パークホームズ調布　ザ　レジデンスってどうですか？

>>1033 マンション検討中さん
6月上旬の時点で次期販売を除くと1/2強売れてる感じでしたが、その後毎週のように抽選販売で2から3戸ずつ公示されてるので、着々と売れてる印象があります。

植栽植えた、、トールタイプの肌板をつけて欲しい
そうすれば外観が見えてくる。
ライトも設置してあった。

早くライトアップみたい

オーケーストアが会員３％引きの対象からスマホ決済が外れ、現金のみになっていました。
財布持たないで買い物できて便利だったのに、また旧時代に戻らざるを得ないんですかね。

>>1037 匿名さん
対して西友はセゾンのクレジットカードで頻繁に5%割引の日があったり普段も3%引にできるので、私はこのマンション近くに住んでますが、オーケーができてからも西友派です。あと、オーケーは21時に閉まるので、行こうと思って開いてないことが結構あります。

>>1037 匿名さん
ほんとですよね。またスマホ決済にも割引つける対応が復活しないんですかね？

>>1035 マンション検討中さん

調布マンションラッシュですけど、売れ行きが分かれている印象です。。。

ブランズのことで
ジオ・ブランズのスレで大幅な削除がされました。

ここはそのようなことが内容にしたいです。

マンションマニアに寄りますと、一等地みたいですね。

変なマンションや悪い立地を教えてくださりますので参考になります。
https://manmani.net/?p=32852


・ジオの記事ですと激戦ですね

新築マンション超激戦区の調布駅。
［公式HPオープン済み］
・ブランズシティ調布
・ジオ調布
・リビオレゾンTHURSDAY調布
・パークホームズ調布ザレジデンス
・調布ザ・ハウス
［建築看板掲出済み］
・住友不動産　現在オープン
・大和ハウス　現在オープン
・FJネクスト　分からん
すごい！！
ブランズシティ調布はとんでも価格で売り出そうとしたところ総スカン状態となり販売前に大幅値下げした伝説のマンションです。
https://manmani.net/?p=32857

>>1042 口コミ知りたいさん
調布ザ・ハウスやシティ等でも似たような投稿されてた方ですよね。調布近辺の掲示板で、特定マンションについて過剰なネガ投稿されては管理人に削除されているようですが、通報しておきますね。あなたの行動はご自分が購入されたマンションの価値も下げてますよー。

>>1043 評判気になるさん

よくわからない投稿ですがどのマンションの価値が下がるのですか？

>>1044
調布で販売中のマンションスレッドに粘着して騒ぎ立てて、
ジオを持ち上げて、ブランズを貶す有名人がいるんです。
検討するなら比較して優劣付けるのは当然ですが、
その基準が独特で、
自分の基準を他人に押し付けることが目的で書き込むので、
書き込みが削除されまくっています。

>>1044 検討板ユーザーさん
私も削除してる1人ですが、ジオのレスではひどすぎますね。
なぜジオのレスであそこまでなるのか？！なぜブランズをあそこまでいうのか？！ジオの関係者ですかね？！違うのならいい迷惑ですね。。。

>>1046
>>1045

別にジオ持ち上げてないでしょ。
少し迷惑ですよ。
ここはパークホームズ のスレ。
別にマンマニのジオの記事で、ここも書かれているだけ。
そっちでやってくださいな！

マンマニの記事ば参考にしてますんで。

>>725 口コミ知りたいさん
チラシ入ってましたが確か170戸の販売に対して、110戸位が売れてたみたい、、売行き悪いですよ、一年前では、、

>>1048 マンション検討中さん
残り35％ですね。
条件のいい部屋はもうないかな…
迷ってる時間はなさそうですね…

>>1048 マンション検討中さん
次期販売は除き、センターテラス5割強、ブライトテラス6割強、エアリーテラス8割弱売れて、条件の良い部屋はなくなってるようです。

>>1050 マンション検討中さん
エアリーテラスが一番売れ行きが良いのですね。

>>1051 匿名さん

ここはそこまで価格差はないから高い部屋から売れるのは、当然なのかも。

>>1051 匿名さん
エアリーテラスは総個戸数が少ないのとコスパが良いのが影響してるのでしょうか。
センターテラスとブライトテラスの上層階はほとんど売れているものの、まだ数部屋残っているようですよ。

>1053 マンション検討中さん
もう一度現地行こうと思ったら
販売センターも直近の週末は予約取りづらいですね…焦ります。決断力が必要だとひしひし感じます。

>>1054 マンション検討中さん

・外観
・立地
をマンマニの言葉をかりるなら
調布エリアで検討する方で「この立地は無理だわ～」という方はかなりの少数意見となることでしょう。
ですからね。

専有部が問題なかったら買いですからね。

>>1053 マンション検討中さん
つまり、この立地でありながら比較的静かで排気ガス少なそうな部屋が人気だってことですか？皆さんの言う条件のいい部屋ってどう解釈したらいいんでしょう？

>>1055 匿名さん
設備仕様(共有、専有)が残念
接する道路の交通量
が問題なければ、かなー。

>>1056 マンション検討中さん
その基準は人によりますが…
騒音、排気ガスといった環境要因は立地条件ではかわらないので、部屋の位置、日当たり、眺望など、個人のこだわりによるのでは？
個人的には、西側が抜けて家の中で日が当たらない部屋がないブライトテラス上層階とか、手が届けばセンターテラス上層階が条件よしと感じます。

>>1048 マンション検討中さん

どこのマンションの事ですか？
ここじゃないと思うのですが。

>>1059 マンコミュファンさん
ここには適当な情報もたくさん上がってますので、違うと思ったらスルーしておけば良いとおもいますよ。
問い詰めてもあまり意味がないかと思います。
どの情報をチョイスするかは見る人次第。

ブライトテラスの上層階はまだ数部屋残っているとのこと。
今度の土・日には決断しないといけないかな。

>>1056 マンション検討中さん
人によると思いますが
自分にとって選択肢が多くあるかな、と言う意味と捉えればよいと思います。
私は予算に限りがあるのでその中で比べられる部屋が残ってるかな、が条件のいい部屋残ってるかな。です。

やっぱり間取りで悩むんだろうな。
どうせなら収納スペースで考えたいところだけど、
部屋の広さも考えたいな。
部屋数が多ければ何の問題もないけどね。

>>1063 匿名さん

なら70m2タイプですね。
67m2とは収納の良さが結構異なるので。

現地販売センターは閉鎖したのでしょうか？
選択肢に出てこないけど。

>>1065 口コミ知りたいさん
確かに表示されないですね。
一度現地行きましたが、契約申し込みする場合は次は新宿にてと説明を受けました。
新宿の予約も今月中は埋まりつつあるみたいなので、申し込みする人が多いのかもしれません。（現地で紹介できる残りが少ない、とか。）

>>1066 マンション比較中さん

多分外構工事やらなければならないから、無くなったのでは？
もう工事終盤そうですし。

こちらの掲示板は平和ですね。
目立ったデメリットも無いからネガもこないのか。

>>1068 マンコミュファンさん

売れてないマンションを買ってしまった人が、叩きやすいスレでネガっているだけの印象。

ディスポーザー
共用施設
はどうですか？

>>1070 匿名さん
ブランズを貶したいジオの人でしょうが、ジオもブランズもパークから見たら同レベルですよwww

現地販売センターは閉じたみたいですけど、
今まであった月曜日と金曜日の来場予約も
無くなったのは何故なんでしょうね。

>>1073 マンコミュファンさん
23日の金曜日は休みってなってました。オリンピック開会式だから何か交通規制とか影響あるのかな？ぐらいに思ってましたが、もしかしたら違う物件を売り出し始めてそっちの来客を優先してるとか。

>>1074 マンション検討中さん

来場予約は時間枠ごとに何組くらいなんでしょうね？

>>1075 口コミ知りたいさん
私が行ったときは結構部屋数はあるように見えましたが（見えた範囲で10ぐらい？）、半分は中野の物件を扱っている様子でした。

なかなかカッコいい外観で思わず住みたくなりますね。とにかく駅近だしお金があったらここに住みたい。

みずほ銀行向かいに出来た商業施設に入るテナントご存知の方いらっしゃいますか？パチンコ店、医療施設の他に何が入るのでしょう？

>>1078 口コミ知りたいさん
飲食店なども入るという話ですが、今テナント募集中であり具体的には決まってないかと思います。

>>1079 匿名さん
ありがとうございます！
そうなんですね。建物がだいぶ出来上がってきたので店舗も決まったのかなぁと思ってました。
ケンタッキーが戻ってきてほしいです。

バルコニーの隔て板が設置されていました。
グレーと白を折り混ぜて設置してあり、外観と釣り合いが取れていて、こんなところにまでデザインへの拘りが感じられました。

隔て板もトールタイプでしっかりしてそうですね。

>>1081 マンション検討中さん
この価格帯なら最低限のラインですね
本当はもっと充実してほしい

>>1083 名無しさん
利益重視というより、この価格帯にするための選択と思います。
このご時世、この立地で諸々充実すると更に価格帯が上がってたような気がします。

>>1084 マンション検討中さん

同感です。確かにもっと充実してたらと思うけど、そこが叶えられるとこの価格は叶わないと思うので。

平均坪単価335とか中には380とかある中で
昨今の環境があるとはいえ、もう少し工夫が欲しかった。土地の仕入がシンプルに高かったんでしょうね。
我慢しますけど。

早めに買った人は正解。
シティハウスの様子を伺って買うのを躊躇った人は失敗

いい部屋はどんどんなくなるのはしょうがない

旧甲州街道がネックでブランズの方が良い、みたいな変なブランズポジはいなくなった。成約率がこれほど顕著に出ているから当然だろうけど。でもシティハウスには仕様はコテンパンだけど、コスパ的には圧倒できている。約1,000万円違うし。外観やエントランス、各階ゴミ置き場も上を行っている。もしパークホームズが、ラクサスキーのオプション無料、キッチン天然石天板、トイレダウンライト、寝室側可変式面格子ルーバー、面材の仕様又収納内面材合わせ、扉引き戸、二重床で高さ2,500、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、とかついていたら坪単価は30万円ぐらい、67m2で600万円ぐらいは少なくともアップしたと思うと今のコスパは十分。実際主婦目線ではOKに近い方が価値が高いらしいし、縦リビングの間仕切りとかの仕様はパークホームズ の方が人気。シティだと垂壁が出てくる。施工会社も長谷工の方が良い。同じ住居専用地域で他の駅近マンションは密集して開放感のない中、この2つは貴重な駅近マンション。調布で探すのならどちらか。他のマンションは多分失敗。どちら買ってもリセールは期待できると思う。今ならシティハウスならカラー選択できるのが良いけど早く家賃を切り上げたいならパークホームズ 。オプションは選べないけど、そもそもどれでもセンスは良い。同じ新宿にモデルルームあるし、一度はしごしてモデルルーム行ったら検討しやすいかも。ザハウスと、ブランズはまずないな。ジオは条件が違うし。

住宅ローン控除の逆ザヤが今年いっぱいだから仕方ないのかもしれないが相場より1,000万は高い。それでも売れてるのは逆ザヤの利益が欲しいからだろう。
来年は住宅が売れなくなるの分かっているからか、どこも販売ラッシュ半端ない。

残り、何戸くらいなんですかね？

>>1089
住宅ローン控除の逆ザヤとは？

8月7日から19日まで夏季休業みたいですけど、けっこう長く休んでも余裕なんですかね。

>>1091 坪単価比較中さん

住宅ローンと、控除額の差益です。

>>1093
控除1％＞住宅ローンの金利
ということが時々言われており、
宣伝されている金利は1％以下ですが、
実際には疾病保険で+0.2％、保証料で+0.2％、
他にも融資手数料、抵当権登記、火災保険料などが必要で、
融資の必要な費用が1％を下回ることなど無いように思えます。
自身の所得税納税額が債務金額の1％を超えることも前提なので、
所得収入に対しての債務額も限定されるはずだし、
返済が進めば債務金額が減ってしまうので、
納税額＞債務額となるので控除額が減るはずですよね？

>>1094 坪単価比較中さん
単純にそこそこ所得がある人は、今なら400万円超税金が戻ってくることが可能だけど、
来年以降、それが半分以下になるかもしれない、から、どうせ買うなら今のうち、というお話のことだと思います。

>>1094 坪単価比較中さん
団信入れても金利は0.5%切るところが多いですよ。
逆にフラットなど使って1%くらいだったら今買うのは得策では無い。

>>1096 通りがかりさん
固定金利は今後上がりそうな気もします。
住宅ローン控除は改定されても上限1%を超えることはないのでは。
そうすると今の13年控除が戻り額だけで見るとMAXじゃないでしょうか。違うでしょうか？

>>1096
変動金利の団信付きで0.5％、
5大疾病保険を付けて+0.2％、
保証料込にして+0.2％、
これに手数料、抵当権設定費用、火災保険料など、
もろもろのローン諸経費入れると1％は越えると思うのですが。
借り入れ当初の残債の１％＞13年後の残債の1％、
ですから、
単純に当初借り入れ金額の1％ｘ控除年数が、
控除金額とはならないですし。
”差益”というと儲かるイメージで、
”払ったローン費用以上に戻って収入になる”、
という勘違いをしそうです。

>>1098 口コミ知りたいさん
「住宅ローンの金利と税金控除率の逆ザヤ」が問題視されていて、税金控除率の引き下げが検討されており（住宅ローンの金利を上限とする）、それが来年からとかいわれています。ローン利率以上税金が戻るのはおかしいよね、という理屈。これを差益と表現されているかと。
なので、低金利の今、税金を借り入れ残高の１％取り返そうと思うと今年までかも。
だから買うなら今、売る方もそれをセールトークに、売るなら今（多少価格を乗せても売れる）、というお話だと思います。
コロナの状況で、そんなことする？と思いつつ、税金周りは容赦ないので、世の中こんな状況でも住宅ローンの控除率は下がる可能性は高いのだろうな、と思います。

>>1090 名無しさん
先着順住戸が１戸売れたみたいですね。

>>1097 マンション比較中さん
固定金利は固定なので変わりません。

変動金利が変わります。

>>1099
なるほど、実際には儲かりもしないのに、
”逆ザヤ”と言う売り文句で不動産屋が家を売ったせいで、
住宅購入者は隠れ増税の罰を受けるわけですね。

>>1098 口コミ知りたいさん
変動金利＋団信0.5％
保証料或いは融資手数料0.2％
疾病保険をつけなければ抵当権設定費用、火災保険含めても
1.0％を下回るケースは結構あると思いますね

借入金額が大きくなると支払金利がローン控除上限を超えてしまいますが
ダブルインカムであればペアローンでローン控除も夫婦で享受できるので
その問題もクリアしやすくなる。

なのでローン控除期間中はという前提ですが
（それと変動金利が変わらないという前提ですが）
金融コスト＜ローン控除は結構あり得るかと

ただ差益？の金額規模はそこまで大きくないので儲かる感覚とは程遠いですが
実質コスト負担なく借入できるのは非常に大きいと個人的には思いますし
昨今言われているような税制改正で控除額の上限を実際の支払金利としてしまうと
金利以外の諸費用部分がカバーできなくなるので辛いですね…

https://news.yahoo.co.jp/articles/ec8a5509cf52252d8fe9991faa68cf737457...

AI予測だと、10年後はマイナス10.7%程の下落率エリアと同僚から言われました。
バブルが弾けて、
10年後は、10年前くらいの価格に戻っていると嬉しいですね。

>>1103 マンション比較中さん
住宅ローンの中には
変動金利＋団信?疾病保険で0.5%というのも
ありますね。
最高に逆ザヤ

>>1100 マンション比較中さん
ありがとうございました！参考になります。竣工前に完売できるといいですね！完売できたら、完売物件としてその後のリセールバリューにもいい影響が出る気がいたします。早く決断しないとですね！

未来のことは誰にもわかりませんが…
数年後には「ここは安かったね」と言われているような気がします。

そうですね。調布はまだまだ再開発が続くことを考えると、都下では有望な方ですよね。その調布の中でも、周りの競合物件と比べてバランスの良いマンションと思います。もう残りの部屋数は少ないのかもしれませんが、、、。

パース通りのエントランスが出来上がってますね。やはり素敵な外観です。

センターテラスのFタイプが次期以降販売住戸とWebサイトにありますが、何階が残っているかご存知の方いらっしゃいますでしょうか？
また、センターテラスはFタイプ以外はもう完売しているのでしょうか。
電話で問い合わせたところ、夏季休暇に入ってしまったようです。

>>1110 マンション検討中さん

Fタイプは残りは３階のみだと思います。

>>1111 マンション検討中さん
少し前に拝見した価格表によると、Fタイプ以外なら時期販売住戸含めて全タイプ残ってると思います。上層階は残り少ないと思いますが。

>>1111 マンション検討中さん
>>1112 マンション検討中さん

ありがとうございます。
詳細は休暇明けに問い合わせてみたいと思います。

このゾーニングですと価格はセンターテラスが高いので辛いですが、それに勝る付加価値がありますからね。。。

前を通りかかったら、大分完成していて、やっぱり外観がいいなと思いました。

>>1115 評判気になるさん
ほんと、素敵。三井のCMで流れるウカスカジーのMy homeの詞にぴったり！

♪あの橋を越えて　坂の途中を曲がれば
そこにはMy home 愛すべきMy home
ちいさな灯りがついてる♪

設備仕様の水準の低さはみんなどう納得してるのかな？

>>1117 検討板ユーザーさん
立地と価格設定で納得してます。自分でどうにかできる部分については方法ありますし。共用設備やディスポーザーなどは納得出来ない人には厳しいですが、私はない分管理費が抑えめなことの方がメリットです。

>>1117 検討板ユーザーさん
設備仕様が低いと気にされる方は、このマンションの検討はやめた方がいいと思うんですよね。売る側も落としているのは自覚しているはずですし、だからこその立地に対してのこの価格と管理費だと思うので。そこがこのマンションのメリットの部分だと思うので。
ディスポーザーは何ともなりませんが、それ以外の部分ならある程度なんとかできますし、必要ならお金かけて足せばいいんじゃないですか。
もしくはシティハウスを検討するとか。

僭越ながら私が
・パークホームズ
・ブランズシティ
の比較をさせていただきたいと思います

■価格　ブランズ
現在は予定価格から値下げしたのでブランズ。当初はほぼ同じ。

■外観　パーク
パークホームズの特徴の一つは外観が圧倒的に良いということですね。お金をかけてます。また外観・エントランスはリセールの時の査定に大きく関わりますから。お金をかけて正解だと思います。

■エントランス　パーク
これもパークの特徴の一つ。これからの時代2層吹き抜けがないと。外観後は同じです。

■管理費　パーク
安い。共用部を必要最小限にして維持費を、抑えているのは好みです。これは好みによると思いますが、人件費・物価が上がる中でいらないものは無い方が良いかと。

■ゴミ　好み
ディスポーザー派　ブランズ
各階ゴミ置き場派　パーク
これは好みですね。私は各階ゴミ置き場がいいです。板マンでは希少ですね。晴海フラッグしか他は知りません。パークの1階では恩恵は受けられませんが。ディスポーザーでやるゴミも簡単にゴミ置き場まで持っていけますし。

■駅距離・アプローチ　パーク
まず近いのはもちろんパーク。むしろブランズは無理やり駅近を謳いたくて、サブエントランスまでの距離ですからね。さらに最大の難関甲州街道もありますので、所要時間は全然違うと考えております。

■立地　パーク
最も差があるのは立地でしょう。パークホームズは調布の一等地です。小島町。ここは希少です。住居専用エリアにあるマンションかつこの駅距離はなかなか。もちろん商業施設等も調布西に集中してますし周辺の使い勝手は高いです。OK1分、小学校2分、業務スーパー3分、西友4分、パルコ、トリエ...まぁ色々です。中でも最も評価が高いのはスーパー人気圧倒的1位のOKですね。セブンも1分と近いですが←ここ重要でした...コンビニ感覚でOKはたまらないです。トリエC館前も緑地化するのはいいです。

■天井高さ　パーク
ブランズが低いだけですが

■サッシ性能　パーク
ブランズが低いだけですが

■リビング間仕切りドア　パーク
縦リビングの話になりますが、ブランズは仕様が低いです。垂れ壁は一体感が出ません。

■トイレ　ブランズ
手洗いありますから。私は気にしませんが。目隠し壁は15万円程度でかなり良くしてくれます。

■バルコニー　パーク
住戸間間仕切りはブランズはロータイプです。床の貼り方もパークの方が良いです。

■玄関　パーク
これはパークが、一般的です。ブランズが賃貸仕様のアルコーブがないのはビビりました。


立地が9割なので色々書きましたが、立地と価格で比較するのが良いかと。悩む方はですが。キッチン、トイレ、風呂、収納などは後から全然変更できますし。変えられない、天井高さ、アルコーブ、外観、エントランス、共用部、共用施設、躯体品質、など他に考えればいいのかなとは。

>>1126 匿名さん
パークいいですね。買えるなら買いたい。

>>1126 匿名さん
パークのエントランスは本当に素敵です！
外観とエントランスにお金をかけているマンションは中古になっても値崩れしにくいですからね。

>>1126 匿名さん
小島町って調布の一等地だったんですね！知りませんでした！ありがとうございます。
大手町などのビジネス街への通勤時間を考え、もう少し都心に住むか、少し悩んでおりましたが、とても参考になる情報でした。

このエリア、まだまだマンション建設ラッシュですね！
ガーラマンションシリーズが更に建設してますし、甲州街道沿いの駅前にも構想がある様な話を聞きました。どんどん人口が増えてどうなってしまうのでしょう。

>>1126 匿名さん

パークのディスポーザー無しの各階ゴミ置き場って生ゴミの臭いとか大丈夫なのでしょうか?ゴミ置き場の近くはどうしても生ゴミの臭いが漂っているイメージなので。経験のある方いたら教えていただけると有り難いです。

>>1131 匿名さん
マンションマニアさんのここの紹介見ましたけど、ディスポーザーなしの各階ゴミ置き場は今まで見たことないって話でしたよ。

>>1132 マンション検討中さん

その分メンテナンスにかかる将来の修繕費が削減されて躯体の劣化要因も減る方がいいので私はありがたいですが。

>>1133 マンション検討中さん

各階ゴミ置き場には換気扇が付いていて屋上に排気されると聞いています。中に入らない限り臭わないと思います。