ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

>>1013 匿名さん
0にはならないけど、維持は難しいって話よ
相対的にな

>>1021 検討板ユーザーさん

若葉？
今の相場だと駅徒歩15分中古物件も一律上がってるけど？

>>1019 匿名さん

色々賃貸で住んだことがありますが、私は線路上のマンションが一番嫌でした。窓を閉め続けて外の空気も気軽に吸えないし、二重サッシにするのは日常生活にとって相当の痛手です。
目の前の高さにずっと光るものがあるマンションにも住んだことありますが、線路のうるさすぎのストレスに比べたら光害なんて全然ストレスにもなりませんでした。

こちらの物件ってバルコニーの奥行きはどのくらいありますか？

>>1024 マンション検討中さん

タワー棟は1.6mです。

夜間でも室内に灯をつけてるときは、外の光よりも室内の中の方が明るいので、外の光はまず気になりません。夜間に室内を暗くしてなおかつカーテン等を開けているときであれば、外の光をうるさく感じると思います。ただ、そのようなシチュエーションは日常生活でそれほどないと思います。

無理にDHC光害を享受しようとしているのが、痛々しい

SDGsの流れに逆行してるのは間違いないわけだし、そのうち（早晩）消えるだろ、と考えておくのも妥当な気がしますけど。

高層階残ってますか？

>>1031 匿名さん
T120SとT100Pは今後販売分が残っているようですね。17F 以上です。

>>1032 購入経験者さん
T100P イイですね

どう考えてもここ安い

>>1034 匿名さん
ここは三菱UFJ銀行東京事務センターの跡地（もともと三菱の土地）ですので、敷地確保にかかるコストがセーブできている点が有利ではないかと思います。もっと詳しい方がおられると思います。

確かに価格は安いですよね。なぜ売れ残っているのか。ハザードエリアでありながら電気系統が地下という面が効いているんでしょうかね。

販売戸数多いからというのもあると思います。プレミストも高輪タワーも100戸中盤の販売戸数ですがここは266戸と大規模です。販売開始も去年の夏からでしたし。売れ残っているという評価は少々酷な気がします

ハザードは関係ないのでは？
ハザードはスカイと同様ですし、近年の浸水実績もスカイはあり、ガーデンはなしとなりますから。

白金高輪で供給が多すぎるんじゃないでしょうか？
これから発展していく地域というのは間違いないですが、短期的には流石にマンション乱立感も否めないですよね。

順調な進捗だと思います。竣工後半年くらいで完売ではないでしょうか。現物見て購入できる人もいるし、全然良いと思います。分譲の売れ行きが評価のすべてではありません。

普通に駅遠だからでしょ
この相場で、実需も含めて全員投資家化する中で、この立地はキツいよね
実生活では8分でも支障なくても、今は全員が投資目線だから、どうしても敬遠されちゃうよね
駅近！大規模！じゃないと売れない

植栽や共用棟もだんだん仕上がってきているようです。
緑が豊富ですし高級感と余裕のある雰囲気は他の物件にはない魅力で個性があって良い気がします。

お隣のマンションの入れるところまで行ってみましたが
植栽のスペースがあるから、タワー棟まではそれなりに距離があるようですね。
とにかく入居が楽しみですね。内装や照明のデザインをどうするか色々考えるのが楽しいです。

>>1041
うーん、隣接との距離感、公開空地が少なくて微妙としか。。まあ各個人の感想ですけど。

>三田ガーデンのようなコンセプトの物件が選べて良かったと思います。この地区の多くの選択肢の中からここを選びました。

>>1041 匿名さん
5,000平米に266戸ですので、敷地に余裕を感じますね。他の物件にミソを付けるつもりは全くありませんが、三田ガーデンを一番気に入っています。入居が楽しみです。

>>1041 匿名さん
私は眺望重視で上の階を選びましたが、この写真を見ると1階も違う趣で良さそうですね。

>>1040 マンション検討中さん
そういうあなたは、どこか買ったの？　買ってないんじゃないの？

>>1040 マンション検討中さん
新しい出口ができたら５分以内になるわけで、いま周辺物件より安く購入できるならむしろお買い得なんですけどね。あとは実需層が多いというのがこのマンションの魅力でもありますね

営業の方の話では地元からの買い替えが多いということでした。うちも近隣からなのですが。

>>1045 購入経験者さん
タワー1階は天井も高い

駅近じゃないと売れないとバカの一つ覚えみたいに連呼している人が多いですね。ほかの街も見てみたら？駅近じゃなくても売れてる物件いっぱいあるよ？！
それに相場が上がる時は徒歩15分でも徒歩5分でも、程度は違えどどちらも上がるし、下がる時はどちらも下がるのです。
今の相場を見れば誰でも分かるでしょ？
差が出てるのは過疎化が進む時や人気が衰える時くらい。港区は当分無縁です。

>>1041 匿名さん

アップされている写真をみてこれなら一階でも良かったかもと思ってしまいました。

眺望重視で上の方にしましたが、一階のもっと広めのお部屋も全然ありでしたね。

>>1041 匿名さん

アップされている写真をみてこれなら一階でも良かったかもと思ってしまいました。

眺望重視で上の方にしましたが、一階のもっと広めのお部屋も全然ありでしたね。

プレミストタワーは駅近1分と連呼して完売しましたが、やはり入居すれば毎日のことですから、住みやすく環境が良い所が一番ですね。

>>1052 匿名さん
そう、高層じゃなかったら1階を選ぶべしというくらい、いい条件。ただし、古川氾濫しマンションの防浸水装置を突破されたら、家財全滅のリスクもある

ここの一階部分まで冠水するには、麻布通りが完全に水没した上でさらに水位上昇がないと起こらないので、古川の地下調節池が完成している現状では、あまり心配する必要はないと思います。ただ、一階を購入するときに気になるのは、中古で売るときに2階以上と比べてやや売りにくいだろうと予想される点です。半地下や地下一階地上一階メゾネットよりはまだ売りにくくないとは思いますけど。

>>1055 匿名さん
どうせなら、専有庭付ければいいのに、と思ってました

公開空地結構広いですねー

>>1056 匿名さん
専用庭でないほうが半永久的に美しくメンテナンスできると思います。

写真にある一階の角部屋ステキ。もう売れてるんですか？

ほんと、写真の１階角部屋のLDはものすごくステキで憧れます。これは、北東側の角ですかね？カーサ三田から見るとこんな感じなんでしょうか。１階は特別な感じ、2階から7階位はカーサがあってタイトな感じ、上層は完全に抜けて東京タワービューもあるし、ものすごく良いという感じになりますかね？残っている部屋ありますか？

>>1055 匿名さん
古川の調節池はまじカッケーすよね

なんか販売戸数が増えてませんか？

>>1055 匿名さん

ハザードはほんとその通り。そしてこちらの一階部分が冠水する時は当然スカイも冠水しているということ。

タワー棟は免震構造のために少し底上げになっている事と、そもそも建っている土地は、ガーデン敷地内でも少し海抜が高いみたいです。ハザードマップでもタワー棟の位置だけ少しだけ水の深さ予想が小さくなっている部分です。もちろん、ちょっとした安心材料でしかないかも知れませんが、古川の調節池も完成したので、その辺も併せると、心配材料は大分緩和されたのではないかなと感じています。

ここの1階レベルと豊岡いきいきプラザの海抜がほぼ同じとして海抜6.6mです。古川流域の周辺を見ると、東町小学校正門が海抜5.2m、飯倉保育園学童クラブが海抜5.1m、南麻布いきいきプラザが海抜5.8mです。ここの1階レベルが浸水するとしたら、南麻布から東麻布の低地が水没して、さらに水位が上昇してから起こることなので、その可能性は極めて低いと思います。
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunami_h...

>>1052 匿名さん
僕も一階なんて考えもせずに高層階にしてしまいましたが、写真撮ってて一階いいなと思いました。
管理のために人が歩いてたり、カーテン開けっ放しにはできないけど、あの緑は魅力的だと思います。

古川の氾濫は大丈夫ですかね。津波は日本沈没の時以外は大丈夫ですね

>>1067 匿名さん
調べた範囲で
平成30年迄のハザードマップでは東海豪雨の総雨量589mm・時間最大雨量114mmを想定しており、0.2-0.5mの浸水(この時点ではタワー側は0.5-1.0mになってますが、整備後はタワー側の方が高くなっているので関係無いかと)。
このレベルでは、ガーデンの防潮板で基本的にはガード、浸水した場合にも地下の大規模貯水ピットと排水ポンプで対処。

最新のハザードマップは、東京都作成の想定最大規模降雨(総雨量690mm・時間最大雨量153mm)を前提にしており、それではレジデンス側が1m-2m未満、タワー側は0.5-1.0m未満か0.1-0.5m未満。
想定最大規模降雨は東京都の情報によると、年超過確率 は 1/1000 以下とのことのようです。
過去の発生事例としては気象庁の記録では、1 時間最大雨量153mm は、1999 年に千葉県香取地点や、1982 年に長崎県長浦岳地点で記録されている。日雨量は、2011 年に高知県魚梁瀬地点で 851.5mm を記録 、2019 年に神奈川県箱根地点で922.5mm を記録。

ですので、この両方が流域全体に同時刻で発生する可能性を考えると、まず大丈夫、ということかと思いますが、万が一このレベルの豪雨が起きた場合、ガーデンの貯水ピットと排水ポンプの能力次第ですね。ただその時には古川橋周辺から麻布十番辺りまで大規模浸水状態です。。

過去の周辺の浸水実績を見ても古川橋周辺や麻布十番は浸水したみたいですが、ガーデンの辺りは大丈夫だったみたいです。
更にその後に古川の大規模調整池ができてますし。

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000046136.pdf

将来的には三田五丁目の再開発で古川護岸整備が謳われているので、完成すれば浸水も更に抑えられることになることも期待できますね

スカイが一番ヤバイのかな?

>>1069 匿名さん
スカイも建設と同時に護岸整備してますし、調整池が完成しているので余程のことがない限り心配無用では

>>1069 匿名さん
スカイの建設と同時に護岸工事も行い、白金側の護岸壁の高さが明治通り側のそれよりも高くなったので、スカイも浸水のリスクは相当低いかと思われます。

>>1071 匿名さん
スカイの方が1mくらい高いですよね。仮に溢れたとしても水は南麻布側に流れて行くと思います

護岸工事の状況を見るに、スカイが浸水するときはここも浸水してそうですね。あとは浸水した時にどうなるか。

ここ、白金高輪のタワーに比べると安いのに売れないのは何か理由があるの？
昔近所に住んでたけどどこに行くのも近くで良い場所だったよ？古川ももう随分溢れてないし。

>>1074 通りがかりさん

・駅遠ではないとはいえ、再開発で延伸もある白金高輪3分の物件が多数ある中ではかなり劣後
・かといって閑静な高級住宅地ではない
・規模、外観、共用など中途半端。この辺りの主な検討層の投資家やバリバリパワカには刺さらない
・名称が微妙

ここよりも白金高輪駅近な物件多数、三田だけど綱町ではない、かといって庶民に手の届く価格帯ではない。

>>1074 通りがかりさん
普通に売れていますよ。スカイとかプレミストとか投資家ウケする物件が普通以上に売れているからそう見えるだけですよ。実際に中小規模物件の1、2棟分くらいは既に売れてますし

>>1077 匿名さん
ほとんどのプレミスト住戸は、投資家買えないです。
実需の要望に対して、結果でしめしたね

ここも投資家は買わないでしょうから、ほとんどスカイに集中したのでしょう。

いまどのくらいの進捗なんですか？2/3は売れてる？

>>1075 マンション検討中さん
名称ですか。三田ガーデン最高だと思います。

>>1080 匿名さん
価格表見る限り、2/3以上は売れていますね！

>>1082 通りがかりさん
そりゃ、将来駅徒歩縮小案件だから、売れるよ

逆ザヤ解消宣言が出たことだし、販売加速するだろうな

>>1084 周辺住民さん
そんな宣言が出たんですか？

>>1084 周辺住民さん
そんな微々たる金額が関係するのは、郊外案件だろ

>>1086 匿名さん
１億ちょっとくらいまでの物件をがっつりローン組む人にとっては案外大きいと思いますよ。ここは３年長く減税の恩恵にあずかれるわけだし、登録免許税も優遇、グリーン住宅ポイントももらえるわけで。２年先の物件なんてどうなってるかわかんないでしょ。いきなり蛇口閉められることだったあり得ないことじゃないですよ。

>>1087 匿名さん
そりゃ、いいかなとか買おうかなと思ってる人への後押しにはあるけど、ここに全く興味ない人が、ローン減税の為だけにここ他を止めてここを選ぶというほどの影響はない。

だそうです。

やっぱどう考えても買いなんだよなここ

モノは悪くない割に安いですから、私も購入したかったですが、
60-75にまともな間取りがなかったのであきらめました
85は予算オーバーの庶民なもので
ボリュームゾーンだし、こんな人けっこう多いのかなと

>>1091 マンション検討中さん
60-75では対面カウンターキッチンが少ないですね。そこは残念。

いまはモデルルームが夏休みだから書き込みが少ないのか

レジデンス棟。レンガ調のタイルは重厚感がありますね。時間が経つと更に味が出そう

>>1091 マンション検討中さん

隣の三田ハウスをフルリフォームしたら？
古いけど有名なビンテージだし、良いマンションだよ。
今は新築沢山出てるけどこの辺りは中古の買い替えが普通だし。

>>1094 通りがかりさん
完成予想パースよりも実物の方が高級感のある外観で安心しました。

>これから植栽が進んでいくと、プロパティ全体が醸し出す雰囲気が楽しみです。ガーデンミュージアム、良いコンセプトだと思います。

レジデンス棟品があって良いつくりですね。敷地内の環境もよく、永住者には最適な物件ですね。まもなく完売されると思います。

いつ頃完売するのですか？

今週は特売だろう

近隣いろいろ検討してます。

古川氾濫はスカイなら怖いですが、ここは離れてるので大丈夫ではないでしょうか？
それより以前書かれていたDHC光害の方が気になったのですが、実際どの程度なのでしょうか？夜でも言うほど気にならないものでしょうか？

>>1101 マンション検討中さん
ハザードマップから逃れる事はまだできてないですね。

まだとはどういうことでしょう？
今後更なる改善計画などあるのでしょうか？

古川橋辺りは整備されましたが、ここら辺は未整備ですか？

古川氾濫して下水交じりの水にマンション浸水したら資産価値下がりますかね？？

>>1105 匿名さん
下がるでしょうけど、そのようなことが起こる蓋然性はどの程度なのか考えると杞憂だと思います。

>>1105 匿名さん
万が一ここが浸水するのは都内のかなりの数のマンションや一軒家が浸水している時でしょう。既に古川調整池が完成しているので古川が溢れることも起きにくいでしょうし、万が一溢れたとしてもこのマンションが浸水するまではなかなか行かないでしょうね

>>1096 匿名さん
隔て板がCGだとショートなのに実物はトールだったり、実物の方がいい点がいくつかありますよね。
実物見て欲しくなる人が増えるといいですね。

今日通りかがった時のエントランスから取ったガーデン！良い感じになって来ましたね?

>>1107 マンション検討中さん

古川隣接のスカイが3m水没してる時も、ここは大丈夫でしょう。

ここスカイより海抜3m高いんですか？

>>1109 マンション検討中さん
植栽が入るとグッと良くなりますね。敷地も広いですね

ホームページや物件資料ではわからない部分がたくさんあるので、内見会が楽しみです。

>>1111 匿名さん
単純に標高の話だけではないよ
場所や、氾濫水量などの要素もあるからね

>>1114 名無しさん
ハザードマップでは十分浸水しますが？

>>1103 マンション検討中さん
白金高輪駅東部地区まちづくり構想の<方針5>のところにあるように、古川の護岸整備を含む浸水対策が検討されています。
https://www.city.minato.tokyo.jp/matizukurikeikakutan/documents/gaiyou...
まだ先の話でしょうが整備が進めば浸水のリスクも更に低減され、またこの再開発の一環として公園の整備に加え地下鉄出口新設も計画されているので、駅距離が5分以内に短縮されると、住みやすさ、資産性の両面からかなり良くなることが予想されます。地下鉄の品川延伸も完成した時のことをことも考えると楽しみですね。再開発地区強し

さすがに5分以内にはならんでしょ
6-7分だろうな
もちろん、信号ない分、実際の距離感の改善は大きいけど

ハザードマップ見る限り、ここはスカイ並みに浸水リスク高いのは事実。ポイントは、それを受け入れてどこまで対策できているかですね。

スカイはハザードマップレベルの浸水では全く問題ない対策ができている。その上で護岸工事等でハザードマップより浸水リスク下がってそうだし。

>>932 匿名さん
Google mapで4分となっているみたいですが実際には5分って感じですかね

>>1118 匿名さん
地下の調整池見たか、飛ぶぞ。
悪いけど田舎じゃ絶対無理な超ハイテク治水対策だぞ。