マンション管理会社の正義ってなに？

大手不動産の名を冠した当マンションは、実質的に「管理会社と警察の共同管理」物件です。あからさまにそれがわかると良くないからか、「管理組合」を噛ませているだけだとも言えます。こんな場合、組合やその理事会はあくまで「会社のため」で、”管理会社立管理組合”と呼ばれるべきでしょう。警察は会社に味方するにあたって、会社の利害を代理する管理組合の意思決定があれば好都合かつ法的な根拠として利用できますから、このタイプのマンションに対してはウェルカムになります。

管理規約とは別に、言語化されない掟（オキテ）がいくつか存在しています。

・納めた毎月の管理費や修繕積立金などは名目上「管理組合のもの」だが、
　その使途は事実上「管理会社に任せきる」という方針を認めること。
・会計帳簿の閲覧等、組合や会社に不都合な管理規約上の権利を使うなら、
　敵対行為とみなす。
・同様に、従来の契約業者を他社に変更しようとする行為も「共同の利益」に
　反する行為とみなされる。

中規模で数百人の管理組合の構成員たちは、上記の運営や原則に途中で気付くか、始めから心得た上で住んでいます。そのため、たとえ管理規約や関連法規を知っていても個人で掟（オキテ）に反してしまうと孤立し、「売却して出ていけ」という無言の圧力にさらされることになります。”有言”の圧力に関しては、従来の契約業者がうまい話を有料で作り出してくれますから、組合員はそれに従って理事長や理事会を中心に動き、求められるがままに賛成していけば一件落着です。

初めてのスレ参加で失礼します。
所謂、住民の高齢化や、投資型マンションにおける理事長不在のマンションに対して第三者管理方式という、第三者をして理事長代理としての管理者を管理組合に置くことが国土省ガイドラインで示されています。ここで問題になるのが【第三者】の捉え方です。私のマンションでは管理会社が理事長代理の管理者も併任しています。ですから、管理会社に有利な方向で議会は運営され、管理組合に不利益な案件でも簡単に通ります。管理会社は当事者ですから第三者には当たらないと解釈しています。この第三者は管理組合共有の財産管理に関して無関係な者でないと、利害関係が絡む管理会社に理事長代行をやらせると、その共有財産は大きく損なわれるのは目に見えています。皆さんはどう思われますか？

国交省のガイドラインでいう「第三者」とは、あくまでも、管理組合員ではないことで「第三者」と言っているのでは？
管理組合との委託契約の当事者となる管理会社も管理組合員ではないので、ここでいう「第三者」に解釈上はあたるのでしょう。
ただ、第三者管理方式に替える際に、「第三者」を誰にするかの採択の中で委託先の管理会社を選ばなければ良いのではないでしょうか。
国交省のガイドラインでも第三者管理方式にも何パターンかあって、「第三者＝管理者」とするのも、「管理者≠理事長」として理事会組織を存続させるパターンとか、第三者を理事役員に招き入れるなど第三者を管理者にしない第三者管理方式という、選択肢が広がらない理由の一つに管理会社の抵抗があるのでしょう。

>>263 通りがかり
ここで、管理会社の息のかかった管理者が多いのではないかとの
疑いで組合員は危惧している。であれば組合員の思考力は正常。

>>3 匿名さん

東京ディフェンス(株)ですよ。組合員の無関心を逆手に取って多数決にし、自社が都合の悪いことは、管理組合に振って、あぐらかいてる会社です。

インターホン交換の際、急な仕事が面倒臭いからか、「(下請けの)アルソックが、来客音が聴こえれば、ば、警報音は小さくても問題ないと、言ってる」と、堀部和彦さんが電話で述べました(通話録音済、そのうちネットで流す予定)。

堀部さんが、忘れた頃を想定して、通話をアップしたい。見返し、ワクワクですW

堀部和彦さんも、私は掲示板なんて、酔っぱらてレスしてますから、気にしない、気にしないwww

理事役員のなり手不足、高齢による役員辞退など住民の高齢化や、投資型マンションなどでは理事会運営が難しいです。
また、コロナ禍による3密回避とのことで、理事会開催中止、延期など空白の3ヶ月を過ごした経験から対面理事会の課題が見えてきました。
コロナ第2波の到来や、時差出勤やローテーション出勤による勤めてる人のスケジュールの多様化、加えて管理会社のフロント社員のテレワークなど。

PR TIMESからのニュースリリースでこんなの見つけました。
管理会社のしばりなく、どの管理組合でも利用できるアプリみたい。
使い物になるのか、一度使ってみたいものだな。
https://app.betterplace.co.jp

＞263　通りがかりさん
【第三者　当事者以外の人。その事柄に直接関係のない者。】
管理組合の管理を有償でしている管理会社は、組合員の共有財産を扱う件に関しては、まさに当事者であって、第三者には当たりません。組合員の共有財産を扱うものとその共有財産の使途決定権者が同一の者であれば、組合員の共有財産は管理会社の思うままに運営され、そこに組合員の意思は存在しえなくなります。管理会社は無償で管理しない限りどこから見ても当事者です。お間違いのないように。

つまり、マンション管理会社と利害関係のないマンション管理士なら第三者と言えるわけですね。そういう立場の第三者なら、管理組合員の立場になって理事長代行もお任せできる。
理事長代行を管理会社に任せる管理組合があるなんて信じられない。アンビリバボー。

私のマンションは長年自主管理でやってました。しかし、8年ほど前に管理会社に委託することになり、管理会社管理になりました。
そこから、数年が経ち、高齢化とともに理事役員のなり手不足をきっかけに、委託先の管理会社から第三者管理の提案を受け入れて管理会社による第三者管理となってます。
特に問題はなく、年度毎に会計士による会計監査と、工事関連は建築士による見積もり査定を行ってもらってます。
これで、管理不全を回避出来たのではと思っています。ちなみに管理費も修繕積立金も値上げはありませんでした。

>>271 マンコミュファンさん
内容がわからないので言葉にはできませんが、
うまくいっているのであればいいのではないでしょうか。
高齢化が進んで管理不全になる前にシニアマンションの
管理手法も考えられてもいいかもしれません。
私のマンションも高齢化が進み、自立型シニアマンションの
管理手法を考えています。
管理会社が受けたがらないのが困ります。

私のマンションは、新築入居時から管理会社による第三者管理というのでした。
というのも、入居から４年になりそうなのですが、最近になって私のマンションは第三者管理方式だと知りました。てっきり、普通に管理会社に連絡してたので管理会社委託と第三者管理方式の違いがわからずに住んでいました。

>>273 通りがかりさん
新築時からの管理会社による第三者管理者方式のマンションは
珍しいです。
売買契約時に宅建士による重要事項説明での説明はあったと思
います。
良い管理をしてくれているのであればいいですが、チェック機
能が心配です。

＞273通りがかりさん
管理会社による第三者管理方式は第三者管理方式ではなく、当事者管理方式と表現された方がいいかと思われます。組合員以外の当事者管理方式は国土省のガイドラインで示している第三者管理方式とは区別しなければなりません。利害関係の絡む管理会社は第三者ではないのですから。管理会社と組合員みたいに利益が相反する関係にある場合、組合員の立場で管理運営がなされるのが基本であり、管理会社の一方的な立場で管理運営する状況は異常であり、本末転倒な状態といえます。＞273通りがかりさん、よろしければマンション名と管理会社を教えていただけませんか。不正経理というのは素人では発見しにくく、それ故、不正経理がまかり通るのです。もしかしたら、あなたのマンション管理は不正経理や管理会社優先の、組合員利益を無視した管理組合かと思われます。

適正化法の分別管理に違反しませんか。国交省に通報すれば
少なくとも業務停止の行政処分が下ります。

>>275 マンション管理士さん

>>275 マンション管理士さん
ご助言ありがとうございます。
申し訳ないですが、ここで、住んでいるマンションと管理会社を公表するのには抵抗があります。
自分なりに調べたり、必要に応じて然るべきところへの相談も考えます。ご指摘ありがとうございました。

>>273 通りがかりさん
嘘の投稿でしょう。
それだけの投稿ができるのなら公表できるはずです。
証拠がないとマンション管理業協会が調査に乗り出す
可能性があります。
管理組合の収納口座と保管口座の預金の通帳と印鑑を
管理会社が持っているということです。
これが事実なら分譲マンションの管理業の登録の取り消し事案です。
事の重大性を認識していないなら嘘の投稿であるかを白状しなさい。

＞273がウソの投稿となると悪質。自社の立場を正当化したい管理会社の社員あたりかな。確かに新築当時から第三者管理方式は不自然。また、それを知りつつ購入した通りがかりさんは〇ぬけとしか言いようがない。そのくせ、こういう掲示板で専門知識を様子見しているあたりは〇ぬけとしたたかさが同居している。このスレに参加する人なら、管理会社が理事長代理をする第三者管理方式が如何に入居者にとって不利益をもたらすかは理解できるはず。

新築時からの第三者管理は最近では全く珍しくはないです。
特に三井が、ここ数年都心物件で積極的に採用していますね。
タワーで複合用途など輻輳的な管理組合の設定であるなどは
管理組合方式でやるには手が余るし、都心部のように１㎡２００万円
（坪700万円）とかに上がってしまった高額なマンションに住む収入
のある人が、手弁当で毎月理事会にでてくださいというのを望むかは
疑問です。無論理事会（特に理事長）の機能も外注するわけですから
管理費はあがりますが、別に月に5000円1万円上がっても構わないから
めんどくさいことはやっておいてくれという需要は間違いなく存在します。
ほかでは、投資用オーナーばかりで持ち主が全く住んでいないワンルーム
マンションや、リゾートマンションなどにも合う方式ですね。
最近の有名なマンションの例では横浜の北仲のタワーがそうです。
三井ですね。

本来第三者管理は、管理会社以外が管理者を勤めたほうがよいわけですが、
それに対応できる実力や、ネットワークなどをもっている管理士などがほぼ
皆無ですからね。

＞280匿名さん、早朝ご苦労様です。
＞279です。
第三者管理方式に関しては色々なシステムもあり、一概に否定しているわけではありません。
管理運営状況に最適なシステムが第三者管理方式であれば、それも一つの方法だと思います。このスレで問題になっているのは、管理会社が理事長権限を同時に運営しているケースです。つまり、運営を管理する側が所有すべき通帳と、運営管理会社の不正を監視するすべき側が持つ印鑑が同じ所有者であれば、その機能は果たせなくなります。
＞280匿名さん、このスレで騒がれている第三者管理方式の問題の本質が理解できていないようですね。
三井のように管理会社以外の第三者が絡めば、第三者管理方式も健全に運営されるかと思います。管理会社が理事長権限も併任すると、不正会計疑惑の温床となり、そのことを問題視しているのですよ。

＞280
＞高額なマンションに住む収入のある人が・・・
高額なマンションに住む収入のある人が赤の他人に個人の通帳と印鑑を預けるとしたら、余程の〇ぬけ。そんな〇ぬけなケースを称賛する280は別スレで話題になっている管理会社の社員かな。

私の友人のマンションも第三者管理方式です。50戸未満の小規模でおそらく3～4年前の新築マンションですが、入居時から第三者管理方式で、理事会もなく理事役員が回ってこなくて気が楽だと言ってます。年一回の総会でも特に問題もなく出席者も2割程度であとは委任状で成立してるとの議事録が配布されているとのこです。
私は、不動産関連の仕事をしてるので、管理についても少し理解してるつもりですが、第三者管理方式で管理者を外部の者（管理会社）にして、また管理会社には管理業務も委託契約しているのであれば、通帳と印鑑の預かりが同一場所（書類上では、管理業者と、管理組合として分別してるように表記があるのでしょうが）ということに矛盾を感じますが。
大手管理会社であれば、これも適法な解釈となるように書面上ではしてるのでしょうか？

＞280
＞本来第三者管理は、管理会社以外が管理者を勤めたほうがよいわけですが、
それに対応できる実力や、ネットワークなどをもっている管理士などがほぼ
皆無ですからね。
どうして280さんがそんなこと知っているのですか。国交省の担当部署でも務めているのですか。データソースを示してください。
某管理会社の社員ではないのですか。

>>284 匿名さん
普通のマンション管理士であれば、想像できる案件です。
第三者管理者方式は管理会社が組合から受任してはならないとも、
いいともの規定は見当たりません。
普通の感覚を持っている区分所有者であれば、当然に危惧する案件です。
私はおかしな規定が登場したなと思いました。
マンション管理士が管理会社や管理組合を通じて顧問契約や第三者管理者方式を働きかけていることにも疑問を持っております。
さらにその上手を行く管理方式は今後築古になったスラム化対策だとの、
マンション管理士会＝管理組合連合会、＝マンション管理業協会＝各々の組織体の図式が見えてきます。
組合員はこのことを自覚して自分の財産管理の行方を知るべきでしょう。
>>280 匿名さん
のマンションの組合員は恵まれた分限者ですから少々の出費はビクともしませんから、問題視しないのでしょう。

庶民的マンションにあっては管理費＝１００円／㎡、修繕積立金１００円／㎡以下におさえています。
これ以上の値上げを推薦するマンション管理士等の提案はインチキ臭いので却下したほうが良いでしょう。
組合員が一人一人努力してこういった連中の中間搾取を予防してください。

第三者管理者方式に関しては、いずれにしても各組合員の自覚が必要なのですが、現実は悲しいものがあります。285さんみたいな方が組合員の意識改革などを率先してやってくれれば少しは希望もあります。所謂、オーナー不在の投資型マンションにおいては組合の機能そのものを存在させることの難しさもあります。最近のコロナ対策で利用されているWEBを使った理事会運営も理事会不在の管理組合打開に向けたひとつの手法だとは思います。
https://www.mankan.or.jp/new_mirai-net/01about/about.html#about01

東急不動産グループ資本下のマンション管理会社のコミュニティワン株式会社の処分が繰り返されてますよね。今年も社員と、再委託先の社員がマンションの財産を不正に着服して監督処分を受けました。2015年、2018年も同様の内容で処分を受けていて、これで3回目だと。どうなってるんだろうね。

過去にも大阪ガスコミュニティで社員が管理組合財産の着服事件が頻発して、伊藤忠に吸収合併されたけど、企業文化や社員民度のリスクは伊藤忠がおったってことやね。そんな経緯なのか伊藤忠の管理会社の評判も落ち始めてる。

コミュニティワンも東急に吸収合併されてしまって、東急社員に異文化社員が混じり東急もおかしくなりやしないかと心配です。

>>288 匿名さん です。
追記、駐車場使用料（施設使用料等）は別途徴収されております。

先月の産経新聞の社会面に掲載された記事で、マンション大規模修繕工事の管理会社と工事業者と管理組合のトラブルが載ってたね。
管理会社と修繕業者の社名は載ってなかったけど、この件を調査した「ＮＰＯ近畿マンション管理者協会」はしっかりと名称掲載してた。
ちなみにこの管理会社は110鼠らしく、修繕業者はＯＮＯらしいね。会長ブログで公表してるし、今週はセミナーで100人規模で集めるみたいだね。

ブランズシティ天神橋六丁目のスレッドを見ていると、管理会社の正義よりも、当事者となる管理組合の正義って何なのかという根幹が正義に振れとかないとダメなんだと思います。
管理会社はあくまでも、管理組合から委託した業務を受託履行する立場なので、その営利企業を性善説で見たとしても、そこに従事する社員まで全てを性善説で見ることは危険ですね。
管理組合の正義をしっかりと守ってくれる執行部の理事会の役員選任の総会決議が実は、管理会社の委託契約の決議より大切なんだと思い直しました。

>288
あまりにも無茶苦茶な暴論で驚きました。
過去管理会社で新規物件の積算業務を担当していました。
売り主から販売単価、狙う客層から、支払総額の縛りがあり、管理費がいくら以内までという縛りが来ます。
その額の中で可能なサービスを組み込みます。
余裕があれば、管理員業務を入れる、ないなら巡回清掃に切り替える。
法令で外せない点検はもちろん全て入れますが、それ以外で例えば機械式駐車場の設備点検だと、年3~6回の幅で金額調整を行ったり、自動ドアの点検を外したり、まあ色々と調整するわけです。
その他点検業者をメーカー系か独立系でもコストは変わります。
これら、高ければ高いほど点検頻度や点検業者の品質は上がります。（ただ、目に見えて変わるかというと中々わかりませんが）
ですので、単純に金額だけで比較することははっきり言って不可能です。
マンションの戸数にも大きく依存しますし、駐車場収入は近隣相場と合わせて設定しますので、仮に近隣が2万円ならその同額かそれ以下に設定します。
逆に近隣相場が8,000円ならそれに合わせます。
その収入も管理費収入と積立金収入に振り分けて計上されますが、駐車場単価が高いエリアだから管理コストが高いわけではありませんので、単純に駐車場単価が高い方が管理費会計に余裕を持った予算組が出来ますので、その分管理費が下がるという事になります。
管理費を単純に㎡単価で語るのはド素人の発言です。

>>13 某管理員さん
デベロッパー完全子会社の管理職を良く知ってますが、口癖のように言うのは、あの人たち、つまりデベロッパーは売っちゃえば、それでお仕舞いだからね、です。
仕事、つらそうで、管理員に投げちゃうみたい。
こういう構造は変えないといけない。

>>280 匿名さん
デベロッパーの子会社が第三者管理なんかやるなら、賃貸に住んでた方がマシ。
プータローみたいなマンション管理士を第三者管理者にするよりは良いけど。

>>282 匿名さん
全くもってその通りです。
高額のマンションを購入する人たちは、やはりそれなりの属性の人。
能力も知見も持ってるので、あまり舐めたことすると、さすがの井桁の不動産屋でもヤバいことになるかもよ。
昔から金持ちほど金の使い方に煩いって言うしね。

あるマンション住民さんが公表しているのですが、平成29年(ワ)第4088号事件
参考になると思います。正義なんて名ばかりで空言だということが。

>>297 匿名さん
　
平成29年(ワ)第4088号事件を検索しても
平成 26年 (ワ) 4088号が出てくるんですが
違いますよね？？？

今の日本では「管理会社」を誤解している方々が多い。
しかも、何年経過しても、誤解されている。
そもそもの原因は、「管理会社」という業種を、サービス業に位置付けてしまった国が問題。
海外並みに、国の業として、いい塩梅で情報操作なり、地位やイメージを植え付ければよかった筈。ミーハーなんだから、日本は。
しかし、それを見て見ぬふりして、最後の最後まで民間の世界（管理組合と管理会社）で収めようとして、結局失敗へ進めた。
ここ50年の間、日本人に合意形成の意味を把握して語れる奴がどれだけいるの？ないでしょ、そんな文化と教育が。
表向きには、高齢・少子化等の人口不足も理由にしているが、そんなもんじゃないよ。今の法律見りゃ判るじゃん。どれだけ、予め準備されているか。
他の衣食住もそうだけど、来年からはもっとわかりやすく国が動くと思うよ。　　　　　　　　　　　　

管理会社に何を求めているのか。
私は清掃業務をしっかりやってくれればいいと思う。
暇な孤独な老人やその他の便利屋として利用したい
ために管理員室の周辺をうろうろしている人間をみ
るがどう思うか。だいたい特定の人間が多い。

e-GOV 法令検索
平成十二年法律第百四十九号
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC1000000149