東京建物のブリリアシティ西早稲田

>>980 買い替え検討中さん
理解しました、ありがとうございます。

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ここは共用部が魅力的ですねー！住むことを想像したらワクワクする。
確かに室内は特に工夫もなく感動は無いですが、その分安いので自分は前向きに検討してます。

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現地の周りは良くも悪くも閑静な住宅街で、スーパーもあるので環境は良さそうです。

個人的に気になったのは、銀行が周辺にないところです。現地近くの銀行となると、高田馬場や目白まで行かないといけない感じですかね？

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>>984 マンション検討中さん
確かに銀行は近くにはあまり無いですね。

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>>984 マンション検討中さん
ゆうちょは学習院下駅の少し手前(道路渡って向こう側)、みずほのATMは都電早稲田駅近くにあるようです。三菱UFJと三井住友は馬場や早稲田通り沿いのドンキ近くなどまで行かないとなさそうですね。

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>>986 マンション検討中さん

本当ですね。現金はほぼ使わないのでATMはなくてもそこまで困らないと思いますが盲点でした。

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>>980 買い替え検討中さん

マックス高い金額で出してきたんですか、強気ですね～
売れる算段なのかな

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強気ってか、もはや詐欺だな
次に一万円単位で出てきた際に、5,700万円台→5,798万円とかふざけたこと言ってきそう

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買うって決めた人はいませんか？

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まあそれでも安いですから。第一期一次で希望の部屋が買えたらラッキーですね。
どの棟も低層階や角部屋などお得感の目立つ部屋はほとんど抽選でしょうねー。

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>>990 マンション検討中さん
たくさんいると思いますよ

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>>992 マンション比較中さん

みんなどこのタイプ申込みますか？

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>>993 マンション検討中さん
イースト最上階。

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>>994 マンション掲示板さん

イースト中層で検討したが、サウス低層にします。

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みんなそんなにローン組んで大丈夫？
コロナでボーナスも出ないし、終身雇用で生き抜いていく教育を受けてきた世代は、従来の考えでは厳しい時代になるでしょう？私もですが。ほんとは欲しい！

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>>996 マンション検討中さん

ここに暮らすことが、何よりも山手線内側で穏やかに暮らす出来る雰囲気が漂っているのが好きです。格式ある街並みではないけれど、何か深みがある空気感がよいですね。
湾岸とは大きく異なりますので、どちらを好みにするかは人それぞれかと思われます。

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>>997 匿名さん

そうですね。不便かもだけど、少し歩けば色々ある。

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皆、もし買ったら、仲良くして下さい。

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>>994 マンション掲示板さん

日当たりは大丈夫そうですか？

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こりゃ駄目だ。

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神田川も厳しそうです。
皮肉にも早稲田の教授がいってます。。。
どうしよう？

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>>1001 マンション検討中さん
ご苦労様です

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>>1002 マンション検討中さん
お疲れ様です

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>>1004 マンション検討中さん

お先に失礼します

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サウスが良かったのですが、予算外のため断念しました。

陽当たりを重視したいので、イーストとウェストは検討から外しました。

複数棟あると、自己日影などがあるので、判断が難しいところです。。

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>>1006 マンション検討中さん

ウェスト低層は、北4部屋くらいしか日当たり良くないしね。ウエストの中層からでしたらまだ良いのでは？

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>>1007 マンション検討中さん
ウェストでしたら、北側がいいですよね。

ウェスト中層ならば、少し奮発してサウス低層の方が良いかなと思っています。

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>>1008 マンション検討中さん

本当に同じ考えですよね。
サウスの部屋は他のマンションでも見られないくらい桜満開で良さそうですね。

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>>1008 マンション検討中さん

定借で奮発は危険ですよ。

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>>1010 匿名さん

ご苦労様です

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>>1011 マンション検討中さん

定借は確実に毎年減価していくわけですから、普通の所有権マンションよりご自身の予算にゆとりを持った住戸を購入されるのをおすすめします。

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>>1012
論理が破綻してますよｗ

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>>1013 匿名さん

建物は減価償却していき、本来減価償却しない土地が借地権の場合は減価償却していきます。土地価格が上がれば借地権価値も上がることはありますが、一方で借地権の残存年数が短くなればその分価値は下がります。借地の残存年数が短くなるマイナスのインパクトより、土地の価値が上がらなければ借地権の価値も下がっていきます。
そうすると、ほぼ確実に定借マンションの価値は下がっていくわけですから、所有権のマンションより残債割れなどのリスクは高まります。
なので、私は1012さんの意見には納得できるのですが、どのように論理が破綻しているか、ご教示頂けますか？

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>>1014 匿名さん

市谷加賀も定借70年なのに、相当人気あるべ

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そのデメリットがあるから物件価格が割安なんでしょ。
100歩譲ってリセールに差があるとしても、賃貸に出す場合の利回りは所有権より良いと思いますけどね。
むしろこの物件が所有権だったとしたら、予算オーバーでそもそも検討しなかった人も多いのでは。
都心で手の届く価格であることがこの物件最大の魅力かと思います。

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定借70年だから、少なくとも住宅ローン完済までの(最長)３５年まではリセールは所有権とさほど変わらないんじゃないかと思う。50年位経つとだいぶ差が出てくるとは思うけど。

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>>1017 匿名さん

最近、近隣の桜プレイスがいくつか売りに出てるから、その価格と新築時の価格比べてみなよ。

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>>1016 買い替え検討中さん

この物件を否定はしてないですよ。買いだと思います。
私自身も購入には前向きです。
ただ、予算ギリギリ、ましてやちょっと奮発して予算を超えるというのは危険と指摘しているだけです。

利回りについては、表面利回りしか考えてないのでは？
表面利回りが高いのは当たり前です。借地なんですから。借地料も考えたNOI利回りで考えるべきです。借地料とお高めな管理費で、所有権マンションより月額の支払いが1.5万円ぐらい高いです。1.5万円高く貸して、他の所有権マンションと同じだと思った方がいいです。

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>>1018 匿名さん
桜プレイスの残借地期間ご存知？

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>>1020 マンション検討中さん

借地期間50年で、今築8年なので、残存42年です。
1017さんの理論だとまだ35年以上残っているので、所有権と変わらないということですよね？
甘すぎて笑えてきます笑

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>>1021
ここの28年めの所有権との差が推定できる、という感じだよね。残存期間を合わせれば。
で、桜プレイスの現在の取引事例とその部屋の分譲価格はどんな感じ？ぜひ教えてもらいたい。

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色々考えてみましたが、例えば6000万円の定期借地権物件を購入するのは、約7000万円以上の所有権物件を購入するのと同じくらい費用がかかるということですよね。間違っていたら、教えてください。

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>>1019 匿名さん
残債割れリスク高いと思っていながら前向きに検討されているとは相当資金力に余裕がある方なんですね。うらやましいです。笑

いやいや、実質利回りで見ても周辺の新築所有権と比べたら高いと思いますが。
月1.5万円の差って物件価格に換算すると500万円くらいの差ですよね(フルローン35年変動0.5%)
ここの物件価格+500万程度で周辺の新築所有権マンション買えます？？

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>>1018

suumoによれば2件売りに出ていて、ほぼ平米70-71万だね（坪230ちょっと）。
ちなみに沖式中古時価も71万/㎡。
価格スレッドによれば分譲時平均価格は坪254万。

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投資家で検討中の方いますか？

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>>1025 匿名さん
安いですね

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見学に行こうと思っても、予約とれるのが9月２週目です。
9月中旬から発売開始なんですか？
モデルハウスが休みなので確認がとれません。
発売は延期されるのでしょうか？

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>>1028 マンション検討中さん
それだけ人気だということなので、販売を延期する理由は無いと思いますが。
自分は購入希望書提出しましたが、既にエントリー者限定ページでも公開されていない部屋への購入希望書提出済み＆提出予定が多かったですよ。
もらっているスケジュール上も9月26日に第1期登録開始になってます。自分はせっかちなのでその前に事前登録するつもりですが。

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>>1026 匿名さん
投資で検討していましたが、おそらく申し込まないです。
1番割安な部屋でもそんなに欲しくないというか。

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>>1030 匿名さん

やっぱり4.4万円のランニングコストの高さがネックですかね？
修繕積立金も何年後に値上げするんでしたっけ？値上げしたら月5万円しますもんね

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