ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

書き込んだ者ではないけれど、一緒にレッズを応援しましょう！もし、こちらのマンションに住まわれたなら居酒屋 力にもほぼ、道一本ですよ。色々ハシゴしても歩いて帰れます。日本で一番魅力的なチームのホームタウンに住める幸せ。好きにならずにはいられない。We are Reds!

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レッズファンはフーリガンとレイシストの集団というイメージしかない
電車の中でも試合後酒臭い息吐いて集団で騒いでるし、本当迷惑

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駅距離あり、小規模、小中学校遠い、東側駐車場などを勘案すると坪280万くらいが妥当な線じゃないかな。あとは駅前再開発マンションが出てくるタイミング次第か。資産価値的には厳しそうだけどブリリア浦和仲町よりは周辺の雰囲気は落ち着いた場所だから住み心地重視する人には良さそうだね。

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浦和を知らない人か、安く買って投資でもしようと考えてるんですかね。浦和駅北口から5分。水につかることのない高台。眺望抜群。前にある駐車場はゲストを迎えるのに便利。そばの通りは由緒ある通りで、四季の彩りが美しい玉蔵院、中央公園、埼玉会館、広場、ロイヤルパインズホテル浦和、すはらや書店、コルソにつながるさくら草通りなどがあり、少し行くと常磐公園もある。徒歩10分以内に、イトーヨーカドー・伊勢丹・パルコ・コンビニなど多数の商業施設が集積する一等地ですよ。学区には、昔からよい学校と認識されている、付属小学校、広々とした仲町小学校、麗和幼稚園があるんですよ。プレミアムマンションには、ちがいありませんよ。

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西口徒歩８分、近くに公園があり立地はまぁまぁ。
プレミアムマンションになるかは微妙。設計・施工とも川口土木となっており、外観も平凡な板状マンションに見えることから、スミフとしてもあまりコストをかけなくても売り切れると踏んでいるんじゃないか。
そこまで持ち上げる物件じゃないと思うよ。

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あと、プレミアムという意味なら、一駅違いだけど、パークホームズ浦和常盤十丁目のほうがふさわしいと思う。比較にならないほど力が入ってる。
だいたい、こっちはガーデンハウスブランドなんでしょ？シティハウス浦和仲町がすでにあるとはいえ、スミフとしてはその程度にしか力入れてないと思うよ

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川口土建はパークハウス浦和レジデンスを手掛けたように高スタンダードっていうイメージですね。
たしかにプレミアムではないかも。

最近ガーデンハウスが増えてきてますね。
越谷低層500戸もガーデンハウスだから、力入れていくのでは？

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>>54 匿名さん
公式HPに西口まで徒歩8分、アトレ北口まで徒歩7分とありますね。他の築浅マンションと比べても駅近物件とは言い難いでしょう。それを補う独自の差別化できる良さがあればいいのですが。

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学区が良いと言えど仲町小も常盤中もいかんせん遠いですね。常盤中にいたっては徒歩33分表記です。
資産価値の観点からはブリリア浦和仲町と比べてしまうと駅距離や通学のしやすさ（こちらは高砂小、岸中）などで埋められない差がつけられてしまっている印象です。住友なので強気設定で時間をかけて売るのかもしれませんが坪300割らないとさすがに見合わないでしょう。

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場所はいいよね。今後、周りがどうなるかはわかりませんが、駅からもほどよい距離でかつ、落ち着いた場所。車でも導線しだいでは面倒ではないかな。お金あればいい店まわりにはあるし、公園も会館裏と常盤公園も使えるし人気学区で子育てには良い。常盤中も自転車だろうからなんとかなる。仕様はわからないけど、あまり落とすとすぐ近くで三井が控えているし、もう売れ残りは避けたいだろうから、立地を売りにしてある程度よい仕様(少なくともWアウトフレーム)にはするのでは。ガーデンハウスにしたのは４２戸という規模と立地から天井高は抑えめにせざるをえないのかなと勝手に予想。でもあんまり安く売れないはずだから、駆体には金かけて高仕様にできるようにしたほうがいいと思う。ここも含めて三井がどんな仕様で出すか楽しみ。

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>>60 通りがかりさん
周りの雰囲気はいいですよね。仕様とか間取りを工夫しないと他の駅近マンションとの差別化が難しそうですが、戸数考えるとディスポーザーはつかないでしょうし、HPを見ると専有面積70.30m2～71.67m2となっているので間取りも全戸単調な田の字型になるとみています。1LD・K＋２S～3LD・KですからDINKSや若い世代がメインターゲットになると思いますが、これらの購入層は駅距離を重視するのでマーケティングが難しそうです。

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>>60 通りがかりさん

>>60 通りがかりさん
「すぐ近くで控えている三井」とは何処の事なのでしょうか？
教えて下さいm(__)m

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>>62 口コミ知りたいさん

知事公館の向かいに三井不動産が仲町３丁目計画で看板建てて工事してます。１４階、６２戸、２１年９月だったかな。まだ、届け出レベルで変更あるかもしれませんので詳細、計画は御確認頂きたいですが、役所の前だけあって浦和界隈でも海抜の高い所かなと思います。周りはマンションで囲まれた土地ですが、２丁目の住友と３丁目の三井で張り合っていいマンションできてほしいです。まあ、私は買えないですが。

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三井不動産レジデンシャル
仲町３丁目計画　坪単価260万円
ガーデンハウス浦和仲町　坪単価315万円
ぐらいなんでしょうね。

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コロナ不況でマンション価値は下がると踏んでるんだが。
スミフが読み間違えると、また延々と売れ残るんだろうな。
不況が直撃する業種はローンを組みにくいだろうし、公務員だって東北沖地震後みたいに給料を削られる可能性もある。
購入後のマンションを手放さざるえない世帯も多く出てくるだろう。
コロナも強いが、これから本格化する世界恐慌も侮れない。

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>>63 通りがかりさん
情報くださりありがとうございました。
仲町２丁目エリアで探しておりますが、３丁目知事公館辺りまで拡げるか検討してみたいです。

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もう駅近は再開発マンションくらいしか場所ないですよね。
坪平均400とも言われてますので、世帯年収2000万以上は無いと買えそうに無いですが。

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立地からしても白亜のお城みたいでとってもよいですね。ミーハーだったかしら。

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シティハウス浦和仲町
パークスクエア浦和常盤
ガーデンハウス浦和常盤
住友が浦和に供給したここ数年のマンションはどれも大きな欠点を抱え、かつコスパも悪すぎた。
コロナ不況によりマンション価値が下がってくる中で、住友がどういう価格設定でくるのか興味深い。

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坪330くらいなら即買いするかも。

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>>70 マンション検討中さん
億超え住戸が10戸以上ある浦和タワーと同じ平均坪単価じゃないか。
このマンションにそんな資産価値‥
ないない。

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周りの環境、そんなよくないし。緑ないし。浦和タワーのどこがそんな優れているの?

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上層階の東南角住戸とか、坪330万円でも買い手いそうですね。富士山も望めるかな…？

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>>72 匿名さん
立地でしょ。西口徒歩４分＋高砂小学校だから。
こっちは西口徒歩8分だから結構な差がある。本当に環境重視な人はマンションなんて買わない、戸建を買うものだから、駅距離は資産価値を決める上で決定的なファクターになる
もちろんあなたが環境重視でマンションを購入する少数派であればこのマンションは狙い目かもしれないね。浦和タワーより断然安く買えるはずだからね

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ここが浦和タワーと同程度の坪単価なら話にならない。
居住目的のマンションだって資産だから、適正価格よりかけ離れた高価格なら、住友に寄付するのと一緒。
どうせ寄付するなら、医療機関へ。

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ただ、浦和タワーの時分より、用地が相当値上がりしてるので、超えることはないと思ってるけど近い値段になってもおかしくはないね

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>>76 匿名さん
その通りです。昔の価格と比べても仕方ないからね。
仕様と高層階の眺望がよければ、立地と学区だけで充分坪330の価値あるよ、ここは。かなりきになってます。

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分譲時ドミノと墓場隣接のガーデンハウス浦和常盤が坪単価300だから、住友の値付けでここが330まで行く可能性はあるけど、それはあくまでも住友の値付けであって、市場の適正価格ではないから。
浦和のマンションを真剣に検討されている方々は、マンションエンジンなどのサイトで、周辺の新築マンションの相場について勉強してください。
分譲開始前のこの時期に、購買意欲を煽るような投稿が作為的に連投されるのは、住友マンションスレの特徴ですから乗せられないように。

資金が余っているなら、医療従事者に充分な防護服やマスクが行き渡るよう配慮をお願いいたします。

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>>69 検討板ユーザーさん
その中だとシティハウス浦和仲町は、価格設定は強気だったかもしれませんが良いマンションだったと思います。外観も品がありあのあたりの雰囲気によくマッチしています

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>>77 マンション検討中さん
立地とがっくというけど、西口徒歩8分、仲町小学校区のマンションって、常盤ドミノ中古マンションから選り取り見取り、いくらでも選べませんか？
新築じゃないと嫌な病気の方ならここしか選択肢はないかもしれませんが・・・

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>>80 匿名さん

中古って浦和駅周辺ってあまり選択肢ないけど(現時点で検索すると)

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>>79 匿名さん
シティハウス浦和仲町、完売までにとっても時間かかって、住民が住んでるのにノボリ立てて長く販売していた、、あまり評価されていない物件でしたよ

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>>82 マンション検討中さん
入居後も「好評につき残り?邸」の立看板とノボリが敷地を生垣みたいに取り囲んでいました。
それも1年以上。
完売まで長い時間をかけて売るのが住友スタイルって営業マンは胸を張るけど、それって割高な価格設定をそのまま意味してるだけなんだよね。
竣工前に完売した時に価格設定を誤ったって悔いるのは住友くらい。
グループ銀行から資金を借りてるから余裕らしい。

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浦和駅6分て、でてるけどね。駅近でも、仲町1丁目、高砂1丁目は、あまり人の住む所じゃなかったでしょ。飲み屋も多いし、キャバクラなんかも割とあるし。やはり仲町2丁目のガーデンハウス浦和仲町近くは洗練されていて、近くに公園、広場の多い利便性のよい全てにおいて優れた所ですよ。

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北浦和公園並みの公園に隣接してるなら徒歩8分でも価値があるけど、あの程度じゃ微妙な気が。
せめてもっとスケールのある物件ならよかったんですが、40戸じゃねぇ。

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>>84 匿名さん
それは坪単価300越えの理由にはならないんですよ。
小さな公園の近くに建つ小さなマンションで駅徒歩8分じゃね。
マンションの資産価値の8割は立地なんです。
貴方もプロなら当然知ってるでしょう。
テレワークお疲れさまです。

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駅距離と規模感でみると新築プレミアムをのせて坪280?300万くらいがフェアプライスじゃないですか？コロナの影響が長引けばもっと下かもしれないけど。これを上回る価格設定だと買った瞬間に含み損になりそう。資産価値とか気にしない人はいいかもしれないけど。

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浦和駅近で今1番注目されている物件。立地がいいから嫉妬も多いし、安く買いたい人も多いんでしょうね。タワマンは今、三密っていわれて嫌われているけど、エレベーターの昇り降り人の多さから密着せざるを得ないんでしょうね。

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>>88 匿名さん
頑張りますねー。
浦和タワーのマンションは、大１つ、中１つの計2基あります。
戸数当たりのエレベーターとしては妥当です。

今後、コロナによる世界恐慌で買い控えが進んで、割高マンションは市場で取り残されていきますから。
現場に戻ったら、もっと頑張ってください。
応援してます。
買いませんが。

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なんか勘違いなさっていらっしゃるみたいですけど、私、不動産の人間じゃありませんよ。浦和の人間で単にマンションみているだけで。浦和タワーの三菱の方ですか?なんか、こわ。

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マンションの規模的にもディスポーザーは設置されないんでしょうけど、住居前宅配BOXがあるのは便利ですね。缶ビール24本分入るサイズであれば尚良しだな。

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大通りに面しておらず閑静で、コンビニが目の前にあり商店街、幼稚園や保育園も近くにあるので本当に暮らしやすい所だと思いますよ。
前面道路も石畳で雰囲気も良いです。

個人的なマイナスポイントとしては、西側の半分は元々は病院だったことと、価格が高いということですね。
以前病院だったことは個人的な心象の問題なのでもう語りませんが（東側はケーキ屋さんでしたし）、価格が大きなマイナスポイントですね。

グレードにも依ますが、浦和で小規模マンションで坪300近くだと、頭金にも依ますが1割入れた程度だと買った瞬間含み損ですよ。低層の坪280のパンダ部屋でも売る時には、4,500万の持ち出しが必要になるでしょう。
この掲示板で話題になってますが、値下げは表だってせずに販売に年単位で時間掛けますから、竣工後の販売中のノボリと横断幕はここも避けられないでしょうから、先に購入した人は精神的に不安になるでしょう。

まぁ、ガーデンハウス浦和常盤、パークスクエア浦和常盤、シティハウス浦和仲町の仕様見るに最近の住友さんは、浦和市民を馬鹿にした仕様なのでグレードもお察しなので全く期待していませんが、一応どこまで仕様落として来るのか気になるのでコロナ落ち着いたらマンションギャラリーには行って来ます笑

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>>92 浦和のマンションオタクさん
確かに浦和の住友マンションは仕様が低いし、割高だし。
仕様の低さに関しては、「翔んで埼玉」の埼玉ディスに通じるものがあるような。
埼玉県民は、そこら辺の草でも食ってろ！
みたいな。
まぁ、映画の方は埼玉愛が感じられたが、住友には感じない‥
住友が浦和に作ったマンションで価格相応にまともなのは、シティハウス浦和高砂が最後。

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住友に限らず基本的に埼玉仕様だからそこは諦めないと。
都内並みの価格になったら誰も買わないんだし。

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>>94 マンション検討中さん
仕様と価格のバランスだよ。
住友と他のデベロッパーの違いは。
割高だから低仕様が問題視される。

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>>93 掲示板ユーザーさん
シティハウス浦和高砂って駅近なだけで、免震以外は平凡な板マンだと思うけど。
埼玉県でまともなマンションは武蔵浦和のタワマンくらいじゃない？

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ちなみにシティタワー所沢クラッシィはスミフが結構本気出した物件で、都心や湾岸タワーの仕様にかなり近いと思うけど、埼玉県じゃ高すぎて全然売れず、販売開始早々に値下げを強いられてる現実がある。

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>>96 マンション検討中さん

デザインが浦和では秀逸かと、、

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仕様上げて単価上げたら浦和じゃ購入層限られちゃうから仕様下げるか占有面積減らすなりしてグロスを下げるのは寧ろ思いやりマーケティングとして正解な気がする。

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三菱の浦和タワーも天井低いわ梁出っ張りまくりだわタワーと銘打ってるくせに外廊下各階ゴミ置き場なし共用施設なし板マン並みの田の字プランばかりと酷い仕様だった。
あれでも埼玉県ではプレミアマンションと有り難がられる情けない有様。

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