マンション管理会社の正義ってなに？

マンション管理会社によっては、資本金1000万円なんてのもある。こんな会社は、目先の利益を追わざるおえない。人間の良心とか善意とかに期待せず、怪しい提案にはノーと言いましょう。

マンション管理組合を法人化して完全自主管理を実施して16年になります。
67世帯10階建のマンションです。　当初管理組合の自主管理など考えたこともなかったのですが、管理会社の経理方針に疑問を持ち、別の管理会社とお付き合いして管理方式を学び
独立した形です。　管理組合を法人としたのも会社組織として運営する方式であれば管理
しやすいと考えました。　よく管理会社に不満をもたれるマンションの話を聞きます。また
不満を持っているマンションの隙間を狙うかのような管理運営を売りにする会社もみてきました。　大切なことは、管理運営が難しいと思わないことですし、誰かに任せてお金だけを
払えば良いという考えも捨てることが大切と思います。
自主管理で成功するマンションは少ないと言われていますが、その一つは管理組理事に無償ボランテイアを期待することから来ているようです。理事も仕事ですから少額でも手当支給をすることが当然であり、その面で責任も持っていただきます。また理事会の権限を強めることで居住者との意思疎通を図ることです。　自主管理はきれいごとですませることはできないもので、それなりの対価を必要とします。　管理会社の全べてを任せることから離れて
管理会社の中に入り込み学べることを知り、そこから管理運営の一部でも自分たちにできることを模索することが必要と思います。　こちらのマンションは築20年ですが、当初からの修繕積立金をそのまま継続中です。今後の長期修繕計画でも積み金を値上げ予定はありません。これまでに大規模修繕工事を2回実施、屋上防水も2回実施しています。　余剰額も
あります。理事報酬も支払う方式できました。　是非、管理組合運営に関心を払うなら、管理会社の方針、検索に悩むことは無いと思います。　某管理組合理事長

当初、管理会社の人らしき投稿で「理事会という集団の意思決定と異なる意見を持って行動したところでどうにもならず、無意味でしょう」と、仲間を作るようアドバイスされました。友人の他のマンションや自分の管理組合がたどったその後の道を今振り返ってみると、あのお説教は半分当たっているが半分間違っていると感じられます。

理事会や総会の多数決は相変わらずで、新築時からの管理会社との契約を継続し続けていますが、数年に１度の頻度で「たった１人」の発言や行動が効果を発揮し、会社と組合の悪しき計画を阻止したり是正したりということは起きています。ただし、あっちでもこっちでも、その１人に対する圧迫（嫌がらせ、報復）は半端ではありませんが。

複数の住人が管理会社の利害を代理する形で権力を行使し、万能感まる出しの言動をすべての組合員に示している毎度の展開に、恐ろしさと滑稽（こっけい）さを見ます。マンション内の世論の支持がなければ、とても恥ずかしくてできないはずです。２００名を超える区分所有者の頭脳があっても、「さすがにこうなったらこの管理会社とはおさらばだ」というモラルの線がまったく見えません。まるで「自分や組合にとってどんなに不利益でも管理会社を変更しない」と決めているかのようです。

新築時からの管理会社を変えるべき事態が発生している時ほど、理事会は他の管理会社数社を含めた「選考」を事業計画にもないのに勝手に始めます。今回が２度目です。そして、どちらも「従来の会社を継続」という予想通りの結果になりました。

管理会社とグルっている組合員が問題でしょう。
それと組合員の管理音痴も大きいです。

管理組合は管理会社に管理委託料という管理費会計の一部の金額を支払いますが、その金額限りの関係にはなっていません。当マンションでいえば、管理費会計全体も修繕積立金会計も管理会社の意向ぬきには処理できない感覚があります。委託業務の契約内容から、理事会の会議の事務手続きを含む準備と出席及び議事録素案の作成まで会社がやるので、料金以上の組合操作・支配ができます。組合の主な通帳も預けているため、組合会計そのものが会社の監視下にあるとも言えましょう。

対して、ヒラの組合員が組合会計を監視できるか？　やっぱり多数のハードルがあって、管理規約通りに数字を確認するところまでは行けませんでした。出資しているのは組合員だけで、会社は１円も納めていないのにね。

特に大規模修繕を始めとする工事で、管理組合が支払った代金の一部が特定の住民に還流した場合、どこの誰がチェックできるというのでしょう。それでも、予算案や決算表をよく見て、不審な点や明らかな間違いを指摘したとします。「よくぞ言ってくれた！」という声は上がりません。「厳しいことを言うな！　マンションの管理組合の仕事なんて、みんな本業の合間にやってんだから」と言われて、逆に指導されてしまいます。

人材の枯渇こそ価値下落をもたらす気がします。ピカピカの建物以上に重要。

「オレは理事長だぞ！」「これが理事会の決定だぞ！」と言わんばかりの、仰々しい大型の管理組合理事長の公印が押された通知書を何回か出されたことがあります。内容は、「ただ１人従わない組合員であるお前に対する厳しい決議だぞ！」というものでした。総会版もあります。

「くだらん。誰がこんなもんに従うものか」と堂々と無視しました。そうしたところで、非物理的に組合内外で抹殺される反逆者の運命に変わりはありません。あちらが規約を破っても不問に付されるのに、こちらが何かするとすぐアウトの不公平。

権威主義というのでしょうか、上記のタイプの組合員が内部に複数人います。確かに理事会内外に強力な支持グループがあるし、管理会社などの常連業者もバッチリ味方している中での幹部としての振舞いではあります。しかも会社が大手ゆえか、外部の味方まで用意されていて、無敵です。

こういう人は、後ろ盾がなかったら強権発動しないんですかね。後ろ盾なしでも権力を振りかざすんじゃないでしょうか。いじめずにはいられないとか。確かに管理会社も工事業者も歓迎していますが、それらを切り離して考えても、組合内に仲間が多い印象です。

理事長になるべきでない人物が就任できて、権力を行使し続けることが可能というのは、マンション管理の最大の問題のひとつという気がします。組合自体のどこかに欠陥がなければ、会社の正義をひたすら受け入れるという運営にはならないような。

>>254 匿名さん
このタイプの組合員を利用して管理する代表的管理会社は
東急コミュニティーです。
場合によったら反社でも利用して押さえます。
管理物件にやっては８９３が複数住んでいるときがあった。
私はこれ等に服さず10年間位戦った。
いくらかの貢献をマンションにした自負があります。
具体的に公開する用意があります。証拠はそろっています。

いちおう、マンション管理組合内部の法的なお目付け役は「監事」でしょう。
しかし、数百戸からなる当管理組合の本当の監事は、無役の私１人なのです。

役員報酬が毎月出る監事２人や１０名超の他の役員（理事）は、何でも承認。
管理会社等の契約業者は万々歳、大喜びに違いありません。

当管理組合の委託先は東急ではないですが、「理事会」を最大限悪用します。
三権分立どころではなく、三権独占状態の理事会です。罪の宣告までします。
地元の警察はこんな理事会の法的手続きのままに動き、私の訴えは退けます。

旧管理規約では、「監事」を規定する条文に、標準管理規約に書かれている
「臨時総会招集」の権限が見当たりませんでした。数年前の規約全面改正で
改善されましたが、途中で「規約原本の紛失」が議事録にて報告されました。

規約改正を主導した外部のマンション管理士（管理会社出身）さんの持論は、
「監事が見るんだから他の組合員に見る権限はないんだ」というものでした。

>>256 立憲主義者さん
管理会社はの偽役員を選任して
偽理事の過半数で偽理事長を誕生させた。
偽役員の選任方法を正当化するために、
規約の改正案を作成して総会を招集した。

総会において規約の改正案が区分所有法31条の強行規定に満たないので、
欠席者（意思表示なき組合員）を偽理事長に委任したとして、
賛成票に投じて規約を改正した。
以後この役員によって組合運営がなされた。

そのあと一組合員からの問題提起がなされたので、
東急コミュニティーの００支店長名で合法的であるとの見解文書が各組合員に配付されたが、
問題が大きくなりだしたので防御ができなくなり、
東急派の組合員により偽理事長は辞任した。

おそらく「マンション管理」の教科書的知識では想像もできないことかもしれませんが、「管理業務委託」とは管理組合が管理業者にお任せする契約という方向なのに対し、現実には、圧倒的な力量等の差のせいもあって「管理会社から管理組合へ」の委託という逆のものが一部のマンションにて存在し、機能しています。「下命」みたいな感じ。

契約継続が長すぎたか、そうでなくても親会社のブランドで系列下にあるなら比較的新品で築年数が浅くても、「これをやれ（やってください）」的な課題が理事長（理事会）に降ってくることはあるでしょう。

私のマンションでは「管理費値上げ」の話がそうでした。ほぼ全組合員が組合内での各自の立場において「値上げ」が実現するように役割を果たすのです。こういう時、数百人のなかで数名ほどが会社発の話自体に乗らずに、できるだけ「反対」を貫こうとします。この者たちこそ全体にとっての”真の敵”とされ、管理会社ら業者＆多数の管理組合員による強烈な圧迫の標的になります。

立ち止まって少し考えると不思議な展開であり、構図です。例えば、値上げの理由が会社の気紛れに近いものであっても、ほとんど皆で賛成し、承認するのですから。でも、こういうことが複数件、本当に起きています。

マンション管理を述べた本ではありませんが、
最近、新訳で出たばかりの岩波文庫：
オルテガ著『大衆の反逆』はお勧めですね。

堕ちた管理組合を乗っ取っている区分所有者もこの本がいう「大衆」で、
購入者としてその資格や権利があると思って民主主義者として行動する。
このボリュームゾーンに合わせて商売する管理会社も民主主義者である。
等々。

わずか１０ページ読むのに３０分～１時間かかったりして、
私の頭脳程度では全体の６割も理解できていない感じです。

管理会社が契約によってマンションに付いている場合も、それがなくて自主管理の場合も、「肥大化した理事会の権力が恐ろしい」と感じていらっしゃる人はどこかに必ずいると思います。例えば、大規模修繕などの巨額の工事になるとタイミングよく理事長に就く来歴の持ち主が、組合会計の不整合が指摘され調査が必要な段になると再登板して防御の陣を張るとき等。

私のマンションの管理規約を見ますと、理事会が組合員個人に警告を出したり組合が誰かを裁判所に提訴したりというケースの規定はありますが、それが間違っていたと判明した場合の文言は全然ありません。敗訴や、それ以前の「門前払い」だった時に、攻撃の音頭をとってきた理事長らがどのように責任をとるかの規定は、ほんの数年前の規約等全面改正の際に新たに入れるよう私自身求めましたが、完全に無視されました。

マンションの管理組合（特に理事会）を始めとする人間の集まりが最もやってはならないことのひとつは、「ウソを本当のこととして決めてしまう」ような行為だと思われます。逆もまた然（しか）りで、「本当のことを虚偽として断ずる」ような組合運営は最悪でしょう。

本当にそこまでやるマンションがあるのかとお思いの人もいらっしゃるでしょうが、不都合を闇に葬るためなら「このくらい朝飯前」と考えて何ら恥じない理事長及びその予備軍がのさばってきて、いったん手綱を握ったらもう二度と離さなくなります。

大手不動産の名を冠した当マンションは、実質的に「管理会社と警察の共同管理」物件です。あからさまにそれがわかると良くないからか、「管理組合」を噛ませているだけだとも言えます。こんな場合、組合やその理事会はあくまで「会社のため」で、”管理会社立管理組合”と呼ばれるべきでしょう。警察は会社に味方するにあたって、会社の利害を代理する管理組合の意思決定があれば好都合かつ法的な根拠として利用できますから、このタイプのマンションに対してはウェルカムになります。

管理規約とは別に、言語化されない掟（オキテ）がいくつか存在しています。

・納めた毎月の管理費や修繕積立金などは名目上「管理組合のもの」だが、
　その使途は事実上「管理会社に任せきる」という方針を認めること。
・会計帳簿の閲覧等、組合や会社に不都合な管理規約上の権利を使うなら、
　敵対行為とみなす。
・同様に、従来の契約業者を他社に変更しようとする行為も「共同の利益」に
　反する行為とみなされる。

中規模で数百人の管理組合の構成員たちは、上記の運営や原則に途中で気付くか、始めから心得た上で住んでいます。そのため、たとえ管理規約や関連法規を知っていても個人で掟（オキテ）に反してしまうと孤立し、「売却して出ていけ」という無言の圧力にさらされることになります。”有言”の圧力に関しては、従来の契約業者がうまい話を有料で作り出してくれますから、組合員はそれに従って理事長や理事会を中心に動き、求められるがままに賛成していけば一件落着です。

初めてのスレ参加で失礼します。
所謂、住民の高齢化や、投資型マンションにおける理事長不在のマンションに対して第三者管理方式という、第三者をして理事長代理としての管理者を管理組合に置くことが国土省ガイドラインで示されています。ここで問題になるのが【第三者】の捉え方です。私のマンションでは管理会社が理事長代理の管理者も併任しています。ですから、管理会社に有利な方向で議会は運営され、管理組合に不利益な案件でも簡単に通ります。管理会社は当事者ですから第三者には当たらないと解釈しています。この第三者は管理組合共有の財産管理に関して無関係な者でないと、利害関係が絡む管理会社に理事長代行をやらせると、その共有財産は大きく損なわれるのは目に見えています。皆さんはどう思われますか？

国交省のガイドラインでいう「第三者」とは、あくまでも、管理組合員ではないことで「第三者」と言っているのでは？
管理組合との委託契約の当事者となる管理会社も管理組合員ではないので、ここでいう「第三者」に解釈上はあたるのでしょう。
ただ、第三者管理方式に替える際に、「第三者」を誰にするかの採択の中で委託先の管理会社を選ばなければ良いのではないでしょうか。
国交省のガイドラインでも第三者管理方式にも何パターンかあって、「第三者＝管理者」とするのも、「管理者≠理事長」として理事会組織を存続させるパターンとか、第三者を理事役員に招き入れるなど第三者を管理者にしない第三者管理方式という、選択肢が広がらない理由の一つに管理会社の抵抗があるのでしょう。

>>263 通りがかり
ここで、管理会社の息のかかった管理者が多いのではないかとの
疑いで組合員は危惧している。であれば組合員の思考力は正常。

>>3 匿名さん

東京ディフェンス(株)ですよ。組合員の無関心を逆手に取って多数決にし、自社が都合の悪いことは、管理組合に振って、あぐらかいてる会社です。

インターホン交換の際、急な仕事が面倒臭いからか、「(下請けの)アルソックが、来客音が聴こえれば、ば、警報音は小さくても問題ないと、言ってる」と、堀部和彦さんが電話で述べました(通話録音済、そのうちネットで流す予定)。