パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

>>1319 匿名さん
補足ありがとうございます。OKが近くにあるのは個人的には駅距離以上に魅力だと思っています。
猿田彦コーヒーがこの並びに入るということは、すごく有名なのでしょうか？名前だけしか知りませんでした。

仰る通りですね。我々は複数の駅絞ってそれぞれの駅で最もコスパの優れた物件を比較しています！予算が多いわけではないので、どこも惜しい感じというか、細かい立地面や細かい仕様面での比較になってきています。
早く買えよって思う方もいらっしゃいますが、今後マンションの価値が下がる可能性も高いことから、慎重になっているところです。

>>1321 匿名さん
個人的にカフェ好きなので入れてしまいました。猿田彦は、値段は少し高めですが、お洒落で雰囲気良く、人気のカフェです。他には仙川にも店舗があります。オススメですので物件見に行った際には覗いてみて下さい。

>>1319 匿名さん
オーケー徒歩１分なのは素晴らしいです！

私は調布で検討してるので文句なしにここはいいなと思ってます。
コストカットって言われてるけど、それがなかったらこの価格じゃ済みませんよね？そしたら検討の対象にすらできないので、手の届きやすい価格にするために賢くコストカットしてくれてありがとうって私は思ってます！
立地最高ですし。

>>1325 マンション検討中さん

駅近というと5分までをイメージするので徒歩6分なのは惜しいなと思いますが、ここの立地が最高というのは徒歩4分のシティハウスよりも環境等が良いという事ですか？

シティは非の打ち所がない。ただ高すぎる。
ここはシティの次に駅近で、徒歩１分にオーケーがあります。
小島町なので立地も調布ヶ丘より良い。細いかところで上手くコストカットして、価格を抑えているので割高ではないんです。そこをネチネチ指摘してくる人がいるけど、細いコストカットもなくディスポーザーが付いていたら強気の価格で販売すると思います。ディスポーザーないですけど、各階ゴミ置き場はちゃんとありますからね。
結局、リセール時に値下がりがしにくい物件はパークだと思います。
コストカットしすぎの割高マンションに住んで残債割れするなら少し予算を上げてここを選ぶのが賢明かと。

いま、不動産の評価基準として駅距離が重要視されますが、
これは電車通勤を念頭に置いた基準であって、
駅距離以外の価値を選ぶことがあってもいいと思います。
駅までの距離が数分違う、道路を渡るからとといって、
ひっくり返るような差があるとは思えません。
調布は街道の宿場町で、現在の旧甲州街道の布田５宿を中心に発展しました。
昭和47年頃？にバイパスとして20号が出来てからは”旧”などと呼ばれますが、
長年、中心地であった名残で地形や文化面でいまだに有利な場所です。
ただ、交通が街道→電車に変わったので、
あと数百年すれば、文化の中心地も駅周辺に移動すると思います。

シティかパークを買えたら、調布では勝ち組だな

>>1319 匿名さん

徒歩1分
OKストア
セブンイレブン

徒歩4分以内
映画館
猿田
業務スーパー
西友
小学校
他

調布で考えたら神立地

調布駅周辺にあるパルコも見ると良いですよ。ガッカリな店しかない。トリエAの本屋さん学習用に必要な問題集イマイチ。調布のOKはこの辺りでは安いです。でも府中のOKの方が安い。

>>1331 通りがかりさん
同じOKでも結構値段変わるんですか！？

>>1332 匿名さん
結構な金額の差かわからないけど。野菜に関しては一袋２０円調布市の高い。
でも、仕事で府中に行く事もなければ調布市OKで買い物になりますよね。

>>1333 通りがかりさん

OKが1分というだけでほぼ最強。
正直シティハウスより立地に魅力を感じてきた。

ここは東面以外はしっかりLow-eガラスを使用しているので
やはり上手くコストカットしてますよねー。
立地も設備仕様も良いのに価格はシティほど高くない。
適正価格のマンションだと思います！

何でもろに太陽光を受ける東面のガラスでケチったかな？
数千万円の物件でガラスの価格差が問題になるとも思えないのに。
まさか朝日は夕日よりエネルギーが小さいとでも思ったか？
西面なら、階数が低いし、
夕方からは隣接マンションなどの日影になるんですが。

現地見ましたが、植栽がだいぶ植えられてきましたね。セットバック部分の歩道も結構整備されていました。

オーケーに行った際に現地見てきました！植栽素敵ですね！！
やはりオーケー徒歩１分のパークは素晴らしい立地です。
資産価値も下がらないと思います！

物件北側の歩道も整備されていました。オーケーや小学校に行く方面の信号待ちスペースが広くて良いなと思いました。
物件北側の出入口を使えば、オーケー、小学校までホントに近いです。

>>1343 匿名さん
メインエントランスで徒歩６分、オーケー１分こそ、立地が良いといえますね！
今のところ調布では徒歩４分のシティが１番駅近ですが、ここはオーケーもすぐそばなので２分の差はカバーできそうです^^

OKが人気なのは知っていますが、
会計で行列するのが嫌で普段はパルコか西友を使っています。
レジから20人以上が会計待ちで南側の陳列棚1つ分は並びますね、
人気店でもあの大行列で時間つぶされては意味が無いです。
みなさん良く我慢していると思います。
私がたまの休日しかOKに行かないからなんですかね？
平日の夜は並ばず会計出来るぐらいですか？

ここ何年かでオーケーが人気ですね。昔のイメージがありそこまでと思ってしまいます。
歩道もできましたが、狭く、交通量が相変わらず激しいので通学も不安に感じます。

>>1345 口コミ知りたいさん
平日は並ばないですよー！
パークに住んでいる人は平日でもパパっと行けてしまうので逆に混雑を回避できると思います。

交通量はありますけど、第一小学校まで徒歩２分ですからねぇ。
この距離で通学に不安を感じるならもっと歩道が広々とした郊外のマンションを検討したほうが良いかと。

>>1348 匿名さん
小学校までこんなに至近距離だと問題ないですよね。信号のところにはいつも旗振りの方なのか、交通整理の方がいらっしゃるので安心だと思いますよ。

なかなか思うように売れてないみたいですね。

売れ残り書いませんかメールがひっきりなしに届く。本当の市場価格で考えたら60平米切ってるから5,500万円台まで下りてきたらそこで検討のテーブルにのる感じかな。今の設定じゃ長期的にみて高値づかみになっちゃうので。

>>1350 通りがかりさん
60平米切るのは2LDKのお部屋ですか？価格に関しては総合して納得できると感じます。
ブライトテラスの上層階はもう残っていないし、売れ行き順調と聞きましたが。下の階がまだ残ってるのでしょうか。

>>1350 通りがかりさん
残念、長期的に見ると希望ヶ丘しか残っていません
という事態が起こります。

>>1352 匿名さん
希望ヶ丘ってなんですか？
小学校、そこの旗振り経験ありです。パーク側にはたたないです。こわいなぁとおもいながらそちらを見てます。運転手も高齢化が進んでますし、一段ありますが真横なのでガードレールとかあればいいのにと思います。

>>1353 匿名さん
怖いなら他のマンションにすればいいのでは？
交通量についてここで指摘し続けても何も変わりません。

>>1354 評判気になるさん
交通量を問題にしているのではなく、
人と車の分離を言っているんだと思います。
歩行者事故は交通量の大小では無く、
人と車の動線が交わることで起こります。
信号機やガードレールで分離すれば、
街中での人と車の事故の多くは軽減する事が出来ます。

>>1355 口コミ知りたいさん
家族が事故に遭う確率を少しでも減らしたい人はここの次に駅近のブランズが良いと思います。信号２回渡りますが、狭い歩道がないので事故に遭う可能性も少ないです。商店街を通って帰宅できるので親も安心です。
安心よりリセールなどの将来性を考えるならもちろんパークですが。

>>1350 通りがかりさん
そうなのですか。
ＨＰを見てると、先週と今週で、一気に8戸申込みが入っているみたいですが、
あとどのくらいあるのでしょうか。
しばらくはマンション上げ相場だから値引きはしないように思います。中古もいい値段ついてますし。
ここ数年は価格の読みが難しいですね。
物件価格が下がる頃には、金利が上がるかも。

>>1355 口コミ知りたいさん
確かに歩道が広がったのでガードレールがあるとなお安心ですね。
通学路なので今後整備される可能性はありますね。確か国がそんな方針出してましたよね？今までは狭くてできなかったと思いますので。

中古物件(グレーシア)と比較したときの
ここの良さって何だろうか。
グロスが安いこと？

>>1359 名無しさん
人によると思いますが。
築6年で8000万円弱。私は、比較対象はこちらの物件では無いような気がします。

>>1359 名無しさん
管理費が若干高めですよね。戸数が少なめなこと、下に商業施設があることが関係しているかなと思います。

>>1357 マンション比較中さん
メールがきただけで「売れてない」と判断して投稿する人の情報はやはりいい加減ですね。
販売は順調だと思います。

>>1362 評判気になるさん
>>販売は順調だと思います。
その根拠は？情報があるのですか？

>>1363 口コミ知りたいさん

どうであれば順調で、どうであれば苦戦なのか、はそもそも基準がある訳でないですし、（販売会社内にはあるでしょうが）
それぞれ「そう思う」と言うことでよいのでは。
それより、売れ残り買いませんか？メールが来たことがないので、何か特別な登録でもされているのか？そっちが気になりました。

ここはちょっとマイナスなことを言うとすごい勢いでかえってくるのでこわくてマイナスのコメントしずらいですね。

>>1364 マンション比較中さん
ただの販売情報メールだと思いますよ。苦笑

>>1365 口コミ知りたいさん
マイナスなことを投稿したい理由でもあるのでしょうか？

>>1365 口コミ知りたいさん

客観的に見ていて、すごい勢いで反論しているようには見えないし、普通にご意見されてるだけじゃないですか？

>>1360 マンション比較中さん
なるほど。
駅近で、7千万台なので新築と中古で細かい違いはあるが、立地と仕様で価格差は納得できる範囲。間取りもいいし。
納得できないのは新築時より高いという心理的な部分
なんだよな。

ここ実際歩いてみたけど、思ったより駅近じゃなかった。。

>>1372 匿名さん
その独特な意見、他の掲示板にネガが書かれている時にも拝見しました。（ブランズ以外で）
マイナス情報が有益だからといって、既出のマイナス面を何度も執拗に投稿するのは本当に検討者のためなんでしょうか？
今回もパークの立地は良いですね、というポジティブ投稿の後にネガ投稿がありました。
ポジティブ投稿も検討者にとって有益な情報ですので空想ポエムではありません。
何を目的にブランズ以外の掲示板にネガを投稿しまくっているのか分かりませんが、こんなことをいつまでも続けていても何も変わらないですよ。
最終的にその物件を購入するか判断する時に、匿名掲示板の投稿見て決める人なんてほとんどいないと思いますので。

>>1360 マンション比較中さん
ちなみに比較対象にならないのは
価格帯が異なるから？

買う気もないマンションの販売状況を執拗に聞いてくる人は何なんですかね。
何か目的があるんでしょうが。

>>1350 通りがかりさん

ここより遠いプレミスト調布クロスが55.98平米を6,580万円で販売してますから、どんなに待っても5,500万円台になる事は無いと思います。
もっと郊外の駅遠を探された方が良いのでは。

>>1380 1350さん
グレーシアの今出ているもので71平米、7690万なので予算8000万前後であれば検討の俎上にのるけど

>>1380 1350さん

ブランズのC棟がご希望に沿った価格帯のように思います。
ブランズ検討されてはいかがでしょうか。

>>1381
>>以前おっしゃた ?思う”などと言う曖昧なことで世の中は動きません。 という言葉実行して下さい。
私はそのようなことを一言も言っておりませんが、どなたかとお間違えではありませんか？


その他、たくさんの丁寧なご返信をありがとうございます。

>>1385
あくまで私の読みでの話ですが、パークホームズが下がる時はプレミストも連動して下がるかと見ています。いずれにしても、今のパークホームズでは家賃と整合性から考えると利回りがあまりにも低く出てしまうので、そこが適正に調整されるまで待たないとなって思っているという話でした。

>>1386
そうなんですね。上層と下層ではそんなに差が出るものなんですね。恐らく向かいのパチンコ屋改修による眺望が価格差に大きく影響しているといったところでしょうか。確かに低層階だとこのパークホームズとの比較対象に入ってきますね。

>>1387
上に書きましたようにポイントは利回りなので、売価の価格帯だけの問題ではないんです。でも参考になります。ありがとうございます。

>>1374 評判気になるさん
売れてないマンションの住民は他マンション荒らして印象悪くするのに必死のようです

>>1388 1350さん
利回りに換算した際に過去と比べると低めというのは同意できます。ただ、それこそ近隣のシティハウスやプレミストと比べると本物件は坪単価が抑えられているので利回りは高くなるかなと思います。調布の物件の中なら良い方だと思います。

東京の東側や湾岸地域であればここより利回りが高いとこはあるかもしれません。調布は再開発期待や京王線の中では新宿に次ぐ主要駅であることなどが影響して一般的な感覚よりも土地仕入れ値が高いのだと思われます。
調布に住みたい、京王線の人気駅に住みたい、新宿から比較的近い所に住みたいなどの人が選ぶ物件なのかなと思います。

立地
住居専用エリアにもかかる
駅徒歩6分...5分よりの
トリエc館の前はさらに歩きやすくなる予定
OKストアは徒歩1分　冷蔵庫は小さめでOKすぐ買いにいける
コンビニも1 小学校2 映画館、業務スーパー3
西友やパルコは4
と人気のエリア
お座敷あとのためハザードもほとんどなく、地盤の良い土地
道路に3面面している点も希少性が高い

共用部
まずは外観、とても力を入れていてとても目がひく
エントランスもこれからの時代のスタンダード2層吹き抜けで車道から目立つようになっている

プランニング
エレベーターの配置が良く、どの部屋もあまり遠くにならない
この字になっているので、共用廊下で内側を形成できている。そのためセキュリティーとプライバシー性が高い
各階ゴミおき場は神
エレベーターでゴミ運ぶのは嫌だった

専有部
間口は最低でも6,000取っていて鰻の寝床のようになっていない
天井高さも最低でも2500はある。せまくは感じない
プランニングも悪くない
けど横リビングの部屋が多いため、縦リビングの部屋は希少性。縦リビング派なら急いだ方がいい。
東のみロウイーガラスではないのは有名
南→東→西の順で人気。これは当たり前。周辺環境と考えても。
なか住戸の方がレイアウトしやすいし、断熱が高いからおすすめ。数も多いし、換気性能は上がってきているし

空いている部屋教えてほしい。
空いている部屋を比較してみたい。

>>1391 まとめさん
買えばいいじゃんはやく笑
待ってますね

ここの住民、こわいです。
あと他のマンションのことも言うのはやめた方がいいです。

>>1392 匿名さん

待っててね、もうじき完売お楽しみも
すぐ終わるわよ。

初心者マークの人、ブランズのネガに反応して、ジオにはネガ書いてますね。販売状況を知りたがっていた人の投稿は削除されているので、アクセス禁止されたのでしょう。ブランズのネガに反応していることから、やはりここの検討者ではなさそうです。
購入を真剣に検討している人はネガ投稿に書かれる既出のマイナス面（歩道狭い、排気ガス）なんてもう分かってることで、それを許容できるから購入を進めています。既出のマイナス面が許容できない人は、掲示板を見なくても検討から外します。
ここも含めて他マンションの印象を悪くしたくて必死なのでしょうけど、マイナス面を執拗に投稿したところで、ちゃんと検討している人には響かず何の意味もないです。
ネガ投稿したいなら、新たなマイナス面を見つけてから投稿してください。以上。

ちなみに、私はここを購入しました。
販売状況も知ってます。順調です。

>>1391 まとめさん
結局、買いてあることとしては、、、
立地○、建物△ってこと？

-駅前立地で買物利便高い
-設備仕様はいわゆる普通の長谷工のコストカットマンション(特に水回りと建物裏側)。ただ、各階ゴミ置きでちょっと工夫。

GOOD
調布北側では稀に見る好立地、ただし交通量は多い。
マンションに面する部分の歩道は改善された。
他のマンション候補になる土地
・小学校とOKの間の空き地→東急が買ったとの情報あり
・布田側の箒屋駐車場も約1000坪とかなり広いが接道が悪い
・甲州街道北側、品川道南側にはまだたくさんの土地がある
南東側、コーナーサッシや吹き抜けロビーの見た目は良い。
BAD
今時、布基礎で作られた棟がある。
北側のデザインはタイル→塗装、
廊下腰壁はコンクリ→アルミ建具と手抜きが激しい。
東面ガラスだけ、なぜかLow-eでは無い。
ディスポーザー無し。

現在販売中のマンションでは、かなり条件が良くバランスしている。
資金があり買える人は調布物件の第１候補になりえる。
ただし、近年大きく値上がりしたので、今後の相場環境は不透明。
ここまでの価格出せるなら他の街にもたくさんの候補があるので、
「調布で買って良いのか？」という決断が問われる。

あとは

良い点
管理費安い
OKストア1分
食配スペース

悪い点
浴室ブラケットライト
トイレは古めかしいタンク式
トイレ手洗いカウンター無し
横リビング(中居室の)垂れ壁
スロップシンク無し
アルコーブやポーチほぼない

管理費安いのは良いですよね。
コロナ禍だと共用施設のために高い管理費払うのはもったいないので、一生払い続ける費用は少しでも安いほうが良いです。
今後は少子高齢化も加速するので、子育てが終わって戸建からマンションに住み替えるシニア世代にも受けが良いマンションを買っておくと、リセールの際も安心だと思います。
ここは外観も重厚感があり、スーパー1分、東山病院も近く、管理費も安いので、シニア世代には選ばれやすいマンションになると思ってます。

>>1399 マンション検討中さん
管理費はおおよそ200円／平米なので、
標準的な金額だと思います。
修繕積立金は売りやすいように半額設定で、
半額×100ヶ月分の一時金が尽きる前に、
倍額に値上げされるのが通常の管理組合です。

>>1401 マンション検討中さん
そうかもしれませんね。

調布に拘る場合にはいい物件
一般的には、坪単価に対して建物設備仕様の水準が低い物件。坪単価330万程度とするならば、ディスポーザーもブラケットライトもトイレも….

>>1402 マンション検討中さん
ディスポーザーがないのは痛いところですが、その分管理費が抑えられていて各階ゴミ置き場がありますので、ないからといって割高ではないです。
トイレは気になる人はリフォームもできると思います！

>>1389 名無しさん
調布駅近隣は新築マンション、新築戸建てのラッシュなので中古が思うように売れずに荒らしてくるのでしょう。

本当、実際に検討してる人もいる中で、ネガティブ発言はいかがなものかと思います。

>>1404 購入経験者さん
中古で売りに出そうとしてる人が新築マンションの掲示板を荒らす目的はないと思います。なぜなら、新築マンションの相場が高いので中古で売る人は立地によってはその恩恵を受けられる場合があるからです。
可能性を考えるなら、新築が買えなかった中古購入者とかですかね。
ここは順調に売れているそうなので、掲示板が閉鎖されるのも時間の問題でしょうけどね。

>>1405 匿名さん
狙っている中古物件で希望の部屋が出ないから
新築もみてる身としてはよくわからないけど
「新築が買えなかった中古検討者」ってどんなイメージなんでしょう？

>>1406 マンション検討中さん
新築価格が高いので予算の都合で中古を選ぶとか、
最近の新築は狭い物件しかないので中古を選ぶとか、
そんな感じだと思います。

目の前通ってみて思ったけど、エントランス二層吹き抜けなのに、エントランスホールはかなり狭くないですかね？
写真とだいぶイメージ違ったのですが、外から見たせいですかね。

>>1408 匿名さん
パース通りだと思いますが。

>>1408 匿名さん
公式ホームページを見たら分かりますよ

>>1409 マンション検討中さん
外から見た時に思ったより幅狭だなと思ったといった感じです。
みなさん中に入られましたか？

>>1411 匿名さん
契約者が内覧会の時しか入れないと思います。

>>1411 匿名さん
外から見たイメージと中は違いますね。
幅狭ではないです。
気になるようでしたらMRに行けば教えてくれますよ！

>>1413 評価気になるさん
建物間取りから見るとロビーは１戸分の面積ｘ２階分ですが、
外から見ただけですがそのままに感じました。
ロビーの幅＝区分住戸の幅です。

>>1414 口コミ知りたいさん
随分と気になっているご様子ですが、MRは行かれてないんですか？掲示板ではなく、直接行って聞くのが1番ですよ。大きな買い物ですから。

>>1415 評価気になるさん
建築好きなので営業員に聞くよりも自分で見て調べて理解出来ますし、
調布には土地勘があって、すでに知っている事が多いので、
私にはMRに行く意味がほとんどありません、
建築知識があればバーチャルでも十分に内部構造が理解できます。
急いで買わなければいけない理由もないので、
私に接客しても無駄な客になると思います。
予算内で買える物件ではあるのですが、希望よりかなり狭いので、
他の物件の様子も見つつ状況を静観します。

>>1416 口コミ知りたいさん
そうなんですね。自分で見て調べるのは良いことだと思います。
昨今の分譲マンションは昔と比べてどこも狭いし高いです。建築費高騰の影響ですが、今後どうなるかは分かりません。予算を上げずに広いところを希望されるなら調布より郊外を検討された方がいいと思います。調布の新築で探すのなら狭いことは諦めたほうがいいです。

>>1417 評判気になるさん
15年ぐらい前は65平米の2LDK～100平米の4LDKぐらいまで、
いろいろ取り交ぜて必要に合わせて広い部屋も選べたのですが、
この数年の新築には広い部屋は無いですね。
今後中古になったとしても選択肢にならないことは残念です。

>>1418 口コミ知りたいさん
これからは人口減、高齢化、インフレなどマーケットニーズは変わってくるでしょう。
必ずしも広く無くてもいいかもしれませんが、いずれにしろマンションは余ってくるでしょうし、中古市場は厳しくなるでしょうね。リセールするならタイミングが大事になりますね。

いやー道広くなったし、外観は圧巻！