ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

オンライン見学会はいいんじゃないでしょうか。画像を見るだけじゃなくて案内もしてもらえるようですし、たぶん質問などもできるのだろうと思います。第一次検討段階ではオンラインで十分な気がします。それで気に入ったら現地に足を運ぶという流れでいいんじゃないでしょうか。さすがに高額な買い物なので、最後までオンラインでとは思いませんが。

>>401 匿名さん
同じ時間帯に、シティテラス浦和常盤にも書き込みされてますね。
営業お疲れ様です。

11月に販売なんですね

今日から説明会ですね。
来週予約してますが、価格はやはり7000?といった感じだったのでしょうか？

>>404 マンション検討中さん

同時期のシティハウスがそれ位ですから、やはりそうなんでしょうね。

今現在の浦和の駅近マンションは住友の独壇場だから、相場の上げ下げは思いのままって考えてるんだろう。
だけど、1年から2年の築年差で野村や三菱地所のマンションがゴロゴロあるから、今の住友の新築マンションが購入後に中古市場で揉まれた際、値崩れは半端ないと思う。
つまり、リセール時の残債割れが怖くて前向きに検討できない。
コロナ不況が顕在化するまで待つしかないかなと。少なくとも今より価格が高騰する事はないだろうし。

ここは浦和駅駅近のマンションの中でも唯一無二といっていいほと立地がいいですね。環境を選ぶか、より駅近を選ぶかですね。

立地を誇るならシティテラス浦和高砂かライオンズマンションコスタレベルじゃないと
仲町商店街に特に愛着のないほとんどの検討者にとっては商店街脇の小さいマンションに過ぎないですよ

学区がいい、近くに公園・広場・子供が遊べるスペースが多い。朝がすがすがしい。駅までの間に様々な飲食店がある。駅近で緑が多いし、いうことないですね。

>>409 匿名さん

お疲れ様です。

2Fバルコニーの直下にエントランスがあり、風除室が無く、オートロック操作盤が風っ晒し。。残念すぎます。

>>413 マンション検討中さん
住友の価格設定に根拠を求めても意味がないのは分かってはいても、理解できない‥
平均坪単価で、浦和タワーやブリリア浦和仲町を超えそうな勢いですね。
駅遠とはいえ、三井の仲町三丁目の瞬間蒸発が現実味を帯びてきました。

さよなら浦和駅

>>413 マンション検討中さん
オンライン事前見学会は実際どうでした？
あと仕様面なども教えていただけると助かります。

>>413 マンション検討中さん

坪370弱ですか…。
浦和でそれだけ出せる人ってどれだけいるんでしょうね。

>>413 マンション検討中さん
これだけ出すならコスタの中古を買うかな。高値掴みしなければリセールも安定してるので
これだと買った瞬間に1500万は含み損抱えそう

>>417 マンション検討中さん
幾ら出せるかっていうよりも、この条件にそれだけ払ったら、確実に資産は目減りするでしょう。
価格ほどの資産価値がないのは明らかなんだから。
リセールで残債割れを避けるには、終の住処にするしかない。

>>412 マンション検討中さん

外と内分けるのに、私はいいんじゃないかと思うけどなぁ。

住友は、浦和駅近マンションの相場を吊り上げるために、4物件の分譲時期を重ねたのかな。
やることが中々エグいな。

オンライン見学会はそこまで不便に感じませんでした。説明も丁寧でした。モデルルームについては撮影されてる画像を見るので例えば収納棚は開けることが出来なかったりと、細かなイメージはつきにくかったです。
仕様はとても良い印象です。扉を引き戸にすることでスペースを有効活用しやすくなっていたり工夫を感じました。
が、高すぎ！！

>>422 マンション検討中さん
なるほどありがとうございます。
ディスポーザー以外に高くなりそうな具体的な設備・仕様教えてもらえますか？
覚えてる範囲で構わないです。

特になくて@370万円はヤバいっすね(笑)

宅配ボックスがマンションの入り口だけでなく、各部屋にも用意されます。
また、外出先でもスマホでインターホンに出られる機能がついていました。
キッチンの天板は御影石の予定とのことです。
ベランダに小さい水道が付いているのは地味だけどいいなぁと思いました。
他にもあったと思うのですが、今パッと思い出せる範囲はこんな感じで申し訳ないです…。
因みに14階と13階は同じ値段か100万未満の差のようでした。

>>424 マンション検討中さん
ありがとうございます。
確かに設備と仕様は高いですが、価格もそれ以上に高いですね。

ターゲットを富裕層に絞ってって感じですね。
良さそうですが、私には手は出せそうにありません。

浦和駅近で中古マンションはたくさん出ているのに、何で中古マンションは考えないの？
お手頃価格のよさそうなのが、たくさん出てますよね。

とても丁寧にオンライン説明会していただきました。
わかりやすく、モデルルームもオンラインで見ることができ、想像しやすかったです。こんな環境の中で営業をされるのは大変だなと感じ感謝ですし、オンラインで相談できるのはとてもありがたいなと思いました。
立地もすごくいい場所にあり、買えたらと思っていましたが、
リビングに洗面所の出入り口がある間取りに7900万円はうちには難しかったです。
ここの立地はとても緑が多く好きな通りなのでお金を出せる方にはおすすめだなと思います。

>>426 マンション検討中さん
新築信奉者が多いのは、日本独特なのかもね。
欧米では、戸建もマンションも中古を吟味して購入するのが主流だと思う。
中古は選択肢が多いし、その中で価格が揉まれるからコスパがいい。
老後やこの世代のために資産を少しでも多く残したいなら、やはり中古かな。

>>426 マンション検討中さん

でも、駅から10分圏内の築浅10年以内はどれもお手頃価格とは言えないですよ。もっとも、すみふの2物件の新築が出た今はお手頃に感じてしまうものもありますが。

高すぎる…
東側角13-14Fで7900万

浦和タワーより高いよね。
話にならない。

サッカーのオフサイドトラップで最終ラインを押し上げるみたいに、住友は今現在分譲してる4物件の価格を一斉に吊り上げて、更なる浦和マンションバブルを演出したいのだろう。
コロナ不況が顕在化してくる中で、そこにどれだけの検討者がついていくのか、興味深い。
むしろ中古市場や賃貸が活気付くような気がするけど。

パークハウス浦和タワーやシティハウス浦和高砂より高いのはさすがに驚くね
買う人はいるんだろうか？

>>433 マンション検討中さん
全然驚かない。お金の余裕があれば買いたい！

賃貸で3年粘れば、元の市場価格以下に下がるでしょう。
住友以外のデベロッパーが駅近マンションを供給したら、この住友が作った作為的なバブルは簡単にはじけるよ。

>>435 検討板ユーザーさん
賃貸で3年粘るのに家賃その他で500万くらい捨て金が発生するのでは？その間QOLも低いしなあ…。

>>436 匿名さん
今の住友のマンションは、資産価値を反映した適正価格より余裕で500万以上は上乗せされてるだろう。
家賃を捨て金と判断しても、住友の作為的なバブルがはじけた後にマンションを購入した方が結果的にプラス収支になる可能性が高い。

京浜東北線沿いの浦和・大宮・川口については、良くて現状維持、悪くてもっと値上がりする可能性も十分あると思う

>>438 マンション検討中さん

そう思います。
これからマンション価格が下がることが前提に議論されることが多いけど、必ずしもコロナ不況＝不動産価格下落と単純にはいかないような気がしています。

もちろん、ホテルや飲食店の廃業、リモートワーク化による地方移住、オリンピック中止、不況による中古売出し増等、バブルが弾ける要素は沢山あるけども、依然として金余りの状況に変わりはなく、リーマンの時のようには素直には落ちないだろうし、更に上がる可能性もあると思っています。

本物件の価格付けは強気すぎると思いますが、大枠としては、埼玉県の京浜東北線沿線の人気は実需によるものなので、インバウンドバブルの崩壊やコロナ禍には大きく影響を受けず底堅いと思いますよ。
特に再開発が目白押しの大宮については、かなり有望だと思っています。浦和と川口はさすがに天井感が強いですが。

購入を検討していましたが価格を聞いて、一気に冷めてしまいました。価格が強気すぎて…理解はできますが、資産価値として考えると売るときにかなり下回る気がしてしまいます…そう考えると微妙に駅からも遠いのに買う理由が見つかりません…(信号が2つはあるのでそれを含めての駅徒歩です

さよなら浦和、さよなら住友

一般庶民の自分は北浦和で検討を開始します。
もちろん北浦和も値上がりしてるし、中古の値段からすると、資産性にはあまり期待できませんが…。

浦和駅西口の駅近マンションの今現在の高騰は、4物件全ての売主である住友が作為的に作ったもの。
商法としてアリなのかもしれないが、何か釈然としないものがある。
被災地に現れた屋台が、カップ麺にお湯入れて2000円で提供してるのを見かけた感じかな。

>>443 マンション掲示板さん
需要があるから仕方ない。
慈善活動じゃないんだからデベに期待すんな。

>>441 マンション検討中さん

浦和の事わかってないね。歩いてみればわかるけど駅近のすごくよいところにありますよ。夜も暗くないし。駅に近いことばかりを求めるんじゃあねえ。それで失敗する人も多いわけだし。よく吟味して選んでほしいですよねえ。

>>445 匿名 さん
おまえはマンションの事がわかってない

>>446 マンション検討中さん
あざとい

壁ドンのパークスエアの売れ残りの住戸もエライ高い。
他の住友マンションがもっと高いから、その割高価格でも売れると踏んだんだろう。

浦和駅近マンション相場が一気に上がったけど、以前を知らない人はそんなもんかと思ってしまうんだろうな。
住友マジックだな。

ブリリアの向かいにできるプラウドは、現実路線の野村なので、もしかするとここより安いかも知れませんね。
仲町小学校区徒歩7分の本物件と、高砂小学校区徒歩6分のプラウドじゃ後者の方が遥かに資産価値高そうですし、本物件は見送りかな

>>449 マンション検討中さん

プラウドできるんですか？それは興味深い。
ま、でも今の流れでは70平米7,000万切ることはないでしょうね。
まあ、でもそのロケーションなら7千万切ることはないでしょうね。

>>449 マンション検討中さん
ここはすぐに売り切れる物件ではないのでゆっくり考えればいいと思いますよ。

>>445 匿名 さん

笑　必ず出てくるわかってないマウンティング。浦和西口で産まれ育ってきて、良さなんて分かりきってる。それにしても他マンションとの価格帯考えても、ふざけた値段だと思った次第です。理解した上でそれでも価値観はひとそれぞれですよ。

浦和のプラウドって儲けるためとはいえ、見た目あまりよろしくない安っぽいのが多い。誠実さが感じられない。気をつけるべし。きっと駅近ってことで高くでてくんな。言いわけはいらない。高く売るならいいマンションつくれ

>>449 マンション検討中さん
バカだな。お仕事ご苦労さま

>>453 匿名さん

はたらこ

野村は住友と違って、実際の資産価値に則した価格設定が特徴。
ブリリア向かいの駅近立地で、尚且つ高砂小・岸中学区なら、資産価値の維持という点でココより遥かに保証されるわな。
売値がココより多少高くても、リセールで目も当てられない残債割れするリスクは低い。
私見だけど、ココが価格をふっかけ過ぎてるだけに、坪単価は大して変わらないと思う。

取り敢えず、野村を見てからの判断ですね。
住友の営業マンは、ココより絶対高いから待つ必要ないって言うだろうけど。
シティハウス浦和仲町のセールストークがそんな感じだったらしい。蓋を開けたら、プラウド浦和高砂マークスの方が安くてかつ仕様も高かったという。

何言ってんの？野村を擁護する野村ずきさん。

もういいよって感じだよね。私、野村の人にあいまいな対応をとられて騙されたから野村は好きじゃない。今でも信用できない。

ブリリア向かいの野村は、多少距離はあるけど浦和タワーの北に位置するマイルドドミノ。
最初から眺望が抜けないデメリットがあるから、ブリリア浦和仲町より平均坪単価が下回ると推察される。
（ブリリアのドミノ化が発覚したのは完売後で、分譲価格にドミノ化は加味されなかったため、相応に高かった）
そうなると、コスパどうこう以前に分譲価格自体が、このガーデンハウス浦和仲町より下回る可能性すらある。

マンションエンジンという検索サイトで浦和駅で調べると、平均坪単価が浦和タワーは330、ブリリア浦和仲町は320。
一方、先の報告であった、このガーデンハウス浦和仲町の上層階の角部屋が7900なら、坪単価350程度になるんだよね。
つまり、野村のマンションの分譲価格がブリリア浦和仲町と同等以下なら、このガーデンハウス浦和仲町より下回る可能性が高いってことになる。
裏を返せば、それだけこのマンションの分譲価格が不相応に高いって事なんだけど。

うーん、どうだろう。ブリリアは結果的にはドミノになったけどもともと眺望は良くなかったよね。で、あの強気価格でも早くに完売したから野村もブリリア以上に強気に来るんじゃないかな。

まあ、このマンションが不相応に高いのは同意‥。

>>460 マンコミュファンさん

浦和に限らず、どの地も従前の相場というものがあてにならなくなってきているように感じます。野村は住友よりは現実的な価格では出してくると思いますが、それでもブリリアは超えてくるのではないかと予想してます。

野村は眺望もよくない、高砂小・岸中学区っていう特別評価もされてない学区をもちあげて、駅近を頼りに値を上げる気でしょ。やることゲスだねぇ。あーこわ。マンション内に子供の遊び場ぐらいつくってくれるのかなぁ。
野村は浦和のこと金づるにする金の亡者ってことだね

よく考えたら、このガーデンハウス浦和仲町の坪単価って、浦和タワーやブリリア浦和仲町を超えてんだね。
浦和タワーの12、13階の坪単価が310から330だから、確実にこのマンションは埼玉県で1番坪単価の高いマンションってことになる。
このマンションが！！！

浦和の歴史とともに生きてきた人間は納得。

>>464 検討板ユーザーさん
商店街の中にある徒歩7分のマンションがですか。
スミフがやることはめちゃくちゃですね。

>>464 検討板ユーザーさん
浦和タワーはわからないですが、ブリリア超えはしてないですよ。
ブリリアの最高坪単価は380万円なので。

平均坪単価比較はわからないですが、同じくらいでしょうか。
浦和の坪単価は年々上がる一方で、ここは仕様も高く、住友であることを考慮すると、そうだねって感じです。

>>464 検討板ユーザーさん

埼玉県だと所沢のタワマンが今のところ一番高いと思う

まぁ、浦和の再開発ビルが最終的には一番になるだろうけど

川口ももう坪300万余裕で行くだろうし、蕨のツインタワーも行きそうな

朝霞台も坪280万でしょ、さいたま新都心も坪300万行きそうだし

ここはこの立地で考えると妥当でしょ

>>466 マンション検討中さん
ここは商店街の中じゃないですよ。商店街しか知らないのね。ブリリア浦和仲町と野村のとこは、まがうことなく商店街通りですけどね。

仲町アドレスは高砂、岸町、常盤と比べると格下で、一丁目（高砂小学校区）じゃないと少し残念だねという評価になってしまう。
シティテラス浦和仲町も竣工後も売れ残って長い間ノボリが建ってたけど、ここも気長に売るつもりなんでしょうか。

>>469 匿名さん
知ってますよ。銭湯やガソリンスタンドに隣接していかにも昭和らしい雰囲気が残る汚らしい一角ですよね。
ブリリアや野村は繁華街でしょう？言葉の使い方を知らない人ですね

学区と駅距離的に、流石にブリリア並みの坪単価じゃ厳しい。最上階を買いたいわけじゃなければとりあえず野村待ちかな。
シティタワー所沢も、一千万以上値下げして、初期に購入した人は大損したようだし。

>>468 マンション検討中さん
駅徒歩7分でしょう？5分なら納得かな

確実に言えることは、仲町小学校区のマンションより高砂小学校区のマンションを買うべき。中古になったときの資産価値の維持力がまるで違う。コスタや浦和タワーが代表例

野村の方はいつ頃竣工のプロジェクトなのでしょうか？

>>467 匿名Mさん

貴方はマンションに詳しいはずだから、最高坪単価を比較しても意味ないこと分かるでしょう。
80平方メートル以上の占有面積を有する住戸や、4LDK以上の住戸は、プレミア価格で坪単価が跳ね上がる。
つまり、同じ階数の近い占有面積の住戸で坪単価を比較しないと意味がない。
ブリリア浦和仲町の最高坪単価を叩き出した住戸は、何平方メートルで、間取りは何LDKなんですか？

ブリリアは確か平均330位でしたでしょうか。
こちらはまだ最上階しか分からないものの、住友は階数でそこまで差をつけないので、平均でと340~350位はいくのではないでしょうか。
住友の営業担当者が、ブリリアよりも高くなると言うくらいなので、まあ越えるんでしょうね。

マンションマニアのブログによると、86.14平方メートルの4LDKなんじゃないかな。
一方で、ガーデンハウス浦和仲町の比較対象は、70平方メートルの3LDK。
坪単価を比較するには、条件が違い過ぎる。

>>475 マンション検討中さん
こちらを見ていただければと思います。

エステムプラザ浦和(仮称)｜埼玉の新築分譲マンション掲示板＠口コミ掲示板・評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/623582/

>>470 マンション検討中さん
いいたくなかったんだけど、仲町や仲町よりの常盤には世間で幅のきく人や有力者、いわゆるセレブといわれる人が多く住んでいますよ。マンションとかじゃないですけど。かかわる事があるかもしれませんね。

>>477 マンション検討中さん
ブリリアよりも実質的に高い！
住友の営業担当が言うなら確かですね。
このマンションの割高説を否定していた匿名Mさん、背中を撃たれましたね。

>>479 匿名Mさん

ありがとうございます。
まだまだ先のプロジェクトなんですね。
とても興味はありますが、そこまで購入待てそうもない…。

>>477 マンション検討中さん
ブリリアより高くなるってどこかででてましたっけ？

皆さん高い高いね連呼ですね！

買いたい方が買われるのですから、決まって価格は受け入れて、判断すればいいだけです。

ここでスミフさんの値付けにあれこれ言っても何もかわりませんよ！

>>471 マンション検討中さん
あなた、この時期に商店街じゃない、繁華街だなんて・・・（赤面）。お水関係の人ですか?
それから汚らしい一角ではありませんね。工事中ですから。

このマンションがこのまま行くと、埼玉県の平均坪単価最高額を更新する可能性が高いことは明らかですね。
そして、その坪単価を払うなら、浦和駅徒歩5分以内の高砂小・岸中学区じゃないと、全く採算が合わないのも明らか。

>>480 匿名さん
戸建の豪邸のことを言い出したらきりがないでしょう。
それに、高級住宅街としての格や豪邸の数で比較するなら、仲町より高砂、岸町、神明、別所あたりのほうが確実に上ですよ。
いずれにせよ、あくまでマンションとしての評価を語るべきと思います。マンションの評価は駅距離、築年数、あと特に浦和では学区（高砂小学校区か常盤小学校区）で決まりますので、ここがブリリアより高いのはさすがに理解できないですね。

>>486 マンコミュファンさん
本当その通りです。比較すると納得が出来ない価格。

仲町2丁目で戸建てって、よほど本人自身が経済的に成功した人間じゃない限り、単に親から土地を相続した運が良い人ってだけでしょう？それで自分がセレブと勘違いして掲示板で素晴らしい立地のマンションだって吹聴し続けてるって。仲町商店街の住人ってこんな勘違いした人ばかりなんですかね？

>>489 マンション検討中さん
商店街の人間が自分でセレブだなんて言ってる？
なかまち商店街は仲町1丁目のほうだけど。うらやましいんだろうけどネガでまわりの人間にあたるのやめてほしいわ。

このマンションは見ですね。
少なくとも、駅近プラウドの詳細が分かるまでは。
待てなければ、駅距離あるけど三井もあるし。

>>490 匿名さん
セレブかどうかは知りませんが、ずっと張り付いて、ここは特別だ浦和の中でも最高の立地だと主張してる地元住民さんはいらっしゃるようですよ笑

ここの中年女性の担当営業さんだったりして。
言ってる事の無理矢理感が、生活かかってる必死さを連想させるから。

>>487 マンション検討中さん
浦和で特別な良い小学校と認識されているのは附属小ですよ。仲町小学校区にある。そこのところわかっていないのか、わかってて知らんぷりしているかですね。営業の必死さが伝わります。

このマンションと同じ住友分譲のシティタワー所沢クラッシィは、所沢駅直結の自他共に認めるランドマークタワーだけど、それでも住友の利益ブッコミ価格で売れなくて、中層階以下は事実上の値下げに踏み切っている。
このマンションは、浦和のランドマーク足り得るの？
違うよね。
駅直結どころか、駅近でもない、その他大勢に分類されるただの板状マンションだよね。
ここは、上記の所沢のタワーマンションと同じ道を辿ると思う。

>>495 マンション検討中さん
値段に見合わない所沢のタワマンだから売れなかったんだと思う。要するに需要がなかったんだね。住友は間違えたね。

>>495 マンション検討中さん
こことシティタワーは違うから、違う結末になるという論理展開かなと思ったが違ったわ（笑）

同じトコ住友ってだけで、同じ展開になるって言われてもね?

ちょっとこれは自分なら削除したくなるほど恥ずかしいですよ。
ぜひ残しておきましょう！

駅直結のタワマンでさえ、住友の利益ブッコミ価格に応えられなかったのに、このマンションがこの価格で売れる訳ないだろうって話。
住友は、第1期で上層階をブッコミ価格で売り出して反応悪いと、上層階は値下げしないけど、中層階以下の階層ごとの価格差を広げて、実質的な値下げに踏み切る。
逆に、上層階の売れ行きが良いと、階層ごとの価格差を狭めたり、逆に上層階より高価格にすることも躊躇しない。
今回は、シティタワー所沢クラッシィのパターン、ここで言うと前者のパターンを辿ると考えています。
私見ですが。

議論が終わってしまった？

野村の仲町一丁目計画が出てきたので、浦和駅近で検討してる検討者はそちらに移った感じですかね