オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

大塚小は、生徒数からして、ぶっちぎりの弱小だからなぁ?

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難関中学に合格者を輩出する都内「名門公立小」リスト
文京区立 誠之（せいし）小学校（西片）・千駄木小学校（千駄木）・窪町小学校（大塚）
https://president.jp/articles/-/28450

だそうです。

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文京区の人気学区は3S1Kで、窪町小はそのひとつ。人気学区の物件は、地元の不動産屋で大々的に「◯◯小学区！」って張り出されてるよね。とはいえ、同じく区立だし、そんなに変わらないんじゃないかって思ったりするけどね。

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意識高い中で揉まれると変わると思うよ
自分の友だち5人の平均が自分って言うよ

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第1期の販売は終わったようですが、売れ行きどうなんでしょう？
千駄木も販売スタートで、オプレジは文京区で頑張ってますね。

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1期落ちましたが2期で優遇する余裕もない状況みたいです。

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この立地は今までオプレジを検討外にしていた人も食指を伸ばすだろうからオプレジ始まって以来の盛況ではないかと思う。余程有能な仕入れ担当がいるようだね。

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2週間前にモデルルームに行ったとき、
営業さんから広尾の時と同じくらい反響が大きく予想以上で驚いている。１期の値段が甘かったかもと言われました。
営業トークか本音か分かりませんでしたが…。

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>>127 匿名さん
オープンの仕入れはすごいよ。
ここ数年文京区内で絶え間なく分譲してるし、この後、西片の方で分譲すると思う。
この間、建築確認の看板みた。
誠之小学区で春日再開発も10分圏内くらいの抜群の立地。
結構そっちの方も気になってる。

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西片の新築工事は具体的にどちらになりますか。低層住居専用地域だと思うので、高いマンションは建てられないはずだが、その看板の詳細を見てみたいですね。

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1期先着順になってるので、
そこまて人気じゃないみたいですね。

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1期はファミリー向けの部屋は人気があったようで先週抽選してます。
(私もダメもとで申し込んだが抽選外れました。)
我が家が希望する3LDKは今後も先着順になりそうにないと言われましたが、
本当のところどうなんでしょうね。

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>>130 買い替え検討中さん
マンションです。場所は、本郷税務署近くのT字路を西片方面にしばらく進んだところで大きなお屋敷の隣でした。たぶん地下住戸を設けて戸数確保するのだと思います。

西片で新築マンションは近年見たことないので、反対住民によって頓挫しないでほしいです(笑)

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>>133 マンション掲示板さん

豪邸群中のマンションって、どうでしょうね。学区以外のメリットはちょっと物足りないかもしれないですね。

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デザインもオープンになったね。思ったよりシックな感じだけど、正面と側面のガラス手摺とルーバーの使い分けはいいね。植栽も充実してる。ただエントランス周りはかなりシンプルで、もう少し頑張って欲しかった。

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>>135 匿名さん

確かに、資産価値を保つためにも、エントランスはカッコよく作るべきですね。

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>>136 検討中さん
エントランスは毎日使うし、ゲストも使うから、居室並みに重要。ここの外観は素敵だと思うだけど、もう少しエントランス作り込んで欲しかったなー。

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最近の文京区だと、パークハウス文京白山のエントランスがショボい。
コンクリート打ちっ放しで、頭打つぐらいの天井の高さ。

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>>138 名無しさん
文京区は小規模物件が多いからインパクトあるエントランスは少ないね。パークホームズ本郷通りは小規模でも二層吹抜けだったり、その辺はさすが三井だと思った。

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第1期は抽選で2戸残ったのが先着という感じだね。残ったのは、相対的に人気のないDタイプと1Lかな。

第2期は、81.91m2のが坪単価490万円とかだとすると、3Lタイプは1億前後とかで売りに出るのかも

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100平米の方のプレミアムは一瞬でしたね。1.4から1.5億くらいしたはずなのに。

個人的には洗面所と2部屋リビングインのBタイプよりDタイプの方が好みなんだけど、廊下長くて居室が狭いのがネックかな。

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>>141 匿名さん

一番広い物件売りに出てたんですね。てっきり上限1億くらいまでと書いてあったので一期では出てないのかと思ってました。

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>>142 匿名さん
本当に一瞬だけ出てました。たぶん事前に買い手がついてたんでしょうね。この辺で100平米の新築は珍しいですし。

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地味にお金持ち多いよね。文京区って共働きの一般家庭が多いと思うけど、意外と茗荷谷は専業主婦家庭が多くて、旦那さん何してるんだろうってちょっと気になる。

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私の知り合いの社長は、白山に住んでいるな
浜松町の巨大ビルに経営している会社ある

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>>140 マンション検討中さん
北向きの部屋が多く、リビングの日当たりは悪くなってしまいますか？　周囲に日を遮る建物があるのか教えて下さい

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購入検討されてるなら現地行って自分の目で確かめた方がいいですよ。

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現地に行って来ました。
やはり、というか日当たりと景観は期待できそうにないようです。
春日通りの車の多さも気になりました。

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あんまり周りに高い建物ないし、大通り沿いじゃないから結構良い立地だと思いますけどね。
とはいえ、角じゃないDタイプとかだと日当たり微妙なのはそうかも。

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文京区のマンションってほとんど幹線道路沿いだから、こうした一本奥に入ってる立地ってだけで希少性高いんだよね。

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第二期は第一期よりも値段上げてきている？

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何日かまえだけどモモレジブログで
取り上げられてた

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>>152 匿名さん

確かに柱の食い込みはちょっと残念ですね。。。

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>>151 マンション検討中さん

そうみたいですね。

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モモレジさんのブログでは、数年前のオプレジの小石川五丁目と比較して価格は変わってないことを評価してたのですが、修正してきたんですね。

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一期は大好評だったという話だからちょっと高くしても買う人はいるだろうね。

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ある程度は、学区で売れちゃうんじゃないの
1期が、好調すぎての価格上げでしょうね
ファミリータイプだと賃貸需要があると聞きます

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価格が高いから賃貸で利益が出るかはわからないけど、ファミリータイプの需要は多いよ。賃貸も分譲も需要に対して供給が少ないから探してる人が多い。必要になって貸すにも売るにも困らない。

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この辺は需要が高いから売ったら家賃チャラぐらいにはなるんじゃないかな。希望的観測かもしれないけれど。

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近く見てみましたが、三徳だけじゃなく、最近まいばすけっとも出来たみたいですね

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三徳と春日通りを挟んだはす向かいにまいばすけっと出来ましたね。
播磨坂下にもまいばすけっとあります。

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まいばすけっとだらけだね。便利でいいけど
春日通り沿いとかにいろいろと店も増えているし、この辺は年々地味に生活しやすい地域に変わってきているね。マンションが建って人口が増えて、需要をほりおこそうと店が増えて住みやすくなってまた人口が増えてという良循環のサイクルが回り出しているってことかな。

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HPの物件概要のところで、先着順とか、第一期5次とか、随時更新されているように見えますが、そもそも何の違いがありますか。

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たしかに今先着でルーバル付きの3LDK66平米が9670万で出てるね。当たりつけて小出しに新着順で売ってる、って感じなのかな。

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>>164 匿名さん

つまり、3月からの第二期スタートするまでに、第一期の残りを小出しで売っていく感じですね。

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>>164 匿名さん

今HPを見たら、その部屋の掲示が消えたので、もう売れちゃったんですかね。

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>>166 マンション掲示板さん
たぶんそうでしょうね。プレミアムも一瞬だけ出てすぐ消えたみたいなので。

一期の売れ残りというより、二期で予定している部屋以外を案内して、確実に売れる部屋を一期◯次先着順で出して売ってるような動きです。

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>>164 匿名さん

その同じ間取りでルーバルなしの部屋が1期1次で出てました。
webには一度も出てなかったので、1次ですぐ決まったぽいです。
広さの割にいいお値段なのに、ポンポン買われていくのですねえ。

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>>168 マンション検討中さん
ここは条件の良くて高い部屋から決まっていってる感じですね。ファミリータイプは確かに二期でも申し込みが集中しそうです。

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ファミリータイプで人気なのだと申込みはAかBに集中しそう

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