ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

>>80 匿名さん

中古って浦和駅周辺ってあまり選択肢ないけど(現時点で検索すると)

>>79 匿名さん
シティハウス浦和仲町、完売までにとっても時間かかって、住民が住んでるのにノボリ立てて長く販売していた、、あまり評価されていない物件でしたよ

>>82 マンション検討中さん
入居後も「好評につき残り?邸」の立看板とノボリが敷地を生垣みたいに取り囲んでいました。
それも1年以上。
完売まで長い時間をかけて売るのが住友スタイルって営業マンは胸を張るけど、それって割高な価格設定をそのまま意味してるだけなんだよね。
竣工前に完売した時に価格設定を誤ったって悔いるのは住友くらい。
グループ銀行から資金を借りてるから余裕らしい。

浦和駅6分て、でてるけどね。駅近でも、仲町1丁目、高砂1丁目は、あまり人の住む所じゃなかったでしょ。飲み屋も多いし、キャバクラなんかも割とあるし。やはり仲町2丁目のガーデンハウス浦和仲町近くは洗練されていて、近くに公園、広場の多い利便性のよい全てにおいて優れた所ですよ。

北浦和公園並みの公園に隣接してるなら徒歩8分でも価値があるけど、あの程度じゃ微妙な気が。
せめてもっとスケールのある物件ならよかったんですが、40戸じゃねぇ。

>>84 匿名さん
それは坪単価300越えの理由にはならないんですよ。
小さな公園の近くに建つ小さなマンションで駅徒歩8分じゃね。
マンションの資産価値の8割は立地なんです。
貴方もプロなら当然知ってるでしょう。
テレワークお疲れさまです。

駅距離と規模感でみると新築プレミアムをのせて坪280?300万くらいがフェアプライスじゃないですか？コロナの影響が長引けばもっと下かもしれないけど。これを上回る価格設定だと買った瞬間に含み損になりそう。資産価値とか気にしない人はいいかもしれないけど。

浦和駅近で今1番注目されている物件。立地がいいから嫉妬も多いし、安く買いたい人も多いんでしょうね。タワマンは今、三密っていわれて嫌われているけど、エレベーターの昇り降り人の多さから密着せざるを得ないんでしょうね。

>>88 匿名さん
頑張りますねー。
浦和タワーのマンションは、大１つ、中１つの計2基あります。
戸数当たりのエレベーターとしては妥当です。

今後、コロナによる世界恐慌で買い控えが進んで、割高マンションは市場で取り残されていきますから。
現場に戻ったら、もっと頑張ってください。
応援してます。
買いませんが。

なんか勘違いなさっていらっしゃるみたいですけど、私、不動産の人間じゃありませんよ。浦和の人間で単にマンションみているだけで。浦和タワーの三菱の方ですか?なんか、こわ。

マンションの規模的にもディスポーザーは設置されないんでしょうけど、住居前宅配BOXがあるのは便利ですね。缶ビール24本分入るサイズであれば尚良しだな。

大通りに面しておらず閑静で、コンビニが目の前にあり商店街、幼稚園や保育園も近くにあるので本当に暮らしやすい所だと思いますよ。
前面道路も石畳で雰囲気も良いです。

個人的なマイナスポイントとしては、西側の半分は元々は病院だったことと、価格が高いということですね。
以前病院だったことは個人的な心象の問題なのでもう語りませんが（東側はケーキ屋さんでしたし）、価格が大きなマイナスポイントですね。

グレードにも依ますが、浦和で小規模マンションで坪300近くだと、頭金にも依ますが1割入れた程度だと買った瞬間含み損ですよ。低層の坪280のパンダ部屋でも売る時には、4,500万の持ち出しが必要になるでしょう。
この掲示板で話題になってますが、値下げは表だってせずに販売に年単位で時間掛けますから、竣工後の販売中のノボリと横断幕はここも避けられないでしょうから、先に購入した人は精神的に不安になるでしょう。

まぁ、ガーデンハウス浦和常盤、パークスクエア浦和常盤、シティハウス浦和仲町の仕様見るに最近の住友さんは、浦和市民を馬鹿にした仕様なのでグレードもお察しなので全く期待していませんが、一応どこまで仕様落として来るのか気になるのでコロナ落ち着いたらマンションギャラリーには行って来ます笑

>>92 浦和のマンションオタクさん
確かに浦和の住友マンションは仕様が低いし、割高だし。
仕様の低さに関しては、「翔んで埼玉」の埼玉ディスに通じるものがあるような。
埼玉県民は、そこら辺の草でも食ってろ！
みたいな。
まぁ、映画の方は埼玉愛が感じられたが、住友には感じない‥
住友が浦和に作ったマンションで価格相応にまともなのは、シティハウス浦和高砂が最後。

住友に限らず基本的に埼玉仕様だからそこは諦めないと。
都内並みの価格になったら誰も買わないんだし。

>>94 マンション検討中さん
仕様と価格のバランスだよ。
住友と他のデベロッパーの違いは。
割高だから低仕様が問題視される。

>>93 掲示板ユーザーさん
シティハウス浦和高砂って駅近なだけで、免震以外は平凡な板マンだと思うけど。
埼玉県でまともなマンションは武蔵浦和のタワマンくらいじゃない？

ちなみにシティタワー所沢クラッシィはスミフが結構本気出した物件で、都心や湾岸タワーの仕様にかなり近いと思うけど、埼玉県じゃ高すぎて全然売れず、販売開始早々に値下げを強いられてる現実がある。

>>96 マンション検討中さん

デザインが浦和では秀逸かと、、

仕様上げて単価上げたら浦和じゃ購入層限られちゃうから仕様下げるか占有面積減らすなりしてグロスを下げるのは寧ろ思いやりマーケティングとして正解な気がする。

三菱の浦和タワーも天井低いわ梁出っ張りまくりだわタワーと銘打ってるくせに外廊下各階ゴミ置き場なし共用施設なし板マン並みの田の字プランばかりと酷い仕様だった。
あれでも埼玉県ではプレミアマンションと有り難がられる情けない有様。

>>99 匿名さん
スミフのマンションは低仕様かつ高価格が問題だって指摘されてるんだって。
低仕様相応の価格なら、こんなに話題に上がらないだろ。
野村や三菱や三井なら、ここまでコスパが劣悪じゃないからな。
最初からドミノで隣が古い墓地のマンションが何で坪単価300なんだよ。
ガーデンハウス浦和常盤のことだけど。
それならここの坪単価は幾らになるんだ？
330か？
駅徒歩8分のちっさいマンションが？
訳わからん。

ガーデンハウス浦和常盤の坪単価、平均で300もありましたっけ？どこ情報ですか？？

わけわからないといえば、都内でも何億もだして大したことないマンション買って悦に入っている人。特殊な人らしいですけどね。

>>101 評判気になるさん
そこら辺は需要と供給のバランスなので仕方ないでしょ
それだけの価格にしても浦和だと売れると言うだけ


都心で数億払って買う人もそれだけ余裕があってそれだけの価値があると思ってるんでしょ

>>101 評判気になるさん
野村はその３社の比較対象にするべきじゃない。ブランドも仕様も一段格が落ちる。
三井はソツがないが、最近の浦和での供給物件はコストカットが目立つ。
むしろ、愚直にコストかけて作ってるのは住友だけってイメージなんだけど。住友が仕様下げ始めたら浦和ももうおしまいかな

>>100 マンション検討中さん
そうなるとここが中古になった時、浦和タワーより高く売れるんだ！？楽しみ！

仲町1丁目タワーにそんな価値ないのは浦和に住んでるまともな人間ならわかっていますよ。他力本願で自分の利益のことばかりで、あーっ、情けない。どう言うつもりなんだろ。

野村は直床、線路横の物件ばかりで土地も建物もコストカットしか考えてない。それでいて安くない
三井も最近は直床ばかりになってきた
住友は二重床、エントランス周りも吹き抜けだったりダブルオートロックだったりときちんとお金かけてる。ガーデンハウス浦和常盤もハンズフリーのダブルオートロック、キッチン周りもいい設備を入れてベランダに最近は珍しいシンクも付いていたはず。ガーデンハウス浦和仲町がどういう仕様になるか分からないけど、ガーデンハウス浦和常盤並みの仕様になるなら最近の浦和のマンションではかなりマシな部類になるはずですよ

>>109 マンション検討中さん
ガーデンハウス浦和常盤は、目の前のマンションの外廊下からリビングが丸見え、つまりドミノで、東に墓地が隣接してるだろ。
話にならんわー

各フロア2戸でプライバシー性が高いのはいい点だけど外観はペンシルになって貧弱に見えてしまうのはデメリットだよね。土地狭いからしょうがないけど。市況変わらなければガーデンハウス浦和常盤より単価高いのは間違いないと思うけど中古の成約も減るなかで時価が把握しにくくはなっている。

世界的なコロナ不況で不動産価値も下落するのは間違いない。
それが分かってて、年内にマンションの購入決めんのは時期尚早。
割高でコスパが悪ければ尚更。

立地面及び事業計画の分析結果を一部共有します。
〈立地〉
浦和駅西口徒歩8分(アトレ北口7分)、セブンイレブン浦和裏門通り店徒歩1分、菊池医院(内科・消化器科)徒歩3分、イトーヨーカドー浦和店徒歩4分、サンドラッグ浦和店徒歩4分、仲町小学校徒歩17分、常盤中学校自転車11分(自転車許可学区)、玉蔵院徒歩1分、常盤公園徒歩4分
周辺環境:人気飲食店は多いが、騒音は少なく閑静
安全面:犯罪率低く、水害リスク低い
日照:現況良好
※自転車は、分速240m計算
〈販売ターゲット層〉
主に、官公庁や都内通勤の子育て世帯向けに計画されており、背伸びをせず、子供も使える住み心地を重視した仕様構成になると考えられる。

各フロア3戸よね。コロナコロナで鬱々するわー。そんな時、この住友のマンションの絵をみると明るくなるのよね。いいマンションができて、なるべくよい人たちが入るといいですね。

平均坪単価280くらいが妥当だろう。
300行ったら残債割れ考慮して終の住処にする覚悟が必要。買うならね。
これから不動産価値が下がるし、世界的な不況が本格化して個々のオーナーの経済状況も不安定になる可能性がある。
このマンションがスミフ以外のデベロッパーだったら期待持てるんだが。
出来ればリスクは抱えたくない。

普通に質問なのですが、住友物件の掲示板って若葉マークが他に比べてダントツ多いうえに若葉のほとんどがネガレスって何か理由があるんですか？

>>116 マンション検討中さん
粘着質なスミフネガの人です。
ご自分で参考になるを押すのも特徴です。
真面目に検討している方ではないので、無視でいいかと。

2022年4月入居開始って随分と先だよね。無理して第1期とかで買わなくてもいいかなと。少なからずこの先どんどんマンション価格上がるとは思いづらいし。築浅中古と両睨みで、もしここの新築価格と同じ単価くらいで浦和タワー、ブリリア浦和仲町の中古が出てくるのであればそっちの方が手堅いよね。あとはエイペックスかコスタも悪くはないと思うけどいかんせん築年数がね。

116と117の書き込みって、ほぼ同時刻になされてるね。
シティハウス浦和岸町のスレには、H.P.で公表されていないディスポーザーの有無に言及した書き込みもある。
スミフのスレに関係者の書き込みが相当数存在することを意識しないといけないな。

>>109 マンション検討中さん
住友は全部屋鍵付きのつり引き戸というのもいいなと思った点ですね。

浦和で立地、眺望、間取りが全てまともなマンションって、コスタリフォームして住むくらいしか選択肢ないんだよね。
土地が高い割には購買力があまりないから、売り手にとっても苦渋の選択なのかもしれないけど、胸がワクワクするマンションって本当に全くないよね、浦和って。帰って寝るだけの箱ばかり。
そういう意味で独自路線をいくスミフには期待してるんだけどね。でも所沢タワーこけたからもう駄目なのかな。

コロナの影響っていっても公務員や大手企業勤めのサラリーマンはさほど給料も落ちないだろうし、用地取得や着工のタイミング考えても安く出てくるのは考えづらいかな。唯一、駅前再開発マンションが出てくれば価格下げることしか勝負できなくなるんだろうけど、戸数少ないし逃げ切りになるんじゃないか。

公務員はともかく、大手勤務はボーナスめちゃくちゃ減るでしょ

出るだけましかもしれない

>>117 匿名さん
スミフのパークスクエア浦和常盤によってドミノマンションになってしまったパークハウス浦和レジデンス民の逆恨み投稿です。
さいたま市内のマンション掲示板を荒らし回ってる暇人です。

>>125 マンション検討中さん

そこスミフのマンションが先にたってましたよ

>>126 マンション検討中さん
パークハウス浦和レジデンスが後から出来た癖に逆恨みしてるのがタチが悪いんですよ。

>127 マンション検討中さん
パークハウス浦和レジデンスがアナウンスされる前からいらっしゃる方なので違いますよ。
浦和常盤パークスクエアとガーデンハウススレで参考になる20以上をスレ検索すれば、粘着度の凄さがわかると思います。

>>128 匿名さん
高値でドミノ物件買って御愁傷様ですw
パークドミノ浦和レジデンスは不動産の価格高騰が産み出したゴミ物件。

>>129 マンション検討中さん
本当は羨ましいんだろ(笑)
あんなにコスパいい物件はもう二度と出ないんだろうね。
浦和では。

>>130 匿名さん
ツインドミノで浦和らしいマンションだよね。

浦和でスミフといえばシティハウス浦和高砂だけど、なぜあんなに高値で中古売り出してるんだろう？間取りは田の字でリビングの南面の間口は狭いし浴室がリビングインになってるし。目の前に商業ビルも建つし。グッドデザイン賞のおかげ？

>>132 匿名さん
去年、1億800万であのマンションの中古を買った馬鹿がいて、その成約事例に引っ張られて売主が強気になってるだけ
ちなみにパークハウス浦和タワーも同じような事情で強気価格で出してるけど1年以上売れ残ってる物件が複数ある

シティハウス浦和高砂の中古は当初から500万くらい値下げしてるけど買い手がつかないね
あんなドミノ部屋、5000万でも買わんだろ笑

>>133 検討板ユーザーさん
世の中には君の想像も付かないような金持ちがいるのだよ。
自分の狭い見聞だけで馬鹿と決め付けるのは良くないよ。

>>131 マンション検討中さん
ドミノマンションは価格高騰がもたらした悲劇だね。

浦和駅から10分以内で仲町、常盤、高砂、岸町(人気学区)、浸水の心配がない地区というだけで貴重です。個人的には旧中山道より西だとさらに良しと思うのでこちらの物件の立地はいいと思います。もちろん、立地以外にも仕様、値段等、諸々諸条件が関わってくるのでなんともいえませんが。同じディベロッパーのためこのスレで名前があがっているシティハウス浦和高砂ですが、私は立地と外観でいえば浦和で一番ではないかと思います。建物の前を歩いていてここがマンションだと知った時はすごいな、ここに住んでいる人いるのか？と思った位です。住人ではないので実情や価値が値段に見合うかは知りませんが。でもこちらに住んでるというだけで多くの浦和の住民からは羨ましがられる素敵なマンションなのは確かです。

>>133 検討板ユーザーさん
売れ残ってるっていうよりは売れたらラッキーくらいで放置してるだけじゃないかね。ほんとに売りたければ残債割れ避けながらも価格下がるでしょう。

>>137 通りがかりさん
中古マンション含めたらその条件に合致するマンションなんていくらでもある。正直、仲町徒歩8分程度のマンションには何の希少性も感じない。

きっと子供とか家族とか自然環境とか空間の価値とか無視した社会性の欠如したすさんだ方なんでしょうね。

一部では、このマンションの資産性が高いとの評価のようですね。
https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki/

>>141 マンコミュファンさん
資産価値6件中6位に見えるんですが。。そもそも新築のサンプル数少ないので意味あるか不明ですが。

埼玉では1位なの？

埼玉県では1位ですよ。
1/1ですが。
来月か再来月くらいには、岸町やさいたま新都心の物件も加わるのではないでしょうか。

住友の分譲開始前のスレには購買意欲を煽るような投稿が目立ちますが、サンプル数が少なくて上位でもない記事を張り付けるのはどうかと。
逆効果ですよ。
ポジティブな内容の投稿全体が眉唾物に見えてしまいます。
もう少し頑張りましょうよ。

さいたま市内でピンボイント的にいい所にできるマンション。麗和幼稚園近し。麗和幼稚園がいい幼稚園だっていうのは知られているよね。学区内には埼大附属小学校があるし。眺望よし。周りの環境よし。災害に強い土地柄。利便性抜群。7500万円はするよね。それじゃ安いか。一億だしても後悔しない。自分はちょっと出せないけど。ほんと、それが悔しい。心配は周りの人間に嫉妬されないかですね。

駅近くだと変な人間に寄りつかれやすいですからね。マンションのほうが一戸建てよりもずいぶん安全性が高いでしょうね。年取ったら、なおさらのこと。

前立てにかなり不安あるよね。周辺の駐車場、最近次々とマンションやビルに変身してるよ。

あそこのセブンイレブンは、よく利用するし重宝がられて売り上げもいいみたいだからなくならないよね。ずっとあってほしい。うらもん商店街のあそこの狭い土地に高い建物なんてたてたら、それこそひんしゅく買うよ。

駅距離、規模感、仕様を考えたら駅までの導線上にあるブリリア浦和仲町より坪単価が高くなる要素は正直ないでしょう。住友は50戸程度の小規模マンションにはディスポーザーもつけませんから。高く見積もっても平均坪単価270万、70平米換算で5800万円くらいではないでしょうか？

安くしてほしいっていう願望ね。ガーデンハウス浦和仲町、全住戸ディスボーザー採用って出てるよ。それにしてもブリリア浦和仲町の立地って。子供を飲み屋やキャバクラなんかごちゃごちゃある道歩かせていたくないな。ドミノになるのも確定なんでしょ。住人はわりと年取った人達が多いのかなぁ。

ここいくらくらいですかね？
モデルルームオープンするまで予定価格はわからないんでしょうけど気になります
岸町も気になりますが

>>153 マンション検討中さん
東南角住戸は、少し高くなるかもしれませんが、坪315万円くらい想定しておけば良いと思います。
岸町は、ここより少し安くなりそうですが、学区は異なりますね。

>>152 匿名さん
すみません、どこに出てるか教えてもらえますか？公式にはどこにも記載されていませんし、公表初日に資料請求してますがまだ一切音沙汰がないので。

>>155 マンション検討中さん
適当なこと書いてるだけだと思われます。住友はこの規模でディスポーザーつけてる物件見たことないですし、仮につけたとしたら修繕積立金も跳ね上がってイマイチかと。

先日入居開始したブリリア浦和仲町（駅徒歩4分）が坪300?340万円で、2017年竣工のシティハウス浦和仲町（駅徒歩9分）が坪280?320百万円くらいでしたからね。分譲中のシティテラス浦和常盤が坪270万円くらいですから、ここは需要次第でしょうが坪300百万円くらいじゃないですか？70平米3LDKで6300万円とかそんなもんでしょう。浦和駅は今はあまり新築の供給多くないし、中古は一応強気設定が継続してますからね。

ディスポーザーありですよ。
HOME'Sなどに記載されてます。

ポエムにある通り、高仕様高価格でいくんじゃないですかね。

>>158 匿名Mさん
42戸でディスポーザーですと!!

　 ( ﾟдﾟ)　ｶﾞﾀｯ
　 /　　 ヾ
＿_L| /￣￣￣/＿
　 ＼/　　　/

すごく高くなりそうですね・・・シティハウス浦和仲町もディスポーザーまでは付いてないですよね？

高仕様高価格という割には外観は微妙に見えますね
角部屋の開口部もコーナー部は完全に梁で占められており狭そうです

ホームズには角住戸率50%と記載されてますが、おかしくないですか？
15階で42戸ですので、14×3＝42住戸となり、一階当たり3戸スパンと思われるのですが。

隣住戸との隔ては当然にコンクリですよね？

>>162 マンション検討中さん
たぶん、シティハウス浦和岸町と逆になってるのだと思います。
あちらには「3住戸1スパン」と記載されているので。

小規模マンションの良さって何ですかね。
100戸前後中規模で、ディスポーザーが当たり前にあるマンションがスケール的にベストだと思うのですが。

>>165 マンション掲示板さん
普通はスケールが大きければ大きいほど良いとされますよね。戸数が多い分、ランニングコストが抑制されるので。100戸前後でもスケール的には大きいとは言いづらいですね。シントシティなんか1400戸ですからね。

2022年居住開始に対して販売開始がやたら早い気がしますが、駅前再開発マンションが出てくる前に捌きたいんですかね？同時期に販売したら相対的に価格下げるしか対抗手段ないですもんね。

駅前再開発マンションって続報が全く無いですが、いつ販売開始されるんでしたっけ？

>>168 マンション検討中さん
来年度中に着工して2024年度中に竣工予定ですね。少なからず着工するまでは何もアナウンスはないでしょうね。

ここ、すぐ南の駐車場とセブンまとめたら同程度の高さのマンション建ちませんか？ドミノリスクが高すぎるように思われますが

>>167 匿名さん

シントシティの3街区が確か2023年だから被る
まだホームページには1街区と2街区しかないけど

>>170 マンション検討中さん

とてもじゃないけど、同程度のマンションは建ちませんよ。住友は、もっと広く土地買ってますから。同じ高さのマンションがたつとしたら、とてもぶかっこうで玉蔵院の美観を損ねる嫌がられるマンションになるだろうし、狭いマンションで売れないでしょうね。

>>172 匿名さん
後段はただの主観と思いますが、前段は何か根拠ありますか？地図を見る限りでは住友の土地の広さもあまり変わらないように見えますが

>>173 マンション検討中さん

イメージ見るとここのマンショって斜め方向向いてるから手前に(セブンイレブンのところに)同程度のマンションを建ててもここには関係無さそうに見えますが

>>173 マンション検討中さん

住友は、奥の土地も買ったんだよね。

確かにセブンの建物も相当古いし、数年後には無くなるのも視野に入れて考えた方が無難かもしれません。

玉蔵院とやらの美観を気にする地主やデベロッパーがいるとは思えませんね

だいたい、うらもん商店街のところの土地なんだから、商店街として、商店街が良くなるような建物たてるべきでしよ。

>>176 マンション検討中さん

まえのセブンイレブンは2017年にできました。

>>177 マンション検討中さん

玉蔵院とやらって...ものの価値のわからないよそもんはいやだねえ。あそこの地主さんと玉蔵院の人は仲が良くて、まわりのこと考えてるよ。無責任なおとなじゃないのよ。