ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

西向きの2LDKと東向き2LDKの間取りについてどちらの方が良いと思いますか？

>>881 マンション検討中さん
西のコスパは魅力なんじゃないでしょうか。

>>881 マンション検討中さん

私の印象は西向きはLDK16畳に、SICがあるのがメリットですが、洋室2が少し使いにくい間取りかもしれません。
東はLDK14畳で2畳分狭く、SICはないため、収納が少ないですが、洋室2が幾分か使いやすい印象です。
あくまで私見ですので、他の方の意見も参考にしていただいた方がいいかもしれません。

最近、前を通りかかってこのマンション気になりました。
手前にある真っ白なラウンジと木の多い感じ、素敵ですね。昔は気にならなかったのですが、できて来るとイメージが全然違うと思いました。

間取りは東のが良いと思います。

東の方がよいのでは。

東は接道や容積率の関係で高い建物が立つ可能性も低いかと。

階数にもよりますが。

ここに限らず、西向きの部屋って家具も焼けちゃうし暑いしキツいすよ。電気代かさみます

南向きの高層階の2LDKだけ高すぎ。あの値段ならスカイ買うわって話になる。三田ハウス飛び越えるだけで別に眺望は良くないし。あれじゃ南向き信者も騙されないと思う。私の予想では販売苦労する。過去に値引き期待する話がありましたが、仮に値引きあるなら南の2LDKじゃないすかね？

ご意見ありがとうございました。東の方が使いやすいんですかね。窓がLow-E複層ガラスなので西日の影響は少ないのかなとも思いましたが。

>>889 マンション検討中さん
T55DとT55Eの話でしょうか？

穏やかに静かに住みたければ東、六本木や赤坂、新宿、渋谷などより都会的な景色も見ながら生活したいのであれば、中層階以上の西という感じはあると思います。確かに、西日はキツイですが、おっしゃる通りガラスの効果は大きいのと、暑い夏の夕方からレースのカーテンとかブラインドを閉めればそれなりに暑さ対策できると思いますよ。また、西向きは、一応、敷地内もエントランスやら植栽で余裕がありますし、目の前（向かいのマンション等の建物まで）がめちゃくちゃタイトというわけでもない気がします。

間取りについては議論になっているとおり、洋室２の使いやすさは断然東ですね。ただ、それを除くと、かなり似通ったレイアウトになっていますね。

>>888 匿名さん
私も正に同じ事を感じていました。
高層階の北側の100.38㎡のお部屋がありますが、高層階の2LDKは面積も狭いのに、こちらよりも坪単価は高いです。さらに、高層階の東側の3LDKよりも坪単価高いです。 高層階2LDKは、内装特別仕様とか何らかのカラクリでもあるのでしょうか？

南側の眺望、HPの眺望ページにある南西側の写真を見ると、屋上からですら三田ハウスの汚く奇抜な形状の屋上が思いっきり大きく見えますし、はっきり言って４方角中最低だと思いますし、北側の方が東京タワーをはじめとして、HPの北側の眺望にあるように圧倒的に眺望も良いのにこの値付け、全く解せないですね。南側は、将来的には、スカイやブランズ、プレミスト、スミフの三田五丁目再開発に視界も大きく塞がれてしまうのに、なんでなんでしょうか？そして、南西角部屋3LDKは、三田ガーデンで最もグレードの高い、お値段も一番高いプレミアムなお部屋扱いになっていて全く不可解です。南東角なら東側があるのでまだ理解できますが・・・・

こうして見てみると、北西角の3LDK上層階の103.13㎡のお部屋は北と西の抜けた都会的な眺望など総合的に良さそうで、且つ、単価は南側高層2LDKと少ししか変わらないレベルなので、お得感が高い気がしてしまいます。

南側の高層階は夏は暑くて死んじゃいます。
ただこっそり洗濯物をバルコニーで干してても三田ハウスが壁になってくれて周囲にはバレないからいいかも笑

>>892 匿名さん
その視点、面白いですね！
近くを通るのでよく見かけますが、どのお部屋もバルコニーがしっかり付いているようで、本当は、洗濯物干したりできれば便利なのにと思っていました。最近のマンションは洗濯物干すの禁止なんですね?、もったいない。

因みに方角ですが、港区は、結構、北側のお部屋が人気で価値も高いと聞きましたよ。やはりビューですよね？

>>892 匿名さん
Low-E複層ガラスですし、遮熱フィルムを貼れば熱も紫外線も大幅カットできます。更にカーテン、ブラインドもできますし。
やっぱり明るい方がいい、という日当たり重視の方には南向きは外せないですよ

>>894 匿名さん
それって、一般的に戸建てとか低層マンション、タワマンの低層階の話ではないですか？確かに、そういうケースであればその通りだと思います。

こちらのマンションだと、南低層は完全に見たハウスにブロックされ、影が長く伸びてくるでしょうから、南東角の部屋以外は、南の低層の方が眺望もない上にずっと暗いというか日が当たらない可能性もあるかもですよ。三田ハウスが抜ける階まで上がると、あちらこちらで話題となっているとおり、最近のマンションは採光が大きいので物凄く日があたり、常にカーテン閉めたりなどの対応が必要になってしまうレベルではないかと想像します。南側がお安いなら、それとのバランスで納得感あると思いますが、そう出ないなら、なかなか厳しいものがあるような気がします。

直射日光ではなくて明るさという観点で行くと、北側で前方が抜けていれば全く問題ないというかかなり明るいもんですよ。そして、眺望は順光になるので、相当に綺麗に見えるので、それだけでも明るく気分アガるとも思いますし。

まあ、人それぞれですし、私見ですので、その点はご容赦下さい。

ご参考になるかどうか、ウチのマンション（港区タワマン）ですが、面白いことに南側だけ部屋がない構造になっています。内廊下が南側から始まっていて、住戸の入り口へのアクセスは、北側に向けてコの時に配置されていて、南側に窓はあるのですが、それは、廊下の窓です。廊下の窓には厚いフィルムが貼ってあります。エレベーターは南東側の角の位置にあります。ゴミ置場が南西角の位置にあります。（窓はありません）
それは、今思うと、南側に窓があるタワマンの部屋は大変なことになる事を見越して、贅沢ではありますがそうデザインされたのではと思います。もちろん、真意はわかりませんが。因みに、一番プレミアムな面積の広いお部屋は、北西側の角にあります。もちろん、東京タワーや都会ビュー、富士山ビューなども念頭においてのことだと思います。

>>895 購入経験者さん
モデルルームで日当たりシミュレーション見せてもらいましたが、思ってた以上に下の方まで日が入ってましたよ。気になる方はシミュレーションで確認することをお勧めします

>>894 匿名さん
LOW-Eガラスですと、フィルム不可と聞いておりますが、いかがでしょう？破損の可能性があるそうです。

>>897 匿名さん
南側で下層でも思った以上に明るかったり日が当たるなら、それこそ上層同様に灼熱地獄の恐れありって事ですかね…

こちらの物件は将来売ることを考えるとどうでしょうか？

>>900 マンション検討中さん
長く住むも良し、売って住み替えも良し、賃貸に出すのも良しであるとは思います。
完全に私見ですが、売って住み替えは10年後などだとあり得るかなと考えます。その時の期待というか前提として、地下鉄開通済、三田五丁目再開発済みで駅の入り口５分以内になっている、品川・ゲートウェイ・田町の開発も進んで外資や金融機関も多く移っていて、外人を含めた白金高輪需要が更に高まっているという所です。そう考えると、資産価値はかなり維持されていたり、ラッキーなら少し上がっていると思います。他の周辺物件との関係ですが、高輪タワーやプレミストは駅近ながらスミフ再開発タワーに眺望塞がれている、駅入り口距離の差も縮まっている、スカイやブランズはきっと良いでしょうが、大規模物件の忙しなさがキライなファミリー層や外人が必ず存在する、そして、北側の抜けたビューは邪魔されずに維持されていて、ガーデン美術館的特徴は他と比較して大きな特徴として認識されるようになる、三田五丁目全体の底上げが実現している　というあたりで実需に基づいた需要が存在していると思います。ただ、スカイとかブランズ、スミフみたいに派手なキャピタルゲインは狙わない方が良いと個人的には思いますが。

また、10年程度であれば、特段古い物件という認識もされず、そして、内装の大幅なリニューアルや、物件全体の大規模改修前に住み替えができるという年月なのかなとも思います。

蛇足ですか、賃貸は、高級取りの外人駐在員などにはゆったりした空間などに共感してコンセプトも通じやすく貸しやすいと思います。

繰り返しですが、あくまで個人的見解と期待感です

>>901 購入経験者さん
流石に10年で駅出口新設は無理かと思いますが他は同感です。まだ話がまとまってもいないようなので、駅出口は20年以内で見ています。

>>898 名無しさん
3MのNano シリーズのような熱割れしにくいフィルムであれば大丈夫みたいですよ

>>902 匿名さん
たしかにこのエリアで緑豊かなマンションは賃貸のファミリー層や外国人にもウケそうですね。再開発、地下鉄延伸の話もあってか後続物件の価格はまだまだ上がって行くという話にもなってますので、個人的には大幅なキャピタルゲインは無くとも資産価値は維持しやすいのではと思います

>>904 匿名さん
ですよね?
基本長く住みたいと思い（キャピタルゲイン狙いではない）、日々の生活の快適さを重視してこちらの物件に決めたのですが、資産価値がある程度維持されることも同時に大切ですよね。仮に、家族の状況が変わったり、他の土地や海外などに住みたくなっても住み替え可能になりますし、賃貸に出すことも視野に入ってくるというのは、人生における選択肢も増えたり、リスクも大幅に軽減できるので。

周囲の再開発や他物件への注目や盛り上がりは、ライバルでそちらに目が向いてしまうとかそういうことより、実際は副次的な恩恵の方が大きいと思うので、他力本願的でもありますが、地域全体でどんどん発展していって欲しいなと思っています。

あと、五丁目再開発の一環で、古川の親水性高めておしゃれに変えてもらって、中目黒じゃないですけど、ちょっとあんな感じでショップやレストランとかが川沿いに並ぶようになったら良いななんて妄想してます。

>>905 購入経験者さん

単純に思ったのですが、スカイなどより購入価格が安いということは、リセールの時にこちらの方が安く売れる、貸す時にも賃料設定安くできる、ということだと思うので、価格の面で見ても需要はありそう？！かと。
駅遠いって言っても8分ですし、スカイでもホームまでは結構歩きますし。。

>>906 匿名さん
それもその通りと思います。
スカイとかこれから出てくるブランズとか、スミフなどものすごく新築単価上がりそうですしね。その意味でも資産価値も維持しやすいというか、お得感も高いと思います。そして、駅からほんの少し遠いだけで、落ち着きのある静か目の余裕のある空間が手に入るわけですし。

＊＊＊とお見合い状態の駅前のペンシルよりいいでしょ

お近くのファインレジデンス三田も中古がすぐ売れてましたね。

>>909 匿名さん
あの8500のやつ売れたんですか。元値を考えれば割と強気だなと思いましたけどすぐでしたね。いい傾向ですね。

>>908 匿名さん
どちらの物件の話ですか？

>>911 匿名さん

物件名まで書いてあるやん

>>911 匿名さん

幸福の塔ですね。

駅近1分、２分のペンシルマンションよりも居住環境良いここのマンションは永住者には最適な物件です。

御子息・息女が慶應に通われているファミリーなども多そうですね。殆ど、地元の公立校に通うくらいの感覚で徒歩通学できてしまいますし、日吉への電車アクセスも、白金高輪から直通ですしね。たまにラウンジとかで試験勉強されている姿をお見かけしたりして　笑

変化球ですと、TISもすごく近いんですね

物件概要見る限り今週は3戸売れるようだね。着々と売れています

>>913 口コミ知りたいさん
その表現　めっちゃおもしろいです

>>916 匿名さん
北西上層角部屋とかもう売り切れですかね？

三光坂方面のアトラス白金　坪単価850という噂出ています。本当なのかな。インフレすごすぎて絶句・・・

ガスネタです。周りの環境が悪くペンシルマンションは坪650~750がいいとこでしょう。

ここは隠れたお宝物件ですね

>>921 匿名さん
いろいろよく見て地域も歩いてみたりしてみましたが、激しく同意です。
駅近５分以内にこだわる方多くて、そこで除外視されたり、格下みたいなコメントされたりしていますが、確かに重要な要素ですがせいぜい数分の差。それよりも、実生活を支えるような快適で希少な環境だったり、実質的な利便性だったり、その点は三田ガーデンはなかなか揃っているように思います。こちらの掲示板の雰囲気から、なんとなく住人になられるであろう方々の雰囲気や、そういう実を求めるようなやり取りなどを拝見しても良いコミュニティーを感じますし。そして、派手な周辺物件に引きずられるところはあっても、今の実際からすればお値段も少しお得感ありますし。他の物件とは大きく異なり、どなたかが以前コメントされていた沖式㎡単価の評価額と売出し単価に殆ど差がないのも頷けました。

>>918 マンション検討中さん
T100Pの21階2億2900万は売れた可能性がありますね。
HPで先着順が今後販売予定に変更されたので、今後同じタイプの違う階を販売するのではないでしょうか？

>>923 購入経験者さん
私は違うタイプを選びましたが、このT100Pは良い間取りだと思います。キッチンからバルコニーに出られますよ。リビングと対面式キッチンの配置やバランスも良いと感じます。洗面室もダブルボールですし。廊下はすべて玄関と同じ大理石タイルです。

>>924 購入経験者さん
あくまで個人的意見ですが、T100PはこのマンションにおいてT110Rに次ぐ、セカンドベストではないでしょうか？

>>925 購入経験者さん
同じ方角で16階以下のT80Kのルームプランを見るとこの部屋からの眺望写真が出ているので、参考になりますよ。

>>926 購入経験者さん
拝見してみました。
こちらと、眺望ページにある屋上からの眺望CGとの中間という感じで、ビューはこのマンションにおいてベストって事ですかね？ヒルズや元麻布側の北西側も抜けていてすごく綺麗でしょうし。

>>927 匿名さん
既に話題となったDHCネオンが西側にありますので、それを差し引いての納得感次第でしょうね。

>>928 購入経験者さん
噂のDHCの光害ですね
やはり、北西角はトップフロアの方までDHCにはやられてしまうんですね…

白金高輪駅東部地区まちづくり構想が更新されていますね。駅の入り口も増設する方針のようですし、駅距離は改善される可能性が高くて嬉しい！

古川の親水性を高める方針も示されていますし、長く住んでいく中で更に良いマンションになっていってくれたらなと思います。買ってよかった！

https://www.city.minato.tokyo.jp/matizukurikeikakutan/sirokanetakanawa...