ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

>>311 検討板ユーザーさん
経営母体がしっかりしてて、現に儲かっていても、すんなり補償してくれるとは限らない。
企業体質を見極める必要ある。
高い買い物だし。

ブリリア浦和仲町の道路の向かい側の大き駐車場の地盤調査が始まるそうです。

野村不動産なので、マンションの可能性大ですね

あそこは南面に日商エステムのマンションが建つのではなかった？
ブリリアよりかなり小ぶりなマンションになってしまいそうだけれど。

いちばん悪いのは行政。さいたま市。
常盤のドミノが問題になったのは20年前でしょ？
なのに何の手も打たず放置。おかげで市内至る所でドミノマンション大発生。ここみたいな県庁のお膝元でさえ手におえない。
医療体制にしても警察の不祥事にしても埼玉県は本当に後進的。

>>322 マンション検討中さん
野村不動産なんですか？
私もエステムのマンションだと思ってました

>>322 マンション検討中さん
野村なんですか！？
その隣のオレンジ色の建物(閉鎖してる？)も建て壊すんですかね？

オレンジの建物と左右の駐車場が一体の土地になるようです。かなり大きな敷地です。

解体のお知らせに、解体業者と野村不動産の名前があったので、マンションであろうと思っています。確かではありません。

今日現地を見てきましたがエステムの看板はまだありますね。
エステムの買収用地もまとめて野村というのは本当でしょうか？

野村の件が本当なら、当物件もあまり強気な価格付けはできなくなりそうですね。
住環境ならこちらかもしれませんが、資産価値なら野村のほうが上でしょうから。
色んなデベロッパーで競い合ってくれるほうが検討者にとっては良いことだと思います。

オレンジ色の建物は半年ほど前に一棟売りしてました。

>>330 マンション検討中さん
「解体のお知らせ」はインターネットで参照できるものでしょうか？現地にはまだ看板はなさそうですが、、

ここは良い立地ですね

>>334 通りがかりさん
すみません、紙でしか見ていないのでインターネットの掲載は分かりません。


もう紙は捨ててしまったのですが。。
内容は土地の範囲、スケジュールでした。

土地は旧中山道にも接する大きな範囲でした。
スケジュールは今年末まで工事という内容でした。

>>336 マンション検討中さん

ありがとうございます！

コロナ不況で不動産価格が1割から2割は下がると言われているから、現在建設中のマンションがマンションバブルのピークに当たる可能性が高い。
バブルが弾けると分かっていて、今年から来年上半期にマンション買う人は残債割れを覚悟した方がいい。
資産を守りたいなら、賃貸で1-2年はマンション価格の推移をみた方が得策だと思う。

>>338 評判気になるさん
まぁ価格次第だね。
資産性気にして待ってたらいいとこなくなっちゃうよ。
スミフ以外で浦和駅10分以内ってあるっけ？

>>339 匿名さん
無いの分かってて訊いてるだろ。
だからスミフは価格を吊り上げ放題。
だけどそれについていく道理は全くない。
この時期の新築マンションがスミフしかない事で、スミフのマンションの資産価値が特に上がる事はないから。
リセール市場では全く関係ない。
惑わされてはいけない。

>>340 評判気になるさん
浦和のマンション坪単価は年々上がっていってるから、気に入って価格も納得いくならいいんじゃない？

3分の2角部屋で42戸でディスポーザありはなかなかないからね。
他の仕様が気になります。

全戸玄関前宅配ボックス完備という仕様は気になります
都内でもなかなかなさそうな先進的な仕様ですよね

>>340 評判気になるさん
三井の仲町3丁目もありますよ。あと三信という中堅デベが仲町2丁目で計画しています。三井は徒歩１０分超えますが、三信は９分くらいでこのマンションとほぼ同じです。

>>330
オレンジのビルと左右の駐車場を囲んで中山道までだとこんな感じですね。
中山道のコインパーキングも買収したのでしょう。山崎屋さんは移転などの話は聞きませんので残るはず。
オレンジビル裏の鳥かごみたいな新築ビルを除くといびつな形ですが、それでもかなりの規模。
埼玉縣信用金庫浦和支店のビルも相当古いけど、まさか区域には入りませんよね？

図の作成お疲れ様です。
こうだとすると用地の形状は結構いびつで微妙ですねねぇ。
東面の新築ビルはおそらく買収していないでしょうから、マンションの顔になるはずの東面のファサードに統一感が出せず見映えがしないものになると思われます。

>>345
北側のもうひとつの駐車場が含まれるのか不明ですが、総合設計制度を使って細めなタワマンも可能じゃないかと思います。

敷地の形状を見て、シティテラス浦和常盤を思い出しました。同様に一角だけ買収できず、駐車場の配置等にしわ寄せが来て非常に惜しいマンションでした。

>>346 匿名さん
都ではよく利用されているようですが、さいたま市も前例はあるんでしょうか？

>>344 匿名さん

埼玉縣信用金庫浦和支店は範囲に入っていなかったです。
図示して頂いてるものが正しいと思います。

どんな建物になるか楽しみです。
浦和の街並みが綺麗になると良いです。

>>344 匿名さん
旧中山道側に敷地が伸びてたら車の出し入れがスムーズだから、大きなメリットだね。
ただ、浦和タワーの北に位置するから、バルコニーが南向きならドミノになる。
近接ではないけど。
これは商業地域だから仕方ない。
その分、スペック上げたマンションが建ってほしい。楽しみ。

タワーにすれば上層階は視界が抜けますが、容積率や建築コストの関係上、浦和じゃ難しいでしょうね。億越えの部屋を買える層は非常に限られてますから

>>344 匿名さん

三信のマンションはブリリア浦和仲町の向かいだから、浦和駅徒歩5分くらいでは？
ここより立地と学区はかなり良いです。
ここの坪単価が高過ぎたら、三信のマンションを待つのも一手ですね。
マンションの資産価値の8割は立地（駅距離）ですから、坪単価が同等なら駅距離で判断するべきです。

なんで三信なんて普通の人間が知らないようなとこのマンションのこと、ここでやっているの？旧中山道沿いは昔から車の排気ガスがひどいんで嫌われているところだよ。学区にしても小学校が近いくらいなもんだし。

>>353 通りがかりさん

浦和区では、浦和駅駅近と高砂小・岸中学区は、資産価値の充分な裏付けになる。
ここと坪単価が変わらないなら駅距離と学区で選んだ方が、自分の資産を守ることになります。
中山道沿いのマンションが車の排気ガスで敬遠されているなんて聞いたことがありません。
パークスクエア浦和常盤やガーデンハウス浦和常盤が売れてないのは、排気ガスが原因なんですか？

>>353 通りがかりさん
車が通るので排ガスはあるでしょうけど、嫌われているとまでは聞いたことないですね、、

ちなみに住友不動産の営業マンは、モデルルームでの営業トークの中で、競合他社のマンションをよくディスるらしいです。
線路脇は列車の騒音で住めたもんじゃないとか、北浦和のマンションは資産価値が低いとか、これまでの浦和の住友マンションのスレで報告がありました。
353の書き込みで思い出しました。

>>356 評判気になるさん
ディスる営業なんて住友含めて出会ったことないわ。
スレで書き込みがあったから真実だと盲信するのは良くないぜ。
住友には荒らしがいるし、そいつが適当に書いたんじゃないかな。

>>357 匿名さん
住友にとって都合の悪い事実は、全て荒らしの捏造になるんですか？
パークスクエア三ツ沢公園の事件における住友の非情な対応も捏造なんですかね。
傾いたマンションの管理組合の訴えを11年も突っぱねた事件です。結局、管理組合が自腹で検査会社に依頼して杭が堅い地盤に届いていないことを証明し、それをマスコミにリークして世論を味方につけてからやっと住友が訴えを認めたんですよね。
その後も、一部のマンションのみの建替えを計画することで管理組合の分断を画策したり‥
今でもネット上には関連記事が多く残っています。
だから捏造じゃないですよ。

それにしても住友ばかり目の敵にしているのは、おかしい。住友に何か恨みでも...
それとも業界のライバルなのかな。
住友より酷い事やってるとこ調べればあるよね。

>>358 評判気になるさん
ムキになって長文で反論するってことはそうだってことだね。

外部ソースがあるやつは違うだろ。
論点ずれてるよ。

とりあえず、ディスってるコメント全部ピックアップして、そのうち何個若葉マークついてるか調べてみればわかるんじゃない？

マイナス評価であっても、広く知らしめることが公共の利益になる。

シントシティも検討してると言ったら放射性廃棄物がどうとか言われたことはあるな

>>361 評判気になるさん
それを住友以外にもやっていれば、公平性があるんだけどね。
悪意を持って実施してることが駄目なのよ。

>>363 匿名さん
住友ほど、広く知らしめることが公共の利益になるマイナス評価に事欠かないデベロッパーはない。
全ては公共の利益のために。

>>328 通りがかりさん

現地に看板が設置されてましたが、野村不動産と書いてましたね

>>358 評判気になるさん

ここを検討されてる方は、パークスクエア三ツ沢公園のスミフ対応を確認した方がいい。
アフターサービスがどうこうの次元じゃないから。

>>368 マンション検討中さん
また同じ話ですか。
こんなコメントも見つけたのでご参考に

おはようございます。
色々と言われてるみたいですが、住友物件に住んでいて、住友にはいいイメージしかない私が住友のことを勝手にオススメしたいと思います。
ほんと自己満足なので、見たくない人は見なくて大丈夫です(笑)

マンション購入者のみが回答できる「すまいサーフィン」での住友の評価です。
https://www.sumai-surfin.com/
売主アフター評価：3位 / 11社中
住み心地満足度評価：1位 / 23社中

ここから分かるのは、住んでからが抜群に良いってことですね。
実際私も住んでいて、非常に満足しています。

コロナ禍でも住友不動産建物サービスはしっかりと必要な作業を実施してくださいました。
今は通常勤務に戻り、しっかりと管理してくださっています。

マンション購入当時は色々な物件があり迷いましたが、ここを購入して良かったと心から思いました。

スミフは高いけど仕様は一番いいよ。それは間違いない
でも、三菱や三井と違って、ギリギリまで高値をつける考え方が強いから、物件によっては割高感が強くなる

浦和における住友のマンションの仕様が良いって、聞いたことない。
シティハウス浦和仲町・パークスクエア浦和常盤・ガーデンハウス浦和常盤のスレを見てみたらいい。
あと、売主アフターに関しては、他の住友のマンションのスレでも話題になっているパークスクエア三ツ沢公園の他に、現在進行形の施工不良問題が取り沙汰されているみたいです。

https://www.data-max.co.jp/article/36481?rank
https://www.data-max.co.jp/article/36488

>>369
住まいサーフィンの住み心地満足度評価ランキング

住友不動産
2016 1位/22社（野村不動産と同点）
2015 5位/22社
2014 12位/17社
2012 5位/12社
2011 3位/11社

総じて大手としては普通、でしょうか。
野村、三井が安定して高評価のようです。満足度でいえばこの2社かな。

>>371 より抜粋
2000年に竣工した高層マンションの不具合
2012年
マンション本体に、コンクリート注入不足による多数の空洞があることが判明。コンクリートかぶり厚の不足により、鉄筋の赤サビやコンクリートの爆裂が判明。ジャンカも多数発見。
2015年
エントランス内の自動ドアが、マンション本体の柱と結合していないことが判明。
2016年
建築確認申請書や竣工図（完成図）には構造スリットが明記されているが、実際には構造スリットが入っていないことが判明。
2017年
マンション本体を支える基礎杭が決められた深さに到達せず、支持層に入っていないことが判明。

>>372 匿名さん
住友野村三井はみんな79ポイント台なので、この3社は差がほとんどないでしょうね。
4位の三菱は76ポイント台で少し開きがありますが。

>>374 匿名さん

どうして2016年のデータだけの話をするのでしょうか？
せっかく2011-2016の5年分のデータがあることを提示してあげたのに。
情報操作は感心しませんな。

2015 1位 三井 3位 野村
2014,2012,2011 1位 野村 2位 三井 のワンツーフィニッシュ。

>>372 の住友の順位と比較すれば差は歴然。

>>371
住友不動産違法欠陥マンション被害者の会　福岡市内の高層マンション欠陥の実状より抜粋

住友不動産が販売したマンションは、横浜市内の「パークスクエア三ツ沢公園」（設計・施工は熊谷組）において杭工事のデータ改ざんと建物の傾斜が発覚し、建替えの方針で進んでいる。
　本記事で紹介した福岡市内の住友不動産分譲のマンションも、基礎杭が支持地盤に到達していないことが判明しており、傾斜した横浜のマンションと同じ現象が生じる可能性は十分考えられる。福岡のマンションまで建替えになれば、住友不動産にとっては大きな打撃となる。だから、構造スリットの工事を急ぎ、問題解決を図っているのではないだろうか？
　住友不動産の意を汲んだ管理組合理事会や弁護士、管理会社（住友不動産系列の住友不動産建物サービス（株））は、区分所有者の利益をまったく考えていないのではないだろうか？
　住友不動産が分譲したほかのマンションでも、同様の欠陥が潜んでいるのではないだろうか？
　被害者の会は、このマンションを分譲した住友不動産、親会社の意を汲んで理事会をコントロールしている住友不動産建物サービス、販売会社と管理会社の言いなりで区分所有者に情報を隠ぺいした理事長の三者を相手に、提訴することも検討している。

さて、今度はアフターサービス満足度ランキング

2017 1位 三井 3位 野村 5位 住友
2016 1位 三井 2位 野村 3位 住友
2015 1位 野村 2位 三井 4位 住友

あれ？最新の2017年で住友は5位だけど？
この3年みても住友は三井、野村に大きく水を開けられているといえますな。

いや、素晴らしい。>>369 のコメントした方には、住友に住んでいながら野村、三井をアピールするサイトを紹介していただいたのですね。
まさに敵に塩を送る。
浦和のマンション選びも野村、三井を基本に選べば間違いないってことでしょうかね。。。

>>375 匿名さん
ちょっと前だけど最新のデータから分析するのは普通だよ。
印象操作でもなんでもないよ。

むしろ、今は１位だけど、昔は低かったから大手では普通っていう評価は腑に落ちないですね。

>>378 匿名さん
でも今、野村も三井もないんだよねー

>>378 匿名さん
物件ごとに出てくる評価には3位も記載があるのですが。
もしかしたら現時点での最新ランキングなのかもしれないですね。

検討者にとって有益な情報が提供できたようなので何よりです。

そういえば、あんなにコメントしていた若葉マークが全然コメントしませんね。
他スレでも同様です。
もしかして？
なるほど！

一人来なくなるだけで静かですね。

この施工不良案件は、パークスクエア三ツ沢公園ふたたびってことですかね。

https://www.data-max.co.jp/article/36481

なんか業界の人だかなんだか知らない人達が住友の足引っぱろうとしてるけど、ここのマンションは、おしゃれで明るいし、しっかりつくられるってことで、ほんと買える人は、なかなかいないような、良いところよ。

ORIGAMI の裏の元駐車場もマンションですかね。50戸規模のようです。大和で仲町2丁目計画と看板が出ていました。

プレミストですかね？

ラッシュですねホテル周辺

>>384

私は業界人じゃないですよ。
気になる記事を紹介しています。
足を引っ張っているのは、住友自身ですよね。

https://dot.asahi.com/aera/2016080500265.html?page=1

給湯器が故障しても困らなそうなマンションですね！
あと、自転車と車を所有しなくてもよさそうなのはグッド。

>>388
住友は、施工不良そのものよりも、その後の対応の悪質さが際立っている。
パークスクエア三ツ沢公園しかり、福岡のマンションしかり、札幌のマンションしかり。

https://biz-journal.jp/2014/07/post_5290.html

いよいよ、オンライン事前見学会スタートになりますね！
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho2/

>>391 マンコミュファンさん

営業お疲れさまです。

マンション販売を「オンライン完結」、住友不動産が挑む「新戦術」

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/74111

>>393 マンション検討中さん

売る工夫よりも、居住者に致命的な施工不良を指摘された際に誠意ある対応を心掛けろよ。
誠意は長い目で見て、必ず販売実績に?がるぞ。
誠意を欠く行為は半永久的にネット上で記事として残り、こうしたマンションスレで繰り返し蒸し返される。

>>393 マンション検討中さん
先進的で良い取り組みだと思うけどモデルルームは見て触って感じてなんぼだから、そのへんどうなんだろうね。

ウィズコロナでの営業方法としては正攻法で好感は持てるけど。

>>390 マンション検討中さん
オンライン営業といった小手先の工夫よりも、施工不良案件に対して誠意ある対応で企業倫理を示した方が、住友の本当の意味での繁栄につながると思う。

3週間先まで予約がいっぱいだね。

横浜市西区のパークスクエア三ツ沢公園、札幌市豊平区のグランアビデ福住についてググると、住友不動産の企業倫理を窺い知ることができる。
正直、オンライン営業を自慢してる場合ではないと思うのだが。

なら住友に電話したら？

>>399 匿名さん
あなたの目に留まれば同じことだよ。

オンライン見学会はいいんじゃないでしょうか。画像を見るだけじゃなくて案内もしてもらえるようですし、たぶん質問などもできるのだろうと思います。第一次検討段階ではオンラインで十分な気がします。それで気に入ったら現地に足を運ぶという流れでいいんじゃないでしょうか。さすがに高額な買い物なので、最後までオンラインでとは思いませんが。

>>401 匿名さん
同じ時間帯に、シティテラス浦和常盤にも書き込みされてますね。
営業お疲れ様です。

11月に販売なんですね

今日から説明会ですね。
来週予約してますが、価格はやはり7000?といった感じだったのでしょうか？

>>404 マンション検討中さん

同時期のシティハウスがそれ位ですから、やはりそうなんでしょうね。

今現在の浦和の駅近マンションは住友の独壇場だから、相場の上げ下げは思いのままって考えてるんだろう。
だけど、1年から2年の築年差で野村や三菱地所のマンションがゴロゴロあるから、今の住友の新築マンションが購入後に中古市場で揉まれた際、値崩れは半端ないと思う。
つまり、リセール時の残債割れが怖くて前向きに検討できない。
コロナ不況が顕在化するまで待つしかないかなと。少なくとも今より価格が高騰する事はないだろうし。

ここは浦和駅駅近のマンションの中でも唯一無二といっていいほと立地がいいですね。環境を選ぶか、より駅近を選ぶかですね。

立地を誇るならシティテラス浦和高砂かライオンズマンションコスタレベルじゃないと
仲町商店街に特に愛着のないほとんどの検討者にとっては商店街脇の小さいマンションに過ぎないですよ

学区がいい、近くに公園・広場・子供が遊べるスペースが多い。朝がすがすがしい。駅までの間に様々な飲食店がある。駅近で緑が多いし、いうことないですね。

>>409 匿名さん

お疲れ様です。

2Fバルコニーの直下にエントランスがあり、風除室が無く、オートロック操作盤が風っ晒し。。残念すぎます。

>>413 マンション検討中さん
住友の価格設定に根拠を求めても意味がないのは分かってはいても、理解できない‥
平均坪単価で、浦和タワーやブリリア浦和仲町を超えそうな勢いですね。
駅遠とはいえ、三井の仲町三丁目の瞬間蒸発が現実味を帯びてきました。

さよなら浦和駅

>>413 マンション検討中さん
オンライン事前見学会は実際どうでした？
あと仕様面なども教えていただけると助かります。

>>413 マンション検討中さん

坪370弱ですか…。
浦和でそれだけ出せる人ってどれだけいるんでしょうね。

>>413 マンション検討中さん
これだけ出すならコスタの中古を買うかな。高値掴みしなければリセールも安定してるので
これだと買った瞬間に1500万は含み損抱えそう

>>417 マンション検討中さん
幾ら出せるかっていうよりも、この条件にそれだけ払ったら、確実に資産は目減りするでしょう。
価格ほどの資産価値がないのは明らかなんだから。
リセールで残債割れを避けるには、終の住処にするしかない。

>>412 マンション検討中さん

外と内分けるのに、私はいいんじゃないかと思うけどなぁ。