ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

野村は眺望もよくない、高砂小・岸中学区っていう特別評価もされてない学区をもちあげて、駅近を頼りに値を上げる気でしょ。やることゲスだねぇ。あーこわ。マンション内に子供の遊び場ぐらいつくってくれるのかなぁ。
野村は浦和のこと金づるにする金の亡者ってことだね

よく考えたら、このガーデンハウス浦和仲町の坪単価って、浦和タワーやブリリア浦和仲町を超えてんだね。
浦和タワーの12、13階の坪単価が310から330だから、確実にこのマンションは埼玉県で1番坪単価の高いマンションってことになる。
このマンションが！！！

浦和の歴史とともに生きてきた人間は納得。

>>464 検討板ユーザーさん
商店街の中にある徒歩7分のマンションがですか。
スミフがやることはめちゃくちゃですね。

>>464 検討板ユーザーさん
浦和タワーはわからないですが、ブリリア超えはしてないですよ。
ブリリアの最高坪単価は380万円なので。

平均坪単価比較はわからないですが、同じくらいでしょうか。
浦和の坪単価は年々上がる一方で、ここは仕様も高く、住友であることを考慮すると、そうだねって感じです。

>>464 検討板ユーザーさん

埼玉県だと所沢のタワマンが今のところ一番高いと思う

まぁ、浦和の再開発ビルが最終的には一番になるだろうけど

川口ももう坪300万余裕で行くだろうし、蕨のツインタワーも行きそうな

朝霞台も坪280万でしょ、さいたま新都心も坪300万行きそうだし

ここはこの立地で考えると妥当でしょ

>>466 マンション検討中さん
ここは商店街の中じゃないですよ。商店街しか知らないのね。ブリリア浦和仲町と野村のとこは、まがうことなく商店街通りですけどね。

仲町アドレスは高砂、岸町、常盤と比べると格下で、一丁目（高砂小学校区）じゃないと少し残念だねという評価になってしまう。
シティテラス浦和仲町も竣工後も売れ残って長い間ノボリが建ってたけど、ここも気長に売るつもりなんでしょうか。

>>469 匿名さん
知ってますよ。銭湯やガソリンスタンドに隣接していかにも昭和らしい雰囲気が残る汚らしい一角ですよね。
ブリリアや野村は繁華街でしょう？言葉の使い方を知らない人ですね

学区と駅距離的に、流石にブリリア並みの坪単価じゃ厳しい。最上階を買いたいわけじゃなければとりあえず野村待ちかな。
シティタワー所沢も、一千万以上値下げして、初期に購入した人は大損したようだし。

>>468 マンション検討中さん
駅徒歩7分でしょう？5分なら納得かな

確実に言えることは、仲町小学校区のマンションより高砂小学校区のマンションを買うべき。中古になったときの資産価値の維持力がまるで違う。コスタや浦和タワーが代表例

野村の方はいつ頃竣工のプロジェクトなのでしょうか？

>>467 匿名Mさん

貴方はマンションに詳しいはずだから、最高坪単価を比較しても意味ないこと分かるでしょう。
80平方メートル以上の占有面積を有する住戸や、4LDK以上の住戸は、プレミア価格で坪単価が跳ね上がる。
つまり、同じ階数の近い占有面積の住戸で坪単価を比較しないと意味がない。
ブリリア浦和仲町の最高坪単価を叩き出した住戸は、何平方メートルで、間取りは何LDKなんですか？

ブリリアは確か平均330位でしたでしょうか。
こちらはまだ最上階しか分からないものの、住友は階数でそこまで差をつけないので、平均でと340~350位はいくのではないでしょうか。
住友の営業担当者が、ブリリアよりも高くなると言うくらいなので、まあ越えるんでしょうね。

マンションマニアのブログによると、86.14平方メートルの4LDKなんじゃないかな。
一方で、ガーデンハウス浦和仲町の比較対象は、70平方メートルの3LDK。
坪単価を比較するには、条件が違い過ぎる。

>>475 マンション検討中さん
こちらを見ていただければと思います。

エステムプラザ浦和(仮称)｜埼玉の新築分譲マンション掲示板＠口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/623582/

>>470 マンション検討中さん
いいたくなかったんだけど、仲町や仲町よりの常盤には世間で幅のきく人や有力者、いわゆるセレブといわれる人が多く住んでいますよ。マンションとかじゃないですけど。かかわる事があるかもしれませんね。

>>477 マンション検討中さん
ブリリアよりも実質的に高い！
住友の営業担当が言うなら確かですね。
このマンションの割高説を否定していた匿名Mさん、背中を撃たれましたね。

>>479 匿名Mさん

ありがとうございます。
まだまだ先のプロジェクトなんですね。
とても興味はありますが、そこまで購入待てそうもない…。

>>477 マンション検討中さん
ブリリアより高くなるってどこかででてましたっけ？

皆さん高い高いね連呼ですね！

買いたい方が買われるのですから、決まって価格は受け入れて、判断すればいいだけです。

ここでスミフさんの値付けにあれこれ言っても何もかわりませんよ！

>>471 マンション検討中さん
あなた、この時期に商店街じゃない、繁華街だなんて・・・（赤面）。お水関係の人ですか?
それから汚らしい一角ではありませんね。工事中ですから。

このマンションがこのまま行くと、埼玉県の平均坪単価最高額を更新する可能性が高いことは明らかですね。
そして、その坪単価を払うなら、浦和駅徒歩5分以内の高砂小・岸中学区じゃないと、全く採算が合わないのも明らか。

>>480 匿名さん
戸建の豪邸のことを言い出したらきりがないでしょう。
それに、高級住宅街としての格や豪邸の数で比較するなら、仲町より高砂、岸町、神明、別所あたりのほうが確実に上ですよ。
いずれにせよ、あくまでマンションとしての評価を語るべきと思います。マンションの評価は駅距離、築年数、あと特に浦和では学区（高砂小学校区か常盤小学校区）で決まりますので、ここがブリリアより高いのはさすがに理解できないですね。

>>486 マンコミュファンさん
本当その通りです。比較すると納得が出来ない価格。

仲町2丁目で戸建てって、よほど本人自身が経済的に成功した人間じゃない限り、単に親から土地を相続した運が良い人ってだけでしょう？それで自分がセレブと勘違いして掲示板で素晴らしい立地のマンションだって吹聴し続けてるって。仲町商店街の住人ってこんな勘違いした人ばかりなんですかね？

>>489 マンション検討中さん
商店街の人間が自分でセレブだなんて言ってる？
なかまち商店街は仲町1丁目のほうだけど。うらやましいんだろうけどネガでまわりの人間にあたるのやめてほしいわ。

このマンションは見ですね。
少なくとも、駅近プラウドの詳細が分かるまでは。
待てなければ、駅距離あるけど三井もあるし。

>>490 匿名さん
セレブかどうかは知りませんが、ずっと張り付いて、ここは特別だ浦和の中でも最高の立地だと主張してる地元住民さんはいらっしゃるようですよ笑

ここの中年女性の担当営業さんだったりして。
言ってる事の無理矢理感が、生活かかってる必死さを連想させるから。

>>487 マンション検討中さん
浦和で特別な良い小学校と認識されているのは附属小ですよ。仲町小学校区にある。そこのところわかっていないのか、わかってて知らんぷりしているかですね。営業の必死さが伝わります。

このマンションと同じ住友分譲のシティタワー所沢クラッシィは、所沢駅直結の自他共に認めるランドマークタワーだけど、それでも住友の利益ブッコミ価格で売れなくて、中層階以下は事実上の値下げに踏み切っている。
このマンションは、浦和のランドマーク足り得るの？
違うよね。
駅直結どころか、駅近でもない、その他大勢に分類されるただの板状マンションだよね。
ここは、上記の所沢のタワーマンションと同じ道を辿ると思う。

>>495 マンション検討中さん
値段に見合わない所沢のタワマンだから売れなかったんだと思う。要するに需要がなかったんだね。住友は間違えたね。

>>495 マンション検討中さん
こことシティタワーは違うから、違う結末になるという論理展開かなと思ったが違ったわ（笑）

同じトコ住友ってだけで、同じ展開になるって言われてもね?

ちょっとこれは自分なら削除したくなるほど恥ずかしいですよ。
ぜひ残しておきましょう！

駅直結のタワマンでさえ、住友の利益ブッコミ価格に応えられなかったのに、このマンションがこの価格で売れる訳ないだろうって話。
住友は、第1期で上層階をブッコミ価格で売り出して反応悪いと、上層階は値下げしないけど、中層階以下の階層ごとの価格差を広げて、実質的な値下げに踏み切る。
逆に、上層階の売れ行きが良いと、階層ごとの価格差を狭めたり、逆に上層階より高価格にすることも躊躇しない。
今回は、シティタワー所沢クラッシィのパターン、ここで言うと前者のパターンを辿ると考えています。
私見ですが。

議論が終わってしまった？

野村の仲町一丁目計画が出てきたので、浦和駅近で検討してる検討者はそちらに移った感じですかね

ホットな話題の中心でいられたのも、一瞬でしたねー

ブリリア浦和仲町より高くなると聞いてみんな一気に冷めたところに野村の計画が出てきたのが駄目押しでしたね
このマンション売れるんでしょうか？

野村不動産の仲町計画は平均@380くらいでしょうか？
竣工時期は、こちらの方が15カ月先ですね。

>>503 検討板ユーザーさん
住友の営業なら、「野村の仲町計画は坪380くらい行くから、このガーデンハウス浦和仲町の方がお買い得ですよ！野村の仲町計画を待つ必要なんてありません！」ってセールストークを展開するだろうね。
似たようなことが、数年前のシティハウス浦和仲町の分譲初期にもあって。その時の住友の営業は「後に分譲されるプラウド浦和高砂マークスは、このシティハウス浦和仲町よりもきっと高いから、待つ必要ないですよ！」って吹き込んでいたらしい。
結果は、マークスの方が坪単価が安くて、かつ仕様も高かった挙句、あっという間に完売した。
一方のシティハウス浦和仲町は、住友特有の超割高価格が祟って、入居開始後もかなり長く売れ残っていた。販促の看板とノボリに囲まれて。

営業って、自社にとって都合がいいけど全く根拠の無い憶測を、自信ありげに、根拠ありげに話すから注意が必要。
営業は間違っても検討者の味方ではないからね。

>>504 マンション検討中さん

住友の営業は、販売価格の高さを自社のブランド価値やひいては自分自身の価値とでも勘違いしてるのか、上から目線で鼻につく。うち買えないならよそへどうぞ、とでも言わんばかりの対応だ。

>>504 マンション検討中さん
根拠のない空想はやめましょう。
建設的な意見を言いましょう。
三井や野村のスレでも言動がひどいですよ。

>>506 匿名Mさん
マンコミュ掲示板や自らの経験を元に注意喚起しています。
何にも忖度する事なく、検討者の利益を一番に考えて、投稿しています。

傍からみてるとどっちもどっち。
この滅茶苦茶な価格設定を正当化しようとする住友営業マンや仲町2丁目住人の言動も酷かったと思いますよ。

私の仕事は営業ではないですが、営業の人は上の販売戦略＆価格設定をしている人達の決定を踏まえて営業していかなくてはいけないから大変だと思います。
住友の営業の方を悪く言うのは私は違うかなと思うのですが。。。住友の上の方の決定権を持つ方々が、よほどプライドが高いんだなと思います。
営業の方は大変ですね、頑張ってください。

>>509 マンション検討中さん

住友の営業について掲示板で報告されてきた所業の多くは、住友の企業文化に根ざしたものかもしれませんが、それだけで説明できないと思いますよ。
幾つかモデルルームを訪れましたが、後味の悪い不快な印象をもったのは住友だけです。

浦和で住民に愛されるマンション、そんな代表格のひとつになりそうですね。住友不動産も野村不動産も頑張ってください。

住友が不快なら熊谷にでも住めばいいんじゃない

>>512 匿名さん

住友を除く、他のデベロッパーのマンションを検討したらいいだけでは。
駅徒歩4分の野村や、10分以上あるけど三井もある。
住友を買わないなら、熊谷へ行けって面白い発想だな。

熊谷に、いくくらいなら、ここかう

割高マンションをローンで買っちゃいけない。
何年もタダ働きする覚悟がないと、ローンは組めない。
遊んでる資産があれば話は別だけど、その資産でここを買っても、更なる資産を生まないことは確かだろう。この価格なら。

ここは浦和駅近で周りにあるいろいろなものを含めて一番いい立地だと思いますよ。

歴史あるよい所です。教育一つとっても。頭のよいお子さんがいたら才能を発揮出来るんじゃないかな。

子どもの教育は浦和駅、北浦和駅、南浦和駅の徒歩圏内ならどこもレベル高いので、何もここじゃなくてもよいんじゃないの。とにかくあまりに高すぎる。

細かいことを言うと、南浦和駅は西口限定のほうがよいかもしれませんが。

このマンションは、最近数年内に分譲された住友のマンションにしては仕様が良い、パークスクエア浦和常盤のようなドミノではなく、ガーデンハウス浦和常盤のような墓地隣接でもない。
裏を返せば、圧倒的な資産価値を保証するストロングポイントが全く無い何の変哲も無いマンション。
価格に見合うと判断する人は、中々いないと思うな。

いい場所ですね

浦和駅近マンションの中でも一番の眺望の良さなんじゃないかな。浦和の街を一望できて、玉蔵院の緑を見ながら四季の移り変わりを感じられるのが素晴らしい。

ステマが必死すぎて。
説明会の手応えが悪くて焦ってる？

駅徒歩7分の相場を遥かに凌駕した超高価格を説明できるセールスポイントが、今のところ出てきてませんね。

>>522 評判気になるさん

岸町なんて9分かつドミノで同じ価格帯ですからね。この2物件で検討する人は、駅近プラウドを見てからでないと必ず後悔すると断言しておきます。

浦和駅近辺にいろいろ選択肢があるのはいいよね。見比べて気に入れば購入すればよし。

それはそうと、県庁通り沿いシティハウス浦和高砂右前にある住友広告だらけだった駐車場跡地にマンションが建ちそう。

マンション建てるのはいいけど、面白くないような暗いマンション建てて、浦和の街並みこわすのはやめてほしい。

どこにどんなマンションが建とうが、駅近の野村の詳細が判明しない限りは、何も検討が進まない。

中古マンションを検索する時、駅徒歩5分以内、10分以内、15分以内で検索をかけるから、駅徒歩5分以内と7分だと資産価値に雲泥の差が表れる。
そこに浦和特有の学区の差が加わると、他の地域ではみられないような資産価値の絶対的なヒエラルキーが生まれる。
築17年のエイペックスタワー浦和や築14年のコスタタワー浦和の中古の売買契約を見れば一目瞭然。これらのマンションは浦和人気の青田買いが上手くいった印象も強いけど、結局のところは浦和駅近かつ高砂小・岸中学区に支えられた浦和における絶対的な資産価値につきる。

駅徒歩7分かつ非高砂小・岸中学区で上記の資産価値を求めるのは土台無理な話であるわけで、住友がどうやってこの分譲価格を算出したのか理解に苦しむ。

確か徒歩10分以内だと資産価値は変わらなかったと思います。
理由は簡単で人によって好みがわかれるからです。
駅近がいいけど静かな場所を好んだり、うるさくてもいいから極限まで近い場所を好んだり。

小さな駅だと近ければ近いほどいいけど、新宿駅の駅近とか住むの嫌です。
浦和も駅周辺はそれなにり発展しているので、駅から10分くらいの程よく距離がある場所の方がいいと思っています。

>>528 匿名さん

つまり極論、徒歩1分と徒歩10分の資産価値が変わらないと？
それが間違いであることは過去のデータで火を見るより明らかです。

>>530 マンション検討中さん

0か100でしか考えられませんか？
徒歩3分の場所が人気だったり、徒歩10分の場所が人気だったりは駅によってかわると言ってるんですが。
そのデータって駅ごとに出してないでしょ。
つまりそういうことなんですよ。
「駅近！」「駅近！」って思考停止しない方がいいと思いますよ。

>>527 匿名さん
あなたプロパガンダがすぎるよ。浦和出身のエリートじゃないのがまるわかり。浦和麗和幼稚園・附属小及び仲町小学区っていう進路がどれだけエリートに好まれてきたかご存じないんだね。

>>528
>>529
>>531
>>532
駅徒歩5分以内・高砂小/岸中学区を落としても、このマンションの資産価値が上がるわけじゃないのに、連投お疲れさまです。
駅徒歩5分以内と5-10分のマンションの資産価値が変わらないなんて、誰も信じないです。
そして、仲町小学区がエリートに好まれてきたなんて、地元民の私でも全く聞いたことがないです。
もし仮に、モデルルームで営業の方がそんな説明をしたら、顧客はドン引きしますよ。

>>531 匿名さん

0か100かって、資産価値って感情の話ではなくて数字の話なんだから、0か100かで判断できる話です。
駅によって違ったり個別に見れば逆転するケースがあるのは認めますが総じて言えば駅近の方が資産価値、価格維持率が高いのは間違いありません。
そして、駅によって違うといいますが、ここは浦和駅ですよね？浦和駅の徒歩5分圏内と徒歩10分圏内で分譲時の価格と中古成約価格とを見比べてみれば、徒歩5分圏内に分があることは明らかでしょうが。

>>533 匿名さん
流石にモデルルームでは、こんな変な説明はしてないでしょうね。
まぁモデルルームじゃなくて、オンライン説明会なんですけどね。

まぁ一理あるのは、仲町小学校は常盤小学校の次に年収が高いので、エリート？は集まってるのかもしれないですね。

きっと浦和駅徒歩5分以内と高砂小岸町中学区しか虚威できるところがない人たちだよ。

しつこさがハンパないなぁ。
浦和以外から説明会に参加する検討者をたぶらかそうとしているようにしか見えない。
マンションの資産価値の寄与因子である駅距離や学区を真っ向から否定するなんて、なりふり構わない必死さが伝わりますが、ネットでいくらでも情報が引き出せる中では失笑を買うだけですよ。

527で説明されている事が浦和のマンションにおける揺るがないエビデンスです。
なので、このマンションはどう逆立ちしても、資産価値的に浦和タワーやブリリア浦和仲町や野村の仲町計画より劣るのは明らか。
勝っているのは坪単価だけ。

人間、中身、心、努力だよ。変なのにひっかからないように気をつけて。

内容的にかなり無理がある販促コメが多過ぎる。
掲示板の意味あるのかな。

シティハウス浦和岸町の掲示板も同様なんだけど。
住友で強力なキャンペーン展開してる？

周辺物件の新築時の販売坪単価です。
ブリリア浦和仲町13F角部屋(南向き)@391
パークハウス浦和タワー15F(南西向き) @362
※プレミアム住戸20F(最上階南西向き)は@457程

周辺直近3年での不動産取引価格変動を＋26%程と捉えると、割高ではなさそうです。
市況や仕様は常に変化していますが、野村不動産 仲町計画で、ここと近い条件の高層階角住戸と比較検討するならば、@420(＋賃貸であればその費用)くらいは想定した方が良さそうですね…

>>542 マンション検討中さん
マンションって、80㎡以上や4LDKの住戸だとその希少性から坪単価が跳ね上がるの御存知でしょう？
異なるマンション間で坪単価を比較するなら、同じ階層の同じ広さの住戸で比較しないと意味ないですよ。
貴方が坪単価を提示したブリリア浦和仲町や浦和タワーの住戸の専有面積や間取りはどうですか？
浦和タワーのプレミアム住戸まで比較対象に引っ張り出していることから、故意の情報操作を疑われても仕方ないですよ。

>>540 検討板ユーザーさん
的確に指摘すれば、掲示板としてはうまく機能すると思いますよ。

>>542 マンション検討中さん
野村不動産のあんなとこがそんなするの？
がつがつしすぎない？信じらんないーっ!!

>>544 匿名Mさん
販促コメの多くに根拠のないゴリ押しが見られる。
ステマの温床となり、検討者の参考にならないスレになる事を危惧しています。

>>545 マンション検討中さん
542で挙げられた物件に野村のマンションはありません。
野村の仲町計画を意識し過ぎです。
もしくは釣りか。

浦和周辺でやたらと野村アゲしてる書き込み見るけど不自然ですね。
普通は自分の狙っている物件は隠します。
ライバルを少なくするために。
人に話すのは自分の気に入った部屋を契約したあとです。
野村アゲが物凄く不自然ですね。

>>547 検討板ユーザーさん
542の全文読もう！ちゃんと書いてあるよ。

>>549 匿名さん
542の勝手な憶測であって、何の参考にもならないじゃないですか。
野村の仲町計画がこのマンションより高価格と思い込ませて、このマンションをアピールしたいのでしょう。
542が誰なのか想像はつきますが、説明会に申し込んだら実際に会えるかもしれません。

>>550 検討板ユーザーさん
書いてないって言うから、書いてあるよと教えただけですけど。

>>550 検討板ユーザーさん
ほんと住友に固執する変な人だなぁ。
それは野村の仲町計画のマンションが劣っていると予測してのことですね。良いマンションなら高価格でもいいじゃないですか。

>>552 マンション検討中さん
このマンション、価格ほどのいいところありますか？

>>553 マンション検討中さん
わかる人は、わかる。
わかんない人はいつまでたってもわかんないんだろうなぁ。

>>554 通りがかりさん

無いなら無いでいいじゃん。
検討者は皆わかってるから。
住友の営業じゃないなら、そこまで引っ張る必要ないよ。
検討者は、野村の仲町計画の情報がオープンになるまでの暇潰しでこのスレを見てるだけだから。

50戸未満の小規模マンション、ディスポーザあり、2/3が角部屋、ほぼダブルアウトフレーム、IoT対応インターフォン、戸別宅配ボックス、全部屋釣り引き戸、ミニシンク、トイレカウンター、可動式ルーバー面格子などいいなと思う部分はたくさんありますよ。

慌てなくても、すぐに売り切れる価格ではないので、野村仲町計画を待ってから、ゆっくり検討するのがいいと思います。

また野村の宣伝か。浦和駅東口駅近、高砂のナカギンザセブン跡地にもマンションできるらしい。あといつになるかわからないけど南高砂再開発のタワマンもあるよね。

野村の宣伝もういいよ。不自然ですよ。
飲食店に囲まれた場所だとネズミやゴキブリ出ないか心配だし、宣伝は不要です。

42戸って小規模マンションのカテゴリーに入ると思うけど、入居後数年で管理費や修繕費が漸増していきそう。
大規模マンションと小規模マンションのメリットとデメリットを比較した記事はネット上に幾つかあったけど、結局、一番コスパがいいのは150から200戸の中規模マンションみたいだね。
小規模マンションと大規模タワーマンションは、修繕費の将来的な負担が心配。

>>559 口コミ知りたいさん
実際私は小規模マンションに住んでいますが、想定していない被害が発生した場合は1戸あたりの負担が大きくなるリスクがありますね。
幸い私のところは、計画通りに管理費・修繕費は推移していて、積立金は計画よりも多くなってます。

小規模のメリットは総会などで色々決めやすい機動性かなっと思ってます。

>>559 口コミ知りたいさん

１番コスパがいいのは100戸～150戸くらいですよ。
コスパか悪いのは20戸以下の小規模であって50弱くらいの個数があれば、それほど極端には高くなりません。

>>561 匿名さん
50戸以下で将来的に修繕費が上がるリスクはある。
分譲当初は、購買意欲を損ねないよう修繕費を抑えてるものだし。
第一次大規模修繕で足りなくなって臨時徴収もありえる。