ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

>>49 匿名さん
変な煽りしてくるね。
坪３５０じゃ買えないわ。
坪２３０。これが俺の買える限界な。勘違いしないように。

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230じゃさいたま市内でも難しいのでは？
アゲ尾とかアビ子とかイル間あたりに行かないと・・・・・・

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>>51 マンション検討中さん
坪230万って割と現実的な価格なんだけどね
ただ最近の不動産価格ではそれじゃあ出せない
3Lが4980万って今だと安すぎる
3Lだと6500万程度がパンダ部屋じゃないかな

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>>53
6500万出すなら飛鳥山タワーの方がいいかな
駅までの上り下り、スーパーなかったり、利便性は良くなさそうですね。
思い付くこちらの利点は高台とアドレスってとこでしょうか。

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HPはいつ頃でるんでしょうかね

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王子と上中里行くには飛鳥の小径を歩くことになりそうだが、自転車通れなさそうだな。夜道も暗いし、不便だよね。

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>>10
自転車は無理ですね。高低差が全部階段ですから。
あくまでもメインは西ヶ原駅で、サブ的に京浜東北線と割り切れるかどうかだと思います。

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スーパーがないんですよね。西ヶ原駅近くにスギ薬局があるのみ。
王子駅前の大規模再開発に期待するしかないかも知れませんね。

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>>58
王子駅前が再開発されてもここからアクセスしづらいのは変わりません。
スーパーは直線距離だとオーケーの王子堀船店が近いですが、跨線橋がネックで徒歩以外では行けません。お値段安くてまとめ買い向きなのですが、リュックでも背負わなきゃ。
自転車で行きやすいのは西ヶ原銀座のシーズンマート（旧丸正）と霜降のサカガミです。歩くと10分以上かかります。

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徒歩圏のスーパーなら、上中里駅前のマルエツプチも使えそうですね。
飛鳥の小径を使えば1本道ですが、夜は暗すぎるし、階段になりますが…。
ちなみに、上中里駅前も分譲マンション建設中ですね。
（仮称：北区上中里１丁目計画新築工事 ）
このエリアで、利便性だけ考えたら、こちらのほうがよいかも。

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公式ページできたみたいですね。広めの部屋が多いので値段も高そうですがどうでしょうか

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間取りは広めが多くていい感じですが外観イマイチですね。安っぽいと言うか。
ファミリー向けですが買い物が非常に不便なので坪300いかなくても厳しそう。

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飛鳥山レジデンス。意外にシンプルな名前でしたね。

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>>62
たしかに高級感や工夫に欠ける外観ですね。
間取りもトイレの手洗いボウルやウォークスルークロゼット、バルコニー仕切りが天井までなどがある反面、廊下側の柱がガッツリ食い込んでたり洗面所がリビングインだったりと、高級マンションではなく「長谷工メニューの中の上」といった感じでしょうか。
73㎡の3LDKで8000万円台、4LDKで1億ちょっと程度に落ち着きそうです。

飛鳥山公園面の西向きは高そうですが北向きが狙い目かも。視界の抜けが素晴らしいと思います。

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>>64 匿名さん
8,000?!
この辺りもそんな相場ですか...。
ずっと狙ってましたが、
8,000万出すなら山手線沿いの物件にします。

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フルローンだと世帯年収1600万くらい？さすがに無理だ。

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70m27000万ちょいなら頑張ればいけるか…と思ってたけど、8000万は無理だw

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北向き（線路側向き）って何なの…
暗いし、相当うるさいでしょ…

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>>68
現地へ行けばわかりますがここの土地は新幹線の高架より高い所にあります。
北（正確には北東）向きは専用庭付き1階のみ自転車置き場の陰で眺望はありませんが2階以上の眺望の抜け感は素晴らしいはずです。
京浜東北と湘南新宿ラインの音は高低差がありすぎて聞こえにくいはず。

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このマンション、土地が部分的に借地権なのね。これって建て替えする時とかネックにならんのか？

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パルシステムに全戸加入って書いてあるけど、強制加入なの？利用料が管理費に上乗せされてるとか？

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>>71 匿名さん
最近のパルシステムはよく知りませんが昔は最初に入会金5000円くらい払ったあとは毎週のチラシ代払う感じだったような。チラシ止めたらお金掛からないし当然注文しなければお金掛からないので、実質最初の入会金だけかもです

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山手線沿いだとそれこそ8,000万じゃきかないような…
低地だったり下町感が強いエリアなら8,000万切るところもあると思うけどね

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長谷工感丸出しの冴えない間取りばかりですね。角住戸もセンスなくてガッカリです。
パルシステム導入=デベが買い物利便性に乏しいことを認めている、ってことですね。

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誰かも指摘してましたが、よく見ると土砂災害警戒区域じゃないですか。デベが擁壁作った程度で安心なら災害なんて起こらんわけで…高台はこういうリスクがありますね…

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>>75
では、どうぞ低地に。埋立地も安心ですよ。

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最上階だけバルコニーの隔て板が天井まで届くタイプでないのはなぜでしょうか？消防法上の都合でもあるのかなぁ。。

借地は全体の何割くらいなのでしょう。
購入者は月々の借地料の支払いが発生しそうですが、逆に住戸の販売額は安くなる可能性も？

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この建築計画を見ると直床ですかね。。

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>>77 さん
物件概要にはこうありますね。7,399.04m2 (所有権部分7,132.57㎡、借地権部分266.47㎡)

登記は少しでもきれいな方がいいので、借地の場所と所有者、借地になった経緯は確認した方がいいですね。土砂災害警戒区域の件もそうですけど、ちょっとややこしい開発の印象を受けますね。
7,399.04m2 (所有権部分7,132.57㎡、借地権部分266.47㎡)

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長谷工、田の字、ペラボー、etc
早くもネガ勢が元気になっていますが、現実問題として買える層を考えると悪くないんじゃないですか。デザインも飛鳥山に馴染む落ち着いた感じで良いと思いますけどね。

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>>77
それ私も感じました。斜線制限かなにかでしょうかね。
そもそも外観図をよく見ると西向き棟の手前から4スパンとその奥3スパン、南向き棟の手前8スパンと奥6スパンで軒の高さも違うような。軒が高い部屋はプレミアム仕様なのかしら。

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>>80
ペラボーといっても一部はコンクリート壁ですし、ボード壁も最上階以外は天井まで届くタイプなので悪くはないかと。「買える層を考えると悪くない」というのは私も思います。あくまで「悪くない」ですが。

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高級仕様を求める立地じゃないからね
高所得者が、高くても買いたいと思えない
価格勝負でしょ
駅はまあまあ便利じゃないの？
湾岸とか、不利な埋立地は、売りを作るため無理やり高級仕様にするけどね

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立地や仕様を見ると、なんだか高齢者向け住宅みたいですね。

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周辺の物件からしたら強力なライバルが現れちゃったね笑

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建築表示では地上5階で高さ15m弱なので、普通に見ると階高は3メートル未満。そうすると専有部は天井高240cmの2重床か、250cmの直床という感じでしょうか。

それでも専有面積は75平米や81平米とか広めなのでグロス価格は安くならないですね。価格よりも飛鳥山隣接の立地と部屋の広さを求める層に訴求するプランで面白いです。

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>86さん

野村お得意の間取りは平凡だけど広さとスケールを優先するやり方ですね。

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借地権の部分は、保育園とか共用施設の一角なのではないですか。

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共用棟はスタディルームなど住民向けの施設と保育園で共同利用みたいですね。1階だけが保育事業者に分譲？
そうすると共用棟の土地も住民と保育園で所有権・賃借権を共有になりそうです。

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あ、正確には「子育て支援施設」ですね。保育園とは限らないかも。保育園だとしたら園庭がないのがマイナスです。

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現地見てきました。まず、王子駅からのアプローチは坂続き、公園モノレールは10-16時運行で日常使いは無理かな。周辺にスーパーが無く、買い物はちょっと不便かな。敷地は、西側はエントランス付近からすぐ下り坂が始まってます。東側もやや緩やかな坂です。駐車場は恐らく東側ですが、神社の参道を経由して、最後はすれ違いが難しい狭い部分を通ります。周辺は国立印刷局の厳重な塀が独特の雰囲気を醸し出してます。眺望は、飛鳥山方向なら3階以上、管理事務所があるのでうまく選ばないとですね。個人的には南の神社寄りもアリかなと思いましたが、神社本殿の真裏で見下ろす形になるので、良くないとお考えの方もいるでしょうね。真ん中より西側は木密エリアが眺望になりそうです。
南北線の西ヶ原までのアプローチはフラットです。ただ、セブンイレブンしかないです。
音は、やはり電車の音はハッキリ聞こえます。窓開けると気になるかも。新幹線は意外と静かでした。それと、大通りの交通量がかなりあります。音は居住エリアには届きませんが、いったん通りに出るとやはり大きい音がします。
結論として、買い物が不便。これがネックな印象を受けました。まさにパルシステム無いと生活が成り立たない、そんな感じです。ご参考になれば幸いです。

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>91さん
買い物が不便っていうのはまさにその通りで、王子の高台側から旧古河庭園までの本郷通り沿いはスーパーが全く無く、坂下まで降らないとダメなんですよね。コンビニが一軒とドラッグストアのみ。高台の安心感はあるものの、やっぱり日用品が買えるお店が近くにないと不便です。

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最上階の眺望画像。
木に遮られて公園の中は眺められないですね。

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今モトラッドがある辺りに、スーパーでもできないですかね。

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オーケーまで700mくらいなら徒歩圏内だと思ってしまうのは少数派なのか？

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北区でこんな立地のマンションはほとんど出てこないので、少し不便でも立地気に入れば買わないと二度と手に入らないと思うわ。

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よくわからないので単純に質問したいのですが、ここってこれからできる川口のタワーと競合にならないでしょうか。

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川口と競合するのは、まず赤羽じゃないですかね。十条駅前の再開発タワーとか、板橋と川口が競合するかと言うと、それも違うような気がします。

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>>95 マンション検討中さん
オーケーは、確かに男性の足だと、跨線橋を登り降りすることも含め、あまり気にならないかも知れませんね。都電もそちら側から乗った方が近そうです。

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>>97 マンション検討中さん
東京北部民からすると飛鳥山公園隣接というだけでかなりのプレミアムを感じるので、何処かと競合するというより本当に欲しい人は欲しい立地なのです。

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