オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

>>99 匿名さん
相場的にはそんなもんかな、って感じですね。駅そこそこの距離ですが、高台、三徳至近、大通り沿いでない、窪町学区ということを考えるとこんなもんかと。

それはそうと、ホームページ見たら今日もう1期目の抽選日になってました。先週モデルルームオープンしてデザインも公表してないのにもう販売するのは早すぎな気がします。

最近人気あるね、文京区

第1期割と倍率あったみたいですね

やっぱり学区狙いですかね
丸の内線も便利だからな
本数多くて10分待つ事ないからな

動きがかなり早いです。長めの正月休み挟んでるので、発表から実質1ヶ月くらいしか経ってないです。窪町学区でこの立地なら、子供が中学上がった段階でリセールしても買い手はいくらでもいるでしょうから、3LDKは高額なのに早そうです。丸ノ内線は浅いですし、池袋方面は他路線から乗り入れてないので混み具合がマシなのも良いね。

窪町より金富の方が、給食や登下校がしっかりしてるよ。

>>96 職人さん

オプレジのチラシ配りはいつもの事だけど、最近はどこもすぐに売り切れちゃうから現時点での値引きは無いように思います。

オプレジのページ見ても売り切れ多いので売り出し物件がかなり少なくなってますね。

茗荷谷駅前でチラシ配りしてたね。戸建ての方だとかなりしつこいって聞くけど、淡々と配ってたよ。チラシでこんな高額マンション売れるのかな、って思ってたら、自ら食いつきに行って話してる人もいて意外だった。すみふも道路の反対側でチラシ入ったティッシュ配ってたし、案外有効なのかも知れない。

自分も駅前で話聞きましたが、たしかに人気の物件なので淡々と配るのでも大丈夫そうですね。
ちなみにこれまでのオープンの物件のなかでもトップクラスに問い合わせあるとのこと。

播磨坂のマンションってどこもほぼほぼビンテージ化しているからね。ここも住人がきちんと大事に管理すれば化けるかもね。オプレジさん、長持ちするいいもの作ってよ。

>>110 匿名さん
この辺は播磨坂沿いや周辺は素敵なマンション多いよね。少しそれてるけど、近くのディアナコートのデザインは本当に素敵だと思う。オプレジも最近はデザインには気を使ってるからここも期待してる。

白金長者丸とここならどちらがお勧めですかね？迷ってます！

>>112 マンコミュファンさん
白金長者丸は土地感ないけど、家族、特に小さい子持ちで住むなら、ここは良い場所だよ。播磨坂、教育の森公園、植物園が近くにあって、一駅でドームシティもある。駅前含めて生活圏に風俗など嫌悪施設もない。ただ、よく言えば落ち着いてる、悪く言えば地味な街なので、一人暮らしやDINKSならココを選ぶ積極的な理由が見つからない。

文京区は女性単身世帯が多い。ここは独身女性には向いていると思うけどね。
道はほとほど人通りがあるし、明るい。茗荷谷駅や後楽園駅の途中に繁華街がないので酔っ払いの横をこわごわ通ることもない。

>>111 通りがかりさん

まだ仕様が高い時のディアナコートですよね。
アーキサイトメビウスデザインの。

モリモトは元々デザインに定評があるデベでしたが、オプレジも最近はデザインが良くなりましたよね。

窪町ってそんなにいいのかなぁ。クラスが多いといろいろ大変そう。意識高い親が多いんだろうな。

隣駅の再開発って影響あるのかな？あと中央大学法学部の影響も気になる。

>>115 匿名さん
あのディアナ買えた人は羨ましいです。確実にビンテージ化すると思います。

オプレジもデザイン良いのが多いですね。ここの近くの御殿坂や千駄木の団子坂近くにもオプレジのマンションがあるのですが、最初見た時はオープンのしつこい営業のイメージ(笑)とお洒落な外観のギャップにビビってイメージが変わりました。ここもカッコいいの作って欲しいですね。

窪町小学校は大塚小学校と統合されるようですね。さらにクラスが増えそうです

http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/kaikaku/bijyon/soan9...

>>118 匿名さん
その計画って文京区の子供が減ってた時に議論されてたもので今は違うんじゃない？区内の小学校の一部は人数増えすぎて単独で建て替えされる予定のもあるくらい。

統合の計画は、反発がありなくなったはずだよ。

大塚小学校は、今２学級に増えてきていて、校舎を増設しているくらいだし。

大塚小は、生徒数からして、ぶっちぎりの弱小だからなぁ?

難関中学に合格者を輩出する都内「名門公立小」リスト
文京区立 誠之（せいし）小学校（西片）・千駄木小学校（千駄木）・窪町小学校（大塚）
https://president.jp/articles/-/28450

だそうです。

文京区の人気学区は3S1Kで、窪町小はそのひとつ。人気学区の物件は、地元の不動産屋で大々的に「◯◯小学区！」って張り出されてるよね。とはいえ、同じく区立だし、そんなに変わらないんじゃないかって思ったりするけどね。

意識高い中で揉まれると変わると思うよ
自分の友だち5人の平均が自分って言うよ

第1期の販売は終わったようですが、売れ行きどうなんでしょう？
千駄木も販売スタートで、オプレジは文京区で頑張ってますね。

1期落ちましたが2期で優遇する余裕もない状況みたいです。

この立地は今までオプレジを検討外にしていた人も食指を伸ばすだろうからオプレジ始まって以来の盛況ではないかと思う。余程有能な仕入れ担当がいるようだね。

2週間前にモデルルームに行ったとき、
営業さんから広尾の時と同じくらい反響が大きく予想以上で驚いている。１期の値段が甘かったかもと言われました。
営業トークか本音か分かりませんでしたが…。

>>127 匿名さん
オープンの仕入れはすごいよ。
ここ数年文京区内で絶え間なく分譲してるし、この後、西片の方で分譲すると思う。
この間、建築確認の看板みた。
誠之小学区で春日再開発も10分圏内くらいの抜群の立地。
結構そっちの方も気になってる。

西片の新築工事は具体的にどちらになりますか。低層住居専用地域だと思うので、高いマンションは建てられないはずだが、その看板の詳細を見てみたいですね。

1期先着順になってるので、
そこまて人気じゃないみたいですね。

1期はファミリー向けの部屋は人気があったようで先週抽選してます。
(私もダメもとで申し込んだが抽選外れました。)
我が家が希望する3LDKは今後も先着順になりそうにないと言われましたが、
本当のところどうなんでしょうね。

>>130 買い替え検討中さん
マンションです。場所は、本郷税務署近くのT字路を西片方面にしばらく進んだところで大きなお屋敷の隣でした。たぶん地下住戸を設けて戸数確保するのだと思います。

西片で新築マンションは近年見たことないので、反対住民によって頓挫しないでほしいです(笑)

>>133 マンション掲示板さん

豪邸群中のマンションって、どうでしょうね。学区以外のメリットはちょっと物足りないかもしれないですね。

デザインもオープンになったね。思ったよりシックな感じだけど、正面と側面のガラス手摺とルーバーの使い分けはいいね。植栽も充実してる。ただエントランス周りはかなりシンプルで、もう少し頑張って欲しかった。

>>135 匿名さん

確かに、資産価値を保つためにも、エントランスはカッコよく作るべきですね。

>>136 検討中さん
エントランスは毎日使うし、ゲストも使うから、居室並みに重要。ここの外観は素敵だと思うだけど、もう少しエントランス作り込んで欲しかったなー。

最近の文京区だと、パークハウス文京白山のエントランスがショボい。
コンクリート打ちっ放しで、頭打つぐらいの天井の高さ。

>>138 名無しさん
文京区は小規模物件が多いからインパクトあるエントランスは少ないね。パークホームズ本郷通りは小規模でも二層吹抜けだったり、その辺はさすが三井だと思った。

第1期は抽選で2戸残ったのが先着という感じだね。残ったのは、相対的に人気のないDタイプと1Lかな。

第2期は、81.91m2のが坪単価490万円とかだとすると、3Lタイプは1億前後とかで売りに出るのかも

100平米の方のプレミアムは一瞬でしたね。1.4から1.5億くらいしたはずなのに。

個人的には洗面所と2部屋リビングインのBタイプよりDタイプの方が好みなんだけど、廊下長くて居室が狭いのがネックかな。

>>141 匿名さん

一番広い物件売りに出てたんですね。てっきり上限1億くらいまでと書いてあったので一期では出てないのかと思ってました。

>>142 匿名さん
本当に一瞬だけ出てました。たぶん事前に買い手がついてたんでしょうね。この辺で100平米の新築は珍しいですし。

地味にお金持ち多いよね。文京区って共働きの一般家庭が多いと思うけど、意外と茗荷谷は専業主婦家庭が多くて、旦那さん何してるんだろうってちょっと気になる。

私の知り合いの社長は、白山に住んでいるな
浜松町の巨大ビルに経営している会社ある

>>140 マンション検討中さん
北向きの部屋が多く、リビングの日当たりは悪くなってしまいますか？　周囲に日を遮る建物があるのか教えて下さい

購入検討されてるなら現地行って自分の目で確かめた方がいいですよ。

現地に行って来ました。
やはり、というか日当たりと景観は期待できそうにないようです。
春日通りの車の多さも気になりました。

あんまり周りに高い建物ないし、大通り沿いじゃないから結構良い立地だと思いますけどね。
とはいえ、角じゃないDタイプとかだと日当たり微妙なのはそうかも。

文京区のマンションってほとんど幹線道路沿いだから、こうした一本奥に入ってる立地ってだけで希少性高いんだよね。

第二期は第一期よりも値段上げてきている？

何日かまえだけどモモレジブログで
取り上げられてた

>>152 匿名さん

確かに柱の食い込みはちょっと残念ですね。。。

>>151 マンション検討中さん

そうみたいですね。

モモレジさんのブログでは、数年前のオプレジの小石川五丁目と比較して価格は変わってないことを評価してたのですが、修正してきたんですね。

一期は大好評だったという話だからちょっと高くしても買う人はいるだろうね。

ある程度は、学区で売れちゃうんじゃないの
1期が、好調すぎての価格上げでしょうね
ファミリータイプだと賃貸需要があると聞きます

価格が高いから賃貸で利益が出るかはわからないけど、ファミリータイプの需要は多いよ。賃貸も分譲も需要に対して供給が少ないから探してる人が多い。必要になって貸すにも売るにも困らない。

この辺は需要が高いから売ったら家賃チャラぐらいにはなるんじゃないかな。希望的観測かもしれないけれど。

近く見てみましたが、三徳だけじゃなく、最近まいばすけっとも出来たみたいですね

三徳と春日通りを挟んだはす向かいにまいばすけっと出来ましたね。
播磨坂下にもまいばすけっとあります。

まいばすけっとだらけだね。便利でいいけど
春日通り沿いとかにいろいろと店も増えているし、この辺は年々地味に生活しやすい地域に変わってきているね。マンションが建って人口が増えて、需要をほりおこそうと店が増えて住みやすくなってまた人口が増えてという良循環のサイクルが回り出しているってことかな。

HPの物件概要のところで、先着順とか、第一期5次とか、随時更新されているように見えますが、そもそも何の違いがありますか。

たしかに今先着でルーバル付きの3LDK66平米が9670万で出てるね。当たりつけて小出しに新着順で売ってる、って感じなのかな。

>>164 匿名さん

つまり、3月からの第二期スタートするまでに、第一期の残りを小出しで売っていく感じですね。

>>164 匿名さん

今HPを見たら、その部屋の掲示が消えたので、もう売れちゃったんですかね。

>>166 マンション掲示板さん
たぶんそうでしょうね。プレミアムも一瞬だけ出てすぐ消えたみたいなので。

一期の売れ残りというより、二期で予定している部屋以外を案内して、確実に売れる部屋を一期◯次先着順で出して売ってるような動きです。

>>164 匿名さん

その同じ間取りでルーバルなしの部屋が1期1次で出てました。
webには一度も出てなかったので、1次ですぐ決まったぽいです。
広さの割にいいお値段なのに、ポンポン買われていくのですねえ。

>>168 マンション検討中さん
ここは条件の良くて高い部屋から決まっていってる感じですね。ファミリータイプは確かに二期でも申し込みが集中しそうです。

ファミリータイプで人気なのだと申込みはAかBに集中しそう

外観デザインは千駄木オプレジのほうがかっこいいね。

>>164 匿名さん

484万／坪ですね。
オプレジはお手頃感で勝負するデベと思っていましたが、高級デベになり変わろうとしているのか。

>>172 匿名さん
ここも高いですが、財閥系に比べると控えめ、というのはあんまり変わらないと思いますけどね。外観デザインは実物は見栄えするものが多いので高級感ありますし、実際は立地に比べて割安なだけで、ここみたいに価格帯は高いですね。どっちかというと、モリモトみたいにデザイン性高めて財閥系とは違った高級感を演出しつつ、共用部絞って割安感出す、って戦略な気がします。

>>173 匿名さん

なるほど。
分かりやすい解説ありがとうございます。

高級感と割安感バランス良く頑張って欲しいなぁ。

センターで案内聞いてきました。第二期でかなり値段を上げてきてる感じの強気。オープンハウス特有の前のめりな営業が無かったのはそのせいか、担当者が穏やかな人だったのか。。。それにしてもこの平米数であの値段。麻布並みに高い。。。

>>176 マンション検討中さん
70平米で億超。

>>176 マンション検討中さん
第一期からの上がり幅はどれくらいでしょうか。

>>176
播磨坂ブランドは別格ですよ。知名度は低いですが、ここだけ港区の飛び地ぐらいに思っていいと思います。

ファミリータイプとか下手したら1000万円くらい上がってるのかも

>>180 マンション検討中さん
千駄木のほうもですが、1500万以上上がってるかも。。。一期見に行ってショックでした。

>>180 マンション検討中さん

マジですか。。。何故こんなに強気になるんでしょうね。第一期の先着順が残っているのに。

近くに住んでいるので播磨坂の雰囲気が良いのはよく分かります。
中古で築年数かなりあってもいいお値段しますもんね。
学区の良さも相乗効果でこの強気価格なんでしょうね。

>>182
東京全体で見たらオプレジは好調だからだと思います。
最近、物件が出たと思ったらあっという間に完売してるケースばかりで、
もう少し値上げしても売り切れると思ったんだと思います。
ホームページ見るといま分譲しているのがたった３物件ですからね。
少し前まで１０物件くらいＨＰに並んでましたが完売してしまいましたから。

オープンからすればもう少し値段上げておけば良かったと思っても不思議はないですよね。
結果、値付け失敗しても値下げして売ればいいだけなので。

第1期の先着順で残ってる3LDKは、相対的に安いけど、視界抜けしない条件良くない部屋じゃないかな？条件の良いBタイプやプレミアムはすぐになくなってる。ここは条件良い部屋から売れてる感じなので、少々高くても気にしない購買層が中心と思われるので、おそらく条件の良い部屋を上げてくるんだと思う。

>>185 匿名さん

素人なので教えてください。
第一期先着順って、一期抽選と聞いたのですが、まだ一期の物件が残っているってことでしょうか？二期前にそれは申し込めるものですか？

>>186 匿名さん
第1期で申し込みが入らなかった部屋は基本先着順になってるはずだから2期前でも申し込めるよ。Dタイプは1期先着(3階)と2期(高層階？)があるから、先着の3階は申し込めるけど、高層階は2期まで待って、申し込みが重なれば抽選になる。

>>187 匿名さん
ありがとうございました。勉強になりました。私も案内受けたのですがDタイプは6階しかなく、微妙に広いBが4階？だかしかなくて同じ値段でおどろきでした。ではもう先着順もなくなったのかもしれませんね。

>>188匿名さん
私も値段を気になってますが、予約はこの先になるため、詳細の値段を共有いただけますか。

>>188 匿名さん
売れてたら価格表でバラついてたりしますよ。3階はすでに申し込みが入ってるけど、客寄せのためにホームページに残してるだけかも知れませんね。ただ、Dタイプは1期はたしか3階と6階が売り出されてたので、4、5階も残ってるはずなので担当に確認する方が良いと思います。

悩んでるうちにチャンスがだんだんなくなって来ている感じか。。。個人的に、窓から隣の5階建てマンションに届けるBタイプよりは本当の角部屋であるDタイプが好みですが、もう4階と5階しか残っていないですね。第二期の値段はどうなるんだろう。

営業さんに見せてもらった資料で、
クレーンで撮ったと思われる各階からの眺望写真というのがありました。
個人的には7階くらいで北側は完全に抜け感のある眺望でした。
3階くらいまでは電柱と電線が気になりました。

なんか高すぎてびっくり。パークコートのほうがいいんじゃない？もう完売しているけど。隣駅の再開発物件の方がリスク少ない気がするけど。さすがに億出せる仕様じゃないと思う。立地はともかくオプレジはオプレジだし低層でもないペンシルマンション。

もし窪町学区がいいと言うならここまで出さないで私立小学校に入れた方がいいんじゃないかと思ってしまう。

オプレジもここはザハウスの高級仕様でも良かった気はするな。まぁ欲しい人にとったらオーダーシステムで対応すれば良いから、あんまり気にならないかも。

2期どれくらい上げてくるかはわからないけど、1期は相場的にはオプレジなみのこなれた価格だったと思う。茗荷谷に徒歩5分前後の高台だけで70平米1億はいく印象。ここはそれに播磨坂と大型スーパー至近で大通り沿いじゃないという好条件。

事業者は、幹線道路沿いの谷底低地へ、どうぞどうぞ…ってところでしょう。

>>194 匿名さん
部屋の仕様をあげても、建物の規模感とか考えると微妙。建物全体の高級感やブランドがないマンションでどれだけ内装や設備に金をかけても、ちぐはぐな感じ。中古で比較されたときにメジャー７にしたほうがいいやってなりそう。

まぁ、リセールや賃貸のときの資産性を気にしない人、どうしても今、窪町学区で新築がほしい人ならいいんじゃないかな。この価格帯のマンション買える人なら、多少値下がりしたっていたくも痒くもないだろうし。

参考までに。住宅ローンの相談に、銀行にいったんだけど、文京区はバブルだからローン組むときの不動産評価額は、購入価格のままは無理って言われました。属性よければ貸すけどね。

>>196匿名さん
窪町学区でどうしても新築じゃダメではないが、半年をかけてマンションを探しているなか、中古でも同じような強気値段ばかりで、逆にこっちの新築は少し買い得感もしています。

同じくここら辺でマンション探してますが、駅前のアトラスタワーをはじめとしてどこも高くて、、今思えば第一期でさっさと買っておけばよかったんでしょうね。

>>196 匿名さん
差し支えがなければ、最終的にどちらに決められたのでしょうか。是非参考させていただきたく。

>>196 匿名さん
オプレジのリセール率はデベランキングで3位だから悪くないよ。三井と同じくらいだったはず。メジャー7だとすみふが圧倒的にリセール率悪い。売り出し価格がすみふみたいに高ければ、リーズナブルなリビオやリセール負けしてる。

ただ、リセールの話よりは、ここは立地が良いから実需で15年以上は住む人が多いし、リセール率はあんまり気にせず、気に入れば買いだと思うけどね。環境は本当に良い場所だし。