ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

和菓子屋の跡地か

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15階建て、42戸、工期は2020.3.2～2022.3月末日だそうです。

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場所はどこですか。

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>>3 匿名さん

パインズの南西あたり、セブンイレブンと市民会館うらわ の間の区画

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ちなみに知事公館の向かいの仲町三丁目で三井不動産のマンションが月末から工事が始まるようです。仲町に住友不動産と三井不動産で競いあっていいマンションが建つといいな、と思います。詳細はわからないですが、あまり余裕がある土地ではなさそうなので、ドミノ(失礼)と揶揄されても、売り出して即、完売したという常盤1丁目のパークハウスザレジデンスのように仕様が良いマンションだと盛り上がりますし、財閥系ディベロッパーの意地がこめられた素敵なマンションができてほしいです。

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>>5 通りがかりさん
競い合って良いマンションで、しかも価格も競ってくれれば良いのですが

45戸ではそうもいきそうになさそうですね

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ここは土地の仕入れが高かったので、相当高くなりますよ。

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参考情報ありがとうございます。土地の仕入れが高かったというのはどこ情報でしょうか？差し支えない範囲で教えてもらえませんか。

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>>5 通りがかりさん
三井のほうはどれくらいの規模になりそうなのでしょうか？

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>>4
ありがとうございます。
Googleマップで見たら仮囲いされてました。
このあたりは商業地域なのでドミノのリスクありますね。

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浦和の駅近だとドミノリスクを負うのは仕方ないですね。ブリリア仲町も、あの値段でドミノマンションの仲間入りという顛末を迎えてしまいました。

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>>9 マンション検討中さん
三井不動産の（仮称）さいたま市浦和区仲町三丁目計画ですが、長谷工設計で14階建て65戸、工期は21年9月末までです。

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南側はセブンイレブンかな、さすがにあの敷地じゃ高い建物は立たなそう

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道を挟んで南側には駐車場がありますよね。セブンイレブン・間の床屋さん含めていずれは１つのまとまった土地になると予想。

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>>14
うん、コインパーキングはドミノフラグだと思う。

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>>13 匿名さん
建築計画出てましたが、15階建て42戸の計画です。
目の前がセブンイレブン。

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こことは別に電器屋さんの横にも建つ。パインズの裏手。

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>>17 住民版ユーザーさん
情報ありがとうございます。計画としては何も発表がないようですが、どこのマンションでしょうか？

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さいたま市の建築標識のサイトにでていますね、第二次マンションラッシュ

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皆さん把握されていると思いますが周辺図です。

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20番さんありがとうございました。
こちらは、立地的に車の騒音などはどうなんでしょう。
地図を見て感じたのは、最寄り駅までのルート。
道幅がせまくて交通量が多いと歩きづらいですね。
買い物は駅前でする感じになりそう。

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車はあまりスピード出せない道ですしうるさくはないですね。一方で人通りは多いです。自家用車ある人は気を使わないといけないと思います

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マダカナ

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強気で来るんです？

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発売時期に寄りますね

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現地では工事が始まりました

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ホームページが出来てました。
ガーデンハウス浦和仲町とのこと。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho2/

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県都に誇る品格。らしいです。

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駅までの道は一見近そうに見えますが距離が少しあるようですね。

地図で見ると分かりやすい道になっているので、スムーズに行けそうです
商店街を抜けていくので色々なお店を見ながら行けるのが楽しそうだし、人通りが多ければセキュリティ面でも安心できるのではと思います

平米数としてはファミリー世帯向けにもなっているようで、色々な世帯から需要がありそう

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目の前の道は細いですが、市役所通りにすぐ出られるし、隣にセブンイレブンがあることや少し歩けばヨーカドーもすぐなので、悪くない場所だと思います。
個人的には、同じガーデンハウスの浦和常盤より、こっちの方がいいですね。

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今後でる物件の中では1番期待してます。
採光も良さそうだし、以外と車の出し入れもし易そうだし、、立地も丁度良いと思います。
あとは価格ですね！
坪300以内なら良いのですが、
たまたま、不景気が押し寄せてきましたから、300以内を期待しちゃいます！

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コロナ前に土地を仕入れた新築は当分下げられないでしょ。スミフが赤字になっちゃうよ
立地的にも、シティハウス浦和仲町やガーデンハウス浦和常盤より安くなるわけがない。坪310?315くらいでは？

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新しくできた浦和駅北口からだと6分ぐらいでしょ。高台にあって水につかることもないし、前に玉蔵院の緑なんかもあって空気もいいし、眺望も最高なんじゃない。近くの埼玉会館の脇に広場もできたしね。すぐ近くに、幼稚園もあるし、小学校の学区もいいし、浦和でも最高の立地なんじゃないでしょうか。

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ちょっと小ぶりなのが残念ですね。北側の戸建は買収できなかったのでしょうか

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ロイヤルパインズ浦和辺りでは、サッカ-関係者にばったり会うことも多いし、すぐ近くの須原や書店で雑誌や本を見るのも楽しいし、朝、ジョギングや運動、犬の散歩をしている人も多いし、健康的な地域ですね。

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埼玉会館のところの広場は、広いから、今の時期、ちょっとした散歩もいいし、いろいろな花が植物や木に咲くらしいから、楽しみ。

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その昔には料亭があった、由緒ある、よい土地です。

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立地は良いですね
建物の見た目に特別品格は感じないが
グランドヒルズくらいならまだしも

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浦和駅西口から7分、北口から5分だと思ってたけど。ググると浦和駅西口から徒歩で最短距離で7分て、でてくるよ。何で、住友は、距離を増すんだろう。実際、はや足の人なら、西口から、7分もかからずつくと思うけど。駅までの道も、いろいろな店があって、明るくて活気があるから、そんなに距離があると思えないんだよね。

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すぐ近くにある、麗和幼稚園は、遠くから通ってくる子供もいる、昔からある名門幼稚園です。

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浦和の人達のいいところは、気取った人達があまりいなくて、まじめで知的な人が多いところなんじゃないかな。チャラチャラした人達が住んだら、浮くんじゃないかな。

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街を行く人たちの風体を見ると、埼玉県で一番住宅地としての地価が高い地域には見えないよね。良い意味でも悪い意味でも

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浦和以外のところから、仕事や用事、利便性にひかれてやってくる人間、多いしね。そういう人間も包み込めるところが浦和のよいところ。

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さすがにそこまで書かれると贔屓の引き倒しで気持ち悪いです
変人も貧乏人も勘違いしてお高く止まった人も相応にいますよ

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官庁街だからか地味なおじさんが多い。特に朝夜は。
女性も裕福なマダムというより生活感のある人が多く、とにかく地味で落ち着いた雰囲気の街。

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夜、派手に騒ぎたい向きは、繁華街のある街へ、どうぞ。あ、今の時期に不謹慎だったかな。

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盛り場を求める人には、浦和は、物足りないかもね。

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日々の買い物には、迷うよね。近くのイト-ヨ-カド-にするか、伊勢丹の地下にするか、コルソの地下にするか、アトレにするか、東口だけど、パルコのヤオコ-にするか。コンビニも近くにたくさんあるし。

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句読点の使い方が独特で同じ人？毎日気持ち悪いんですが。狂信的なレッズファンですか？

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浦和にずっと住んでる人間です。サッカーにあんまり興味ないから。狂信的なレッズファンてどういうの?まわりにいないからなぁ。つっぱったあんちゃんみたいなひとたち?

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書き込んだ者ではないけれど、一緒にレッズを応援しましょう！もし、こちらのマンションに住まわれたなら居酒屋 力にもほぼ、道一本ですよ。色々ハシゴしても歩いて帰れます。日本で一番魅力的なチームのホームタウンに住める幸せ。好きにならずにはいられない。We are Reds!

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レッズファンはフーリガンとレイシストの集団というイメージしかない
電車の中でも試合後酒臭い息吐いて集団で騒いでるし、本当迷惑

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駅距離あり、小規模、小中学校遠い、東側駐車場などを勘案すると坪280万くらいが妥当な線じゃないかな。あとは駅前再開発マンションが出てくるタイミング次第か。資産価値的には厳しそうだけどブリリア浦和仲町よりは周辺の雰囲気は落ち着いた場所だから住み心地重視する人には良さそうだね。

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浦和を知らない人か、安く買って投資でもしようと考えてるんですかね。浦和駅北口から5分。水につかることのない高台。眺望抜群。前にある駐車場はゲストを迎えるのに便利。そばの通りは由緒ある通りで、四季の彩りが美しい玉蔵院、中央公園、埼玉会館、広場、ロイヤルパインズホテル浦和、すはらや書店、コルソにつながるさくら草通りなどがあり、少し行くと常磐公園もある。徒歩10分以内に、イトーヨーカドー・伊勢丹・パルコ・コンビニなど多数の商業施設が集積する一等地ですよ。学区には、昔からよい学校と認識されている、付属小学校、広々とした仲町小学校、麗和幼稚園があるんですよ。プレミアムマンションには、ちがいありませんよ。

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西口徒歩８分、近くに公園があり立地はまぁまぁ。
プレミアムマンションになるかは微妙。設計・施工とも川口土木となっており、外観も平凡な板状マンションに見えることから、スミフとしてもあまりコストをかけなくても売り切れると踏んでいるんじゃないか。
そこまで持ち上げる物件じゃないと思うよ。

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あと、プレミアムという意味なら、一駅違いだけど、パークホームズ浦和常盤十丁目のほうがふさわしいと思う。比較にならないほど力が入ってる。
だいたい、こっちはガーデンハウスブランドなんでしょ？シティハウス浦和仲町がすでにあるとはいえ、スミフとしてはその程度にしか力入れてないと思うよ

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川口土建はパークハウス浦和レジデンスを手掛けたように高スタンダードっていうイメージですね。
たしかにプレミアムではないかも。

最近ガーデンハウスが増えてきてますね。
越谷低層500戸もガーデンハウスだから、力入れていくのでは？

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>>54 匿名さん
公式HPに西口まで徒歩8分、アトレ北口まで徒歩7分とありますね。他の築浅マンションと比べても駅近物件とは言い難いでしょう。それを補う独自の差別化できる良さがあればいいのですが。

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学区が良いと言えど仲町小も常盤中もいかんせん遠いですね。常盤中にいたっては徒歩33分表記です。
資産価値の観点からはブリリア浦和仲町と比べてしまうと駅距離や通学のしやすさ（こちらは高砂小、岸中）などで埋められない差がつけられてしまっている印象です。住友なので強気設定で時間をかけて売るのかもしれませんが坪300割らないとさすがに見合わないでしょう。

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場所はいいよね。今後、周りがどうなるかはわかりませんが、駅からもほどよい距離でかつ、落ち着いた場所。車でも導線しだいでは面倒ではないかな。お金あればいい店まわりにはあるし、公園も会館裏と常盤公園も使えるし人気学区で子育てには良い。常盤中も自転車だろうからなんとかなる。仕様はわからないけど、あまり落とすとすぐ近くで三井が控えているし、もう売れ残りは避けたいだろうから、立地を売りにしてある程度よい仕様(少なくともWアウトフレーム)にはするのでは。ガーデンハウスにしたのは４２戸という規模と立地から天井高は抑えめにせざるをえないのかなと勝手に予想。でもあんまり安く売れないはずだから、駆体には金かけて高仕様にできるようにしたほうがいいと思う。ここも含めて三井がどんな仕様で出すか楽しみ。

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>>60 通りがかりさん
周りの雰囲気はいいですよね。仕様とか間取りを工夫しないと他の駅近マンションとの差別化が難しそうですが、戸数考えるとディスポーザーはつかないでしょうし、HPを見ると専有面積70.30m2～71.67m2となっているので間取りも全戸単調な田の字型になるとみています。1LD・K＋２S～3LD・KですからDINKSや若い世代がメインターゲットになると思いますが、これらの購入層は駅距離を重視するのでマーケティングが難しそうです。

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>>60 通りがかりさん

>>60 通りがかりさん
「すぐ近くで控えている三井」とは何処の事なのでしょうか？
教えて下さいm(__)m

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>>62 口コミ知りたいさん

知事公館の向かいに三井不動産が仲町３丁目計画で看板建てて工事してます。１４階、６２戸、２１年９月だったかな。まだ、届け出レベルで変更あるかもしれませんので詳細、計画は御確認頂きたいですが、役所の前だけあって浦和界隈でも海抜の高い所かなと思います。周りはマンションで囲まれた土地ですが、２丁目の住友と３丁目の三井で張り合っていいマンションできてほしいです。まあ、私は買えないですが。

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三井不動産レジデンシャル
仲町３丁目計画　坪単価260万円
ガーデンハウス浦和仲町　坪単価315万円
ぐらいなんでしょうね。

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コロナ不況でマンション価値は下がると踏んでるんだが。
スミフが読み間違えると、また延々と売れ残るんだろうな。
不況が直撃する業種はローンを組みにくいだろうし、公務員だって東北沖地震後みたいに給料を削られる可能性もある。
購入後のマンションを手放さざるえない世帯も多く出てくるだろう。
コロナも強いが、これから本格化する世界恐慌も侮れない。

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>>63 通りがかりさん
情報くださりありがとうございました。
仲町２丁目エリアで探しておりますが、３丁目知事公館辺りまで拡げるか検討してみたいです。

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もう駅近は再開発マンションくらいしか場所ないですよね。
坪平均400とも言われてますので、世帯年収2000万以上は無いと買えそうに無いですが。

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立地からしても白亜のお城みたいでとってもよいですね。ミーハーだったかしら。

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シティハウス浦和仲町
パークスクエア浦和常盤
ガーデンハウス浦和常盤
住友が浦和に供給したここ数年のマンションはどれも大きな欠点を抱え、かつコスパも悪すぎた。
コロナ不況によりマンション価値が下がってくる中で、住友がどういう価格設定でくるのか興味深い。

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坪330くらいなら即買いするかも。

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>>70 マンション検討中さん
億超え住戸が10戸以上ある浦和タワーと同じ平均坪単価じゃないか。
このマンションにそんな資産価値‥
ないない。

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周りの環境、そんなよくないし。緑ないし。浦和タワーのどこがそんな優れているの?

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上層階の東南角住戸とか、坪330万円でも買い手いそうですね。富士山も望めるかな…？

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>>72 匿名さん
立地でしょ。西口徒歩４分＋高砂小学校だから。
こっちは西口徒歩8分だから結構な差がある。本当に環境重視な人はマンションなんて買わない、戸建を買うものだから、駅距離は資産価値を決める上で決定的なファクターになる
もちろんあなたが環境重視でマンションを購入する少数派であればこのマンションは狙い目かもしれないね。浦和タワーより断然安く買えるはずだからね

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ここが浦和タワーと同程度の坪単価なら話にならない。
居住目的のマンションだって資産だから、適正価格よりかけ離れた高価格なら、住友に寄付するのと一緒。
どうせ寄付するなら、医療機関へ。

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ただ、浦和タワーの時分より、用地が相当値上がりしてるので、超えることはないと思ってるけど近い値段になってもおかしくはないね

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>>76 匿名さん
その通りです。昔の価格と比べても仕方ないからね。
仕様と高層階の眺望がよければ、立地と学区だけで充分坪330の価値あるよ、ここは。かなりきになってます。

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分譲時ドミノと墓場隣接のガーデンハウス浦和常盤が坪単価300だから、住友の値付けでここが330まで行く可能性はあるけど、それはあくまでも住友の値付けであって、市場の適正価格ではないから。
浦和のマンションを真剣に検討されている方々は、マンションエンジンなどのサイトで、周辺の新築マンションの相場について勉強してください。
分譲開始前のこの時期に、購買意欲を煽るような投稿が作為的に連投されるのは、住友マンションスレの特徴ですから乗せられないように。

資金が余っているなら、医療従事者に充分な防護服やマスクが行き渡るよう配慮をお願いいたします。

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>>69 検討板ユーザーさん
その中だとシティハウス浦和仲町は、価格設定は強気だったかもしれませんが良いマンションだったと思います。外観も品がありあのあたりの雰囲気によくマッチしています

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>>77 マンション検討中さん
立地とがっくというけど、西口徒歩8分、仲町小学校区のマンションって、常盤ドミノ中古マンションから選り取り見取り、いくらでも選べませんか？
新築じゃないと嫌な病気の方ならここしか選択肢はないかもしれませんが・・・

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>>80 匿名さん

中古って浦和駅周辺ってあまり選択肢ないけど(現時点で検索すると)

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>>79 匿名さん
シティハウス浦和仲町、完売までにとっても時間かかって、住民が住んでるのにノボリ立てて長く販売していた、、あまり評価されていない物件でしたよ

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>>82 マンション検討中さん
入居後も「好評につき残り?邸」の立看板とノボリが敷地を生垣みたいに取り囲んでいました。
それも1年以上。
完売まで長い時間をかけて売るのが住友スタイルって営業マンは胸を張るけど、それって割高な価格設定をそのまま意味してるだけなんだよね。
竣工前に完売した時に価格設定を誤ったって悔いるのは住友くらい。
グループ銀行から資金を借りてるから余裕らしい。

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浦和駅6分て、でてるけどね。駅近でも、仲町1丁目、高砂1丁目は、あまり人の住む所じゃなかったでしょ。飲み屋も多いし、キャバクラなんかも割とあるし。やはり仲町2丁目のガーデンハウス浦和仲町近くは洗練されていて、近くに公園、広場の多い利便性のよい全てにおいて優れた所ですよ。

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北浦和公園並みの公園に隣接してるなら徒歩8分でも価値があるけど、あの程度じゃ微妙な気が。
せめてもっとスケールのある物件ならよかったんですが、40戸じゃねぇ。

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>>84 匿名さん
それは坪単価300越えの理由にはならないんですよ。
小さな公園の近くに建つ小さなマンションで駅徒歩8分じゃね。
マンションの資産価値の8割は立地なんです。
貴方もプロなら当然知ってるでしょう。
テレワークお疲れさまです。

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駅距離と規模感でみると新築プレミアムをのせて坪280?300万くらいがフェアプライスじゃないですか？コロナの影響が長引けばもっと下かもしれないけど。これを上回る価格設定だと買った瞬間に含み損になりそう。資産価値とか気にしない人はいいかもしれないけど。

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浦和駅近で今1番注目されている物件。立地がいいから嫉妬も多いし、安く買いたい人も多いんでしょうね。タワマンは今、三密っていわれて嫌われているけど、エレベーターの昇り降り人の多さから密着せざるを得ないんでしょうね。

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>>88 匿名さん
頑張りますねー。
浦和タワーのマンションは、大１つ、中１つの計2基あります。
戸数当たりのエレベーターとしては妥当です。

今後、コロナによる世界恐慌で買い控えが進んで、割高マンションは市場で取り残されていきますから。
現場に戻ったら、もっと頑張ってください。
応援してます。
買いませんが。

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なんか勘違いなさっていらっしゃるみたいですけど、私、不動産の人間じゃありませんよ。浦和の人間で単にマンションみているだけで。浦和タワーの三菱の方ですか?なんか、こわ。

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マンションの規模的にもディスポーザーは設置されないんでしょうけど、住居前宅配BOXがあるのは便利ですね。缶ビール24本分入るサイズであれば尚良しだな。

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大通りに面しておらず閑静で、コンビニが目の前にあり商店街、幼稚園や保育園も近くにあるので本当に暮らしやすい所だと思いますよ。
前面道路も石畳で雰囲気も良いです。

個人的なマイナスポイントとしては、西側の半分は元々は病院だったことと、価格が高いということですね。
以前病院だったことは個人的な心象の問題なのでもう語りませんが（東側はケーキ屋さんでしたし）、価格が大きなマイナスポイントですね。

グレードにも依ますが、浦和で小規模マンションで坪300近くだと、頭金にも依ますが1割入れた程度だと買った瞬間含み損ですよ。低層の坪280のパンダ部屋でも売る時には、4,500万の持ち出しが必要になるでしょう。
この掲示板で話題になってますが、値下げは表だってせずに販売に年単位で時間掛けますから、竣工後の販売中のノボリと横断幕はここも避けられないでしょうから、先に購入した人は精神的に不安になるでしょう。

まぁ、ガーデンハウス浦和常盤、パークスクエア浦和常盤、シティハウス浦和仲町の仕様見るに最近の住友さんは、浦和市民を馬鹿にした仕様なのでグレードもお察しなので全く期待していませんが、一応どこまで仕様落として来るのか気になるのでコロナ落ち着いたらマンションギャラリーには行って来ます笑

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>>92 浦和のマンションオタクさん
確かに浦和の住友マンションは仕様が低いし、割高だし。
仕様の低さに関しては、「翔んで埼玉」の埼玉ディスに通じるものがあるような。
埼玉県民は、そこら辺の草でも食ってろ！
みたいな。
まぁ、映画の方は埼玉愛が感じられたが、住友には感じない‥
住友が浦和に作ったマンションで価格相応にまともなのは、シティハウス浦和高砂が最後。

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住友に限らず基本的に埼玉仕様だからそこは諦めないと。
都内並みの価格になったら誰も買わないんだし。

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>>94 マンション検討中さん
仕様と価格のバランスだよ。
住友と他のデベロッパーの違いは。
割高だから低仕様が問題視される。

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>>93 掲示板ユーザーさん
シティハウス浦和高砂って駅近なだけで、免震以外は平凡な板マンだと思うけど。
埼玉県でまともなマンションは武蔵浦和のタワマンくらいじゃない？

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ちなみにシティタワー所沢クラッシィはスミフが結構本気出した物件で、都心や湾岸タワーの仕様にかなり近いと思うけど、埼玉県じゃ高すぎて全然売れず、販売開始早々に値下げを強いられてる現実がある。

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>>96 マンション検討中さん

デザインが浦和では秀逸かと、、

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仕様上げて単価上げたら浦和じゃ購入層限られちゃうから仕様下げるか占有面積減らすなりしてグロスを下げるのは寧ろ思いやりマーケティングとして正解な気がする。

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三菱の浦和タワーも天井低いわ梁出っ張りまくりだわタワーと銘打ってるくせに外廊下各階ゴミ置き場なし共用施設なし板マン並みの田の字プランばかりと酷い仕様だった。
あれでも埼玉県ではプレミアマンションと有り難がられる情けない有様。

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>>99 匿名さん
スミフのマンションは低仕様かつ高価格が問題だって指摘されてるんだって。
低仕様相応の価格なら、こんなに話題に上がらないだろ。
野村や三菱や三井なら、ここまでコスパが劣悪じゃないからな。
最初からドミノで隣が古い墓地のマンションが何で坪単価300なんだよ。
ガーデンハウス浦和常盤のことだけど。
それならここの坪単価は幾らになるんだ？
330か？
駅徒歩8分のちっさいマンションが？
訳わからん。

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ガーデンハウス浦和常盤の坪単価、平均で300もありましたっけ？どこ情報ですか？？

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わけわからないといえば、都内でも何億もだして大したことないマンション買って悦に入っている人。特殊な人らしいですけどね。

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>>101 評判気になるさん
そこら辺は需要と供給のバランスなので仕方ないでしょ
それだけの価格にしても浦和だと売れると言うだけ


都心で数億払って買う人もそれだけ余裕があってそれだけの価値があると思ってるんでしょ

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>>101 評判気になるさん
野村はその３社の比較対象にするべきじゃない。ブランドも仕様も一段格が落ちる。
三井はソツがないが、最近の浦和での供給物件はコストカットが目立つ。
むしろ、愚直にコストかけて作ってるのは住友だけってイメージなんだけど。住友が仕様下げ始めたら浦和ももうおしまいかな

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>>100 マンション検討中さん
そうなるとここが中古になった時、浦和タワーより高く売れるんだ！？楽しみ！

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仲町1丁目タワーにそんな価値ないのは浦和に住んでるまともな人間ならわかっていますよ。他力本願で自分の利益のことばかりで、あーっ、情けない。どう言うつもりなんだろ。

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野村は直床、線路横の物件ばかりで土地も建物もコストカットしか考えてない。それでいて安くない
三井も最近は直床ばかりになってきた
住友は二重床、エントランス周りも吹き抜けだったりダブルオートロックだったりときちんとお金かけてる。ガーデンハウス浦和常盤もハンズフリーのダブルオートロック、キッチン周りもいい設備を入れてベランダに最近は珍しいシンクも付いていたはず。ガーデンハウス浦和仲町がどういう仕様になるか分からないけど、ガーデンハウス浦和常盤並みの仕様になるなら最近の浦和のマンションではかなりマシな部類になるはずですよ

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>>109 マンション検討中さん
ガーデンハウス浦和常盤は、目の前のマンションの外廊下からリビングが丸見え、つまりドミノで、東に墓地が隣接してるだろ。
話にならんわー

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各フロア2戸でプライバシー性が高いのはいい点だけど外観はペンシルになって貧弱に見えてしまうのはデメリットだよね。土地狭いからしょうがないけど。市況変わらなければガーデンハウス浦和常盤より単価高いのは間違いないと思うけど中古の成約も減るなかで時価が把握しにくくはなっている。

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世界的なコロナ不況で不動産価値も下落するのは間違いない。
それが分かってて、年内にマンションの購入決めんのは時期尚早。
割高でコスパが悪ければ尚更。

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立地面及び事業計画の分析結果を一部共有します。
〈立地〉
浦和駅西口徒歩8分(アトレ北口7分)、セブンイレブン浦和裏門通り店徒歩1分、菊池医院(内科・消化器科)徒歩3分、イトーヨーカドー浦和店徒歩4分、サンドラッグ浦和店徒歩4分、仲町小学校徒歩17分、常盤中学校自転車11分(自転車許可学区)、玉蔵院徒歩1分、常盤公園徒歩4分
周辺環境:人気飲食店は多いが、騒音は少なく閑静
安全面:犯罪率低く、水害リスク低い
日照:現況良好
※自転車は、分速240m計算
〈販売ターゲット層〉
主に、官公庁や都内通勤の子育て世帯向けに計画されており、背伸びをせず、子供も使える住み心地を重視した仕様構成になると考えられる。

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各フロア3戸よね。コロナコロナで鬱々するわー。そんな時、この住友のマンションの絵をみると明るくなるのよね。いいマンションができて、なるべくよい人たちが入るといいですね。

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平均坪単価280くらいが妥当だろう。
300行ったら残債割れ考慮して終の住処にする覚悟が必要。買うならね。
これから不動産価値が下がるし、世界的な不況が本格化して個々のオーナーの経済状況も不安定になる可能性がある。
このマンションがスミフ以外のデベロッパーだったら期待持てるんだが。
出来ればリスクは抱えたくない。

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普通に質問なのですが、住友物件の掲示板って若葉マークが他に比べてダントツ多いうえに若葉のほとんどがネガレスって何か理由があるんですか？

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>>116 マンション検討中さん
粘着質なスミフネガの人です。
ご自分で参考になるを押すのも特徴です。
真面目に検討している方ではないので、無視でいいかと。

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2022年4月入居開始って随分と先だよね。無理して第1期とかで買わなくてもいいかなと。少なからずこの先どんどんマンション価格上がるとは思いづらいし。築浅中古と両睨みで、もしここの新築価格と同じ単価くらいで浦和タワー、ブリリア浦和仲町の中古が出てくるのであればそっちの方が手堅いよね。あとはエイペックスかコスタも悪くはないと思うけどいかんせん築年数がね。

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116と117の書き込みって、ほぼ同時刻になされてるね。
シティハウス浦和岸町のスレには、H.P.で公表されていないディスポーザーの有無に言及した書き込みもある。
スミフのスレに関係者の書き込みが相当数存在することを意識しないといけないな。

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>>109 マンション検討中さん
住友は全部屋鍵付きのつり引き戸というのもいいなと思った点ですね。

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浦和で立地、眺望、間取りが全てまともなマンションって、コスタリフォームして住むくらいしか選択肢ないんだよね。
土地が高い割には購買力があまりないから、売り手にとっても苦渋の選択なのかもしれないけど、胸がワクワクするマンションって本当に全くないよね、浦和って。帰って寝るだけの箱ばかり。
そういう意味で独自路線をいくスミフには期待してるんだけどね。でも所沢タワーこけたからもう駄目なのかな。

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コロナの影響っていっても公務員や大手企業勤めのサラリーマンはさほど給料も落ちないだろうし、用地取得や着工のタイミング考えても安く出てくるのは考えづらいかな。唯一、駅前再開発マンションが出てくれば価格下げることしか勝負できなくなるんだろうけど、戸数少ないし逃げ切りになるんじゃないか。

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公務員はともかく、大手勤務はボーナスめちゃくちゃ減るでしょ

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出るだけましかもしれない

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>>117 匿名さん
スミフのパークスクエア浦和常盤によってドミノマンションになってしまったパークハウス浦和レジデンス民の逆恨み投稿です。
さいたま市内のマンション掲示板を荒らし回ってる暇人です。

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>>125 マンション検討中さん

そこスミフのマンションが先にたってましたよ

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>>126 マンション検討中さん
パークハウス浦和レジデンスが後から出来た癖に逆恨みしてるのがタチが悪いんですよ。

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>127 マンション検討中さん
パークハウス浦和レジデンスがアナウンスされる前からいらっしゃる方なので違いますよ。
浦和常盤パークスクエアとガーデンハウススレで参考になる20以上をスレ検索すれば、粘着度の凄さがわかると思います。

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>>128 匿名さん
高値でドミノ物件買って御愁傷様ですw
パークドミノ浦和レジデンスは不動産の価格高騰が産み出したゴミ物件。

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>>129 マンション検討中さん
本当は羨ましいんだろ(笑)
あんなにコスパいい物件はもう二度と出ないんだろうね。
浦和では。

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>>130 匿名さん
ツインドミノで浦和らしいマンションだよね。

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浦和でスミフといえばシティハウス浦和高砂だけど、なぜあんなに高値で中古売り出してるんだろう？間取りは田の字でリビングの南面の間口は狭いし浴室がリビングインになってるし。目の前に商業ビルも建つし。グッドデザイン賞のおかげ？

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>>132 匿名さん
去年、1億800万であのマンションの中古を買った馬鹿がいて、その成約事例に引っ張られて売主が強気になってるだけ
ちなみにパークハウス浦和タワーも同じような事情で強気価格で出してるけど1年以上売れ残ってる物件が複数ある

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シティハウス浦和高砂の中古は当初から500万くらい値下げしてるけど買い手がつかないね
あんなドミノ部屋、5000万でも買わんだろ笑

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>>133 検討板ユーザーさん
世の中には君の想像も付かないような金持ちがいるのだよ。
自分の狭い見聞だけで馬鹿と決め付けるのは良くないよ。

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>>131 マンション検討中さん
ドミノマンションは価格高騰がもたらした悲劇だね。

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浦和駅から10分以内で仲町、常盤、高砂、岸町(人気学区)、浸水の心配がない地区というだけで貴重です。個人的には旧中山道より西だとさらに良しと思うのでこちらの物件の立地はいいと思います。もちろん、立地以外にも仕様、値段等、諸々諸条件が関わってくるのでなんともいえませんが。同じディベロッパーのためこのスレで名前があがっているシティハウス浦和高砂ですが、私は立地と外観でいえば浦和で一番ではないかと思います。建物の前を歩いていてここがマンションだと知った時はすごいな、ここに住んでいる人いるのか？と思った位です。住人ではないので実情や価値が値段に見合うかは知りませんが。でもこちらに住んでるというだけで多くの浦和の住民からは羨ましがられる素敵なマンションなのは確かです。

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>>133 検討板ユーザーさん
売れ残ってるっていうよりは売れたらラッキーくらいで放置してるだけじゃないかね。ほんとに売りたければ残債割れ避けながらも価格下がるでしょう。

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>>137 通りがかりさん
中古マンション含めたらその条件に合致するマンションなんていくらでもある。正直、仲町徒歩8分程度のマンションには何の希少性も感じない。

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きっと子供とか家族とか自然環境とか空間の価値とか無視した社会性の欠如したすさんだ方なんでしょうね。

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一部では、このマンションの資産性が高いとの評価のようですね。
https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki/

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>>141 マンコミュファンさん
資産価値6件中6位に見えるんですが。。そもそも新築のサンプル数少ないので意味あるか不明ですが。

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埼玉では1位なの？

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埼玉県では1位ですよ。
1/1ですが。
来月か再来月くらいには、岸町やさいたま新都心の物件も加わるのではないでしょうか。

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住友の分譲開始前のスレには購買意欲を煽るような投稿が目立ちますが、サンプル数が少なくて上位でもない記事を張り付けるのはどうかと。
逆効果ですよ。
ポジティブな内容の投稿全体が眉唾物に見えてしまいます。
もう少し頑張りましょうよ。

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さいたま市内でピンボイント的にいい所にできるマンション。麗和幼稚園近し。麗和幼稚園がいい幼稚園だっていうのは知られているよね。学区内には埼大附属小学校があるし。眺望よし。周りの環境よし。災害に強い土地柄。利便性抜群。7500万円はするよね。それじゃ安いか。一億だしても後悔しない。自分はちょっと出せないけど。ほんと、それが悔しい。心配は周りの人間に嫉妬されないかですね。

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駅近くだと変な人間に寄りつかれやすいですからね。マンションのほうが一戸建てよりもずいぶん安全性が高いでしょうね。年取ったら、なおさらのこと。

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前立てにかなり不安あるよね。周辺の駐車場、最近次々とマンションやビルに変身してるよ。

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あそこのセブンイレブンは、よく利用するし重宝がられて売り上げもいいみたいだからなくならないよね。ずっとあってほしい。うらもん商店街のあそこの狭い土地に高い建物なんてたてたら、それこそひんしゅく買うよ。

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駅距離、規模感、仕様を考えたら駅までの導線上にあるブリリア浦和仲町より坪単価が高くなる要素は正直ないでしょう。住友は50戸程度の小規模マンションにはディスポーザーもつけませんから。高く見積もっても平均坪単価270万、70平米換算で5800万円くらいではないでしょうか？

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安くしてほしいっていう願望ね。ガーデンハウス浦和仲町、全住戸ディスボーザー採用って出てるよ。それにしてもブリリア浦和仲町の立地って。子供を飲み屋やキャバクラなんかごちゃごちゃある道歩かせていたくないな。ドミノになるのも確定なんでしょ。住人はわりと年取った人達が多いのかなぁ。

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ここいくらくらいですかね？
モデルルームオープンするまで予定価格はわからないんでしょうけど気になります
岸町も気になりますが

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>>153 マンション検討中さん
東南角住戸は、少し高くなるかもしれませんが、坪315万円くらい想定しておけば良いと思います。
岸町は、ここより少し安くなりそうですが、学区は異なりますね。

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>>152 匿名さん
すみません、どこに出てるか教えてもらえますか？公式にはどこにも記載されていませんし、公表初日に資料請求してますがまだ一切音沙汰がないので。

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>>155 マンション検討中さん
適当なこと書いてるだけだと思われます。住友はこの規模でディスポーザーつけてる物件見たことないですし、仮につけたとしたら修繕積立金も跳ね上がってイマイチかと。

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先日入居開始したブリリア浦和仲町（駅徒歩4分）が坪300?340万円で、2017年竣工のシティハウス浦和仲町（駅徒歩9分）が坪280?320百万円くらいでしたからね。分譲中のシティテラス浦和常盤が坪270万円くらいですから、ここは需要次第でしょうが坪300百万円くらいじゃないですか？70平米3LDKで6300万円とかそんなもんでしょう。浦和駅は今はあまり新築の供給多くないし、中古は一応強気設定が継続してますからね。

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ディスポーザーありですよ。
HOME'Sなどに記載されてます。

ポエムにある通り、高仕様高価格でいくんじゃないですかね。

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>>158 匿名Mさん
42戸でディスポーザーですと!!

　 ( ﾟдﾟ)　ｶﾞﾀｯ
　 /　　 ヾ
＿_L| /￣￣￣/＿
　 ＼/　　　/

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すごく高くなりそうですね・・・シティハウス浦和仲町もディスポーザーまでは付いてないですよね？

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高仕様高価格という割には外観は微妙に見えますね
角部屋の開口部もコーナー部は完全に梁で占められており狭そうです

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ホームズには角住戸率50%と記載されてますが、おかしくないですか？
15階で42戸ですので、14×3＝42住戸となり、一階当たり3戸スパンと思われるのですが。

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隣住戸との隔ては当然にコンクリですよね？

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>>162 マンション検討中さん
たぶん、シティハウス浦和岸町と逆になってるのだと思います。
あちらには「3住戸1スパン」と記載されているので。

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小規模マンションの良さって何ですかね。
100戸前後中規模で、ディスポーザーが当たり前にあるマンションがスケール的にベストだと思うのですが。

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>>165 マンション掲示板さん
普通はスケールが大きければ大きいほど良いとされますよね。戸数が多い分、ランニングコストが抑制されるので。100戸前後でもスケール的には大きいとは言いづらいですね。シントシティなんか1400戸ですからね。

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2022年居住開始に対して販売開始がやたら早い気がしますが、駅前再開発マンションが出てくる前に捌きたいんですかね？同時期に販売したら相対的に価格下げるしか対抗手段ないですもんね。

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駅前再開発マンションって続報が全く無いですが、いつ販売開始されるんでしたっけ？

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>>168 マンション検討中さん
来年度中に着工して2024年度中に竣工予定ですね。少なからず着工するまでは何もアナウンスはないでしょうね。

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ここ、すぐ南の駐車場とセブンまとめたら同程度の高さのマンション建ちませんか？ドミノリスクが高すぎるように思われますが

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>>167 匿名さん

シントシティの3街区が確か2023年だから被る
まだホームページには1街区と2街区しかないけど

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>>170 マンション検討中さん

とてもじゃないけど、同程度のマンションは建ちませんよ。住友は、もっと広く土地買ってますから。同じ高さのマンションがたつとしたら、とてもぶかっこうで玉蔵院の美観を損ねる嫌がられるマンションになるだろうし、狭いマンションで売れないでしょうね。

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>>172 匿名さん
後段はただの主観と思いますが、前段は何か根拠ありますか？地図を見る限りでは住友の土地の広さもあまり変わらないように見えますが

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>>173 マンション検討中さん

イメージ見るとここのマンショって斜め方向向いてるから手前に(セブンイレブンのところに)同程度のマンションを建ててもここには関係無さそうに見えますが

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>>173 マンション検討中さん

住友は、奥の土地も買ったんだよね。

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確かにセブンの建物も相当古いし、数年後には無くなるのも視野に入れて考えた方が無難かもしれません。

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玉蔵院とやらの美観を気にする地主やデベロッパーがいるとは思えませんね

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だいたい、うらもん商店街のところの土地なんだから、商店街として、商店街が良くなるような建物たてるべきでしよ。

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>>176 マンション検討中さん

まえのセブンイレブンは2017年にできました。

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>>177 マンション検討中さん

玉蔵院とやらって...ものの価値のわからないよそもんはいやだねえ。あそこの地主さんと玉蔵院の人は仲が良くて、まわりのこと考えてるよ。無責任なおとなじゃないのよ。

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>>180 匿名さん
特に根拠もなく、マンション営業ってみんなあなたと同じようなこと言いますよね。売ってしまえば勝ちですものね笑

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前の駐車場も2019年にできた、できたてほやほやですね。

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玉蔵院の真ん前に建つわけでもなし、セブンの土地に建つマンションが玉蔵院の美観を損ねるなら、このマンションも玉蔵院や商店街の美観を相当に損ねることになると思いますが。スミフに土地を売った地主さんはその点、特に遠慮はなかったようですね

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>>179 匿名さん

それはわかってますよ、、
ただもともとの建物はかなり古いし、セブンの店舗も小さいですよね、、そこが気になります。
もっと混んでるセブンなんて当たり前にありますし、、続くのかなと、、不安です。

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セブンってオフィスビルのテナントでしょうか、プレハブの独立店舗でしょうか？
前者ならビルが新しければ早々の取り壊しは考えづらいですが、後者であれば採算性と買収金額とを天秤にかけて買収金額が上回れば明日明後日に無くなっても不思議はないでしょう

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>>182 匿名さん
駐車場なんてできたてほやほやに関係なく、ドミノリスクMAXの施設では？
駐車場って、元来があまり儲からないものなんですよ。固定資産税が高すぎるので。将来的にははぼ間違いなく、商業ビルや賃貸アパート、マンションに変わると思っておいた方がよいです。

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前の土地はガーデンハウス浦和仲町の半分程度でしょうか。
容積率を考えると7～8階の建物が建つ可能性はあるかもしれません。
ただ、小さい土地に手を出したいと思うデベがいるかどうかはわかりませんが。

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>>181 マンション検討中さん
なに妄想わかせてるんですか。私は近所の浦和の人間ですよ。しっかりしてくださいよ。

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駐車場なんて、有効利用や売却するまでの繋ぎでしかないよ。
コンビニだって、いつ畳まれるか分からないし。
ドミノリスクはかなり高いよ、ここ。

パークスクエア浦和常盤のスレでも、ごく初期はドミノリスクを根拠無く否定する書き込みが連投されてた。それらがどういった立場の人によるものかは、想像の域は出ないけど。

買ったマンションがドミノになるって、景観や陽当たりだけの問題じゃないからね。
資産価値がガタ落ち。
自分達は終の住処にできても、息子世代に負動産を残してしまう。
これだけは避けたい。

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現在のところ持ち主が売る考えがないのと、将来にわたって前立てリスクがないのとでは全然違う
経済状況の変化や相続のタイミングで売りに出されたら終わり

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販売中にドミノが確定して販売価格に反映されたパークスクエアはまだましな事例では？
シティハウス浦和高砂やブリリア浦和仲町を買った人は今頃枕を涙で濡らしているでしょう。

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セブンは建物も新しく、小さくはないと思います。
独立店舗ですが、これをプレハブというのかはわからないです。
大通りに出ないと別のコンビニはないので、それなりの需要はあると思います。

駐車場は他の建物に変る可能性は高いですが、それ単独はかなり小さいので高い建物にはならないと楽観視してます。

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>>183 マンション検討中さん

セブンイレブンのところの土地は、玉蔵院のとなりにある昔からの商店街だから。

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>>192
ちなみにセブンが建つ前は駐車場でした。

>>マンション検討中さん
セブンの建物はかなり古く小さいと間違った情報を発信するのだけはやめましょう。
前立てリスクがないとは思っていませんが、少々やりすぎではないでしょうか。

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>>194 匿名Mさん

それはごもっともです。お詫び致します。
何回か利用した事があるので、その時のイメージで安易に投稿してしまいました。
今後は安易な投稿を慎みますね。

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>>187 匿名Mさん
ファミリータイプは難しいでしょうが、シングルDINKS向けの14階建なら問題ない敷地面積ですよ

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>>187
セブンと駐車場もさりながら、その地図でぎんねことかタイ料理とか書かれている土地がまとめてマンションになったら、目も当てられないことになりそうですね・・・

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>>174 マンション検討中さん
近所をよく通る者ですが、生憎と西側の土地も、ドミノリスクありそうなんですよね。
古い銭湯や賃貸アパートが立ち並んでいる区画になるので、まとめて再開発すれば当物件よりよほど大きなマンションが建つことになると思います。

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>>196
可能性は0ではないですね。

>>197
私道ではないので、道を挟んで土地が一つにまとまることはありえないですよ。

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>>199 匿名Mさん
さすがにそんなことわかってますよ。ぎんねこやタイ料理と書かれているあたりの土地がまとまったらという意味です。
地図しか見てないですが数区画買収するだけでそれなりにまとまった広さになりそうに見えますね

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