ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

>>522 評判気になるさん

岸町なんて9分かつドミノで同じ価格帯ですからね。この2物件で検討する人は、駅近プラウドを見てからでないと必ず後悔すると断言しておきます。

浦和駅近辺にいろいろ選択肢があるのはいいよね。見比べて気に入れば購入すればよし。

それはそうと、県庁通り沿いシティハウス浦和高砂右前にある住友広告だらけだった駐車場跡地にマンションが建ちそう。

マンション建てるのはいいけど、面白くないような暗いマンション建てて、浦和の街並みこわすのはやめてほしい。

どこにどんなマンションが建とうが、駅近の野村の詳細が判明しない限りは、何も検討が進まない。

中古マンションを検索する時、駅徒歩5分以内、10分以内、15分以内で検索をかけるから、駅徒歩5分以内と7分だと資産価値に雲泥の差が表れる。
そこに浦和特有の学区の差が加わると、他の地域ではみられないような資産価値の絶対的なヒエラルキーが生まれる。
築17年のエイペックスタワー浦和や築14年のコスタタワー浦和の中古の売買契約を見れば一目瞭然。これらのマンションは浦和人気の青田買いが上手くいった印象も強いけど、結局のところは浦和駅近かつ高砂小・岸中学区に支えられた浦和における絶対的な資産価値につきる。

駅徒歩7分かつ非高砂小・岸中学区で上記の資産価値を求めるのは土台無理な話であるわけで、住友がどうやってこの分譲価格を算出したのか理解に苦しむ。

確か徒歩10分以内だと資産価値は変わらなかったと思います。
理由は簡単で人によって好みがわかれるからです。
駅近がいいけど静かな場所を好んだり、うるさくてもいいから極限まで近い場所を好んだり。

小さな駅だと近ければ近いほどいいけど、新宿駅の駅近とか住むの嫌です。
浦和も駅周辺はそれなにり発展しているので、駅から10分くらいの程よく距離がある場所の方がいいと思っています。

>>528 匿名さん

つまり極論、徒歩1分と徒歩10分の資産価値が変わらないと？
それが間違いであることは過去のデータで火を見るより明らかです。

>>530 マンション検討中さん

0か100でしか考えられませんか？
徒歩3分の場所が人気だったり、徒歩10分の場所が人気だったりは駅によってかわると言ってるんですが。
そのデータって駅ごとに出してないでしょ。
つまりそういうことなんですよ。
「駅近！」「駅近！」って思考停止しない方がいいと思いますよ。

>>527 匿名さん
あなたプロパガンダがすぎるよ。浦和出身のエリートじゃないのがまるわかり。浦和麗和幼稚園・附属小及び仲町小学区っていう進路がどれだけエリートに好まれてきたかご存じないんだね。

>>528
>>529
>>531
>>532
駅徒歩5分以内・高砂小/岸中学区を落としても、このマンションの資産価値が上がるわけじゃないのに、連投お疲れさまです。
駅徒歩5分以内と5-10分のマンションの資産価値が変わらないなんて、誰も信じないです。
そして、仲町小学区がエリートに好まれてきたなんて、地元民の私でも全く聞いたことがないです。
もし仮に、モデルルームで営業の方がそんな説明をしたら、顧客はドン引きしますよ。

>>531 匿名さん

0か100かって、資産価値って感情の話ではなくて数字の話なんだから、0か100かで判断できる話です。
駅によって違ったり個別に見れば逆転するケースがあるのは認めますが総じて言えば駅近の方が資産価値、価格維持率が高いのは間違いありません。
そして、駅によって違うといいますが、ここは浦和駅ですよね？浦和駅の徒歩5分圏内と徒歩10分圏内で分譲時の価格と中古成約価格とを見比べてみれば、徒歩5分圏内に分があることは明らかでしょうが。

>>533 匿名さん
流石にモデルルームでは、こんな変な説明はしてないでしょうね。
まぁモデルルームじゃなくて、オンライン説明会なんですけどね。

まぁ一理あるのは、仲町小学校は常盤小学校の次に年収が高いので、エリート？は集まってるのかもしれないですね。

きっと浦和駅徒歩5分以内と高砂小岸町中学区しか虚威できるところがない人たちだよ。

しつこさがハンパないなぁ。
浦和以外から説明会に参加する検討者をたぶらかそうとしているようにしか見えない。
マンションの資産価値の寄与因子である駅距離や学区を真っ向から否定するなんて、なりふり構わない必死さが伝わりますが、ネットでいくらでも情報が引き出せる中では失笑を買うだけですよ。

527で説明されている事が浦和のマンションにおける揺るがないエビデンスです。
なので、このマンションはどう逆立ちしても、資産価値的に浦和タワーやブリリア浦和仲町や野村の仲町計画より劣るのは明らか。
勝っているのは坪単価だけ。

人間、中身、心、努力だよ。変なのにひっかからないように気をつけて。

内容的にかなり無理がある販促コメが多過ぎる。
掲示板の意味あるのかな。

シティハウス浦和岸町の掲示板も同様なんだけど。
住友で強力なキャンペーン展開してる？

周辺物件の新築時の販売坪単価です。
ブリリア浦和仲町13F角部屋(南向き)@391
パークハウス浦和タワー15F(南西向き) @362
※プレミアム住戸20F(最上階南西向き)は@457程

周辺直近3年での不動産取引価格変動を＋26%程と捉えると、割高ではなさそうです。
市況や仕様は常に変化していますが、野村不動産 仲町計画で、ここと近い条件の高層階角住戸と比較検討するならば、@420(＋賃貸であればその費用)くらいは想定した方が良さそうですね…

>>542 マンション検討中さん
マンションって、80㎡以上や4LDKの住戸だとその希少性から坪単価が跳ね上がるの御存知でしょう？
異なるマンション間で坪単価を比較するなら、同じ階層の同じ広さの住戸で比較しないと意味ないですよ。
貴方が坪単価を提示したブリリア浦和仲町や浦和タワーの住戸の専有面積や間取りはどうですか？
浦和タワーのプレミアム住戸まで比較対象に引っ張り出していることから、故意の情報操作を疑われても仕方ないですよ。

>>540 検討板ユーザーさん
的確に指摘すれば、掲示板としてはうまく機能すると思いますよ。

>>542 マンション検討中さん
野村不動産のあんなとこがそんなするの？
がつがつしすぎない？信じらんないーっ!!

>>544 匿名Mさん
販促コメの多くに根拠のないゴリ押しが見られる。
ステマの温床となり、検討者の参考にならないスレになる事を危惧しています。

>>545 マンション検討中さん
542で挙げられた物件に野村のマンションはありません。
野村の仲町計画を意識し過ぎです。
もしくは釣りか。

浦和周辺でやたらと野村アゲしてる書き込み見るけど不自然ですね。
普通は自分の狙っている物件は隠します。
ライバルを少なくするために。
人に話すのは自分の気に入った部屋を契約したあとです。
野村アゲが物凄く不自然ですね。

>>547 検討板ユーザーさん
542の全文読もう！ちゃんと書いてあるよ。

>>549 匿名さん
542の勝手な憶測であって、何の参考にもならないじゃないですか。
野村の仲町計画がこのマンションより高価格と思い込ませて、このマンションをアピールしたいのでしょう。
542が誰なのか想像はつきますが、説明会に申し込んだら実際に会えるかもしれません。

>>550 検討板ユーザーさん
書いてないって言うから、書いてあるよと教えただけですけど。

>>550 検討板ユーザーさん
ほんと住友に固執する変な人だなぁ。
それは野村の仲町計画のマンションが劣っていると予測してのことですね。良いマンションなら高価格でもいいじゃないですか。

>>552 マンション検討中さん
このマンション、価格ほどのいいところありますか？

>>553 マンション検討中さん
わかる人は、わかる。
わかんない人はいつまでたってもわかんないんだろうなぁ。

>>554 通りがかりさん

無いなら無いでいいじゃん。
検討者は皆わかってるから。
住友の営業じゃないなら、そこまで引っ張る必要ないよ。
検討者は、野村の仲町計画の情報がオープンになるまでの暇潰しでこのスレを見てるだけだから。

50戸未満の小規模マンション、ディスポーザあり、2/3が角部屋、ほぼダブルアウトフレーム、IoT対応インターフォン、戸別宅配ボックス、全部屋釣り引き戸、ミニシンク、トイレカウンター、可動式ルーバー面格子などいいなと思う部分はたくさんありますよ。

慌てなくても、すぐに売り切れる価格ではないので、野村仲町計画を待ってから、ゆっくり検討するのがいいと思います。

また野村の宣伝か。浦和駅東口駅近、高砂のナカギンザセブン跡地にもマンションできるらしい。あといつになるかわからないけど南高砂再開発のタワマンもあるよね。

野村の宣伝もういいよ。不自然ですよ。
飲食店に囲まれた場所だとネズミやゴキブリ出ないか心配だし、宣伝は不要です。

42戸って小規模マンションのカテゴリーに入ると思うけど、入居後数年で管理費や修繕費が漸増していきそう。
大規模マンションと小規模マンションのメリットとデメリットを比較した記事はネット上に幾つかあったけど、結局、一番コスパがいいのは150から200戸の中規模マンションみたいだね。
小規模マンションと大規模タワーマンションは、修繕費の将来的な負担が心配。

>>559 口コミ知りたいさん
実際私は小規模マンションに住んでいますが、想定していない被害が発生した場合は1戸あたりの負担が大きくなるリスクがありますね。
幸い私のところは、計画通りに管理費・修繕費は推移していて、積立金は計画よりも多くなってます。

小規模のメリットは総会などで色々決めやすい機動性かなっと思ってます。

>>559 口コミ知りたいさん

１番コスパがいいのは100戸～150戸くらいですよ。
コスパか悪いのは20戸以下の小規模であって50弱くらいの個数があれば、それほど極端には高くなりません。

>>561 匿名さん
50戸以下で将来的に修繕費が上がるリスクはある。
分譲当初は、購買意欲を損ねないよう修繕費を抑えてるものだし。
第一次大規模修繕で足りなくなって臨時徴収もありえる。

シティテラス浦和常盤は、修繕費の計画を当初はありえないほど安く押さえることで毎月のローン返済計画を安く見せると言う姑息な売り方をしてましたね。
営業にそのことを指摘すると「それまでに住み替えることをおすすめします」とお話にならない回答が返ってきました。

>>563 マンション検討中さん
それが本当ならひどい話ですね。
具体的に管理費・修繕積立金はいくらでしたか？
まだ、どのように費用が上がっていく計画でしたか？

562と563の内容は修繕計画の問題であって戸数の問題ではない。
問題のすり替えはよくない。
何が目的ですか？

>>564 匿名Mさん
検討したのはずいぶん前の話なのでよく覚えていませんが、5、6千円程度から始まり数十年後に3万円程度まで上がっていく計画だったと思います。
まだ完売してないはずなので、マンションギャラリーに問い合わせてみれば教えてくれるのではないでしょうか。

>>566 マンション検討中さん
マンションそのものに厚い利益を乗せて割高価格で売るため、当初の修繕費を安く抑えて、見た目の返済計画を抑える。
当然足りないであろう修繕費は、入居後数年でうなぎ登りになるか、第一次大規模修繕の直前に臨時徴収されるか‥
誠意も何もない不動産会社がよく使う商法です。
このガーデンハウス浦和仲町とシティハウス浦和岸町はどう見ても割高なので、当初の修繕費は要チェックです。不自然に安く設定されていても、それは不動産会社のサービスではないですから。
いずれ我が身に降りかかってきます。
無責任な営業の言う通り、早々に住み替えるなら話は別ですが、現実的ではない。

>>566 マンション検討中さん
見学したマンションの修繕積立金計画を見てみましたが、確かに住友はその傾向が強いみたいですね。
個人的には組合管理のお金としてプールなれるので、少ないよりはいいかなと思います。

>>567 口コミ知りたいさん
管理会社を変えることで一気に解決しますよ。

先に払うか後で払うかだから永住するなら一緒ですよ。
逆に売却を考えてるならお得です。

569のように管理会社変えれば解決しますしね。

>>570 匿名さん

アンチをしてる人はこういう視点がない。
新築で買う人得じゃんってなりますよ。

>>570
リセールしにくくならないか？
高額な修繕費のマンションに引っ越したいとは思えないんだが

リセールは大丈夫です。

住み替える人もローン組んで買うことが多いですからね。そんな高い修繕費のマンションは買えないよとならなければよいですが。
永住目的としても、年金生活となる老後に高い修繕費が降りかかってくるのは微妙に思えます。基本的には均等に積み立てていく計画とくるのが最も妥当で自然だと思いますが、新築マンション価格がこれだけ高騰するとなかなか難しいのかもしれませんね。

>>572 匿名さん
新築を売る不動産会社の都合のいい後付け理論だな。
とりあえず割高の分譲価格で売り逃げるために、購入者は修繕費が高騰する前にリセールすればいいとか、管理会社を代えればいいとか無責任な事をよく言うわ。
そもそも、リセールで残債をカバー出来るような分譲価格じゃないだろう。割高過ぎて。
かといって、終の住処にしたら老後に修繕費の高騰がやってくる。
蟻地獄みたいな論理展開でホトホト呆れる。

>>574 匿名さん
よく言いきれるなぁ。
匿名掲示板だから？
コンセプトルームで面と向かって言われたら、さすがに呆れて帰りたくなるだろうな。
関係者の破綻した論理展開は不愉快極まりない。

>>573 マンション検討中さん
トータルで見るとそんなに影響はないと思いますよ。

築20年で購入価格を3500万円と仮定しよう。
修繕費が安価なマンションと高額なマンションの差が1万円であるとしても20年で240万円。
購入価格に対して、修繕費の差は1割以下なので、そんなに影響はないと思います。
また、この240万円も管理組合のプール金として貯まるので、どこかに消えるわけでもないですし。

>>576 口コミ知りたいさん
572には同意です。
住んでみることを想定して検討すれば、当然思いつくことかと。

あなたが売ることを想定して話すから、そういう発想になるのではないでしょうか。

住友応援団の熱量が凄いな。
ここと岸町のスレで。
上から重点的に売り込めって、圧をかけられてるんだろう。
一方で、シティテラス浦和常盤やパークスクエアやガーデンハウス浦和常磐のスレは、ポジの気配も無い。
ここと岸町は、今の坪単価で一気呵成に売り切れば、住友の利益は相当になる‥
そんな空気を感じます。

アンチのコメントはエビデンスが全くなく、単なる個人の感想に過ぎないですね。
さて目的はなんなのでしょうか。
よりよい掲示板になるよう建設的な書き込みを求めます。

浦和駅徒歩4分、東高砂町にマンション建設計画があるようですね。
東高砂町なら、高砂小・岸中学区で資産価値は鉄板です。

あと、ナカギンザ商店会ビル跡地は、再開発で店舗兼マンションになるようですね。

結局、浦和駅徒歩5分圏内の高砂小・岸中学区に、野村の仲町計画の他、東高砂町、ナカギンザ跡地、と3件のマンション計画が立ち上がってます。
賃貸で好機を待つのもありかもしれない。
ちなみに私は不動産業者じゃありません。
検討者の方々に後悔の無い選択をと願う1人です。

>>584 マンション検討中さん
浦和駅西口前の南高砂再開発のタワーマンション計画忘れてるよ。

>>585 マンション検討中さん

それは全く目処が立っていないですよね。
着工時期も、もう何度も延期になっています。
私は正直、あまり期待していません。

>>584 マンション検討中さん

繁華街のマンションや複合型マンションは害獣や害虫に悩まされることがありますよ。
飲み屋の近くは嘔吐物の心配もあるしトレードオフです。

>>580
シティテラス浦和常盤、一時期ティッシュ配りまでしてたのに最近見なくなりましたね。最終入居まであと半年だけど。

野村の仲町計画のすぐ近くにはガールズバーとかもありますし、小さな子どもがいると気になるんじゃないですかね。
女性が客引きしてたりするし。

浦和駅は他のターミナル駅よりかなりマシですが、それでも飲み屋周辺では嘔吐物を見かけます。
自分の住むマンションの下では見たくない。
私は嫌だなぁ

>>590 匿名さん
別のマンションに関する話題で、かつ人を不快にするような書き込みはやめましょう。
言い方には気をつけたほうがいいですよ。

>>590 匿名さん

そういう貴方には、これから建つ東高砂町のマンションがお勧めです。
駅徒歩4分ですが周囲に繁華街は無く、高砂小・岸中学区なので、さいたま市における不動産価値は保証されているようなものです。
この駅徒歩7分のガーデンハウス浦和仲町や9分のシティハウス浦和岸町より資産価値的に優れているのは確かです。

>>593 マンション検討中さん
東高砂の施主はどこで、どんなマンションが建ちそうかわかりますか？

>>594 匿名Mさん
まだ詳細は明らかになっていないですね。

修繕積立金を分譲当初は安くして毎月の返済計画を抑えるやり方で、割高マンションを売り込む商法を、貴方は564のコメントでは強く非難してましたが、568では急にトーンダウンしてますね。
その変遷には、個人的な見解とは別のお立場が背景にありますか？

>>595 マンション検討中さん
せめて施主を確認してからオススメしたほうがいいですよ。
住友だとしたら同じこと言えますか？

564で本当だとしたらひどい話といったのは、営業が言ったとされる言葉だけで、修繕計画のことではないですよ。

>>593 マンション検討中さん
そこらへん、まえに行ってきたんだけど。ちょっとさびれた感じがあったんだけど、周りにへんな建物とかありません？それと電車の音が気になるなぁ。

>>593 マンション検討中さん
住友に対抗している業者かなにかの人なんですね。

>>595 マンション検討中さん

まだ詳細が明らかになっていない計画を無責任にオススメする理由はなんですか？
高砂小・岸中を妄信しているようですし、ちょっとどうなのかなと思いますね。

ここ、検討してましたが単純に割高すぎて撤退しました。それこそ、玉蔵院と南側が隣接している低層マンションといったレベルの立地ならこの価格も正当化できるかもしれませんが、ただ近くにあるだけですよね苦笑
野村仲町計画か高砂再開発計画かのどちらかを購入する予定です。こちらは徒歩5分圏内かつ高砂学区に含まれるため、もう少し高くなってもリセールは問題なさそうなので。

>>599 匿名さん
個人的には公立小である高砂小と仲町小に差はないと思っていますが、高砂小か常盤小学区で指名買いするお客さん、いまでも大勢いますよ。それが現実なんです。
コスタとエイペックスがいまだにあの価格なのもそれが大きな理由です。資産価値を「保つ」という側面からは高砂小学区で買うことは極めて固い選択です。

コスタとエイペックスが高いのはランドマーク的な上乗せがあるからですよ。
それに学区についても今はネットで正しい情報を知ることができます。これまでのようにはいきません。
今後を予測し、情弱にならないように、騙されないように。

>>601 マンション検討中さん
高砂2丁目のシティハウス浦和高砂は、もっと高く売れてるよね。岸町小学区だったと思うけど。

住友応援団が熱いですね！

学区がどうとか以前に、ここは単純に高すぎる

>>596 匿名Mさん

住友の営業マン、営業倫理のネジが飛んでる感じですよね。
それには、私も憤りを感じます。

>>597 マンション検討中さん

この住友応援団（関係者s/o）がディスってるから、東高砂町のマンションは住友ではない他のデベロッパーの分譲なんだろう。
充分、検討の余地はある。
問題は、分譲開始時期がいつになるのか？

ここは浦和駅西口徒歩7分、仲町小常盤中なので別に悪くはない。が、単純に高すぎ、持ち上げるのが難しい

マンション検討中さん?っていうアンチ住友の人が住友のマンションのいいところを書くとディスったりちゃちゃ入れたり茶化したりして、野村の仲町計画などに誘導したりするから本当に迷惑。管理人さん、削除したり書きこみさせないようにしてください。こっちはまじめなんですから。ホント荒らされてるよ。

オンラインでの資料請求しかしてない私のところにも、住友の営業から電話かかってきましたよ。高すぎて売れてないんでしょうね

>>596 匿名Mさん
住友の営業の言い方って、なんなんでしょうね。
私も匿名Mさんと同じ印象を持ちました。
修繕積立金が上がる前に中古で売ればよいって、営業に指示されたくない。
中古で売っても、この分譲価格だったら残債が消化できないでしょうに。

>>609 マンション検討中さん
604マンション検討中さん若葉マークとかでしょ。ひまな荒らしとかでしょ。気分悪いよね。普通の人間ぶってそういうことするのが目的なんでしょうが。

>>610 マンション検討中さん
すでに申込みの意向を伝えてる方はいそうですが、まだ販売開始前ですよ？それに、他の事業主も資料請求すれば電話掛けてきます

ここらへんは警察がつねに見回りしているし、埼玉県警が近くにあるから、何かあって呼べば警察がすぐにきてくれるところがよいところだな。

>>602 匿名さん
地域柄の事情に疎すぎますよ。
コスタとエイペックスは高砂小または岸中に入れたい親御さんが子供が進学するタイミングで一時的に賃貸または購入してその後退去または売却するんです。
だから実需地域である浦和には本来ありえないほどの流通件数があり、投資目的で持っている資産家も相当存在するため、価値が保たれてるんですよ

>>615 マンション検討中さん

1k借りて入学後に解約が１番安い？

>>607 マンション検討中さん
ぜんぜんディスってないじゃないですか。
感じたこと書いたまで。
私、住友応援団でも関係者でもありませんよ。
それこそ人のこと否定してるじゃないですか。
そちらこそ倫理のネジ飛んじゃってますね。

>>615 マンション検討中さん
エイペックスやコスタは高砂小や岸中学区ありきの資産価値であって、このガーデンハウス浦和仲町には全く縁もゆかりもないことですよね。
このマンションにプラスアルファの資産価値を求めるのは間違っています。
その上で、分譲価格が妥当か判断するべきだと思います。
私は妥当でないと判断しましたが。

>>615 マンション検討中さん

なんとも酷い内容だ。
浦和地区は全体的に教育熱心な地域です。
つまり常盤小・常盤中学区や仲町小・常盤中学を選んで購入する方々もいるわけです。
物事を多角的に捉えた方が賢明ですよ。

>>615 マンション検討中さん
退去または売却したくなるってことは、あんまりいいマンションじゃないってこだね。

エイペックスも、コスタも新築で買われた方を羨望の眼差しで見たのは、もう10年前の話です。
確かに、高砂小学校は県内最古の小学校。あの塀の出で立ちは魅力的ですね。
ただ、情報化社会の恩恵で、浦和の学区についても見方は変わり、今では住みたい小学区は仲町小学校と聞くようにまでなりました。高砂小学校には、片山さつき議員等の素晴らしいOBOGが多々いらっしゃいますので悪しからず。

>>621 通りがかりさん

住みたい小学区は仲町小学校って聞いたことありません。
貴方の言う情報化社会の恩恵で、情報の捏造はすぐにバレます。
現在の仲町小は、学区内にマンションが林立した影響でマンモス校化して、急増した児童の諸問題にも対応しきれていないと。高齢教師のクラスは学級崩壊に近い状態と聞いています。父兄からの直接の情報です。その方々は、やはり高砂小学区にマンションを確保すべきだったと後悔されています。
貴方が検討者に嘘を吹き込んでも、掲示板上で真実を随時発信していきますから悪しからず。
最後に、嘘は良くないですよ！