多いし、換気性能は上がってきているし

空いている部屋教えてほしい。
空いている部屋を比較してみたい。

>>1391 まとめさん
買えばいいじゃんはやく笑
待ってますね

ここの住民、こわいです。
あと他のマンションのことも言うのはやめた方がいいです。

>>1392 匿名さん

待っててね、もうじき完売お楽しみも
すぐ終わるわよ。

初心者マークの人、ブランズのネガに反応して、ジオにはネガ書いてますね。販売状況を知りたがっていた人の投稿は削除されているので、アクセス禁止されたのでしょう。ブランズのネガに反応していることから、やはりここの検討者ではなさそうです。
購入を真剣に検討している人はネガ投稿に書かれる既出のマイナス面（歩道狭い、排気ガス）なんてもう分かってることで、それを許容できるから購入を進めています。既出のマイナス面が許容できない人は、掲示板を見なくても検討から外します。
ここも含めて他マンションの印象を悪くしたくて必死なのでしょうけど、マイナス面を執拗に投稿したところで、ちゃんと検討している人には響かず何の意味もないです。
ネガ投稿したいなら、新たなマイナス面を見つけてから投稿してください。以上。

ちなみに、私はここを購入しました。
販売状況も知ってます。順調です。

>>1391 まとめさん
結局、買いてあることとしては、、、
立地○、建物△ってこと？

-駅前立地で買物利便高い
-設備仕様はいわゆる普通の長谷工のコストカットマンション(特に水回りと建物裏側)。ただ、各階ゴミ置きでちょっと工夫。

GOOD
調布北側では稀に見る好立地、ただし交通量は多い。
マンションに面する部分の歩道は改善された。
他のマンション候補になる土地
・小学校とOKの間の空き地→東急が買ったとの情報あり
・布田側の箒屋駐車場も約1000坪とかなり広いが接道が悪い
・甲州街道北側、品川道南側にはまだたくさんの土地がある
南東側、コーナーサッシや吹き抜けロビーの見た目は良い。
BAD
今時、布基礎で作られた棟がある。
北側のデザインはタイル→塗装、
廊下腰壁はコンクリ→アルミ建具と手抜きが激しい。
東面ガラスだけ、なぜかLow-eでは無い。
ディスポーザー無し。

現在販売中のマンションでは、かなり条件が良くバランスしている。
資金があり買える人は調布物件の第１候補になりえる。
ただし、近年大きく値上がりしたので、今後の相場環境は不透明。
ここまでの価格出せるなら他の街にもたくさんの候補があるので、
「調布で買って良いのか？」という決断が問われる。

あとは

良い点
管理費安い
OKストア1分
食配スペース

悪い点
浴室ブラケットライト
トイレは古めかしいタンク式
トイレ手洗いカウンター無し
横リビング(中居室の)垂れ壁
スロップシンク無し
アルコーブやポーチほぼない

管理費安いのは良いですよね。
コロナ禍だと共用施設のために高い管理費払うのはもったいないので、一生払い続ける費用は少しでも安いほうが良いです。
今後は少子高齢化も加速するので、子育てが終わって戸建からマンションに住み替えるシニア世代にも受けが良いマンションを買っておくと、リセールの際も安心だと思います。
ここは外観も重厚感があり、スーパー1分、東山病院も近く、管理費も安いので、シニア世代には選ばれやすいマンションになると思ってます。

>>1399 マンション検討中さん
管理費はおおよそ200円／平米なので、
標準的な金額だと思います。
修繕積立金は売りやすいように半額設定で、
半額×100ヶ月分の一時金が尽きる前に、
倍額に値上げされるのが通常の管理組合です。

>>1401 マンション検討中さん
そうかもしれませんね。

調布に拘る場合にはいい物件
一般的には、坪単価に対して建物設備仕様の水準が低い物件。坪単価330万程度とするならば、ディスポーザーもブラケットライトもトイレも….

>>1402 マンション検討中さん
ディスポーザーがないのは痛いところですが、その分管理費が抑えられていて各階ゴミ置き場がありますので、ないからといって割高ではないです。
トイレは気になる人はリフォームもできると思います！

>>1389 名無しさん
調布駅近隣は新築マンション、新築戸建てのラッシュなので中古が思うように売れずに荒らしてくるのでしょう。

本当、実際に検討してる人もいる中で、ネガティブ発言はいかがなものかと思います。

>>1404 購入経験者さん
中古で売りに出そうとしてる人が新築マンションの掲示板を荒らす目的はないと思います。なぜなら、新築マンションの相場が高いので中古で売る人は立地によってはその恩恵を受けられる場合があるからです。
可能性を考えるなら、新築が買えなかった中古購入者とかですかね。
ここは順調に売れているそうなので、掲示板が閉鎖されるのも時間の問題でしょうけどね。

>>1405 匿名さん
狙っている中古物件で希望の部屋が出ないから
新築もみてる身としてはよくわからないけど
「新築が買えなかった中古検討者」ってどんなイメージなんでしょう？

>>1406 マンション検討中さん
新築価格が高いので予算の都合で中古を選ぶとか、
最近の新築は狭い物件しかないので中古を選ぶとか、
そんな感じだと思います。

目の前通ってみて思ったけど、エントランス二層吹き抜けなのに、エントランスホールはかなり狭くないですかね？
写真とだいぶイメージ違ったのですが、外から見たせいですかね。

>>1408 匿名さん
パース通りだと思いますが。

>>1408 匿名さん
公式ホームページを見たら分かりますよ

>>1409 マンション検討中さん
外から見た時に思ったより幅狭だなと思ったといった感じです。
みなさん中に入られましたか？

>>1411 匿名さん
契約者が内覧会の時しか入れないと思います。

>>1411 匿名さん
外から見たイメージと中は違いますね。
幅狭ではないです。
気になるようでしたらMRに行けば教えてくれますよ！

>>1413 評価気になるさん
建物間取りから見るとロビーは１戸分の面積ｘ２階分ですが、
外から見ただけですがそのままに感じました。
ロビーの幅＝区分住戸の幅です。

>>1414 口コミ知りたいさん
随分と気になっているご様子ですが、MRは行かれてないんですか？掲示板ではなく、直接行って聞くのが1番ですよ。大きな買い物ですから。

>>1415 評価気になるさん
建築好きなので営業員に聞くよりも自分で見て調べて理解出来ますし、
調布には土地勘があって、すでに知っている事が多いので、
私にはMRに行く意味がほとんどありません、
建築知識があればバーチャルでも十分に内部構造が理解できます。
急いで買わなければいけない理由もないので、
私に接客しても無駄な客になると思います。
予算内で買える物件ではあるのですが、希望よりかなり狭いので、
他の物件の様子も見つつ状況を静観します。

>>1416 口コミ知りたいさん
そうなんですね。自分で見て調べるのは良いことだと思います。
昨今の分譲マンションは昔と比べてどこも狭いし高いです。建築費高騰の影響ですが、今後どうなるかは分かりません。予算を上げずに広いところを希望されるなら調布より郊外を検討された方がいいと思います。調布の新築で探すのなら狭いことは諦めたほうがいいです。

>>1417 評判気になるさん
15年ぐらい前は65平米の2LDK～100平米の4LDKぐらいまで、
いろいろ取り交ぜて必要に合わせて広い部屋も選べたのですが、
この数年の新築には広い部屋は無いですね。
今後中古になったとしても選択肢にならないことは残念です。

>>1418 口コミ知りたいさん
これからは人口減、高齢化、インフレなどマーケットニーズは変わってくるでしょう。
必ずしも広く無くてもいいかもしれませんが、いずれにしろマンションは余ってくるでしょうし、中古市場は厳しくなるでしょうね。リセールするならタイミングが大事になりますね。

いやー道広くなったし、外観は圧巻！

>>1420 評判気になるさん
外観が良いってマンション購入する上で結構重要なポイントですよね。ここはエントランスも素敵なので、住んでからワクワクしそうですね！

>>1420 評判気になるさん
南東側から見た姿は立派でなかなかだと思います。
でも北側から見たら、、、
表裏で差が激しいです、何で同じように作らなかったのか？
布基礎とベタ基礎、タイル張りと塗装、コンクリ腰壁とアルミ建具、
ケチることで費用が大きく変わるものなんでしょうか？
具体的にいくら節約できて、その分安く販売されているんでしょうか？
コスト差が分かる方いますか？

>>1422 口コミ知りたいさん
本当のところは知る由もないですが、他エリアの別物件と比較検討していて、そちらの営業さんにここと比較してますと言ったら、「あそこだと7000万円下らないのでは。」と言われました。（まだ価格がオープンになる前）
コストをコントロールしなければ、7000万円以下の部屋はなかったかもしれないですね。シティと同等クラス。
6000万円層もターゲットにしたのではないしょうか。
それを納得できるかできないか、でここを選ぶか選ばないか。だと思います。

>>1422 口コミ知りたいさん
調布新築マンションのネガキャン毎日お疲れ様です！
ネガティブなことばかり指摘してたらどこのマンションも買えないですよ苦笑

>>1422 口コミ知りたいさん

コスト差とか聞いてどうするんですか？
ここ購入検討されているのか知りませんが、条件の良い部屋は残り少ないと思いますよ。

>>1425 マンコミュファンさん
せっかく東南側から見ていい感じなのに、
わずか車１台程度の価格差で、
この裏面外観になったなら作品として残念だなと思っただけです。

>>1426 口コミ知りたいさん
建造物として評論、コメントされたいのであれば、ここの掲示板じゃないかもです。

売れてないマンション掲示板でマンマニの話が出た途端、こことジオが荒らされてますねー。
ネガキャンして売れ行き悪くしたいんでしょうけど、デベの知人に聞きましたがパークもジオも順調の様です。

>>1416 口コミ知りたいさん

いやあ、結構見てみないと分からないこともあるかも知れませんよ。
実際に見てみたら意外にトイレが和式だったりとかね。

設備は図面にもありますし、
最近のHPでの紹介の絵や写真は簡単にコピーが取れるので、
各社ウソにならないように正確に書いています。
見る人が見れば、床下、天井構造から内装材や建具まで、
かなりの所まで分かります。
実際に行かないと分からないのは他の住人や建物管理ですね。

>>1427 マンション比較中さん
”建築は芸術”、というのは一般的な解釈です。
大学の建築学科は芸術学部にある国も多いです。
社会、都市のインフラとしての建築は、
その見た目にも社会調和する責任があり、
海外都市では以前より独特の風景を作っています。
日本では建築物のデザインを縛る法律は無いですが、
将来まで街に建ち、風景の一部になる建物には、
それなりの”美的なこだわり”があるべきだと思います。

もう契約率ブランズシティ調布超えたんじゃない？

>>1436 検討板ユーザーさん
超えてますよ！

>>1435 評判気になるさん

ブランズですね

セメント国内最大手の太平洋セメントは、2022年1月出荷分からセメントを1トンあたり2千円（約18%）値上げする。と
発表しました。マンション市場動向はどうなるのでしょうね

>>1441 匿名さん
最近のマンション設計は耐震の為に軽量化されているので、
以前ほどコンクリ量には頼りませんが、
それでも値上げは材料費にもろに効きます。
コンクリートの組成はおおよそ、
砂利：砂：セメント＝6：3：1なので、
コンクリの10％がセメントです。
2％かそれ以上の値上げになります。

>>1442 匿名さん
早速の、返信ありがとう御座います。
日本株の８日連続の下げ、インフレ来ました。

>>1442 匿名さん

軽量コンクリートを使うのは超高層S造スラブぐらいでは？
普通のRCは使わないと思いますが。
RCでツツ先品質管理なんて私は聞いたことないです。

>>1444 匿名さん
軽量コンクリートの話では無くて、
コンピューター計算で強度計算出来るので、
昔と比べて物量で強度を出す必要が無く、
軽量化の為に発泡スチロール埋めてボイド化したり、
コンクリートを使用する量が減っているということです。
混合割合は一般的な数字というだけです。

こだわるあなたは、今回のセメント値上げで、
原価がいくら上がるのか計算して教えてください。

>>1445 匿名さん

コンピューターでの計算？昔からやっている話ですけど、地震波を増やしての時系列応答解析のことでしょうか。
1級建築士ですが、構造設計一級建築士の資格を持っておりませんので最新のアディーナ等については詳しくありませんので悪しからず。

ちなみに私の知る限りコンクリート量は別に減っておりません。

軽量ボイドなんて、随分昔のすたれたものなので、私はこれまで建ててきた建物や会社で携わった建物はしりません。

ハーフPC等でコンクリート使用量が減ったとお思いでしょうか。そんなことはありませんが。

セメント値上げで原価を計算はできると思いますか？それよりも粗骨材の単価値上げによる値上げの話は少し前ですが書きましたが。そちらの方がコンクリート単価に対する影響が大きいとは思わないのでしょうか？それともプラントからそのような話を聞いてないでしょうか？
セメントについて、お知り合いのプラント等に伺った方が良いと思います。

ちなみにコンクリート値上げとは予備強度18-18-20Nのm3あたりのこととか言っているのでしょうか。指定していただけなければ誰もお答え出来ないのが常識だと思いますが。打設場所は調布想定にはなるとは思いますが。

私としては、東南アジアのガラス品質問題でヒートソークテストを実施している工場指定が増えてきて、ガラスのコストアップの方が心配です。

>>1446 匿名さん
それで、セメント20%アップで、
建築コストや売り出し価格には、
どれくらい影響すると計算出来るんですか？

>>1447 マンション検討中さん

だから、要点が得ていない質問でコンマ何%の影響はお答えしょうがないですよ。

質問の仕方が建築をあまりにも知らなすぎるので、そのレベルでは気にしてもしょうがないが答えです。

ここは残り50、60戸くらいですか。

>>1449 マンション比較中さん
モデルルームに行けば詳細教えてくれますよ！

>>1448 匿名さん
ここは購入検討者が集まるスレです。
価格は一番興味がある話です。
あれだけ物知りげに前振りしておいて、
結論が"分からない"ですか。
ズッコケました。

>>1451 マンション検討中さん
価格が知りたいならMRへ行きましょうね！

>>1447 マンション検討中さん

圧倒的な知識量で負けているだからムキにならないでー

>>検討板ユーザーさん
今の価格に興味はありません。
今後、新たに分譲される物件の価格に影響ある話です。

>>1454 マンション検討中さん
ここでいつまでも話す内容なんですか？

>>1455 匿名さん
ここを買うか、もう少し待って次の物件を買うか、
検討している人なら、みんなが悩んでいる問題だと思います。

>>1456 マンション検討中さん
今後新たな分譲の話と別の物件を買うかについて、パークを検討する掲示板で議論する必要ありますか？
知識量があるとかないとかで挑発し合うやりとりも迷惑です。

>>1457 匿名さん

私からしてみたら、あなたのコメントも大差ない。まぁ迷惑。
他人を批判する前に自分を見直してください。

>>1458 eマンションさん
この掲示板でパークと関係ないことで煽り合って喧嘩してるほうが迷惑です。

外観、調布新築で1番良いと思いました！
道路も以前より広くなっているので狭くはないですね

>>1459 匿名さん

あなたの投稿もマンションについて書かれていませんが、いかがでしょうか？？

私も今後のマンション市場の価格変動は気になります。将来的にこのマンションが中古市場でどのくらいの値になるのかも素人ながらに考えたいですし。材料費アップは、単純に考えてマンション価格に影響を与えると思うんですが、どうなんでしょうか？
具体的に何%上がる、等という所までは予測するのは難しいでしょうけれども。

>>1462 匿名さん

そういうスレを立ち上げれば？

調布のファミリーマンションで1番売れ行き良いのってやっぱりここですかね？

センターテラスのガラス手すりにあった、広告の垂れ幕が早くも無くなりましたね。
竣工直前まで残しているマンションが多い中...
そんなに数は残っていなさそうです。

>>1465 匿名さん
写真upありがとうございます！
やっぱり外観良いですね！帰ってきた時に外観がオシャレだとテンション上がります！

各階ゴミ置き場は管理さえちゃんとしてもらえたらとても便利そうですよねー！
なんだかんだゴミって毎日出るものだし、自分のフロアですぐ捨てられるのは最高。
ディスポーザーあってもゴミ置き場まで遠い＆一ヶ所のほうがしんどそうなので。

よく前を通るけど、ライトアップされた景観も素敵。周りの歩道が歩きやすくなってとても快適です。立地といい外観といい賢いコストカットによる価格設定といい、改めてバランスの良い物件だと感じます。

>>1468 口コミ知りたいさん
本当に素敵なマンションですよね！
小島町アドレスで甲州街道渡らないのにシティより安いのは本当に賢いコストカットだと思います。
歩道も整備されていて安心です！

賢いコストカットとして、評価できるのはどの点ですか？
ディスポーザーの代わりに各階ゴミ置き場の他にあれば教えてもらえると助かります．

>>1470 マンション比較中さん
皆さんがデメリットとして挙げている、タンクトイレ、浴室照明などの標準設備のグレード、外観の、部分的な仕上がり具合の違い、公共施設が最小限、などでは？
でもそれが価格に反映してるなら納得する人が多いと思いますが。

賢いコストカットは素晴らしいです。
ここと比較されるシティは賢いコストカットをしてないので割高で賢くないマンションとも言えます。
オーケーが近いのでパークの方が立地もいいと思います。
やはりパークが最高。

>>1471 口コミ知りたいさん
キッチンの観音開きや廊下側窓のムーバーなし、なども地味にコストカットかも。
それらが家選びの重要な要素になる人は選択肢から外すでしょう。
私は、コストカットが価格に反映されていれば十分納得派です。それらが揃ってる近隣駅含む物件は予算的に選択肢に入りませんでした。。。

>>1472 匿名さん
賢くない、ということは無いと思いますが、調布は新築物件がたくさんあるので、それぞれ特徴があって、何を重視するかで、選択肢が広がるからいいですよね。こんなに選べるエリアも珍しいと思います。

>>1474 マンション比較中さん
確かに、賢い、賢くない、ではないですね。
それぞれの特徴で自分に合うものを
ですね。

>>1475 マンション検討中さん
パークのコストカットは賢いですよ！
賢くないところはただコストカットしまくるだけですので…

>>1476 名無しさん
何が賢いかは人によって変わる
って思っただけですよww
パークが賢くないとは言ってませんので
あしからず

話をまとめましょう。
パークホームズ は外観やエントランスにお金をかけているので、仕様は落としている分があることを認めましょう。

シティハウスが20削っていたら
パークホームズ は30削っている、1.5倍ぐらいの感覚
ハウスは削るというより元々下げていると言った感じでしょう。
コストカットしているとはいえ
ブランズの100以上には...小島町の最低が暗黙であると思いますので

ちなみによく言われるのは

古めかしタンク式←これは、ブランズシティを「カローラをクラウンであっている」と解いたマンマニの言葉です。みんな使いたがっています。
ですが、タンク式でも現在の改良型は良い。具体的には手洗いのストロークを長くとっていることで手を洗いやすく、トイレ内の納まりも良くなっています。
よってタンク式は問題ない

廊下側縦甲子→これは罰ですね。
実際はカーテンがあるのでほとんど役に立たないものですが共用廊下からの見た目が良いため、取り付いていた方がよかった。でも、これはコストカットではなかったんですよ。防火関係だったので、申請するタイミングて可動式マンルーバーをつけて良いかつけていけないのかが、分かれました。ジオからパークぐらいの竣工のマンションは付けられなかったマンションが他にも多々あると思います。

風呂のダウンライト→必要ですか？私はブラケット1ならも物足りないですが何も問題ないと思います。むしろサウナがついているかついていないかですね。シティハウス以外ここはダメでしょう

あと、直床→これはコストカットではないですよ。直床にするためコンクリートのレベル精度が必要になるため細やかな打設と膨大な左官補修を行わなければすぐフローリングを踏んだ時にフリクを感じてしまいます。ペットやこれから子供ができる人はクッション性のある床をおおくえらびます。

お金との相談にはなると思いますが
・OKや業務スーパーや小学校、駅までの距離がいい
・No.1パークシリーズのマンションを買いたい
・しっかりした建物の補修を必要な時にやって長く快適に暮らしたい
・コーヒー飲みたくなったらセブンまで行く
・映画も安くなったら、部屋から急に行く
・OKがあるからりょうりしなくてよいんじゃない

とか思った人が買えば良いと思う。

OKあったら、断熱性の施工レベルの高いパークホームズ まで弁当を買ってきて毎日ヌクヌクと食事を摂るのもあり。すぐ、共有ゴミ捨て場に弁当ごみすてにいって。

もうそうも入ったけど以上

ねむ

>>1478 匿名さん
やっぱりパーク最高やな

いやほんまパーク最高やで