オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

>>238
三徳は高級スーパーだけど富坂の下に行けばダイエーやドンキホーテなどで郊外並の物価で買い物ができますよ。播磨坂はたしか一本入ったところにスターフルーツがあるようなので、利用したことはないですが、お値打ち価格の野菜や果物が買えるはずです。ここらにウジャウジャあるまいばすけっともそれほど高くなかったかと思います。文京区は都心に数えられる割に物価もほどほどで暮らしやすい場所ですよ。

スターフルーツは播磨坂の中腹道からやや入ったところにありますが営業時間が短いので昼間の時間が空いている専業主婦は行けるけど、外で仕事をしている層は寄れないでしょう。

>>241 匿名さん
なかなかダイエーまでいけないんだよね。バスか自転車かな。

スターフルーツはいいよね。２千円以上で配達してもらえる。確か土曜日やってたはず。

Googleで見ると9時から19時が営業時間となっているね

https://imachika.com/item/5ae54ee523679c2350b96ebb/

ダイエーは行きはいいんだけど帰りがね。伝通院の前の道を下っていくと非常に近い（坂の麓の交差点は自転車でも必ず一時停止が吉）が、帰りの坂がキツイ。ただ24時間営業なので使い勝手はいい。後楽園のドンキは家電も扱っているのでプリンタのインキやプリンタ用紙が夜中に切れた時にこちらも24時間影響で便利。いずれにせよ電チャリ一台でここはかなり便利になる。

この辺は基本的な移動手段は電動自転車。1家に1台あれば便利で、複数必要な時は近くのシェアサイクル使えば良い。この近くだと茗台中あたりにあるね。ただ子供がいる場合は、ここの駐輪場の設置数が少なめだから少し注意は必要かな？

自転車あればダイエーは価格がこなれてるし、日用品も豊富だから一箇所で何でも揃って便利だね。近くのクイーンズ伊勢丹とは綺麗に商品が住み分けされてて、こっちは高めだけど、良質なものばかり揃えてるから使い分け出来る。

豊島区の千川ライフダイエーどっちが便利かな？クオリティに差はありますか？

チャリ漕いでダイエー行って、年間いくら得して、何時間損してんのよ！！
だから、文京区は都心に舐められる。

実際のところダイエーからクイーンズ伊勢丹の間くらいに商店街もあって店が揃ってるから、一回の買い物で目的に応じて買い物出来るから便利なんだよね。普段は三徳一択だろうけど。

価格のタブが出てきましたね。これは契約済みの分なのか、第一期の売れ残りなのか、どっちですか。

実際のところ、うちはほぼ生協とネットスーパーですわ。西友やイオン、ライフなら三徳より安いし。実店舗では、買い足しが必要なものやレア食材、魚だけ買う感じ。

駅と反対方向１分にあるスーパーよりも、駅から帰宅途中にある自宅から５分のスーパーのほうがありがたし。

>>249 マンション検討中さん

両方あるんじゃない？

>>250
生協、ネットスーパー、どちらも使っています。
西友は楽天市場のネットスーパーが西友なので、食品を買うと楽天スーパーポイントがつきます。ふるさと納税も利用して冷凍庫におとりよせ食材を保存しています。ダイエー、クイーンズ伊勢丹も利用できそうですね。いい環境！

生協の発泡スチロール保冷ケースとか通い箱の扱いはみなさんどうしてます？あれが邪魔で邪魔で...

第二期はいつからでしたっけ。第一期は直近動きが無さそうですが。

>>253 匿名さん
あれはマンションだとシューズイン必須ですよね。

実際に働いていて茗荷谷駅を使う人で、安さを求めるなら駅裏スーパーのマルエツプチがいいのでは？品揃えはあまり良くありませんが。

野菜なら実はデイリーヤマザキが安いかもねw
個人的に料理好きなので品揃えが大事で茗荷谷三徳が近いのが一番重宝するかな。丸魚、ベルギーエシャロット、生のハーブ、各種チーズ、中華エスニック材料と痒いところに手が届くんだよね。慣れとは恐ろしいもので特に三徳が高いと思わなくなった。

本当にここは立地がいいよね。

通りから１本入っていて坂上で窪町学区
周辺では最も便利な三徳至近

ここで小石川パークタワー、プラウド小石川レベルの規模感かつ仕様の建物があったら個人的にはパークコートより欲しい。既存物件建て替えを期待するしかないのかね。

>>258 匿名さん
この立地で財閥系だったら価格もパークコート並みの価格になりそう。

ここはエントランスだけでももうひと声頑張ってくれたら、かなりブランド感出たから悔しいね。

>>259 匿名さん

#エントランス頑張って欲しい

エントランスにはソファもないと聞いたので、億ションでそれなんだーと驚きました。

>ソファーもないの？！ちょっとしょぽいね！折角のいい立地でブランドイメージのためしっかりしてほしいね！

>>261 マンション検討中さん

億ションに不馴れなデベなので許してあげて。今の相場だと、億ションと言っても、高級マンションではなく単なる高額マンション。仕様は普通。

>>263 匿名さん
オプレジは外観はこだわるんですが、エントランスホールまで頑張ってるのは珍しいですね。フォトギャラリー見ても、ザハウスの上級ラインくらい？ただ写真見てたら、やはりセンス良いのが多いので、シンプルでも高級感出るかもしれないです。

せめて高級ラインにはオープンなんとかと名付けるのはやめて、別のシリーズ名にして欲しいな。メジャー７は社名入ってないし。なんとなく、オープンハウスのマンション住んでるのは恥ずかしいというか。億出してるように思われないよね。

オープンハウスの狭小戸建と都心の億ションのイメージがちぐはぐなんだよね。マンションはセンス良いんだから、デザイナーズマンション的なブランド作りした方が良いよね。

>267匿名さん
デザイナーズマンション的なブランドイメージがいいと思います。そのためにマンションの外観やイメージは単純なシンプルさではなく、なんらかのこだわりを入れた方が良いと思われます。将来的のリセール、つまり資産価値のためにもブランド価値も大事。逆にこちらのマンションは資産価値が高くなったら、オープンハウスさんにもいいブランド価値のサイクルになるよね！一石二鳥！

デザイナーズマンションに一票だな。オープンは、基本的に大手が狙わない狭い土地や崖地等キワモノの土地を安く仕入れてマンション建てる商法だし。大手のようなブランド確立は、難しいでしょ。

もしかしたらもう話題に出てるかもしれませんが。
共産党系がポスティングしてた新聞によると、播磨坂下の共同印刷敷地に区の複合施設もはいるようなマンションができるみたいですね。
定借と書いてあったし、駅からの時間は10分強、学区は窪町じゃないかも？、浸水危険エリアそばだけど、お値段重視の方はねらい目かも。

第一期はもう完売？！HPでの開示がなくなったので

>>269 匿名さん
共同印刷と日鐵興和不動産が定借で本社跡地の契約をしてるので、たぶんリビオブランドの定借マンションですね。学区は柳町小だと思いますが、校舎建て替え後になりそうなので窪町でなくても学区の魅力はありますね。

価格は駅距離、定借、日鐵と割安感でそうですが、複合開発、再開発エリア徒歩圏、小学校が新校舎と好条件もあるので読みにくいです。

坂下に複合施設が出来るのはこの物件にも好材料になりますね。

先着順の住戸がないってことはそういうことでしょうね、播磨坂ブランドは強いね
知る人ぞ知るとはまさにこのこと

区の複合施設ってなんだろう。保育園とか？

>>271 匿名さん

情報ありがとうございます。
播磨坂エリアに活気が出そうですね。

>>273 匿名さん

確か保育園と、老人系の施設と書いてあったと思います。

>>275 匿名さん

ネット上には関連情報が無さそうですが、紙新聞の記事をご覧になったんでしょうか。

"共産党系がポスティングしてた新聞"

議員さんの撒いてる瓦版的なやつかな、どうせ何か建てるならその儲けの一部を吐き出して何か"市民"の役に立つ施設を作れ的な話でしょ。ここ文京区だからいるのは"区民"しかいないはずだけどね。
建通新聞あたりに記事が載らないのは多分何か不確定要素があるのでしょう。

いずれにしても、会社の建て替えに留まらず、複合施設もできたのは播磨坂エリアにとってはプラスになりますね。

保育園とか学童保育が増えるのはメリット大きいですね。
老人福祉施設ももし田舎の両親とかを呼べるならありがたい。

複合施設の詳細楽しみだけど、学童保育は今後足りなくなりそうだからぜひ整備して欲しいね。定借マンションもそれなりの規模があるだろうから周りに色々な店が増えるだろうし、このエリア周辺はまだ伸びる余地ありそう。

共同印刷のプレスリリースではどの程度の敷地が出るのかはっきりとは書かれていないけれど、もし仮に今フクダ電子のは言っているビルと、建て替えをしている敷地の間の広大な区間がそれだとするならば、是非ライフに来て欲しいね駐車場も１００台ぐらいは確保してくれると嬉しい。

>>281 匿名さん
12000平米くらい。駅前の中央大学移転予定地は7000平米くらいなので結構デカい、

駅から遠いけど便利な買い物施設も入ってくれるとかなり嬉しいね。

一期は完売。二期は抽選。70平米は2部屋あって共に1億400万弱。60平米で8700万とかだった。場所代だ。。。

70平米お高い。。。上の階なんでしょうけど。
１期からかなり上げましたね。

>>282 匿名さん
今更地になってるとこに新本社を建てて、完全に移転が終わったら残ってる部分を更地にして建てる、って感じかもしれませんね。そうすると結構分譲は先になりそうですが、今後数年は中央大の移転と共同印刷跡地の複合施設で周辺の人も増えるでしょうし、賑わっていきそうです。

いつのまにか1期7次の販売期が追加されてますね。坪400万ちょっとでテラス付きっぽいので、地下部屋かな？地下でも高い。

>>282
駅から遠い分、お洒落な店とかちょっと変わった店が入ると嬉しいですね。
スターバックスリザーブロースタリーみたいなコーヒー焙煎工場併設のカフェとかビールブルワリー併設のクラフトビール専門店みたいな準工地域である点を逆手にとったような面白い施設ができるといいですね。以前、この近所でクラフトチーズの製造販売を目論んでいた人もいたのでこういうことを考えている人は多そうです。

冷静になると１億以上出せるなら３LDK１００平米くらいの戸建てが立つような…。

>>286 匿名さん

これは本来第二期の販売対象なのに、先に小出しで売っていく感じですかね。第一期には比較対象がなく、値段の判断は難しいかと思いますが。

>>289 マンション検討中さん
小出しで出た物件はすぐ消えてるみたいなので、すでに買い手がついてるのかもしれません。一期の坪単価よりは安いですが、地下住戸なりの価格ってことでしょうか。

>>290 マンション検討中さん

平米数を見る限り地下住戸にあたります。地下住戸は最近のトレンドですかね。プラウド千駄木とかも同じで、高台こそ作れる感じ？

地下住戸は湿気がこもりそう。
一般的に人気がないし将来的にリセールするなら避けた方が無難と思っています。
この近くのディアナコート竹早でも地下住戸の中古がずっと売れ残ってますよね。

リセールに苦労というか、安く売れば売れるとは思うけど欲をかいて高値で売ることは難しいと思う。

地下住戸はテラスが広かったり、ワイドスパンで全室にちゃんと窓がついてたら採光、通風がかなり改善されるから設計次第なんだよね。

ディアナ竹早はテラス広いのは魅力的だけど、グラウンドレベルからかなり掘ってる完全地下部屋な上、リビングの片方からしかまともに採光出来なくて、他の3部屋は真っ暗。

ここの地下部屋も安く設定されてるけど、間取りは注意しないと厳しそう。

モデルルームで模型見せてもらったら、ここの地下部屋も完全な地下でした。

地下住戸は確かに購入価格を維持して転売する事は無理です。
青田売りだからこそ、その価格で売れますが実物を見るとなかなか厳しいのです。

これはデベは関係ありません。
メジャーデベでも一階と地下のメゾネットのような間取りがありますが、これもリセールは厳しい結果となってます。

地下物件はリセールを気にしなくても良いと言う人しか手を出してはいけません。
故に安く取得する事が鉄則でしょう。

地下は１階や北向よりも嫌がられるよね。庭や騒音の面で子供が小さい家庭に刺さるポイントはあるけど、それ以外の人には刺さらない。

ジオ文京春日は地下部屋のテラス押しで2階住戸より高く価格設定してたけどね。ただあっちはテラスが相当広かったけど、こっちは狭いのでそういう売り方はできなそう。

地下ってゴミ置き場と同じフロアだよね？
安くても絶対いやだ

という目で他の住人からみられるかと思うと、嫌ですね。

マンションて人間関係濃いし。韓国のアカデミー映画でも地下暮らしは貧乏人の象徴ですし。

階数差別をやめませんか。人はそれぞれのニーズあるし、そのニーズに合わせて自分自身が納得できる部屋を買えばいいのではないか。

たしかにマンションは立地、建物、ブランド、抜け感、重視するもの、妥協出来るもの人それぞれだから、予算の範囲内でベストを選べば良いだけだね。

地下住戸はデメリット指摘されてるけど、メリットは遮音性が高かったり、プライバシー性が高いってのもある。オプレジはまさにそういったニーズ踏まえて売りきってるし、トレンドとしては一定数ニーズがあるんでしょ。

億ションに地下室かぁと思うけど、億ションじゃなく高額マンションというのに妙に納得。

そもそもオプレジだししゃあない。

だけどディアナコートで地下は嫌だねぇ。

まあ貶すのはいくらでもできるし、買わないのも自由。

だけど、マンション全体で見た時に地下室住戸をなくしてもっと少ない戸数になった時にここが幾らで販売されるのか、と思ったことはないか。

まあ地下地下言うたらプラウド松濤なんて、地下一階、地下二階のメゾネットタイプがあるで。

ディアナコート竹早の地下物件の写真見たけど、床とか凝ってて全体的な内装がオシャレだったから価格が折り合えば充分に売れると思ったけど。

プラウド千駄木でも似たような議論になってて、好意的な意見も出てたからチェックした方がいいね。

ディアナ竹早は日当たり気にしなければ結構いいよ、仕様も良い。ただ仲介手数料とローン減税考えると、新築と比較して+500万くらいかかるから。

ここに限らず、最近多い地下に関する個人的所感

エントランスから地下に降りるさつなさ

購入時は広い庭感覚で夢と期待が広がるが、実際は、戸建ての庭と違いゴミや落ち葉で床掃除が大変

常に上から見下ろされてる気分になり、プライバシーやセキュリティは低く、思ったより庭に出ない

日当たりが悪く、雨も当たるので、洗濯物が干せない

でも、最上階と比べる坪100万ぐらい安いはずなので、立地を買ったと思えば我慢できるかもしれない

あと、上階と比べて眺望がなく、風通しも悪く、湿気がこもる

渋谷区とか港区みたいに高低差のある土地がある地区には普通に地下室マンション見るよね。それなりの値段で取引されていると思うけど、逆に地下室マンションが作れるってことは水害の危険性が少ないからじゃないのかな。水災のハザードマップにかかっていると個人宅で地下室掘るのはまず許可されないと思う。

第二期はいつからですか。

播磨坂の桜はいつ咲きますか。
桜が名所に住むのは、憧れの人も多いでしょうねね！

ここって、バルコニーから播磨坂の桜は見えますか。

桜の時期もそこまで混まないので、ここはいいですよね。

毎年お肉屋さんのお弁当を予約して食べてます。

>>313 匿名さん

いいですね。
小学校学区目当ての方は多いと思いますが、引き渡し時にまだ小学校入学前であれば、保育園か幼稚園のことも考えなければならないので、この辺は入れやすいでしょうか。

文京区の待機児童数は急激に減っているようですし、まだまだ保育園は増えるみたいですよ
https://jibunmedia.publishers.fm/article/20641/

幼稚園の人気も高いようですね。
https://bunkyo-life.com/2020/02/14/hoikuen-2/

>>314 マンション検討中さん
播磨坂沿いに住んでいるママは、去年０歳でダメだったそうです。

播磨坂から駅に行くまでの途中にある保育園だと入りづらいと思います。

坂下のグローバルキッズ、こころぶんきょう茗荷谷、久堅保育園なんかは比較的入りやすそう。最後の手段は、２才までのちいさなおうちかと。ハッピーマムは駅近だけど不人気ですね。

>>315 匿名さん
一昨年今年は茗荷谷、後楽園、江戸川橋で結構増えた。保育園の園長さんがいってたけど、文京区はエリアごとに一気に作る方針らしい。

共同印刷や中央大学にも保育園できるらしいですよね。選択肢が増えるのはいいことですね。

ただここ買う人なら、さくらインターナショナルとか、あえて認可外狙う人もいそうですけどね。

文京区の保育園はほとんどが認可保育園で、しっかりと情報が公開されてますhttps://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0188/4502/nateishiu2.15.pdf

点数も機械的に決まるので、自分で計算して近くの保育園に預けられるかはだいたい予想出来ますよ。

本日発売の週刊ダイヤモンドのマンション特集で、文京区はかなり持ち上げられていましたね。

なんだかんだ言って生活利便性が高く交通至便な割に実需中心のバリュープライスですからね。パークコートができたことで、昔とだいぶ様子が変わっていると気づくひとが増えたのでしょう。

あそこのタワマンは、文京区の汚点だと思うよ。

>>320
後楽園の再開発の影響か、播磨坂から後楽園方面に向かって春日通沿いに店が増えましたね。
傍目から見てなかなか苦労していたもようの再開発ですが、こうやって一つの成果ができあがると周辺地域への波及効果は大なるものがあります

>>315 316 317 318の皆さん
ありがとうございます！
様々な選択肢と可能性があるとのことですね。自己採点して前向きに検討していきます。

>>318 匿名さん
フルタイム共働き、親が区外在住、新規入園で第１子はほぼ26点の争いとなります。夫が単身赴任とか、子供が2人以上いるか、離婚別居か、育休から復帰した状態で半年以上待機するかでやっと１点加点。

同じ点数だと、年収低い人から優先されるのですがそのボーダーの年収は公開されていないので意味がないです。ただ５chの保活スレの書き込みは参考になりますけどね。

この物件買えるくらいなら世帯年収2000万近くあると思うので、基本厳しいと思います。

>>320 匿名さん
練馬ナンバーだし見栄はりたい人には向かないけど実需のファミリーにはすごくいいところ。もう5年住んでるが個人的には茗荷谷は公園たくさんあるし小綺麗で品があってすごく好き。

>>324
この辺は年収の高い世帯が多いのでわからないですよ。
そこそこの年収の不動産屋さんが一発合格したりしてますから...

文京区の低収入世帯って、大学生とか院生の一人世帯、社会人でも女性の単身世帯（これ、文京区の特徴として結構多いです）、年金暮らしの老人世帯、などが含まれているので子育て世代は多いですし、高年収の士業世帯は専業主婦も多く、これだけ保育所ができるとかなり入りやすくなるはずです。

>>327
>子育て世代は多いですし、

じゃなくて、
子育て世代は少ないですし、
が正しいよね、多分文脈的に

>>319 名無しさん

その雑誌に掲載されている現在の新築マンションのあるあるコストカットの手法については興味深いですね。このマンションはどうでしょう。二重天井とか、二重床とか、逆梁とかHPには書かれていないようですが

>>329 マンション検討中さん
この物件の詳細は分かりませんが、オプレジの物件は、二重天井・直床、順梁工法が多いようです。

文京区全般、今でも保育園入りにくいです。楽観視はできませんよ。
旦那様が士業でも奥様もフルタイムではないにしろ働いている方多いですよ。
奥様も軒並み高学歴、高収入、国家資格もちだったりしますからね。

フルタイムでないと基礎点が安くなっちゃうからますます認可保育園入れなくなるよな
田舎のおばあちゃんを呼び寄せている人も多いよね

>>330 通りがかりさん

億ションならもっと頑張ってほしいな、ブランドの向上に繋がるし

2期の販売価格どうなるんでしょうね。
どうにか売り抜けるのかな。

戸数も少ないですし、竣工まで1年以上あるのでなんだかんだサクッと売りそうです。この辺の富裕層は医者も多いので、不景気はあまり関係ないでしょうから。

3S 1K 窪町小学区ではありますが
そんなにこの小学校はよいのですか?
人数増えて目が行き届かないとかないのかなとか文京区の他の小学校も同じ区だし方針とか変わらないような?教育熱心な親御さんも多いからというのは文京区だし他の小学校も同じでは?実際どうなのでしょうか、、、

高額のため購入メリットが
このマンションにありますでしょうか、、、
悩みます
やはり窪町学区というだけで
価値さがらないのですかね、、、

>>336 マンション検討中さん
3S1Kは大規模校という特徴以外は、その他の文京区内の学校を比較しても実態はそんなに変わらないと思います。文京区内であれば、基本どの家庭も教育熱心ですし、中学受験率も似たり寄ったりでしょう。ただ、それでも窪町小はブランドみたいなものなので人気があり、不動産価格に反映されてるみたいですね。

ここは学区除いても魅力は多い立地だと思います。ここは高額ですが、今の相場から大きく外れてる、って感じではないです。同じ茗荷谷最寄のジオやすみふの物件より立地は良いですから、オプレジブランドということを考慮してもこれくらいかな、という価格です。

現在窪町学区内に住んでますが、ブランド小はとりわけ意識の高い家庭が集まるというのが魅力なんだと思います。
朱に染まれば…の諺通り、教養のある家庭のお友達から受ける影響は大きいと感じます。

ここの学童は、茗台じゃないですよね。

個人的には、小日向台町も低層住宅街にあり、真のお金持ちが集まるいい学区だと思う。あと東大関係者の多い本郷小、パークコート子息が増える礫川も今後は。

文京区は中学受験進学率がそもそも23区トップだし、受験率で言えば、どこも最低７、８割は越えていると思うし大差ないような。

学区よりSAPIXのような塾に入れて通いやすいことが重要な気がする。