ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

駅距離、規模感、仕様を考えたら駅までの導線上にあるブリリア浦和仲町より坪単価が高くなる要素は正直ないでしょう。住友は50戸程度の小規模マンションにはディスポーザーもつけませんから。高く見積もっても平均坪単価270万、70平米換算で5800万円くらいではないでしょうか？

安くしてほしいっていう願望ね。ガーデンハウス浦和仲町、全住戸ディスボーザー採用って出てるよ。それにしてもブリリア浦和仲町の立地って。子供を飲み屋やキャバクラなんかごちゃごちゃある道歩かせていたくないな。ドミノになるのも確定なんでしょ。住人はわりと年取った人達が多いのかなぁ。

ここいくらくらいですかね？
モデルルームオープンするまで予定価格はわからないんでしょうけど気になります
岸町も気になりますが

>>153 マンション検討中さん
東南角住戸は、少し高くなるかもしれませんが、坪315万円くらい想定しておけば良いと思います。
岸町は、ここより少し安くなりそうですが、学区は異なりますね。

>>152 匿名さん
すみません、どこに出てるか教えてもらえますか？公式にはどこにも記載されていませんし、公表初日に資料請求してますがまだ一切音沙汰がないので。

>>155 マンション検討中さん
適当なこと書いてるだけだと思われます。住友はこの規模でディスポーザーつけてる物件見たことないですし、仮につけたとしたら修繕積立金も跳ね上がってイマイチかと。

先日入居開始したブリリア浦和仲町（駅徒歩4分）が坪300?340万円で、2017年竣工のシティハウス浦和仲町（駅徒歩9分）が坪280?320百万円くらいでしたからね。分譲中のシティテラス浦和常盤が坪270万円くらいですから、ここは需要次第でしょうが坪300百万円くらいじゃないですか？70平米3LDKで6300万円とかそんなもんでしょう。浦和駅は今はあまり新築の供給多くないし、中古は一応強気設定が継続してますからね。

ディスポーザーありですよ。
HOME'Sなどに記載されてます。

ポエムにある通り、高仕様高価格でいくんじゃないですかね。

>>158 匿名Mさん
42戸でディスポーザーですと!!

　 ( ﾟдﾟ)　ｶﾞﾀｯ
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＿_L| /￣￣￣/＿
　 ＼/　　　/

すごく高くなりそうですね・・・シティハウス浦和仲町もディスポーザーまでは付いてないですよね？

高仕様高価格という割には外観は微妙に見えますね
角部屋の開口部もコーナー部は完全に梁で占められており狭そうです

ホームズには角住戸率50%と記載されてますが、おかしくないですか？
15階で42戸ですので、14×3＝42住戸となり、一階当たり3戸スパンと思われるのですが。

隣住戸との隔ては当然にコンクリですよね？

>>162 マンション検討中さん
たぶん、シティハウス浦和岸町と逆になってるのだと思います。
あちらには「3住戸1スパン」と記載されているので。

小規模マンションの良さって何ですかね。
100戸前後中規模で、ディスポーザーが当たり前にあるマンションがスケール的にベストだと思うのですが。

>>165 マンション掲示板さん
普通はスケールが大きければ大きいほど良いとされますよね。戸数が多い分、ランニングコストが抑制されるので。100戸前後でもスケール的には大きいとは言いづらいですね。シントシティなんか1400戸ですからね。

2022年居住開始に対して販売開始がやたら早い気がしますが、駅前再開発マンションが出てくる前に捌きたいんですかね？同時期に販売したら相対的に価格下げるしか対抗手段ないですもんね。

駅前再開発マンションって続報が全く無いですが、いつ販売開始されるんでしたっけ？

>>168 マンション検討中さん
来年度中に着工して2024年度中に竣工予定ですね。少なからず着工するまでは何もアナウンスはないでしょうね。

ここ、すぐ南の駐車場とセブンまとめたら同程度の高さのマンション建ちませんか？ドミノリスクが高すぎるように思われますが

>>167 匿名さん

シントシティの3街区が確か2023年だから被る
まだホームページには1街区と2街区しかないけど

>>170 マンション検討中さん

とてもじゃないけど、同程度のマンションは建ちませんよ。住友は、もっと広く土地買ってますから。同じ高さのマンションがたつとしたら、とてもぶかっこうで玉蔵院の美観を損ねる嫌がられるマンションになるだろうし、狭いマンションで売れないでしょうね。

>>172 匿名さん
後段はただの主観と思いますが、前段は何か根拠ありますか？地図を見る限りでは住友の土地の広さもあまり変わらないように見えますが

>>173 マンション検討中さん

イメージ見るとここのマンショって斜め方向向いてるから手前に(セブンイレブンのところに)同程度のマンションを建ててもここには関係無さそうに見えますが

>>173 マンション検討中さん

住友は、奥の土地も買ったんだよね。

確かにセブンの建物も相当古いし、数年後には無くなるのも視野に入れて考えた方が無難かもしれません。

玉蔵院とやらの美観を気にする地主やデベロッパーがいるとは思えませんね

だいたい、うらもん商店街のところの土地なんだから、商店街として、商店街が良くなるような建物たてるべきでしよ。

>>176 マンション検討中さん

まえのセブンイレブンは2017年にできました。

>>177 マンション検討中さん

玉蔵院とやらって...ものの価値のわからないよそもんはいやだねえ。あそこの地主さんと玉蔵院の人は仲が良くて、まわりのこと考えてるよ。無責任なおとなじゃないのよ。

>>180 匿名さん
特に根拠もなく、マンション営業ってみんなあなたと同じようなこと言いますよね。売ってしまえば勝ちですものね笑

前の駐車場も2019年にできた、できたてほやほやですね。

玉蔵院の真ん前に建つわけでもなし、セブンの土地に建つマンションが玉蔵院の美観を損ねるなら、このマンションも玉蔵院や商店街の美観を相当に損ねることになると思いますが。スミフに土地を売った地主さんはその点、特に遠慮はなかったようですね

>>179 匿名さん

それはわかってますよ、、
ただもともとの建物はかなり古いし、セブンの店舗も小さいですよね、、そこが気になります。
もっと混んでるセブンなんて当たり前にありますし、、続くのかなと、、不安です。

セブンってオフィスビルのテナントでしょうか、プレハブの独立店舗でしょうか？
前者ならビルが新しければ早々の取り壊しは考えづらいですが、後者であれば採算性と買収金額とを天秤にかけて買収金額が上回れば明日明後日に無くなっても不思議はないでしょう

>>182 匿名さん
駐車場なんてできたてほやほやに関係なく、ドミノリスクMAXの施設では？
駐車場って、元来があまり儲からないものなんですよ。固定資産税が高すぎるので。将来的にははぼ間違いなく、商業ビルや賃貸アパート、マンションに変わると思っておいた方がよいです。

前の土地はガーデンハウス浦和仲町の半分程度でしょうか。
容積率を考えると7～8階の建物が建つ可能性はあるかもしれません。
ただ、小さい土地に手を出したいと思うデベがいるかどうかはわかりませんが。

>>181 マンション検討中さん
なに妄想わかせてるんですか。私は近所の浦和の人間ですよ。しっかりしてくださいよ。

駐車場なんて、有効利用や売却するまでの繋ぎでしかないよ。
コンビニだって、いつ畳まれるか分からないし。
ドミノリスクはかなり高いよ、ここ。

パークスクエア浦和常盤のスレでも、ごく初期はドミノリスクを根拠無く否定する書き込みが連投されてた。それらがどういった立場の人によるものかは、想像の域は出ないけど。

買ったマンションがドミノになるって、景観や陽当たりだけの問題じゃないからね。
資産価値がガタ落ち。
自分達は終の住処にできても、息子世代に負動産を残してしまう。
これだけは避けたい。

現在のところ持ち主が売る考えがないのと、将来にわたって前立てリスクがないのとでは全然違う
経済状況の変化や相続のタイミングで売りに出されたら終わり

販売中にドミノが確定して販売価格に反映されたパークスクエアはまだましな事例では？
シティハウス浦和高砂やブリリア浦和仲町を買った人は今頃枕を涙で濡らしているでしょう。

セブンは建物も新しく、小さくはないと思います。
独立店舗ですが、これをプレハブというのかはわからないです。
大通りに出ないと別のコンビニはないので、それなりの需要はあると思います。

駐車場は他の建物に変る可能性は高いですが、それ単独はかなり小さいので高い建物にはならないと楽観視してます。

>>183 マンション検討中さん

セブンイレブンのところの土地は、玉蔵院のとなりにある昔からの商店街だから。

>>192
ちなみにセブンが建つ前は駐車場でした。

>>マンション検討中さん
セブンの建物はかなり古く小さいと間違った情報を発信するのだけはやめましょう。
前立てリスクがないとは思っていませんが、少々やりすぎではないでしょうか。

>>194 匿名Mさん

それはごもっともです。お詫び致します。
何回か利用した事があるので、その時のイメージで安易に投稿してしまいました。
今後は安易な投稿を慎みますね。

>>187 匿名Mさん
ファミリータイプは難しいでしょうが、シングルDINKS向けの14階建なら問題ない敷地面積ですよ

>>187
セブンと駐車場もさりながら、その地図でぎんねことかタイ料理とか書かれている土地がまとめてマンションになったら、目も当てられないことになりそうですね・・・

>>174 マンション検討中さん
近所をよく通る者ですが、生憎と西側の土地も、ドミノリスクありそうなんですよね。
古い銭湯や賃貸アパートが立ち並んでいる区画になるので、まとめて再開発すれば当物件よりよほど大きなマンションが建つことになると思います。

>>196
可能性は0ではないですね。

>>197
私道ではないので、道を挟んで土地が一つにまとまることはありえないですよ。

>>199 匿名Mさん
さすがにそんなことわかってますよ。ぎんねこやタイ料理と書かれているあたりの土地がまとまったらという意味です。
地図しか見てないですが数区画買収するだけでそれなりにまとまった広さになりそうに見えますね

>>200 マンション検討中さん
地図しか見てないのであれば、そうかもしれないですね。
この辺は比較的新しい個人宅も多いので、まとめるのは時間と手間がかかると思います。
ストリートビューで雰囲気見てみるのもいいと思いますよ。

商店街ということも加味するとなおのこと難しいかと。

>>159 匿名さん
本当にそんな感じですよね。この手(失礼します!)の掲示板でここまで和んだのも初めてです。私は使ったことがないのですが、兄弟で使って壊してました(スプーンか何か入れただったか)。設置とランニングコストがどの位かわかりませんが、あって良かったという設備だし、私も羨ましいです。ファミリーやこちらの物件を好む御夫婦ですから上手に使われるのでしょうね。しかし、ディベロッパーの気合いが感じられていいですね。

>>196 マンション検討中さん

どうしてもドミノリスクのイメージもたせたい人間がいるくらいいい立地にたっているマンションです。人の嫉妬ってこわいねー

>>197 マンション検討中さん

ぎんねことかタイ料理屋とかあんな狭い土地マンションになりえない。どのくらい狭いかわかってないんだな。

>>183 マンション検討中さん

ここのマンションは商店街を利用してくれたら商店街の人間にも朗報でしょうね。商店街のほうも、マンション住人が増えてるんだから、そういう人たちの意向を受け入れた店づくりにしなくちゃ

>>201 匿名Mさん
シティテラス浦和常盤も、確か個人宅を数棟買収して建てたんじゃなかったかな。
その結果、既存のプラウド浦和常盤の前面を至近距離で遮ってドミノが完成した。
プラウド浦和常盤の住人にとっても想定外だったみたいです。目の前の個人宅がまとめて買収されて、マンションが建つなんて。
彼らのスレに嘆きが詰まってます。
ここも、ドミノリスクを否定することは出来ないと思います。

ドミノを心配する書き込みは、真剣な購入検討者なんだろうと見当が付きますが、やたら持ち上げたりドミノリスクを否定する自称近所の人は、一体何の目的で書き込んでるんでしょうか？本当にただの近所の人に、他所様のマンションの評判や眺望などを気にする理由があるとは思えないのですが

ちょっと話が逸れますが、高齢化していく商店街が再開発マンション化される流れ、なんとか止める手段は無いものですかね。何もかも経済優先なのは味気ないです。

>>211 マンション検討中さん

やたら持ち上げてたり、根拠なくドミノリスクを否定してる人達は、それがお仕事なんです。
テレワークの一環なんでしょう。
コンセプトルームが再開したら、そこで実際に会えると思います。

ご近所のひとたちは 根拠あってわりと冷静にドミノリスク否定しているみたいですけどね。粘着質なスミフネガの人っているんだね。それを仕事としてるような。不愉快で迷惑だよね

ドミノリスク否定の根拠＝地主がいい人！
なんじゃそりゃ

>>216 マンション検討中さん
用地買収や建設の挨拶で業務上の交流があったんでしょうね。
住友にとって、少なくとも完売するまでは大人しくしていてくれれば、いい人なんでしょう。
間違っても、分譲途中で目の前にマンション建設予定の告知はしてもらいたくないはず。
パークスクエア浦和常磐の件みたいにね。

ごめんなさい、ドミノリスクって何ですか？
文脈から察すると、マンションとマンションの間が極端に狭いということなのかと思いましたけど・・・
購入検討者からすると、ネガティブ意見はあんまり気分がいいものじゃないですよね・・・。

裏門通りで立地は最高ですねここは。
浦和の中でも、とても良い雰囲気のエリアだと思います。
価格はスミフなので、ブリリア浦和仲町と同じくらいになるんじゃないですか。

本当にブリリア浦和仲町と同じ値段になったら、ローン完済までずっと含み損抱え続けるマンションになりそうですね・・・

裏門通りと別でしょ、ここは。マンションの立地的にはブリリア浦和仲町より、ずっといいところだと思いますよ。ローンとかくまないで買う人も多いでしょうね。

例の近所の人ですか？本気で言ってるなら頭おかしいと思います。シティハウス浦和仲町以上に長期間売れ残りそうですね

当物件の周囲の環境はブリリアよりも落ち着いた雰囲気ですがマンションの市場価格は駅距離と強い相関があるためリセールを前提にすると資産価値の観点からはブリリアに劣後をせざるを得ないでしょう。尤も、駅距離が相対的にあるケースでもそれを補うもの（例えば目の前公園で永久眺望、大規模で共用施設が充実など）があればいいのですが、当物件では特にこれといった特長は見当たりません。これはあくまで資産価値の観点からの話であって、マンション選びは個々人の価値判断によることから、特定の方の意見を否定するものではなく、ましてや購入を妨げるものではありませんので、念のため申し添えます。

>>223 匿名さん
なお、資産価値と実際の価格は同義ではありません。価格が公表されていない現時点で当物件が割高なのか割安なのか判断することはできません。公表された価格が資産価値に見合ったものであるかどうかが重要だと思います。

やたら盛り上がってるので現地歩いて見ましたが、南面は商店街と玉蔵院という名前の小さな寺院、東面は汚い繁華街とJR、西面はちっぽけな商店街と薄汚い銭湯や賃貸アパート群、北面はただの住宅街ですよね。それほど良い環境とは思えませんが。
浦和ではこの程度の立地で最高と言われてしまうんですか？

>>225 マンション検討中さん
おそらく「最高」とまで思っている人はいないと思われます。繁華街の中にあるブリリア浦和仲町と比較すると住環境は悪くなさそう程度のことかと思います。

>>225 マンション検討中さん

いやな書き方しますね。
この辺りに住まわれてる方も居るわけで…
駅にほど近く静かで良い場所だと思いますよ。

>>228 マンション検討中さん
御三家の中でも序列は常盤・高砂・仲町の順かと思いますよ。一番が常盤か高砂かについては論争があるかもしれませんが、仲町が一番上という説はあなた以外からは聞いたことがないです。仲町商店街のお仲間たちの間ではそういうことになってるんですか？

埼大付属小はまた別格ですが、駅近マンションを購入するメイン層になる共働きでは難しいでしょうね。

正直、小学校にこだわりはないですが、この物件の通学校になる仲町小、常盤中は遠いんですよ。親としては長い道のりを通学させるほうが不安ですね。伝統校だなんだというのはディベのプロパガンダでしかなくてもとから浦和で住んでる人からしたら何のこと？って感じです。

麗和幼稚園は狭いんですよね。園児も多くはないですが。おそらく常盤にあるひなぎく幼稚園の方が敷地も広いし人気じゃないですかね。

北浦和公園や別所沼公園を見下ろす立地なら別格も納得ですが、浦和に特にゆかりのない人間から見ると、ここは特別な風情もないただの商店街の外れに位置するマンションとしか感じられません。

>>234 マンション検討中さん
これは良い示唆。確かにもともとこのあたりに住んでいる人で思い入れがあれば良いですが、そうでなければこの付近を見て住環境だ眺望だ言われても響かないでしょうね。

自分の今住んでいる場所が一番別格だと思っている人は絶対よその場所は見下したかき方をしますから。これで住んでいる場所が港区じゃなかったら面白いです。

このエリアは浦和の中でも環境はいいと思います。常盤公園も改装されて綺麗になります。

北浦和公園や別所沼公園の近くだと、浦和駅から徒歩10分以内では無いので資産価値としては微妙。
浦和駅から徒歩10分で、新築ならば立地としてはここが一番でしょう。

仲町の飲み屋街抜けて常盤公園がもっと近い浦和駅徒歩10分内マンションなんていくらでもあるんだが・・・。
新築に限ればここしか選択肢はないのは間違いなく、新築が良い人は一定数いるので、スミフも強気の価格を付けると思う。ブリリアみたいに希少な高砂学区という分かりやすい売りもなく、徒歩8分では駅近とも言えないので、リセール考えたら自分は怖くて買えない。

まぁ仮に70平米6000万でコスタとこっちどっち買うって言われたらコスタ買うかも。

>>238 マンション検討中さん
ブリリアは学区もいいし、駅近でヨーカ堂も導線上にあるし良い物件だよね。前建ては残念ではあるけど結局、浦和は用途地域が商業地域になってしまうから前建てリスクは排除しきれないこと考えるとやはり駅近で買うのが正解な気がする。

アドレスって意味では仲町より常盤か岸町だろうし、常盤岸町アドレスの徒歩10分圏内マンションに限っても中古含めれば常盤公園や調神社の緑を見下ろす立地のものも含んで相当な選択肢があるので、本物件にここまで高い評価をする人がいるのが正直理解できない。実はスミフの営業でしたと言われた方がよほど納得が行くほど。

ブリリア浦和仲町とかマンションができて、あそこらへん、より明るく健康的なところになるといいですね。昔は成人映画館とかあって女性が歩きにくいところだった。今でもよそからきた男とか訳分からずよってくる女とか要注意ですよ。

仲町のほうが駅近の商業地ですから当然そうでしょうね。3丁目くらいまで行けば安くなってきますが。

実利を考えるとアドレス自体には意味がなくて駅距離のがよほど重要ですよね。ただ、浦和って駅から離れてもここに住みたいっていう環境の良い場所ってあまりなくないですか？ほんと東京へのアクセスが良い中流階級ベットタウンって感じだと思うんですが。

駅から離れてここに住みたいっていう環境のよい場所たくさんありますよ。浦和はまず海がないから地震や台風の時、被害が少ない。女性にとっては風俗店がないっていうのも、気持ちよく住めるポイント。浦和駅の周りには、いろいろな店や商業施設があり、買い物にも不自由しない。都心へのアクセスがいいのは、もちろんのこと。東京でも浦和ほど便利に気持ちよく住める街あまりないですよね。

>>245 匿名さん
別所沼公園の東側の一種低層地域（別所4丁目・高砂４丁目あたり）は、住環境の良さとほどほどの駅アクセスを両立しており、悪くない環境だと思いますよ。
他は本当に駄目ですね。年々、街並みの狭小化・ドミノ化が加速的に進行しており、見るに耐えません。さいたま市役所は都市計画という概念を有していないのではないでしょうか。

>>246 匿名さん
正直、それはないです。「この安さで」とコスパの観点を付け加えれば別ですが。

>>248 マンション検討中さん

それは浦和で安く家が買えるってことですか?
それとも浦和でいい家もつのにお金がかかるってことですか?

>>247 マンション検討中さん
そのあたりは浦和駅まで徒歩20分くらいですかね？確かに別所沼公園付近は落ち着いた雰囲気ですよね。資産価値目的で駅近買う時代の潮流はあるもののそれなら値上がり狙える都心で買うべきで浦和は結局のところ永住できるかどうかで住居購入を判断した方が人生の満足度が高まると思えてきましたよ。