ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

いや単純な引き算とは全然限らないよ。１期１次の段階で、売り出しに対して先着順の比率が高いのは見え方としてデベは絶対避けたい。売れ残った住戸を結構後の期でしれっと出すのもよくやるよ

>>241 マンション検討中さん
それはルール違反だから、まずない。

今は九州だけど、もう毎年のように豪雨や台風による川の氾濫とか水災が起こるのは間違いなく、with水災の時代にこういう浸水ハザードマップで完全にレッドゾーンに入っている物件の低層階だけは避けた方が良い。これはマジで。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...
これか。ほんと完全な浸水レッドゾーン。

古川の洪水か

>>242
ルール上はそうなんだけど
ルールが存在することと、それが100％守られて運用されてるいかは全く別問題。
現実的にはあるよ

>>246 マンション検討中さん

そうなんですね！
それは重大なコンプライアンス違反なので関係当局へ通報しましょう！

古川の地下に貯水池ができたはずだけど、それで洪水はだいぶ改善されるのかね？白金ザ・スカイあたりは昔はかなりやばかった。

13戸の先着住居は半分くらいは申し込み入ってそうな感じだったかな。

>>249 匿名さん
1次の抽選倍率はいかがでしょうか？

>>250 匿名さん

全て1倍になるように調整したとのこと。

>>251 匿名さん

やっぱし人気無いんですね

>>252 eマンションさん

まあ、今はどこも厳しいですよね。
逆に抽選なく欲しいところを買えるので、それをどう考えるかかと。

>>251 匿名さん
物は言いよう。
抽選無し直後で、先着順が半分も捌けるもんかね

上の方の東京タワーまできれいに抜けている部屋と下側の部屋で、だいぶ価値は違いそうですね。麻布十番圏内なのはいい。

大使館横の三田2丁目に比べたら安いね。もちろん立地が違うけどコロナの影響もあるの？

>>256 匿名さん
コロナは共通要因です。立地の違いが最大の要因ではないかと。

>>257 匿名さん
共通じゃないよ。2丁目はコロナ前に価格出して去年にほとんど売れたから。

>>258 匿名さん
まだ残っている住戸の単価の価格差についての話ですよ。

>>256 匿名さん

三田二丁目は高台だし麻布十番にも近いので、もちろん坪単価は高い。簡保の再開発は@1000万と予想されている。
五丁目は@650 - 750なので、全く安くはないが、年収3000-5000万あれば1番上の階でも買える感じ。下町感はあるけど、それなりに閑静なので価格とのバランスではありと思います。

ゆっくりな売れ行きのようですが、この立地だと嫌でも完売するのかなと思います。
上階に行けば行くほど高くはなりますが最多価格帯は9000万円とのこと。
ここからみる眺望は綺麗でしょうね。
家族ではなかなか厳しいですが、夫婦二人暮らしになったら
こういうマンションもいいのかもしれないなと思いました。

駅が近いとは言えないのと川沿い低地なのは難点だが、最寄駅のネームバリューが強いのとホームセンターやスーパーが徒歩圏内にあるのは評価できる。三田アドレスでこの単価は今の相場ではお手頃感もある。三田五丁目の過去の相場と比べたらかなり割高に感じるが。

>>262 匿名さん

確かに麻布十番と白金高輪っていいですね。あの最寄りのサミットは惣菜、生鮮などが相当にクオリティ高いですよね。

>>262 匿名さん

過去の相場と比べて上がっているは、港区はどこでもそうですね。

>>264 匿名さん
港区だけではないですよ。

>>262 匿名さん
相場自体がピークアウトしてきた気がする。
最近売れてるのは少し安くしたところ。千駄木がいい例。

>>266 匿名さん
ピークアウトは去年の夏からですよ。今頃それを言ってるのは遅い

>>261 匿名さん

価格表見たけど、ほとんどが億超えで9000万円が最多という感じではなかった

最多価格帯っていうのも難しいですよね。
9000万円台が3戸で、少なくても今の販売期では一番このレンジが多いということで。
1000万円単位でカウントしているので、
全体の数というよりは、この販売期に限定するとそうなりますよ、ということなんでしょう。

検討者

・近隣のスタジオで随時イベントが開催されていて、お客さんの行動が気になりますね。
・DHC本社ビルのネオンが夜まで点灯しています（曜日・時間帯は不明）。三の橋側の
　住居からはどのくらい光が届くのか気になりますね。
　

>>271 マンション検討中さん

DHCのネオンは西向きの少し上階の住戸だと光が入ってくるとのこと。
DHCビルはちょっと普通の感覚じゃない。

>>270 マンション検討中さん

住戸によって眺望や値ごろ感が変わるので、部屋ごとに要精査だと思います。
白金高輪周辺の最近の開発が、将来の建築を含めかなり眺望を遮られることを考えると、上の方の階は総じて眺望を含め有利かと。上に行くほど、坪単価も他の物件と比べると安めの設定です。

株価もマンション価格も維持してるよなー。思ったよりも結局下がらない。７月マンション価格上がったって？

下がったら買いたいという人がいる限り下がらないと思う。
本当に下がるときは、誰も買いたいと思わなくなってからかな。

ホームページ見ると中国語の充実した案内がある
と言うことは中国人をも主なターゲットにして購入者がある程度はいるという事でしょう
デベロッパーは売れれば何でも良いのでしょうね
自分はどうしてもそういう所を見てしますから除外だけど

>>276 マンション掲示板さん

三菱地所の共通した標準規格なので、それが気になるなら買わなければいい。
鬼畜米英的な発想ね。

>>276 マンション掲示板さん
30年以上デフレを容認して日本人の給与が一貫して下り続けた結果ですね。今や中国人の方が給与も購買力も高いですから。

目の前にあるディアナコート三田、真っ暗になっちゃうね。周辺には小規模な上品なマンションがたくさんあるけど、採光が悪くなって値段に大影響しそう。

>>279 マンション検討中さん
三田二丁目のザパークハウス三田タワーとお間違えでは？
ここは三田五丁目のザパークハウス三田ガーデンレジデンス&タワーで、三田タワーとは別物件です。

>280
ご指摘ありがとう。間違えてました。
名前が似てるので混同してました。

価格、1LDKが6790万円～なんですね。2LDKは9550万円～、3LDKは12440万円～。値下げについても書いていませんね。

マンション紹介ページ、「English」と「中文（簡体）」と「中文（繁体）」がありました。中国語って、いろいろと種類があるんですね。英語圏の人、中国語圏の人も購入するんでしょうか。

>>今や中国人の方が給与も購買力も高いですから。
これ、ありえます。外国人の方も買うほど価値があると考えればいい物件なのかもしれませんけどね。

ラウンジ棟は美術館のような雰囲気のエントランススペースになるのでしょうか。どのような設備があるのか気になります。
この地域で広々と敷地を使い緑も多そうなのは珍しいように思ったのですが、資産価値的には駅近最強なのか…。初心者なのでみなさまのコメントで勉強させていただいてます。

>>283 匿名さん
建ぺい率70％　容積率400％でタワーとなると、こういう設計になるんだろうね。
今後、港区を巻き込んでこのエリアの総合的な都市再開発が進んでいった場合、もしかしたら容積率緩和されるかもね。
https://kumin.news/minato/info/7365

港区都市計画審議会で承認された再開発になれば絶対高さ規制は免除されて、150m級も建てられますね。

>>284 匿名さん
なるほど。建蔽率などで確かに決まってきますね
周辺環境も開発で変わる可能性も目配りしなければ

なので、もし都市再開発の特例で容積率緩和がエリア全体で起こるのならば、今のウチに三田ハウス買って賃貸で回しておくべきでしょうね。
あそこの住人の意思統一が難しいと言われてるから、博打になってしまうかもしれんけど。

>>283 匿名さん

比較的小規模なため、共用設備自体は相当絞っているようです。
駅からの距離は価値にはマイナスに影響しますが、一方で麻布十番利用可の価値は上乗せになります。
白金ザスカイのように人だらけの物件を避けたい人、また静かで余裕のある環境に価値を見出す人には訴求できるスペックですよね。
敷地が広いがゆえの地下の平置き駐車場の数と、自動式駐車場あたり収納数の少なさは、クルマ利用者にとっての価値が高い物件だと思います。

物件のスペック自体は最近の坪単価を考えると平均的で、白金ザスカイみたいに価格に比べて低いスペックにはなっていないと見受けました。

うちのマンション建蔽率60だよ

港区の再開発計画は、広めの公園設置を義務付けられるから

共用施設は絞ってあるのは普通にいいと思います。
ラウンジのところ、狭いかもしれないが、
グリーンが多く設置されるっぽいところは、とても良いことじゃないか、という印象です。

ここまで来ると
この手のタイプのマンションってほとんど好みじゃないかなという風に感じます。

売れていますか？

70平米台3LDKのリビングにですら天カセがついてないのというのは客観的に見て衝撃の低仕様ですよ。億ションでは初めてなんじゃないかというレベル。しかもこのグレードはディスポーザーの水を自分で止めなくてはならたかった気が。天カセなしで完全に萎えてしまいあとの説明はうろ覚えになってしまいましたが...

>>292 マンション検討中さん

それはショックでしたね
そこまでしないと価格が下げられないとは
ブロガーネタで叩くのかね

>>293
ちょっと意味が分からない

ディスポーザー、水って自動で停まるタイプじゃないんですか？
一応モデルルームに行く人は確認したほうがいいでしょうね。自動で停まるからとても便利なのに。
ただ故障のときのリスクと考えると、手動タイプのほうが直しやすいとか、水が流れっぱなしにならないとかはあると思うけど。
でも普段の生活が楽なほうがいいですよね。

>>295 匿名さん

ディスポーザーは自動で止まりますね。
止まるまでの時間が長いですが。

設備を確認しようと公式サイトを開きましたが設備仕様が公開されていませんでした。
とりあえずはエアコンは天井カセットではなく壁掛け式、ディスポーザーは自動なんですよね。他にどのような設備がついていましたか？
モデルルームのギャラリーも拝見しましたがほとんどがオプションで参考にならないんでしょうね・・・

これが完成したら、物件概要かわるかね

その図にある新しい駅出入口ができると徒歩5分ぐらいになりますね。

何これ？
駅前に広大な駐輪場？

地下の駐輪場が大きくなるのかと思いました。その地区も再開発で立て替えるんでしょうか？

>>301 匿名さん
港区の白金高輪駅前東部地区まちづくり意見交換会に行きましたが、そのエリアはオフィス商業中心に誘導するエリアにする方向で再開発を進めていくようでした。地下鉄駅直結ビルの地下に第二駐輪場を設置するような感じなのではないでしょうか。
新しい出入り口についても港区から東京メトロに申し入れをしているようですが、具体的に着手するのはまだだいぶ先のようです。

第2期3次
販売戸数 1戸(12階・1204号室)
販売価格 10,050万円
間取り 2LDK
専有面積 58.65m2

先着順住戸
販売戸数 18戸
販売価格 6,790万円～26,700万円
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 46.35m2～121.44m2

>>302 匿名さん
そうなんですね。あのあたり好きなお店があるので立て替えても残ってくれるといいのですが。これ以上マンション増えるとさすがに改札？出口？増やさないと厳しそうですよね。

>>304 匿名さん
あの三角地帯は狭いエリアながら蕎麦、ハンガリー料理、カレー、焼肉などいろいろ使える店があるんですよね。

>>305 匿名さん

そしてその蕎麦屋は逃げ恥にも出てますね。
蕎麦と焼き肉はよくお世話になっています。

【第2期4次】先着順申込受付開始　
受付開始日時/2020年11月27日(金)
販売戸数　2戸
販売価格 6,800万円・9,980万円
間取り 1LDK・2LDK
専有面積 47.44m2・58.65m2

>>307 匿名さん
投稿すんなよこら

>>307 匿名さん
激安！！

ここ買う人ってなんでここ買うんだろう
逆に知りたい

>>310 匿名さん
港区内のこの辺りのエリアで同時期に販売している他のタワマンよりは安いからではないのでしょうか。

立地から考えると、タワーマンションとしては価格はおさえめなのかもしれませんね。
間取りもかなり広いので、自宅から眺望も望みながら優雅な時間を過ごせそうです。
でも、安いかというと、この価格を安いと言える人がどれだけいるか・・・ですね。

芝浦でも坪単価500超えの新築物件も出てきている中、古川沿い低地とはいえ港区内陸で坪単価470台からというのは相対的に安いような気がします。
ただ、10年後も不動産市況が今と同じ水準を維持できているかどうかは分かりません。2012年ごろは港区内陸でも坪単価350?400程度で買えましたから。

三田ガーデンを良いと思える人はそもそもこの辺の近所にずっと住んでた人が多いと思う。駅から遠いと言われているが私は別に遠いとは思わない。むしろ山手線と南北線の2つが徒歩圏内なのが便利と感じる

最近の駅近人気から考えると、新築分譲時の購入者自身が駅までの距離を気にしなくても、将来いつか中古で売るときに駅距離フィルターで弾かれて書いてが見つかるまで時間がかかるか、駅近物件対比で低廉な価格設定を迫られる可能性がある。そういったリスクが新築販売価格にも織り込まれているのでしょうね。

>>315 匿名さん
私も近所に住んでますが、駅から遠いとは思いません。植栽も広がる物件が好きな人には差別化されてるかと。白金台のプラチナ通り徒歩10分のグランドメゾン白金の杜も差別化されてて、取引は堅調だと聞きます。あまり駅前物件とは比較されないのでは。

ここは駐車場が平置き含めて全てがハイルーフ入るのは、車持ってる人にとっては車の選択肢広がるからよいですね。近くのパーコーは機械式のボタン押すところは、雨ざらしだから車持つ意味無くなるしね。

>>317 匿名さん
あそこは名ばかりのパークコート

【第2期4次】先着順申込受付開始　
受付開始日時/2020年12月1日(金)
販売戸数　1戸
販売価格 9910万円
間取り 2LDK
専有面積 59.97m2


先着順　16戸

>>316 マンション掲示板さん
私もここのメインエントランスから白金高輪駅まで特別に遠いとは思っていませんし、このマンション独自の良さもあると思いますよ。ここの植栽とか、南北線、三田線、大江戸線、浅草線、山手線が徒歩圏内とか、十番商店街も白金アエルシティも徒歩圏内というハイブリッドな魅力はあると思います。
ただ、中古で売る時には有象無象の人々を相手にするわけで、中古マンション検索サイトで平均的に選択されやすい駅徒歩五分以内の物件と比べて、ここの駅距離だとフィルターで弾かれやすいということを申し上げているのです。中古マンションの買主は新築購入者よりも不動産に詳しくシビアな人の割合が高く、指値もガツンと下限を指してきますから、中古販売時の価格は同時期販売の駅近物件よりも相対的に低廉に設定することは避けられないと思われます。

駅を使わず車だから、むしろ駐車場が地下で広くてプラスだけどな。
麻布通りからも、裏の桜田通りからも来れるし。

>>316 マンション掲示板さん

このマンションから白金高輪まで平坦だから近く感じる。むしろ白金高輪から反対側の方が坂が多くて実際は大変。

>>320 匿名さん
ありがとうございます。たしかにハイブリッドな魅力ありますね。築5年とか経つと、白金高輪のスカイとかプレミストとかと比較されるのでしょうか。あと新築の南麻布のパーコーは比較あるとしても、麻布十番の築10年の2棟のタワーとかと比較されることはないですよね。実際に建物と植栽できて生活始まると直接の競合にならないことを祈ります。

お、少し盛り上がってきた。
ここも天カセ付きの中層階以上はよく価格表みると他の物件に比べて割安なんだけどなあ。この戸数のタワマンで広い植栽と地下駐車場の充実はないかなと。あとは間取りの好き嫌いかな。

>>324 ガーデンファンさん
タワー1階は天井高が2700だったかな？
珍しいよね。

>>325 匿名さん
とても珍しいと思います。2500とか2550が普通かと。入居すると広く感じるかと思います。

>>326 ガーデンファンさん
ただし、古川氾濫時には溺死するけどね

>>322 匿名さん
三田のこの辺りは白金高輪駅、麻布十番駅、田町駅のどこにいくにもほぼフラットアクセスで行けるのは良いと思います。

このあたりはバス便とか便利そうですねー

芝公園まで上がった方が硬いと思うけどね
再開発前だし

売れてるの2Lと1Lばかりだな

ここは北側と東側の中層階以上は、眺望が抜けますね。
小山町とかの再開発の影響もなさそうだし。

2階から部屋なんだ

緑が見えるなら抜けた眺望はなくても良いかなという気もする。

今後、三田ハウスとどう付き合っていくかがこのマンションの鍵になりますね。三田ハウスの建て替えを三菱がやるなら上手く共存ができるかも、

ここは、南側以外は囲まれ感はないですよね。
白金高輪駅前物件と比べると。

>>335 匿名さん
三田ハウスの建て替えはハードル高いよ

この物件のガーデンの雰囲気とラウンジの雰囲気は好きな人は好きだけどね。

>>337 匿名さん

ほぼ地権者になりますよね。自分たちで建て替えるしかないのではないでしょうか

三田ハウスの建替えは自分達だけでは難しいでしょうね。そのため大手デベの協力が必要不可欠でしょう。成功したらスカイクラスの大規模マンションになるでしょうから注目度は高そうですね