ブランズ代々木参宮橋【東急・三菱・サンウッド・三信】

小田急&首都高に挟まれた厳しい立地だが、仕様グレードは高そうなので安く売る気はないとみた。

首都高超しとはいえ明治神宮の借景＆山手線駅徒歩圏
ハチ公バスで表参道方面行けたり、京王バスは渋谷-新宿間のルートですから便利だとは
思います。
騒音は仕方ないですが、代々木倶楽部側以外は将来的にも眺望＆採光は変わらないんじゃないかな

流石にこの環境に住みたいと考える人は少ないと思う。

明治神宮＆代々木公園至近で代々木まで歩けるなら悪くないんじゃないかなと思う
まぁ相当高くなりそうですね

乗馬クラブのところね。賃貸需要は高い立地だから、投機目的の需要が中心になりそうなので、単価的にはそれほど行かないと思う。

スーパーなら普通に参宮橋か代々木のマルマンストアだろ

OKなら初台の方が近いと思う
まとめ買いならそれも選択肢の一つですね
普通ならマルマン、ミニスーパーでまいばすけっととピアゴなど利用でしょうかね
明治神宮の中抜ければ表参道まで20分くらいです

リーフィア上原との比較になりそう
どっちも小田急線のマイナーな駅が最寄りで線路沿い

どっちも名だたるデベが売主に入ってる（三信除く）
ブランド的にはブランズの方が上かな？
てか三菱はどっちにも入ってるし、ゼネコンまで同じなんだね

眺望はこっちの方がよさそう
でも高速がネックだね

便利さとか資産性重視ならこっち、
永住するならあっちって感じで、
意外とかぶらないのかな？

近年に近隣で分譲したことのあるデベばかり

>>8 匿名さん

いやー、ここなら北参道のオーケーストアの方が良いですよ。
初台OKに行くには勾配があるので体感的にも北参道の方が近いと思います。

高速、小田急線に挟まれた騒音地獄、駅近だが、この騒音は辛そう。見送ります。

公園や明治神宮なども近くて、山手線の駅や原宿なんかにも近くなようですから、そういった点にメリット感じる人にはいいかもですね
かなり高くなりそうな仕様みたいですが

初台のOKは車停められるからいいよね。千駄ヶ谷はないけど、あと気持ち初台の方が安い気がする
賃料の関係かな

夜中には首都高ヘアピンカーブでの爆音ドリフトが見物できます

私はどちらのOKも使いますけど値段の差は感じないですね。
弁当やピザ、パンなどラインナップは北参道の方が上かなと思うので、どっちか選べと言われたら北参道のOKに行きたいです。

OKネタで盛り上がってますが、初台も北参道のも本物件から徒歩だと20分?30分はかかって現実的じゃないでしょ。

坪550くらいなら即完。

>>18 匿名さん
そりゃないでしょ。排気ガス&小田急線沿い、、高くても坪500でしょ。パンダ部屋で400?450。

OKも自転車なら10分くらいですね
車でまとめ買いもありかと
毎日ではないですけどあると便利ですよ
私も平均したら@500くらいだとは思います

>>19 マンション検討中さん
小田急線各停駅、首都高沿い、などマイナスポイントはありますが、渋谷区、代々木公園・明治神宮至近、山手線徒歩圏ということ推しでここ最近の市況だと坪500は十分考えられると思います。
過去の相場から考えると高いですが、そもそも高いのが今の市況になってしまってますからね。

最近このあたりで分譲されたのがサンウッドとグランツとオープンくらいでしょうか
更に前になるとレフィールとパークハウスとブランズ等など
サンウッドなどで@400前半から後半くらいだったうろ覚え感がありますが
ここはそれよりは高くなるんじゃないですかね

プランをみる限りもっと高値で売る気マンマン。平均550万くらいはするだろう。
線路や首都高の鉄粉粉塵騒音で窓を開けられない生活になるのだろうから、二重サッシと全熱交換機械給排気はマスト。

各駅つっても新宿から２駅で明治神宮、代々木公園が至近、明治神宮を抜ければ原宿、表参道に行ける参宮橋ですから、もっと下った各駅停車と同じで考えちゃダメだと思いますよ。

ここは以前、怖い犬がいるお屋敷があったところですね。
凄い敷地ですよね。

北側上層階は永久眺望ですから線路横とは言えかなりのお値段がしそうですね。
ただここは線路横とは言え電車は谷を走る感じですから圧迫感も無いですし良いんじゃ無いでしょうか。

パンダ部屋は高速道路側の低層階が400切れば予算少なめの人が狙える感じ？

電車に関してはスピードが出ない区間というのが救い。あとはその手の対処、鉄道工事に定評のある第一建設をゼネコンに指定してるのも理由あるんじゃないでしょうか

以前、パークハウス渋谷南平台に行った時に営業マンから聞いたのは、坪単価650万くらいって言ってましたよ。

しかし、この囲まれ地は半端ないですね。。。

ここ30メートル高さ制限の場所ですよね？
それで7階建て（半地下だとしても7.5）
階高だけでも相当確保できるんじゃないですかね
同じ通りに面してるアイディーコートは９階建てですから
そういった点考慮しても仕様は高めなのかなと感じます

>>26 マンション検討中さん

ここが坪650万って事を言ってますか？
そうすると参宮橋史上最高坪単価になりますね。
代々木5丁目大使館通りと同等かそれ以上？
流石にそれはやり過ぎかと…

>>28 匿名さん
その単価設定はアホやろ。高速、線路に挟まれたこの窮屈な立地で、その単価設定はKY。その単価設定なら白金ザスカイ買います。

物件内に神社のお社があるとても縁起の良いパワースポットなのでオススメです
明治神宮を毎日拝める上層は永久眺望と日当たりも含めて相当高くなるんじゃないですかね
天井は4Mくらいでしょうかね

>27

高さ制限は30mだけど、絶対高さ規制ではなく第３種高度地域だから斜線制限があって７階建てじゃないかな。階高に余裕持たせたとしても３階分を余らせるなんてありえない。

ちなみに半地下でも地盤面より下は地下室だよ。

ここって平坦地だから斜面地地下室マンションはないから、空堀地下室マンションかな。地所が世田谷区で乱発して条例で規制されちゃってる。同じことになったら既存不適格になっちゃう。

今は大体どこのデベロッパーも半地下やってますよね

ここくらいグレード高そうなら地下は駐車場、駐輪場の可能性も高いですね

地下駐車場って車路(スロープ）に距離が必要。この規模だときついんじゃない。

よくある入口部分を一段下げて地下扱いとかじゃかいかな
そうすれば階高に余裕生まれますよね
ちなみに近隣のブランズでも天井は2700あるそうです
分譲だとしてもかなり余裕ある感じですよね

間取りにも概要にもルーバルと書いてないので斜線規制はないとみた

南北に建物を建てる場合に斜線規制で段々マンションになる。ここは敷地の形状からするとそれはないと思うけど。

どの方角も結構間隔あり開けてますからね
それにしてもこの場所で7階建とは豪華な造りですね

北参道OKの基本動線は
１F入口→2F→B1F→1Fレジ
となってて超ストレス。できれば行きたくない。
仕方なくいくとこ。

この規模で４社のJVってのも珍しい

>>39 匿名さん

そうですね。
現地見ると意外にもそんなに囲まれ感は無いですね。
立地としてはある意味、4面開口と言っても良いくらい４方向にスペースがありますので地図だけで判断しない方が良いかもしれません。

ここの最上階は贅沢な造りになってそうです。
恐らく120平米部屋でしょうけど幾らですかねぇ…。

代々木倶楽部側が段々になってるのかな
中々高級感はありそうですね
他の方もかいてますが地下に駐輪場などでしょうか

>>37 匿名さん

ルーバル住戸ありますよ。

ルーバル云々より斜線規制の影響ほぼなく、この場所でどれくらいの階高で作るのか興味ある
30メートルの場所ならだいぶ天井高いよね

ここって何階以上なら景色が抜けるんでしょうか。5階くらい？4階は高速とお見合いですかね。

この規模でもきちんと車寄せ付いてるのはいいと思う。

30メートルはその高さを越えてはならない上限値で、建蔽率、容積率を計算するとタワーではない限りそんなに高くならないと思います。
タワーでも天井が4メートルなんてないですし。

高さ出したほうが明治神宮見える部屋増やせるからなぁ
其の分高く売れそうだけどね

南新宿駅前にモデルルームできてますね。

>>46

南側でしょうか？
南側は明治神宮の森の高さが結構あるので7階でも殆ど抜けはありません。
西側は抜けますが、大して高い建物も無いので景色的には特筆すべきものはありません。

やはりここの売りは北側が線路で建物と距離があるので新宿の高層ビルが見えるところかなと思います。
高層ビル群を見る位置としては少し近いので根元から見えるという感じではないのですが、5階以上であれば、そこそこ良い感じで新宿ビル群が見えますね。
※見えるという点でいえばもっと低い階でも見える事は見えます。

まあそれがこの物件の売りじゃないかな～と思います。

このマンション交差点の参宮橋(橋の名前)で小田急線の騒音チェックしましたが、まじうるさいです。朝5時から夜中1時前まで永久的に続くこの音には耐えられない。しかも高速が向かいにあるという。そこを考慮しての価格設定にされないとね。坪400ちょいがいいとこじゃないですか。

参拝ついでに見てきたけど無茶苦茶陽当りは良かった。どの方角もかなり開けてると言うのは大きいかも
森に関しては隣接しすぎていて見渡せるというほどにはいかないかもね。高速越しに見えるくらいだと思うけど半永久的に環境は変わらないとは思う

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=52327

ヴィークコート代々木参宮橋
東京都渋谷区代々木４丁目
(19051051) 地上： 6
地下： 1 61戸 2020年6月 2020年6月 清水総合開発（株）

ガチンコですねぇ。
ここも土地の取得時は三菱の名前だけだった気がしますが
いつのまに東急になったのでしょうかね

>>54 匿名さん

ここ、かなり前から更地にして工事してましたけど賃貸じゃなかったんですね。
眺望面では微妙ですが、周囲の静かさや高級感で言えば上かもしれません。
何れにしてもこちらもかなり高そうです。

>>50 マンション検討中さん
いつオープンするんでしょか。先日南新宿駅前を通った時は今にもオープンする雰囲気でしたよ。

>>52 マンション検討中さん
じゃ購入しないでください。
この掲示板にも書き込みするな。

ここは１～４階と５～７階で価格差がすごそうですね。
高層階は魅力ありますが、低層階は騒音・廃棄が気になってファミリーにはきつそうだし。

ただ坪500～のハイグレードな造りに感じますし低層も結構高いのかな。

６，７階は間違いなく600オーバーだとは思いますが。
ただ坪600～だとｼﾞｵも買えますね。

いずれにしてもモデルルームオープンが楽しみですね。

さてさて

はてはて

近隣物件の情報も来ましたし、どうせなら比較しつつ検討したいところですが
清水さんはまだ公式すら立ち上がっていませんね
まぁこちらも４月中旬の販売予定ですから、案内あっても２月くらいからじゃないですかね

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/sangubashi/lifestyle/weekday.html

17:45 に記載の自宅から徒歩5分圏内に24時間営業のスーパーマーケットってどこのこと？マイバスケットは24時間営業じゃないぞ。マルマンストアも坂登って5分は無理だし、24時間営業でもないし、まさか駅前のファミマのこと言ってないよな？笑

東急さん、ホームページに嘘の記載はだめですよ。誤解をまねきますよ。

ミニピアゴ 代々木１丁目店

別に東急の肩をもつわけではないが間違ってはいないと思う
近隣の人なら偶にお世話になってたりもする

参宮橋駅ってスーパーが微妙ですね。
マイバスケット、マルマン。
ミニピアゴはもはや代々木方向ですね。マイバスケットよりも品数がしょぼいイメージ。

普通に生活する分には困らないよ
たまにok使ったり、成城石井とかも
使ったりと使い分け
どちらも自転車で行けば近いですね

地図にもあるけど文化学院裏の公務員住宅あれ何とかならんのかね
廃墟なのに取り壊しもせず放置、しばらく塩漬けにでもするのかね
かなり広いマンション用地になりそうなのにな

>>66 匿名さん

新宿のあんな一等地が、これだけの間ずっとこのままってのも珍しいですよね。
マンションになるにしても相当な高額になるでしょうけどどーなりますかね。

>>67 匿名さん
どこかの新聞記事で福祉施設関連になる可能性あるらしいと読んだ。

>>69 匿名さん
競合業者の方？

>>69 匿名さん

ホームページも公開されていないのにどうしてわかるんですか？

>>71 通りがかりさん
競合他社でしょうね

ヴィークコートは旧刀剣博物館跡地で、この近辺は代々木4丁目で１番の高級マンション立地であるのに、そこに単身者用部屋が多いマンションとは何とももったいない。

少し近くに賃貸っぽい単身者向けマンションがそこそこ多いから、それに引きづられたプランニング？？

それであれば考えを改めた方が良いかと…

ヴィークは61戸で延床5400㎡だったかな
ブランズは53戸で6500㎡
こちらのほうが広めの構成にはなるけど
ヴィークも多分それなりの広さの部屋は用意されると思います

69ですが、近隣への工事説明資料の内容です。
ヴィークコートも70平米台の部屋も多数ありますが、地下住居あり機械式駐車場あり最上階はプレミアム感今ひとつと、73の方が言われるように残念な仕様に見受けます。
野村あたりが関われば違った仕様になったでしょうに。

>>75 匿名さん
ここ竣工が今年9月なのに現時点で何の発表もないですね。現地行くとだいぶ完成してる模様。6階建てですが、6階部分取り掛かっている。建て売り販売なのかな、、

そうかな？未だに地下掘ってる状態ですよ
上物は何も出来ていません

失礼、清水の話でしたか

ブランズ坪単価いくらくらいでしょうか。
立地が良いので線路沿いは気になりますが、検討しています。実際電車の音住んでてどれくらい聞こえるんでしょうか。

2LDKでおいくらぐらいになるんだろうなあ

価格レンジは坪450?650、平均540

>>81 匿名さん
どこ情報？

《道路・線路との位置関係が強烈で、20年前なら高級か以前にマンションにしない立地》
5年前でもありえないと思うぞ。世も末。

何だかもうネガが湧いてるようで...まぁ高いのは想定内でしょうね

>>83 匿名さん
立地最悪間違いなし。

代々木駅まで歩けるし、明治神宮も代々木公園も近いし。
エリアとしては悪くないですね。普通に通り沿いにもマンション多数ありますし
好みの問題でどこを重視するかかな。とりあえず仕様を見ても安くなることは
無さそうな気がしますが...

線路の影響って、音、振動ともにどんなもんなんてすかね？

マンション用地が減ってて、建て替えプロジェクトじゃ無い限りは条件は悪くなっていくのは仕方がない訳で。

静かな立地じゃ無いけど、利便性は高いし予算が合えばいい物件なんじゃないかな。

誰がどうみても明らかで強烈な欠点がある立地だが、それを許容できる人が53戸分いればいい。気候のよい時期でも窓は決して開けられないが、全熱交換機械給排気も当然ついているだろうし、利便性もあるし、高級仕様だし、眺望のよい部屋もあるだろうし、そこそこ高くても問題なく売れるでしょう。

エリアとしては人気ありそうだしね
近隣物件から荒らしらしい人が流れてきてますがあまり気にせず情報交換できると良いですね

Eタイプの79平米を検討中です。
皆さんの予想価格どれくらいですか？

安田のレフィールがこのへんでは良かった。銀行（富士銀）社宅だったしね
社宅という概念が無くなりつつあるから、そういう物件も減っていくのだろうが

>>91 マンション検討中さん

階とか全く分からないけど1億1500万くらいを予想。

>>93 匿名さん

マジか～
やっぱそんくらいしますかね。
9000万円台は夢かな(笑)

24h365日、全熱交換機械吸排気&二重サッシ閉めっぱなし&エアコンつけっぱなし生活の経験がありますが特に匂いが篭ることもなく何の問題もありませんでした。電気代も却って少ないくらいでした。

これくらいの規模で全熱交換物件ってあるの？個人的には記憶にないけど詳しい人教えて

近辺で同様の広さで比較してみますと、比較的新しめのレフィール参宮橋ヒルズ４階81平米の新築時価格が 1億980万円で坪443万でした。
その単価で掛けたとして1億600万程度。
この物件については

・物件グレードはどちらも高い
・マンション価格市況は当時よりも更に上

あと立地的なマイナスはあるものの、良い点を挙げれば、使うか置いといて周辺は乗馬クラブがあり、明治神宮、代々木公園至近、新宿、代々木に歩いて行けて、明治神宮を散歩がてら超えれば原宿、表参道と主張できるプラスも多いですかね。
この辺りだとジオのように強気につけ過ぎると売れ残る可能性もありますが、相場通りに値付けすれば普通に売れていくかなと。

単なる機械吸排気かもですね。『壁に穴で騒音ダダ漏れ』でなければ良しせねばならん、世知辛いこのご時勢。

>>97 匿名さん
ポニー公園、乗馬クラブ このあたり 馬糞の臭いがすごい時あります。ご参考まで。

この辺住んでるけどそれは流石に感じたことないなぁ
ちなみに鼻はいい方です

>>100 匿名さん
私も鼻いいですが、臭う時あります。

私も匂いは感じたことないかな
目の前とかなら話は別なのかもしれませんが
物件あたりや駅方面も毎日使ってますが
分からないくらいです
まぁ感じ方は違うので個々で確認ですかね
ちなみに音も上に抜けるので、高速の脇歩いていても大してうるさくはないです
列車も速度低いエリアなのでそんなに気にならないですよ
あくまで所感ですが

乗馬クラブは敷居が高いですが、都心で身近にポニーさんと触れ合える公園は良いとおもます。子供居る家庭にはよろしいんじゃないでしょうか。すぐわきは明治神宮の入口のようですし、周辺環境は惹かれるもの揃ってますねー

>96

全熱交換を設置するのってダイレクトウィンドウのタワマンくらい。そのタワマンでも最近はコストダウンで設置してるケースはめっきり減った。

>98

給気口に防音対策があるかモデルルームができたらバルコニーで確認。バルコニーって確認すべきことが結構ある。

>>105 匿名さん

バルコニーって一般的には、他にどういう点を確認すべきなんですか？

本物件検討中の方、一度現地に行ってみてください。線路沿い絶壁に土地あり。電車が急行の時はめちゃうるさい。土地の真隣が線路です。逆側は目の前に高速道路。地図だけだと音は分からないので。

どう値付けされるか楽しみ。

電車の急行も新宿近いので速度かなり落としてますよね
参宮橋と南新宿のあいだも短いので速度は低いかと思います
正直そこまではうるさくはないなと感じます。
この辺りは個人個人で違うかなと思いますが

>106

販売開始していない物件の板で何故住民？

>108

電車の音は近くにレールの継ぎ目があるかじゃない。

レールの継ぎ目はどこにでもあるのでは？
そぉーっと歩くのと、思いっきり走るのでは前者の方が静かなのではないでしょうか？

>>108 匿名さん
厚木行きの急行は新宿から南新宿、参宮橋通過しての代々木八幡なので、スピード普通にでてます。うるさいです。

>>110 匿名さん
うるさいのには変わりない。

>111

小田急はロングレール使ってるから場所によって違う。

低層階どうしの比較で、うるさいけど終電→始発の時間帯は静かな線路側と、深夜もうるさい首都高側ならどちらが我慢し易いでしょうか

>>115 匿名さん

我慢してまで買う必要ないかと

>>115 匿名さん
どちらもやだ。億近い金払ってそんな場所住みたくねえな。

線路側の鉄粉混じりの粉塵と、首都高側の排ガスならどちらがマシでしょうか？
子なし共働きで昼間はいないので日照や眺望は不要。低層階の狭めな部屋ならなんとか手が届くのです。

過密ダイヤだからこのたりまでくればそんなにスピードは出てないですね
ノロノロが多いです。カーブというのもあるでしょうけど
まあいずれにせよこの立地と仕様見る限り周辺で一番高くなるのではないでしょうかね
陽当りがととても良いので気持ち良いですよ

この手の工事と施工に定評があるのが第一建設工業だしな

>>119 匿名さん
小田急線過密ダイヤでもなんでもないぞ。
厚木方面行きは快速は参宮橋前普通にスピードでてるぞ。なぜみな新宿方面行きのスピードしか語らねえんだ？厚木行き方面のスピードが速いこと知ってるから敢えてふせてるんだな。

反対側も大して出てない感じだけどな。急行もよく乗るけど
過密ダイヤは複々線のエリアじゃないから仕方ない

時間にもよりますね。朝と夕方は上下線とも大した速度は出てませんよね
あとは場所にもよりますが、
参宮橋のこの物件周辺はちょうどカーブのところというのも
あるんじゃないですかね。

線路の横がそもそもNGなら対象外にすればよいのでは。
同じ値段なら買わないけど、その分考慮された価格なら私は構わないな。
今は別の路線の線路の横だけど窓閉めてたら気にならないな。これからは飛行機の進路になるから、線路より飛行機の方が気になると思いますよ。

モデルルームはいつ頃オープンでしょうか？

線路の横という事で日中や夜間は良いとして早朝や夜中になることがあるとしたら多少気になるのかもしれません。
マンションは比較的気密性が高いので遮音性に優れていると思いますし、一応遮音に関しては
しっかりとしている造りにするのでは？

ただし、窓を開けて生活はできませんからそういったところではデメリットでしょうね。

>126

音は吸気口やレンジフードのダクトを伝わっても入ってくる。そういうところの防音対策も要確認。サッシの等級を謳っていても、それ以外がおろそかなんてのもあったりする。

>125

販売開始予定の記載もないから分からないね。資料請求しているとモデルルームオープンしたら見に来てねって連絡あるはずだよ。

だからこそ、壁に穴の吸排気はあり得ない。同時吸排気式のレンジフードと機械吸排気式の24h換気は必須。間取りを見る限りでは二重サッシは線路側だけの模様。首都高側は大丈夫か？？

同時給排気のレンジフードでも音は入ってくるよ。防音フードを確認しないと。

給気は天井チェンバーのほうが音は入りずらいよね。

外観だけ見てきたが50戸規模のモデルルームはとしてはかなりお金掛かってそうだね
ある程度高いのと長期販売も想定内っぽいな
この規模でわざわざ4社のJVにしたのも意味はあるのだろうね

>>129
>>130
>>131
このくらいの設備があればこの環境下でも窓を開けなければ生活できるでしょう。南面は二重サッシではないので、南に面した部屋を寝室にするのは辞めた方がいい。

>132

小規模だと一戸当たりのモデルルームのコストが嵩むから、完成売りが多かったりするんだけどね。長期販売といっても竣工後は棟内モデルルームだし。

窓を開けない前提だと２４時間換気は全熱交換も欲しい。

>>128 匿名さん

販売予定時期書いてますよ。

いよいよ今週末からモデルルームオープン

>>137 マンション検討中さん
価格帯はどうでした？

かなりの高値で来そうだけど近隣のヴィークコートも時期に販売するだろうし、パークコート北参道もあるし、もう少しエリア拡大すればその他物件も結構ありますから、競合はそれなりにあるんですよね。

3階南東角3LDKが坪580とのことでした。

劣悪環境立地に対して、渾身の高級仕様で高価格を追求！
デベの勝利は間違いないでしょう。

環境が良くないと思うなら見送ればいいだけでは？何だかずっと同じことばっか言ってる人いますけど、何がしたいのですかね

>>143 匿名さん
たけーーーーーーー

このあたりでコンシエルジュ付きの物件もないのでそういう面でもワンランク上を狙ってますね。

>>143 匿名さん

その通りです！営業さんはその金額を提示しながら恐る恐るこちらの反応を見ていた感じでしたけどね。

>146

予定価格を来場者に提示して反応を探って販売価格を決定するってのがパターン。皆で要望書出さない作戦したら安くなるかも。

総戸数53でエレベータ3基は贅沢だが、将来の懸念材料にもなりそう
そんなこと気にしない層をターゲットにしてるんだろうな

>>143 匿名さん
管理費、修繕積立金は月合計でいくらでした？

>>149 匿名さん

はっきりした金額は未定と言ってましたが、管理費は@400、合計35000円ほどということでした

すぐに売り切らなくても良いのか、さっさと売り切りたいのか、どっちでしょうかね。

10年ちょっと前に分譲されたパークハウス代々木参宮橋のキング部屋110平米は売り出した頃の価格は2.1億でしたが直後にリーマンショックとなり集客もままならず一旦販売停止。
その後、竣工販売に切り替えて1.5億弱で売り出し直してました。

マンション価格は需要と供給のバランスのみですから、これで欲しいと思えばその価格が売り手と買い手の合意なのですから正解は無いんですよね。
こればかりは価値観の違いです。

4社でリスク分散してますしね。顧客情報も各社で持ってるでしょうし、それらを活用しつつ売る戦略でしょうかね。予想通りこのエリアの価格更新しぞうですね

青田売りするのは建設中に販売して、竣工と同時に引き渡し、代金を改修ってのが目論見。すぐに売り切らなくていいのなら完成売りでしょ。消費者にも現物見て判断できるというメリットがある。

線路と高速に挟まれたこの立地で坪単価600て、、、隣のポニー公園、乗馬倶楽部から馬糞の臭い漂う時あるし 笑
排気ガス＋馬糞 = 坪単価600

ここを検討中です。最安坪単価でどれくらいでしょうか？

パークコートタワーを待てばいいのに
更に高いかもしれんが

この辺で馬糞の匂いとか感じたこともないけどなぁ
周辺にある施設（明治神宮や代々木公園）などは魅力的
山手線＆総武線＆大江戸線の駅まで歩けて
利便性などは高いのであとはどう判断するかでしょうかね
明治神宮の借景は一部の部屋だけなので更に希少になりそうではありますね

>>156 匿名さん
さすがに北参道交差点はさらに高いでしょー。ザスカイ レベルじゃないですか。

多くの間取りでリビング内にバルコニーが食い込んでいます（逆にリビングがバルコニーへ迫り出している？）が、このような間取りの使い勝手や開放感をご存知でしたら教えてください。何となく食い込みのないリビングの方が開放感があるのではと思ってしまうのですがこのような間取りで暮らした経験がなく。

>>150 マンション検討中さん
78平米の部屋の最安はいくらでした？

ここは日当たり良さそうだけど、最寄り駅が使えないね。
小田急の各駅停車が本数少なくて遅延も多いから、湘南新宿ラインとか使おうと思うと一本早めに出なければならない。
代々木駅は便利だけど徒歩11分は流石に遠い。
チャリはB1と繋がる専用エレベーターだから出すまでに時間が掛かって面倒。
見映えに金ばかり使ってて、無駄な設備へ無駄に管理費掛かるからサラリーマン向きではないかもね。
投資で考えても50平米で30万くらいの賃料にしないとペイ出来なそうだから、借りる人は限られそう。
この物件でメリットあるのは車移動中心の人かな？

渋谷も新宿もバス(１５分くらい)1本だし、ハチ公バスで表参道方面もいけますね
あとは明治神宮と代々木公園のイベントなども楽しめますね
良くも悪くも参宮橋は利便性という駅はないと思いますよ。
山手線も大江戸線も遠くはないですけど、そのへんは感じ方次第でしょうかね

利便性の高い物件じゃないと資産価値が下がると言われてる昨今で利便性と周辺環境の悪い物件ですから、豪華装備で価値観上げても価格を据え置きとかにしないと売れないかもしれませんね。
サラリーマンは買えず投資(賃貸目的)にも厳しいとなると、余裕のある富裕層くらいしか真剣に検討してくれなさそうな気がします。

山手線11分は結構使えると思うし、ここの場合は明治神宮の景色が見える＆至近に
公園や緑が豊富な環境ですから、別に利便性？だけが検討材料というわけでもないんじゃないか。

昔から参宮橋駅は周辺は結構お高いですけど、利便性を最重要視して
選ぶ人ってあんまりいない気するけどね。４丁目や５丁目だともっと外周になるけど
やはり高いですしね。そのへんは周辺環境などが影響しているのでしょう

代々木公園寄りだと千代田線利用というのもあるでしょうけどね。
公園に隣接してる英国貴族所有のグロブナーなんて家賃数百万のレベルです
テレビでもよく見る某歌舞伎役者さんも見かけましたね

グロブナープレイスの今出てる部屋の家賃は２１０万ですね
あれは別格としてもこのエリア自体もかなり高いのは間違いないかと

代々木4丁目辺りを散策したら豪邸だらけですし、利便性なんて関係ない富裕層向けの地域なんですね。
そうなると、利便性の高さを謳い文句にしてる広告に釣られた方々は可哀想。
最寄駅の利便性が悪く知名度が低いので賃貸に出すにもも微妙。
そして、周りは富裕層だらけだから地域にも馴染めなそう。
なんとか手が届くレベルの人は止めた方が賢明って事ですね。

>159

インナーバルコニーのように使えると営業は説明するだろうね。あと、冬は暖かいと。ただ、夏は直射で灼熱だよ。こういう作りならLOW-Eは必須だと思うんだけど。

ここ買う人が山手線を利用するかはともかくとして全然歩ける距離だし
便利は便利。
あとは周辺環境などに魅力を感じるならOKなんじゃないかね
物件の造りは相応に高級な感じでした。

ここ買うならリーフィアレジデンス上原買うな。単価もほぼ同じだし。

参宮橋は明治神宮最寄り駅で代々木公園も近い駅として認知もされてるから
それなり人気あるんだよなぁ。検索で代々木駅から11分なんで10分以内の検索には
引っかからないけど、もう少し範囲広げてたり、参宮橋、初台あたりで探してる
人には良いと思う。

南面が明治神宮借景ポジションとはいえ、その南側が首都高、北側が線路に面しており、賃貸にしておくのが無難なポジション。それでも、仕様を高めれば高値で捌けると判断したのでしょう。

現地を見ると、高速道路が駒沢大学駅前のように高い位置にある訳でもなくて明るいし、電車も低い位置で走る。
だから思ったよりも視界も開けてる。

個人的には周りが言うほど劣悪な環境とは思えないかな。
両方とも高い位置にあったら最悪だったけどね。

>>173 匿名さん
いや、この立地劣悪やろ。高速は細い道路挟んだ向かい、線路は崖下、これほどに立地悪いとこないやろ。

そう思うなら他にすればよろしいのでは？
利便性と周辺環境など良い点も多々あると思いますが
まだMRは行けていませんが検討したいなと私は感じてますが
通りがかりさんには合わないだけかと思います。
似たような投稿度々されてますが邪魔だと思いますよ

数分に1本渋谷⇔新宿間のバスが通ってるので案外どっちにも出やすいんだよね
あとは明治神宮の中通って表参道まで歩けるのが中々気持ちの良いルート

>>168 匿名さん
貴重なコメント頂きありがとうございます。大変参考になります。
陽当たりは良さそうですがそうすると確かにLow-Eであって欲しいですね。インナーバルコニーはいらないのでリビングの面積を増やして欲しかったです。

現地見てきたけど開放感は良いね
あと日当たりも最高
代々木倶楽部側も植栽がたっぷりされてるおり
割と気持ちが良いので方角はどちらでも悪く無さそうです

東京ツインパークスとここは、線路＆首都高による囲まれ方が似てる。人気や資産価値も似て欲しい。

>>178 匿名さん

3方向は開けてますからね
残りの方角も割と距離空いて建つ
感じになりそうですね

平均坪単価お分かりの方教えてください。

>>181 匿名さん

モデルルームに行けばわかるんじゃないですか？

>>182 通りがかりさん
買えない価格だと行くだけ時間の無駄なんで教えてください。

資料請求のご予算で大体推測出来ると思いますよ

相場も何もわかりませんが、駅から3分で平米数の大きさから考えても億越えなんじゃないかな、1LDKでも他所の3LDKが買えるくらいの価格じゃないかなと漠然と予想しています。ふつーのサラリーマン対象ではなさそうな雰囲気を感じますが、ふつーがどの程度なのかも人によって違うので何とも言えませんが。ルームプランもぱっと見ですが、南向きで採光の良さそうないい感じのプランばかりだなという印象です。

年収2200万程でも購入可能な価格でしょうか？1億くらいまでが無難だと思うのでやっぱり無理かな

>>186 マンション検討中さん

何歳で広さはどれくらい必要なんでしょうか？

坪単価は600前後くらいなので50平米半ばで1億切るくらい。
上2階のプレミアム住戸は2億?3億。
4階で首都高より少し目線が高いかなというイメージでした。

>>179 匿名さん
立地条件としてはこちらの方が山手で良いところだけど、規模が違いすぎるかと。

高いな、、売れるのかな、、

https://manmani.net/?p=29941

視界から首都高を消せて明治神宮方向に眺望が抜けてくる南面高層階は価格をもっと高く設定しても売れる。その分、厳しい条件の部屋をもっと安くすればなんとかなる！

株価下落によって市況に変化が出るか、それともすぐ戻すのかの瀬戸際の状況になってしまったので、どうでしょうね。

１億程度であればそれ程、影響無いかもですが、1.5億ほどになってくるとジオグランデがまだ継続して売ってますからね、その辺の価格になってくると動きが鈍くなりますね。
物件としてはコンシェルジュ付きとか参宮橋過去最高グレードの物件にはなるのでしょうけど。

1番上のペントハウスは住めないし、住まなくても良いのですが、１度入ってみたいです（笑）

>>194 匿名さん
コロナの影響をどれだけうけるか。

ペントハウスからの眺望はこれに近い感じなんでしょうね！
https://kenrent.jp/images/property/20200206/2020020692/2020020692_q3.j...
（ウイズ原宿）

花粉がすごそう。

ここ売れてるの？

2輪用エレベーターが設置されているとあります。
よく分からないんですが、これは自転車を室内で保管することが前提となっているから
そういうものが設置されているのですか？
間取り図には、特に駐輪に関する記載もないです。
お高いロードバイクを持っている方のための配慮なのか。

間取り図を見ても、特に玄関周りなどに駐輪スペースは設置されていない。最近は自転車ブームなので、ブランド物の自転車を持っている人も多い。このあたりだと特にそういう人も多くなりそうだから、最初から自転車OKのエレベーターを作ったということなのか。今は営業活動がストップしているので、確認するのはもっとあとになってしまうなぁ。