ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

>>1637 マンション検討中さん
ほー、なるほど。
実際、南西向きに建ってるのは事実だし何かしら建つことを理解して検討、嫌なら別へ、ですね。シンプル。

セブン理容室駐車場の一画は、分譲マンション建設にはあまりに狭い
万が一建ったとしてもせめて賃貸マンションで５階建て位だと思う

>>1639 マンション検討中さん

Googleマップの航空写真見れば分かるけど、ここの敷地と大差はないよ。
そもそもこの物件自体が狭い敷地の為に1フロア3部屋しかない、総戸数42戸の小規模マンションだからね。
ここは建蔽率90%/容積率400%だから、そのすぐ隣ならここより敷地が狭くても相応の規模の建物は建つと思う。
賃貸マンションなら尚更5階建てなんていう勿体ない容積率の使い方はしないでしょう。

南に15階も建てられるよ、角地緩和で90/400㌫OK

銭湯と後ろのアパートの地権者も同じだからまとまったら将来はマンション建設もありえる

地主さんが問題なくて、ある程度纏まった土地なら余裕でマンションは建てるでしょうねー。出来るだけ戸数が多い形で。
普通の戸建なら難しいけど。

盛り上がってる南側は、理容室いしい次第じゃないかな。父があそこ行ってるけど、まだ当分ない気がする。客に言わないだけかもしれないけど。
どっちにしても、浦和はドミノリスク高いから、接道してるだけマシでしょ。この環境で不満なら浦和でマンション探すのはきつい。

セブン-理容室-駐車場の土地は、630m^2くらいですかね。
ガーデンハウスが760m^2だから、1フロア70m^2程度を3戸なら
制限一杯で建てたとして(630/760) *15F = 12Fがせいぜいでしょうか。
ただ、その場合機械式駐車場とか作るスペースがないかも。セットバックとか考えるともっと限られそう。
1フロア2戸なら15Fレベルも行けそうですが、これはこれであまり見かけない形状な気も。

>>1645 評判気になるさん
普通にマンションは建ちそうな広さですね。間に路地あるから圧迫感は無いと信じても、南側に建てられると陽当たりは絶望感ありますね。。。

>>1646 マンション検討中さん
やろうと思えばやれますね。車二台が通れるような少し大きい通りに面してるとこういう可能性があるんですね。

>>1647 マンション検討中さん
確かに。そして、ネックになる解体費用が安い駐車場とコンビニが同じ地主って言うのは大きいですよねー。
戸建てだと非現実的だけど、南西向いてる事実もあるし何らか話が進んでるんでしょうね。

初めてこういうコミュニティで学んだ感ある。
マンションの不自然な角度と、近隣の状況と地主さんはちゃんと見ておこう。

玉蔵院の住職さんと、駐車場とセブンイレブンの地主さんは知り合いだから、玉蔵院を威圧するような南向きの高いマンションは建てられないと思うよ。
街の美観からして。
このマンションは前に何か建ったとしても眺望がなくならないように、玉蔵院にも邪魔にならないようにうまく建てたね。離れて見た感じも南向きより南西向きでいい感じだし。

>>1650 通りがかりさん
もう既にまとまってる通り、資産価値落としてでも南西向けてて、地主一緒で、且つそれなりの建物が建ちそうっていう事実は受け入れる方が良いですよ。何も無ければ南向き建てますし。

>>1652 マンション検討中さん
南も南西もあんまり気にならないかも。いうて常盤やパークホームズ3丁目みてたら、浦和だとその可能性があることぐらい誰でも。

>>1653 マンション検討中さん
岸町もしかり。

>>1652 マンション検討中さん
あそこで南向きの方がマンションの資産価値落ちるんじゃない。
玉蔵院あたり歩いている人間多いから、ジロジロ見られるし。どういうふうに建てるのかと思ったら南西向きでかっこ良くできてよかったよね！

南向きの高いマンション建てたら玉蔵院の人達怒るんじゃないかな。
埼玉の文化財だし。
周りのマンションも、考えて高いの建てないでしょ。

地主は一緒じゃないよね。まん中に理容室があるし。
そのうちまとめてじゃなくても、それほど高くない建物がたてばいいなぁとは思うよね。

何か建つのが既成事実化のように書く人がいるけど、なんも決まってないよね。
マンションは建てることができる面積だとは思うけど、駐車場や駐輪場作るスペースが確保できる敷地とは思えないけどね。相当に部屋狭くなるか戸数少ないよ。

>>1656 匿名さん

なにも建つ可能性があるのは3LDKのファミリー向け分譲マンションだけじゃないよ。
1LDKや2LDK中心の単身者・DINKS向けマンションなら立地を考えても駐車場や駐輪場は必要最低限で大丈夫だし、分譲ではなく賃貸マンションが建つ可能性もある。

まだ何か建つのか決まってるワケではないと思うけど、目の前にあのような「怪しい場所」があるので、将来的なドミノリスクを考慮して南西向きにズラして設計したんでしょう。
同じように既存マンションの目の前にドミノマンションを建ててきたデベロッパーがそういう設計をしてるんだから、その可能性は高いと考えるのが妥当かと。

>>1657 名無しさん
市指定有形文化財の玉蔵院があるから、南向きに建てなかったんだと思うね。
あんな近くに南向きのマンション建てたらベランダで何するかわかりはしない。あまりにも玉蔵院の人たちに失礼でしょ。
檀家さんも黙ってないと思うね。
浦和の人達も怒るだろうし、高いマンション建てることは考えないほうがいいと思うよね。

>>1658 匿名さん

それは主観的な思い込みではw
もしかして契約済の人？
自分が購入したマンションの目の前に別のマンションが建つハズがないと信じたいとか。

自分はMR行った際に営業マンから「将来的な前建てに対するリスクヘッジ」という話を聞いたよ。
もし玉蔵院回避説が理由ならそう回答すると思うし、別に隠す必要もないかと。
こんな所で個人的推論を主張する暇があるなら、MR行って直接聞いた方がスッキリすると思いますよ。
まあ玉蔵院回避説を頑なに信じたいなら馬耳東風だろうけど。

>>1658 匿名さん
玉蔵院向けてマンション建てたら怒るってよく分からないw
1657さんが纏めてくれてるのが事実で、プロの大手デベがハイリスクと判断して南西向きにしたって言っているので。この状況で建つわけないって言うのは無理がありますね。
建つ可能性高いけどここら辺が良いよ、とかそう言う話になるのかと。

>>1660 マンション検討中さん
前建てリスクや玉蔵院のことを意識して南西にしたと思うかな。まあまるで建つかのような主張が多いので、1658の意見も別に分からない話ではないと思うかな。

賃貸だったら高くても５階建てくらいでしょ。上層階なら問題無いのでは。

みんなこのマンションが気になるんだな笑
もっと人気ないのかと思ったよ

>>1660 マンション検討中さん
土地があるし、古い建物もあるから何か建つリスクはあるでしょうよ！
玉蔵院に向けてすぐそばのあそこに南向きの高いマンション建てようって浦和に住んでた人じゃないねっていうか常識はずれじゃない？玉蔵院は歴史があるし。
まあ、だいたいが荒らしの人たちの言い分なんだろうけど。浦和の人達に嫌がられるだろうねぇ

>>1664 名無しさん

常識はずれってここは商業地域ですよw
マンションに限らず、オフィスビルや各種店舗・商業ビル、建てようと思えば風俗施設だって建てられるようなエリア。

南西向きにズラしたのは玉蔵院に配慮したからだ説は可能性が低いよ。だって南西向きにズラそうがバルコニーからは丸見えになるし、景観的にもマンションが背後にバッチリ入る。
現にこのマンションの広告は、玉蔵院を背後にした構図の完成予想図を前面に押し出してPRしている。配慮するなら最初からマンション建設自体をしないでしょ。

目の前に地上げされそうな場所があるから将来の前建てリスクを回避したと、考えるのが自然だよ。浦和はドミノマンションエリアだから尚更。購入検討者にも説明しやすい合理的な理由です。

>>1665 名無しさん
商業施設だから建てられるし、玉蔵院に配慮するってのもデベ的には関係ないけど、住職はいい顔はしないだろうね。そもそも寺を上から覗くとは何事か、って考えを持つ住職もいるんだから。時代だから仕方ないにしても割り切れないのよ。だからそこに住む人もまた、嫌がられるのを完全に否定はできない。そしてそんな物件積極的に選ばれるかというと・・・という話にはなる。(住みたい人はどうぞ)
だから、その後やりにくくなるし、何十億という開発資金をかけてデベが作りたいかと言われれば微妙で、賃貸用に5階建ぐらいのマンションを作るのが落とし所だよね。

>>1667 eマンションさん

あなた定期的に色んなスレッドに現れますけど、何目的なんですか？

>>1668 マンション検討中さん
ヤバいですよねw
個人的には、勝手にイメージダウンさせられてる玉蔵院から訴えられる事を期待して見てますw

>>1666 マンション検討中さん

ちょっと何言ってるか分からないw
ついに住職の気持ちを勝手に妄想するようになってしまいましたかw
では、私が玉蔵院の住職なら、隣の敷地を地上げしてそこをデベロッパーに転売し、15階建てのマンションを建てますねw
浦和の人たちも大歓迎するでしょう。浦和ではそういう考えを持つ人が多数派です。知らんけどw

>>1670 名無しさん
知らねーんじゃん。
俺が世話になってる住職の話だから俺の話はリアルなんだよ。何言ってんだこのクソ坊主はと学生の時は思ったけど、そういうふうに考える人もいて、人間の腹の中なんて分からないし、理屈だけで物事進めると痛い目見るから、特に浦和で今後も開発する可能性あるなら対応気をつけるんだよ。ビジネスマンなら。一市民には誰も気にしないけど、昔からその地域に根付いてる人達にはね。
だが、たぶんその感覚は分からないレベルの人なんだと理解した。

>>1670 名無しさん
なんか荒らしの人がひどいですね。
玉蔵院の土地は住職さんのものじゃないんですよ！
様々に寄付やお布施で玉蔵院を保ってきてくれた檀家さん達が浦和におられるでしょう。
人びとを愚弄するようなこと書き込んで罰当たりですね。
歴史のあるものに、ちゃちゃ入れたくなる人っているんですね。
浦和の住人ではないでしょうけれど。

ここ面白いなw
事実を元にする現実派と玉蔵院ラブの楽観派と。
普通は根拠ある分、現実派だと思うけど。。。売れ行きはどうなるかなー

ここって何で入居日が1年以上先になってるかご存知の方いますか？
現地見る限り1年もかかるとは思えなくて何か理由あるのかな、と。資材不足とかですかね？？

>>1673 マンション検討中さん

玉蔵院と浦和の街に対する歪んだ愛情がスゴいよねw
玉蔵院に配慮するならこのマンションもアウトなハズなのに、なぜかその隣には高い建物は建たない、建てたらアカンとの謎主張。
まあそう考えた方が幸せに暮らせるだろうけど。

>>1675 名無しさん
隣じゃないよね。
アウトといえばロイヤルパインズホテルも玉蔵院の前のライオンズマンションも。
ほんと荒らしの裏門通りの狭い土地に対する固執はしつこい！

>>1674 マンション検討中さん
うーん、確かにこの状態で1年以上先って謎ですね。
同じように建ててる岸町の方は7月なので、資材不足って訳でも無さそうだし。。。

売れてないから・・とか？2022年度は既に決算上問題ない見込みで、2023年度に計上したいとか？

>>1677 マンション検討中さん

2021年12月16日完成済となってるし、確か当初は2022年5月引渡し予定だったので、早い段階で購入された方は今年の5月以降入居可能だと思います。

上の方が仰るように、すみふは決算期に合わせて引渡し時期を調整してるとよく言われるので、その可能性はあると思います。逆にそれ以外に合理的な理由が思い浮かばない。

良くも悪くも王者の売り方ですね。

>>1679 マンション検討中さん
5月！
そうなると実際は購入した方から順次入れる状況？なのかな。それとも自社の会計年度考慮して入居を1年待って貰うくらいの事しちゃうんですかねー？
何か１年も先の日程書いてあると、新築感を出す為？とか勘繰っちゃいますね。。。

>>1680 マンション検討中さん

実際のところ引渡し時期をどの程度交渉に応じてくれるのか分かりませんが、HPの物件概要に書いてる以上、難しいのかなと思っています。

>>1674 マンション検討中さん　
全然わからないから憶測でしかないけど、
ある程度まとまって入居しないと、駐車場とかの設備の抽選が不公平になるからか？
現在購入済みの人は5月のようだね。

>>1680 マンション検討中さん
今年5月の入居組の次が1年後って、ちょっと異常。
実際は普通に入居出来る状態か、何かしらの工事やり直しが見つかったか。
入居出来る状態で入居させないってなると無駄に築年数を経過させるだけだし、結構な問題になると思う。

>>1683 マンション検討中さん
見た目的に延ばしただけで普通に入居出来るんじゃない？
無駄に延期させるって資産価値落ちちゃうので相当ヤバい

>>1685 口コミ知りたいさん

またこのコメ湧いてきた

多分ですが、デベの決算調整じゃないでしょうか。足元の売上が十分に確保できてるので、このマンションの残りの売上を次年度以降に回して翌期の売上へ回したのかと。

>>1687 通りがかりさん
普通に入居出来るようなので決算関係なく、完売までのんびり行きますって感じだと思います。
入居させるなら全く問題ないかとー

すみふの売上調整は有名でしょ。
顧客の事なんか考えてないよ。

決算調整以外でのんびり販売する理由なんて皆無ですしね。営業員の配置だけでもコストがかかる上に、修繕積立金も引渡しまではスミフ持ちなんですから。
本当に顧客への配慮は皆無な自分勝手な話ですが、売り手市場だから仕方がないですね。

立地も南西向きっていうのも、部屋の設備もフルスペックで文句無し。ただ、高すぎ、あと外観がチープなんだよなぁ

エントランスが狭いかなって印象だけど考えがあってのことなんでしょ。
ちょっと遠くから見た感じとかはすごくいい感じですね。
住めば住むほど立地的には満足のいく所だと思いますけどね。
まぁ、お金に余裕がある人向きのマンションではありますよね。

>>1692 マンコミュファンさん
そうなんですよね。憧れるマンションではないですが、立地的には非常に良いと思います。私は買えなかったですが、このぐらいの場所に家が欲しかったですね。今後もこの辺に良いマンション出ると良いな。

>>1688 マンション検討中さん
住友不動産の首都圏全体での入居戸数が来年度の規定数に達したので、今から契約してここに入居を希望しても、来年４月までは入居できないとのことです。昨年12月には完成したマンションなのにね！

>>1694 販売関係者さん
これは本当に理不尽だな。

>>1693 口コミ知りたいさん
内部仕様が良いのはその通りなんだけど、やっぱり南側の土地にそこそこの建物が建つのが最大のネック。
リスクなかったら南西向かない訳で。

>>1697 マンション検討中さん
リスク回避と、実際に建つかは全く別の話では。。

>>1677 マンション検討中さん
今はシティハウス浦和岸町の方も、入居は23年4月下旬になってますね！

>>1695 eマンションさん
私は勧められるがまま、リンレイのハイテク　フローリングコートというワックスで申し込みました。コーティング素材によっては床のアフターケア対象から外れてしまうこともあるとのことですが、このワックスではそのようなことはないと言われました。

>>1692 マンコミュファンさん

エントランスが狭いのは42戸の小規模マンション故に致し方ないでしょう。
元々敷地も狭いですし、ラウンジやテレワークススペースも無いですから、エントランスもこれで精一杯というか、妥当なところじゃないですかね。

ただ、このマンションは3LDKでも70平米は確保しており、最近は68～67平米と60台の新築物件も多い中、住戸部分に関しては比較的余裕のある造りだとは思います。
60平米台後半の物件と比べるとリビングが約一畳程広さが変わってきますし、WICも2つ設置できています。

立地も良く、現状では周りに高い建物もなく日当たり良好で、良い物件だと思います。
とはいえ、一年前と比べて600万円程値上げされてるのでかなり買いづらくなってしまいましたが。

レジェイド、プレミスト、プラウドなどのように多くのマンションは同じ造りでも階によって少しずつ価格が変わるのが普通と思いますが、ここ（スミフ？）は同じ造りでも契約時期によって価格が変わっていくという変な具合ですね。待てば待つほど損ではないかと危機感をあおって早く契約させる意図でしょうか？なのに早く入居できないって理不尽ですね。

>>1698 マンション検討中さん
資産価値削って南西向ける程のリスクヘッジをしてるのに、なぜ建物建たない可能性を推せるのか。。。
購入しちゃった人。。。？

>>1703 マンション検討中さん
さすがに購入した人なんじゃない？
楽観的に考えられる要素がない中で、ここを決めた理由は興味ある。眺望はどうでも良いとしても、日当たりはかなり厳しい。

>>1705 マンション検討中さん
だから前に何か建ったとしても3方向前に道があいてるから日当たり厳しくないってば！

現地見てきました。
正直C-typeはどうかな？と思いましたが、A,B-typeであれば、細い道とはいえ角に建っていることもあり、隣にマンションが建っても、それなりに陽当たりは確保できそうに見えました。(少なくとも常盤地区のマンションのような全く陽が当たらないイメージはなかったです)
なので、そのリスクだけで検討から外すのは勿体ないかなという印象です。
とはいえ「なんとしても最高の陽当たり確保！南向きバンザイ！」という人は止めたほうが良いかもしれませんね。

今日見てきたんですが、目の前の土地にはある程度の建物建てられるなぁというのと、想像以上に接してるのを感じました。
ほんとに頑張って西向きに建ててるのでデベ側の努力は分かるんですが、感覚的に10階でもギリ？って位の目の前に建つ感じ。。。
気にならない方もいるようなので個人差あるようですが、前向きには考えづらい立地でした。残念。

>>1710 マンション検討中さん
何が建つの？

>>1711 マンション検討中さん
建物じゃない？

何が建つかも何も決まってない、現状維持の可能性のほうが今は高いでしょう。
ただ、建つ可能性もあるから南西向きにした。
リスク回避の意味がわかってない人が根拠もないことで盛り上がってネガキャンしてしつこいよね

まあ浦和エリアはどこもドミノリスクが常に付きまとうからねぇ。
現状は前建無くても数年後は誰にも分からない。だからこそリスク回避の為にデベロッパーも南西向きにズラしたワケだし。

極端な例でいうと、割りと近くにある浦和仲町ダイヤモンドマンションとパークホームズ浦和仲町三丁目の関係ね。
あんな風に建てられるとさすがにキツいね。浦和ドミノマンションのある意味最高傑作やわ。

現状、浦和というドミノ当たり前立地では相当良い日当たりと眺望なはず。

>>1715 マンション検討中さん
現状は良いんですよねー。
ただ目の前の土地の地主情報と、実際にこのマンションが西向いてる事実があるので、それなりの建物が建つ事は想定せざるを得ないのが現実なのが悩ましい。。
建たないよってのは無理やり南西向いてる時点で無理あるし。

>>1716 マンション検討中さん

無理やりじゃなくて、土地をうまく活用するためにそうなったんでしょ。

玉蔵院のほうから真正面に眺められなくてよかったね。

>>1701 名無しさん
入居時期も含めて、エグい商売してますね。
管理会社も住友グループなら、大規模修繕とかでぼられないかな。
管理組合がしっかりしないとね。

大規模修繕も入札制にしてやっていければいいんじゃないですかね。それこそ管理組合がしっかり機能していって…と。
どこのデベロッパーであろうと
やっぱり管理組合がしっかりしているところは
建物自体もきれいにきちんと維持されているように思います。

現地見てみましたが、目の前に古い公衆浴場があり、
広い駐車場も目の前にあり、良い印象持ちにくいですねw
すみふだし。

毎日ここを通るのですが、このマンション人が住んでる気配が全くしません。プレミスト浦和仲町は続々と入居されて明かりもついていますが。やはり高すぎて売れなかったのでしょうか？それにしても一戸も売れてないことは流石にないかなと思うのですが。どうなっているのでしょうか？
ただの廃墟ビルに見えてきました。

>>1721 通りがかりさん

デベロッパーの都合で入居時期が先になってるみたいですよ。
スレを少し遡って見たら分かります。

>>1721 通りがかりさん

元々ここ初期に買った方も5月引渡しなので、まだ入居開始していないだけの話です。

目の前で値上げされていったマンションを前向きに検討するのはないな。

販売価格は
6,900万円～7,900万円

少し高めです。

住友不動産の売り方、値段を非公開にしたり、人によって値段を決めたり（？）都市伝説が多いです。
ここは第1期より第2期が高いというウワサ。本当ですか？

仕方ないのかもしれませんが、ちょっとショックですよね・・・一律にしないと、住民間で「あの人は安く買った」などウワサされてトラブルにならないかとか思います。

>>1725 匿名さん

都市伝説も何も、住友不動産の平常運行ですよ。
このレベルのマンションで、そんなくだらないことで住民間でトラブルになりますかね。羨む気持ちは分かりますが、それでトラブルになるとしたら相当に住民の質が低いですね。

管理会社が住友系列なら、大規模修繕の費用も足元みられそう。
現在は、管理会社の自動更新は法的に禁止されてるから、更新の是非を住民投票で数年毎に決定することになる。
したがって、管理会社を他に変えることはいつでも可能。
こうした法整備が進んだ理由は言わずもがな。

売れ行きが遅いってことは、割高ってことだ。
それ以上でもそれ以下でもない。
平常運行とか開き直ってみっともない。

>>1728 マンション検討中さん

割高なのも含めて住友不動産のいつもの販売戦略だから、平常運行と言っだけだけど、それの何がみっともないんだ？そして、開き直るに関しては全く意味不明。

>>1728 マンション検討中さん

割高でも営業が強かったら売れるし、割安でも営業が弱かったら売れないよ
マンションの良し悪しなんて素人にはわからないんだから、販売側の見せ方次第だよ

ただ単に、情報弱者が迷い込んでくるのを待ってるだけでしょ。

他のマンションのモデルルーム前で立ってるのは、よく見かけるけど。
あれは、(ハートが)強い営業？

立地がよい。
南の方歩いても、北の方歩いても、公園・広場がいくつかあるのがよいですね。

さいたま市　浦和区　地区計画一覧
https://www.city.saitama.jp/001/010/014/004/p006254.html
さいたま市議会
https://www.city.saitama.jp/gikai/index.html

引っ越しが始まりましたね。今年度は何部屋くらい入るのかな？玉蔵院周囲のお店の雰囲気もいいですね。

価格が下がりましたね。何階くらいの値段なのでしょうか？

これから買う人は下がってよかったですね

確かに価格下がりましたね！
1番安いのは1階かと思ってたら、ここ1階は部屋ないんですね。