ラ・トゥール目白御留山

地下5階ということは崖下のシスコンパーク下落合も敷地に入るんだね。

新目白通り沿いのコンビニやスーパーに行きやすいのはグッド。
高田馬場駅へは新目白渡って西武線踏切渡って神田川渡って、大変な6分間になるけど。

地上２階とは珍しい！
さすがのスミフも近所に遠慮した？

ここはグランドヒルズか、それともガーデンヒルズか？

地ぐらいはとても高い場所なんですね

>>1 匿名さん
地下5階とはどういうイメージでしょうか？

>>4 匿名君

画像は現地の様子です。
左側に見えるのが隣接地に建つ崖下の4階建て、
右手にチラッと写っているのが敷地内高台に建つ2階建て（解体予定）です。

高台部分を基準とすると崖下が地下5階というカウントになるのでしょう。
おそらくここに高田馬場方面向けのサブエントランス、駐車場入口（近衛町側からは車を入れにくい）、そして見た目地上7階建ての住居部分が建つのだと思います。
そしてメインの平らな高台部分は「地上2階地下1階」の低層レジデンス、と。

あくまで想像ですけど。

>>5 匿名さん
非常に参考になりました。ありがとうございます。目白に多少縁があり、どんな物件になるのか期待してます。南側の眺望はややリスキーな感じもしますね。

>>6
南側の眺望は期待できませんね。
目の前が築50年の高田馬場住宅（都公社分譲・15階建）ですし、その先も高田馬場の雑然とした街並みです。
いわゆる目白のお屋敷町の最南端なので南面はリスキーだと思います。
とはいえ住友ですから超高級イメージを押し出してくるでしょうが。

ここは土地の特殊性から定期借地権のマンションになるみたいです。

>>8 通りがかりさん
定借でしたか。残念です。それなりに優しい価格でしたら検討してみたいです。

定期借地権かぁ。
なるほど日立は簡単にここを売れないよね。
学習院から譲ってもらった経緯もあるし。
だとすると意外にお手頃価格になるね。
学習院関係者と日立関係者がたくさん住みそう。

>>8
情報ソースはどちらですか？

業界筋の噂では分譲でなく高級賃貸かもと聞きました。錯綜してますね。
スミフのラ・トゥールはあの立地の大久保タワーでも順調だそうで、ここなら強気のビジネスが可能かと。

住友不動産で定期借地権分譲の事例ってありましたっけ？
ブランド名は何になるのでしょう？
やはり高級賃貸でしょうか。

結婚式場がそばにありますよね。
立地としてはいい場所。
定期借地権でも、値段が高くなりそう。
しかもスミフだから値引きはなし。
富裕層向けの物件でしょうか。
階数からして総住戸数も少ないですよね。
広めの間取りで少ない住戸数というタイプでしょうか。

>>12 匿名さん
確かシティタワー品川っていうタワーが40年だか50年だかの定借で安かったような気がします
でもなんか地の果てみたいな港南の方でしたけど。

ここは目白だし長く住みたい層も多いだろうし、定借にして安くするなんて企画するだろうか？
分譲したくないなら多分賃貸だろうなー
ラトゥールって高級ブランドあるし

>>14
定借にしても3億が2億になる程度の話で、メリット感じにくいですよね。
私も分譲じゃなくラトゥールになると思います。

>>15 匿名さん

近くに住んで居ります。
地ならしもずいぶんできてきたようで、広大な土地で驚いています。
相当規模の大きいマンションが建つのでしょうね。
立派な桜と竹を伐採してしまったのがとても残念です。
南側の崖が気になります。大きな地震が来た時は大丈夫でしょうか。
それから、目白からここに向かうまでは良い雰囲気なのですが、南の崖から見える風景は高田馬場そのものというのが残念ですね。
でも住友不動産のことなので、強気の価格でくるでしょうね。

>>16
竹林も切ってしまったのですか。住友は街並み破壊が好きですね。

おっしゃるとおりここから南の眺望は雑然とした高田馬場です。
山手線と埼京線がガーガー走りその下を西武新宿線がガタゴト走る。
その交点近くを横切る新目白通り。
賃貸マンションと町工場と雑居ビル。目の前には団地。

それでも不思議なことに住友は売り切ってしまうんです。
目白ガーデンヒルズなんて300戸中200戸が億ション。坂下だと言われながら結局完売。
シティテラス目白は豊島区高田アドレスで「目白ゼロ丁目」なんて揶揄されつつ完売。
それに比べてここはアドレスも地歴も特上の高台ですから、眺望の悪さなど屁でもないでしょう。

御留山公園前のパークナードが販売開始。
前面南側が公園の芝生。二つとない最高立地。
所有権で買えるならあちらでしょう。

眺望を期待出来ず、電車の音も気になる立地なのはもとより、
この場所は土砂災害警戒区域に指定されていますね。
分譲マンションになったとして、ここを買うのかどうか？
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000221104.pdf

>>19
土留めの擁壁がわりにマンションを建てますｗ

>>20 匿名さん
どうせ定借か賃貸でしょう。この辺りは地位は高いのでしょうが、割高なわりにリセールは期待できないのかなと。

スミフの賃貸なら超高級物件として成功する。

こんな感じらしいですよ

>>23
ありがとうございます。
すごいですね！　
一番狭い部屋でも100㎡以上！　広い部屋は280㎡！
分譲になったら定借とはいえ数億クラスです。
やはり超高級賃貸になるのでしょうかね？

>>23 匿名さん
日立目白クラブの建築は残すわけですね。切り離して敷地ごと売るのか。その方が立地の風格を維持できるとみたか。

総戸数93戸みたいですね。2階は広いですね。地下にあたる部分に小さめの部屋もできそうですね。

23さんの図面によると
「高台に地上2階地下5階を建てる」のではなく
「高台を削り取って崖下に7階建てを建てる」ということですね。
そして6階にエントランスを設ける、と。
まあ、よく新宿区役所の建築課が許可しましたねこんな計画。

吹き抜けが多用されてさすが高級物件と思いましたが、バルコニーの反対側は土に埋もれてるわけですから、吹き抜けは絶対に必要なのですね。

93戸に対して74台分の駐車場はこのご時世まあまあでしょうか？敷地にゆとりがあるので。
台地の斜面に建てたマンションで思い浮かぶのはフォレストテラス鳥居坂（地下３階扱い）ですが、ここは敷地が広いのでどんな感じになるでしょうか。
現地見ましたが結構な高低差ですね。

>>25 匿名さん
戦前からの歴史をもつ付属施設や、地元住民が田中角栄に陳情して守った御禁止山の風景を成す竹林も破壊したので残したとは言えませんね
ただの近隣住民なので感覚が違うのかもしれませんが、歴史ある落合バッケの風景を潰しておいて「歴史ある高級住宅街」「おとめ山の文化」なんて標榜して売りに出すと思うとゾッとします。そういえば絵画館や富士見坂の景観を台無しにしたのも住友でしたね。

同地の昭和5年頃の写真だそうです
上皇様はじめ皇族方が過ごされた寄宿舎群も本館以外壊されてしまいましたね…
日立もろくに手入れしていなかったのでここ数年は廃墟化してましたが

> 上皇さま（平成天皇）も生活された・・・

戦前なら不敬罪で捕まってるね。
まだ御存命だし。

>>30
解体前までは山手線で高田馬場から目白に向かう時に見えた景色ですね。
その佇まいが消えたのは本当に残念です。

御留山公園を東西に分断して建っているのも住友のグランドヒルズ目白御留山。
本当に住友の環境破壊は許せません。

現地知ってる人ならわかるけどここは道路がよくない。
奥まってるし駐車場入口まで何度も角を曲がるしアップダウンもあるし西に行くと階段。ある種の袋小路。そもそも目白通りから近衛町へ入るのも出るのもひと苦労。新目白通りからだと猛烈な急坂を登ることになるし。
ここに高級住宅93戸、駐車場74台。自家用車以外にもタクシーや宅配車両の出入りがあるからカオス化必至。なんで高田馬場側にサブエントランス作らなかったんだろう。元々近衛町は戸建て屋敷の街だからすでにマンションが増えて過飽和状態だよ。

ここも、「愉快なお隣さん」＝ハードコア近隣住民クレーマーがキツそうですね。
初心者マークの方が連続投稿してるとこ見ると。

完成が2023年春ということは販売開始はオリンピックが終わってからですね。
その頃の経済状況はどうなっていることやら。
　

住友、住友というけど、この辺の昔からのお金持ちは、みんな住友グループで働いている、もしくは、住友家と姻戚関係にあるご家庭ばかりですけど。だから、変なものは建てないでしょう。
下落合・目白・中落合シティハウスしかり。
グランドヒルズ下落合しかり。

>>36
べつに住友村ではない。
三井は最高峰のパークマンション2棟、パークコート2棟。
三菱も億ションの目白近衛町がある。
東急はドレッセとドエルパレステージの2棟。

この場所は三井にやってほしかった。。。

三井は三井さんがいたからです。
彫刻家の方。
三菱はいない。
住友家関連は多いです。

高田馬場から目白に向かう場合は半世紀前からあるUR高田馬場住宅が視界を遮っているのでは？

ここにしてもガーデンヒルズにしても南側の眺望は良くないですよ。高田馬場ですから。

この間取りの広さと敷地の贅沢な使い方を見ると
ラトゥールだね
車寄せも広くとってあるし代官山みたいな威圧感があるエントランスになるんじゃないの

こんな感じらしいですよ
あくまで予定は未定状態ですね

この通りできたら高級感ありますね

エントランスかっこいいですね

>>45 匿名さん

傾斜地脱法マンションですね。
第一種低層住居専用地域に実質的に7階建て。
黒とガラスの外見はこの場所に似合いません。
さすが住友の悪趣味センス。
せめて自社のガーデンヒルズと統一感持たせろと思う。

>>45
外廊下かぁ。残念。グレード高くないんですね。
地下2階から地上1階までは吹き抜けあるとはいっても超ウナギの寝床の奥行き。
各階ゴミ置場でなく地下5階にしかないのもガッカリ。

わざわざ吹抜けを設けているようなので採光窓付の内廊下では？
超ナロースパンは残念だが。

いま風でいい感じですね！
結局のところ通常の分譲ですか？
定期借地権？。。賃貸？。。
通常の分譲なら即買います。

>>48 匿名さん

いやいや各階平面図によれば北側外廊下がありますよ。
2戸または3戸に1機のエレベーターなら高級マンションですけど長ーい外廊下ならフツマン。