パークコート虎ノ門ってどうですか？

検討者です。
密接している牛丼屋からでる臭気の影響は、実際どのような感じでしょうか？

嫌悪施設の隣に住んだことがないので、ご質問させて頂きました。

高く売れたら勝ちですよ
牛丼で煽ってる人の完敗ですな。

この界隈の物件ごとの最近の実際の成約坪単価ってどんな感じなんですかね？

仙石山レジデンス＞ヒルトップ＞＞＞＞パークコート虎ノ門＞＞＞＞＞＞パークコート桜坂、SAION、レジデンスって序列でしょうか。詳細は三井のリアルプランで。

隣のオークラ別館の再開発で高低差を活かした緑溢れる公開空地ができたら、さらに価値は上がりますね。特に西側の部屋からの借景は素晴らしいものになるでしょう。

ここの隣はオークラではなく、牛丼屋です。

そんな他所の物件を自慢する暇があるなら、
隣の牛丼屋をどう誤魔化すかを考える方が、
より建設的だと思いますよ。

>>5901 口コミ知りたいさん
あ、赤坂・六本木の坂上物件とは雰囲気が違いすぎて比較するのは失礼かと思うので、坂下同士での比較を聞いてました。パークコート愛宕、虎ノ門タワーズ、プラウド、ウェリスタワー、ブランズ。

ここは70～80㎡台のような少し窮屈なお部屋が中心なのですね。

>>5906 匿名さん

高級物件とは違う感じでしょうか

>>5906 匿名さん
>ここは70～80㎡台のような少し窮屈なお部屋が中心なのですね。

狭めに我慢して4人家族、3人家族が住んでる訳じゃなく
一人で住んでたりするから恐ろしいですよ、この東京は。港区は。
しかもギラついた60くらいのハゲのおっさんじゃなくて
それが30代の男だったり、それが女性であったり。

世間で何十年給料が上がらない、とか騒いでる世界とは全く別ですからね。

はい。
ここに家族で住んでいる人は、狭いけど我慢して住んでいる感じです。

ちなみに隣が牛丼屋なので、家族ディナーには便利ですよ。

>>5909 検討板ユーザーさん

凄いよねえ。
世帯人口見ると3人家族がいたら両隣はひとり暮らしって世界だから恐ろしいね。
どんだけ金もってんだって。

ここは狭さも牛丼屋隣接も、独身男性には最適のマンションですね。

しかし、気兼ねなくフルトッピング牛丼を頼めるクラスの高級特権民じゃないと、ここには住めません。

ついに隣りのすき家が閉店
完全無欠のマンションになりましたね

351Aという垢の低層木ビューの狭小住戸を、坪1900万で嵌めこまれる外人は現れるのか？

虎ノ門のマンションを紹介されなかった外国人が買っていく可能性はあると思います。

>>5908 匿名さん
港区はアドレスによってピンキリですよ。埋立地の方はあまり住環境が良くないので江東区より安かったりしますし。

パコ虎は、
あと二回の変身を残している。
これがどういうことか
分かるかね。

松屋が吉野家になるのと、低層の木が伸びて何も見えないビューになる2回の変身

それにしても半年ちかく掲載＆案内させられてる仲介が可哀想だな。
売主はケチって糞安い仲介料で出してもらってるんだから3億に値下げしろよ

オークラ別館跡物件も、
虎ノ門タワーズ側が高層ビル、
パコ虎横が緑地という、
パコの追い風やね。

ここ、パークコートタワーじゃないんだ。

ｲﾗﾈ

今売れば3億円以上利益がでるけど、まだ上がりそうだから持っておこうかな

五年住まないと
税金が

すき家跡、
建て直すと大きくセットバックが
必要そうだけど、
テナント入れ替えだけ？

オークラ跡：坪2500
パコ虎：坪2000
時代が来るの？

あの立地・広さだと
外食以外難しそう。
平日昼以外も稼げる
高客単価レストラン化？

>>5924 名無しさん
過去にはコンビニだったこともある。

>>5925 ご近所さん

へー

ポジの投稿がイタすぐる件ｗwwww

てか牛丼マンションって笑われてたの 結構気にしてたんですねwww wwwwＷw ww

お隣が何になったとしても『パークコートすき家』で永久に通用しますから、ネガの皆様はどうぞご容赦くださいませ

現在平均含み益二億？
さらに、今後の上昇確定？

351必死だな・・低層階は木が育って枝しか見えなくなってきて草

平均利益2億あれば、
必死になる必要がない件。

ネガは平均2億の含み益が悔しくてしょうがないんだね
わかるよ、わかる
でも人を妬むのやめようね

ちなみにすき家の商業区画は定期契約だったので、このタイミングで満了になることはだいぶ前から知られてました。

都心、特に港区内陸のマンションの価格はどこも上がっている。ただその中でもここの上昇率が高いのは確かだね。複数のマンション持っているからよくわかる。牛丼屋なんて投資の観点からは些末なこと。

マンマニも取り上げているね

https://www.sumu-log.com/archives/63871/

>5939

ワロタｗ

次も牛丼屋だったら噴飯ものですね。ww

前はサブウェイだった。今度はどんな業態が入居するのだろう。

【ゆるぼ】
すき家の次に相応しいテナントは？

ネガはここより坪単価高い家に住んでるの？人の成功を妬むより自分の成功のために努力したら？

すき家ホールディングスがあの場所での契約を継続しているなら、自社ブランド内での入れ替えになる。桜田通りのなか卯を残して、看板ブランドのすき家を撤退する理由は、すき家の方ががよりオペレーション負荷が大きいからかもしれない。すき家ホールディングス内のブランドで、近所に競合が少なく、またオペレーション負荷が比較的小さく、かつあの広さで採算が合いそうなのはロッテリアのように思える。

建物取り壊しで道路拡幅です

ブルセラショップとかがいいな。

>>5946 名無しさん

ということは、歩道が広くなるんですね。

ポジさん、隣の牛丼屋なんて関係ない！、と散々豪語してきておきながら、実際は相当ピリついてるじゃないですか

長年堆積した鬱憤をここでぶちまけている様子がみてとれますね。

この3年もの間、住民さんは我慢した日々を過ごされてきた、ということの現れでしょう。

帰宅したエントランスはすき家の赤看板。
周りを彷徨く Uber配達員の出待ち。
窓を開けると時折 薫る牛丼のにおい。

コレが毎日ですよ。
ある程度お金がある人が住んでいるわけですから そりゃ嫌になるでしょう。

妬ましいねえ
悔しいねえ
その意地の悪さが顔にでてるよ
鏡見てみな

>>5930 購入経験者さん
Excuse me. Are you BBA in Kansai, right?
If so, could you GHQ?

>>5950 検討板ユーザーさん

ここは短期で見ても利益が出ていたから、竣工後間もなくから売買が盛んで、三年間ずっと住んでいる人は少数派だろうね。

＞帰宅したエントランスはすき家の赤看板。
＞周りを彷徨く Uber配達員の出待ち。
＞窓を開けると時折 薫る牛丼のにおい。

＞コレが毎日ですよ。



だから、何？

大街区の歩道は麻布台ヒルズやステーションタワーの竣工で大部分がタイル張りになりました(順次再開発に合わせて改良している印象)。一方で、神谷町からすき家あたりまでの歩道はいまだに車道側がアスファルトとして残っていて、もう一段改良工事あるのかなと想像しています。オークラ別館の計画発表会で尾根道までの道のルートが変更されることは明示されたので、あのあたりの歩道も車道含めて変更になったらよいな、と期待しちゃってます。でもマンションに工事の連絡来てないから違うのかも。

妄想乙です。
14階が3億前半で売り出てるのに、枝ビューの低層階が売れるにはあと3年かかる

売り出した頃、目の前を城山トラストタワーに眺望が遮られるのはいかがなものかと考え、千代田区番町/麹町エリアに路線変更しましたが、結果論で言えばこちらの方が良かったかもしれないですね。造りに関しては平均的なパークコートのクオリティはかなり超えてますしね。

>>5961 検討板ユーザーさん
>>平均的なパークコートのクオリティはかなり超えてますしね。

同感です。
高層階だけでなく低層階でも天井高2.8ｍ以上確保され
リビングだけでなくキッチンにも床暖房、バルコニーにシンクが設置されていたり、
1階だけでなくフロアごとに宅配ボックスがあったり
突板フローリングや隠し蝶番が標準装備だったり
ここは平均的なパークコートよりグレード高めのような気がしました。

圧倒的迫力の大規模タワマンというタイプではないので、その辺りは好みが分かれそうですが。

マンマニさんの首都圏主要マンション坪単価 Before After を比較！

マンマニによるとここ数年に分譲されたマンションの価格上昇率でパークコート虎ノ門が一番
購入者は先見の明がありましたね

［ザ・タワー横浜北仲］
　2020年築　馬車道駅徒歩1分

　新築時の坪単価約395万円
　現在の坪単価約650万円
　165% ↑

［パークコート文京小石川ザタワー］
　2021年築　春日駅直結

　新築時の坪単価約575万円
　現在の坪単価約890万円
　155% ↑

［白金ザ・スカイ］
　2022年築　白金高輪駅徒歩3分

　新築時の坪単価約680万円
　現在の坪単価約1080万円
　159% ↑

［パークコート虎ノ門］
　2022年築　神谷町駅徒歩4分

　新築時の坪単価約865万円
　現在の坪単価約1670万円
　193% ↑

［パークタワー勝どきミッド/サウス］
　2023年築　勝どき駅徒歩1分(直結)～2分

　新築時の坪単価約440万円
　現在の坪単価約750万円
　出物の坪単価約880万円
　170% ↑

>>5963 マンション検討中さん

自身もそうですが友人知人を見ていると、タワーマンションも何度か住むと飽きて中層低層の高級物件に回帰するようです。
大規模タワーの方が維持管理費は安くて済みますが、その代わり手頃な賃貸部屋も増えて民度の低い住人が混ざる確率も高くなりがちです。

>>5965 マンコミュファンさん
圧倒的に351Aの勝ちじゃないですか

パークコートタワーでは一番下って言われてる小石川でさえ 50%も値上がりしてるんだ。

パークコートタワーつよつよじゃん。

みんな何か勘違いしてるけど、コートとかシティはコンセプトの違いであってグレードの違いでは無い。パークコートだからといって有り難がってると痛い目みるよ。某線路北みたいに。

>>5969 検討板ユーザーさん
タワーだから特にいいって訳でもないよ。たまたまですね。

>>5971 マンコミュファンさん
解体されて更地になる可能性が高そうかと。。。。

>>5973 匿名さん

すき家ビルの所有者からすると、更地にするメリットって全くないですよ。
最も重要ななのは賃料ですからね。

あるいは自治体に高額で貸し付けて公衆トイレでも作りますかね。

どーん

https://gikai2.city.minato.tokyo.jp/voices/GikaiDoc/attach/Nittei/Nt39...

ネガさんコメントどうぞ

元すき家物件、
新設のバリアフリー導線に
引っかかってるやん。
三井の買取には応じなかったが、
お上の事業には抵抗できなかったか。

えっ

道を広げるためにパークコート虎ノ門を取り壊すんですか？

すでに令和最大の値上がり物件なのに、
さらなる追い風吹きまくりやね、

>>5977 通りがかりさん

資料を見る限りではこちらは対象外となっていますが、どうしても道幅を広げたいならそうするしかないでしょうね。

>>5974 匿名さん
そもそも歩道にはみ出して建っているので、、、メリット云々の問題ではない。
いずれは立ち退かなくてはならないことは決まっていたが数年間のお目こぼしで営業していただけだろう。

>>5975 周辺住民さん

すごいですね！！！

虎ノ門ヒルズと麻布台ヒルズの完成だけでは終わらない。
まだまだ伸びしろがありますね。

羨ましい。

ポジさん。
ご指摘のバリアフリー導線は、当物件の裏側ですよ。
敷地も違いますし、正直言って 1ミリも関係がありません。

ちなみに、当物件前面の道路は特別区道第811号線となり、整備対象の施設ではありません。

先程からすき家ビルが解体されるかのように吹聴していますが、明らかに資料内容と異なります。これに関してポジさんコメントお願いしますね。

＞新設のバリアフリー導線に
＞引っかかってるやん。
＞三井の買取には応じなかったが、
＞お上の事業には抵抗できなかったか。


なんですかコレ
こんなデタラメ書いても法的に問題ないのでしょうか

すき家の前の道路は地区幹線道路２号（新設道路）になるようですね。

バリアフリー動線(導線ではありません)は
当物件の裏(北側)を通って
建物北東角で南に曲がり、
城山ガーデンに至ります。
元すき家物件がそれに引っかかって
いるのです、
当物件の敷地に影響あるというカキコは
ポジではなく、単なるネタでしょう。

>>5986 匿名さん
違います。
新設道路はオークラ跡地南側の隣接道路であり、当物件の全面道路は特別区道第811号線であり、全くの別物です。
詳しくは資料中の
《取組内容①：バリアフリー動線の整備》
をご覧ください。

>>5986 匿名さん

オーク跡地の横の地区幹線道路２号（新設道路）を神谷町駅方向に進んでいくと三叉路となり、その先から特別区道第811号線となるようです。

>>5987 マンション掲示板さん
それも違います。
同じく取組内容①によると、整備対象はD街区敷地内の動線であり、図示した隣接地の動線は整備済み、と明記されています。

現地を見るまでもなく、すき家ビルの脇からマンション裏に抜ける歩行者通路がすでに整備されています。

特別区道は、その地方自治体である区（特別区）が認定した道です。
位置付けとしては、市道と同等と考えれば良いでしょう。

認定には基準があり、例えば、港区の「特別区道の認定、変更又は廃止に関する基準」では、路線の認定基準は、以下の通りです（一部抜粋）。

路線が系統的で交通上重要であること。
起終点が認定道路に連絡していること。
幅員は原則として4メートル以上であること。
道路の形状が良好であること。
敷地又は工作物は、原則として寄付させることとし、特に止むを得ない場合に限り無償供用とする。

まとめると、すき家ビルはそのままってことか
ま、すき家もサラリーマンで繁盛してたしオーナーも立ち退く理由がないわな

次のテナントはラーメン屋がいいなあ

>>5975 周辺住民さん
良い情報ありがとうございます。オークラ別館跡地の再開発でこのエリアはますます華やかな街になりますね。

>>5993 eマンションさん

二郎でおねしゃす！

>>5985 通りがかりさん

すき家ビルの所有者からすると、次の借り手を見つけるのを妨害する悪質な行為ですね。