川が氾濫した地域のマンションの価値について

23区で川が氾濫したところって二子玉川だけじゃないの?

武蔵小杉は川崎ですからね。地震の時も湾岸マンションが一時期、人気がなかったけど、すぐ忘れる。
何度も台風が来て氾濫するようなら別だけど。

武蔵小杉は排水のキャパオーバーで水没した訳だが、インフラが弱いエリアなのか

武蔵小杉は連日、ワイドショーでバカにされてますから、もうおしまいですよ。
台風なんかまた来年も同じようなのが来るかもしれないし、そしたらこんな泥まみれになって、何十階も階段を登ってうちに帰らないといけないような、トイレも使えなくなるようなマンションは誰も買いません。

家財水没とか嫌だから住みたくない

賃貸に出してる住戸は契約解除でしょう。新たな借り手も見つからずローンの支払いのみ残る。売却しようにも安くしなきゃ売れない。中古だぶつき価格は下落。ある程度下がれば買い手も出てくるでしょう。

確かにイメージがね。ほんとに一部のマンションなんだろうけど、テレビで何度も放映されるとしばらくは厳しいかもね。

>>4 匿名さん
ワイドショー見て内容を信じる層とムサコのマンション買える層は違うので
市場の冷え込みは一時的な物でしょ

インフラもハード面では無く使用者の問題の方が大きいみたいだしね

電気室と駐車場が地下で、マンションの電源と車が水没したのだから怖くて手出しできない街になってしまった。。

浦安は地震だったから頻度は低いけど今回の台風がまた来ない確率は低い。

水害がおきるのはしょうがないし、武蔵小杉は少なくとも目黒とか渋谷とかにお勤めの人にとっては便利であることは間違い無いのでこれからも物色される駅であり続けると思うよ。ただハザードマップの警告する危険について、ある程度対策が取られているかどうかがその地域におけるマンション選びの基準になるだろうね。なにしろ高台の立派なお宅は普通の人には買えないだろうから。

資産価値を高めるために、止水版を新たに設置したり、防災に関する施設改修を行うことがマンション管理組合にとって検討するべき課題になるだろうね。

>>9 匿名さん

でも買える予算が無い人には元々無関係

以前の資産価値を維持できるわけないだろ
物理的、機能的な減価が生じてるのに
価格下落が一時的とかどんな根拠だよw

武蔵小杉は下がりそうですね、、タワマン人気も見直されそう。

>>14 匿名さん
買える予算がある人間の感

震災で被災した浦安の価値は下がった。
今回の台風の被害地域が下がることは間違いない。
都民の防災意識は確実に上がるので、水害に弱い地域全体が少し安くなるのでは？
高台はますますの手が届かなくなる。
川沿いなら、堤防の高さより下に何があるか？湾岸なら海面から2～3mより下に何があるか、またどういう対策がとられているか、水害があったらそこはどうなるかは把握した上で住む必要があるでしょうね。
これはタワマンに限らす、普通のマンションや戸建ても同じ。

価値が下がると書いたけど、過大評価されていた地域が適正価格に戻るだけだと思う。
また、安くなって、購入しやすくなるなら、そういう場所もありだけど、命の危険を考えなければいけなあような地域や物件に住むのは止めたろうがいいと思う。江東0m地帯などは相応ヤバイ地域。

江東0m、0m以下のマイナスは怖いね。ハザードマップみると湾岸地域は問題ないんだよね？

湾岸は古い埋立地はＯＵＴでしょ。
去年の台風で関西空港が高潮でやられたけど、同じリスクはあるだろうね。
築地、勝どき、月島、豊洲、このあたりは高潮リスクあり。
新しい埋立地は、俺は嫌いだけど、無機質な場所が好きならＯＫでは？

日本の中枢の部分には、かなりお金かけて治水工事しているから。

千代田区　港区　中央区

>>20 匿名さん
中央区！？

治水工事は100％信頼できるものではないよ。
特に海抜の低いところはどこから水が入ってくるかもわからない。
中央区ｗ

ハザードマップにある通り東京の湾岸は強いよ。
想定して作られているからね。
大震災や台風も何ら問題なかった。

昔からある川沿いとかは怖くて住めんわ。
新浦安あたりは一瞬もてはやされたけど、震災でがっつり下がったね。

0メートル地帯というと、南砂町はどう？

川沿い
江東区の湾岸に住むより、古川や目黒川沿いの方がいいな。
治水の対策は進んでいるし、小さい川なので氾濫しても命にかかわるほどにはならないし（わざわざ見に行くとoutだろうけど）、浸水しても水はさらに低地に行くので0m地帯のようにひどいことにはならない。
目黒川付近の場合は、崖の周辺のほうがむしろ危険

>>23 職人さん
高潮でアウト

確かに都心は対策してる。文京区の神田川近くに住んでるけど避難勧告どころか避難準備も出なかった。調べたらこれの存在が大きいみたい。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/content/000029010.pdf

まあ実際中央区（の内側）は過去50年大した浸水記録がないからかなり治水はしっかりしてるんだろうけど、水害リスクを気にする人は都心の治水がしっかりしているエリアの高台に越したことはないですね。

>>27 マンション検討中さん

文京区は神田川の氾濫（外水）というより
排水機能オーバーによる下水の氾濫（内水）
ですね

「過去数10年大丈夫だったから、これからも大丈夫」
こういう考え方の人が一番あかん

>>28 マンション掲示板さん
>>かなり治水はしっかりしてるんだろう
治水もなにも雨水が海に全部流れる海近の低地だから大雨では浸水しない。高潮ですぐ浸水するけど。

>>26 匿名さん

今回、高潮＆豪雨の被害は無かったよ。

>>31 匿名さん
しなかったよ

>>33 匿名さん
今回はハザードマップで想定された大雨、高潮じゃなかったでしょ。そんなことも理解できてないのか・・・

東側は地震や災害リスク、西側は羽田空港の新ルート問題でどれを選んでもって感じだね

都内で安心して住めるのは、千代田区、中央区、文京区、台東区、杉並区、中野区かな？
世田谷区、足立区、荒川区、葛飾区は新ルートには当てはまらないけど震災リスクがある

その中で都心と言えるのは、千代田区だけ。

城北の文京区・台東区や湾岸の中央区は、水害の観点からアウツ。

ポジショントークの嵐

＞都内で安心して住めるのは、千代田区、中央区、文京区、台東区、杉並区、中野区かな？

都内だと防衛省と都庁がある区が安心だよ

>>36 匿名さん
中央区、氾濫水害無かったよ

>>36 匿名さん

港区は、土砂崩れ危険地域が多いしね。

文京区の大半は高地でしょ。この掲示板で大人気の小石川と湯島の端っこ以外は。

>>41 匿名さん
田園調布には驚いた。

まとめるとこんな感じ？
東京はもう駄目かもわからんね。どちらかのリスクを受け入れないと生きていけないね…

比較的安心して住めそう→千代田区、杉並区

新ルートは通らないが水害リスクあり→文京区、台東区、中央区、世田谷区、足立区、荒川区、葛飾区、墨田区

羽田空港 新ルートの影響あり(ほとんどの区は水害リスクも高い)→大田区、品川区、港区、目黒区、渋谷区、新宿区、中野区、豊島区、練馬区、板橋区、北区、江東区、江戸川区

>>43 住民板ユーザーさん1さん

杉並区、何年か前水害あったよね？

今回の台風では、タワマンと言う弱点と、川や海の側の低地と言う弱点がクローズアップされましたね。

マンション買う前にはハザードマップを熟読しよう。

それをしなくても、埋め立て地や、川や海の近くは危ないとか、地震や台風が多発する日本で高層のタワマンに住むのは危ないとか、小学生でも分かる話。

これから地球温暖化でますます大型台風増えるよ。

今回の台風被害の報道を見ると
タワマン人気は継続だね

タワーマンションは、大型台風の強風でどれぐらい揺れますか？ポキッと折れたりはしないですか？

＞ハザードマップにある通り東京の湾岸は強いよ。
＞想定して作られているからね。

東京湾で巨大な直下型地震が来て
埋立地全体の地盤が下がってしまえば、
満潮のたびに高潮被害が出る。
そうなれば、ハザードマップもガラッと変わるね。

福島の地震で海岸の町が想定外にも
海に還ってしまったように。

日本中、安全な場所など無いんだよ。

そうなると埋め立て地である日本橋や日比谷あたりも、地盤沈下で満潮の度に海に沈みますね。

史上最高額のマネーを投入し、その辺りの再開発をすすめている日本国家や三井・三菱は頭が悪いという事でしょうか。

一時的に沈んだって良いんですよ。土地はなくならないし建物は直せば良いのですから。

日比谷湾や日本橋あたりは埋め立てから400年経つし、良質な武蔵野台地の土が使用されているから、懸念はないよ。
国も企業も馬鹿ではないからね。

赤坂溜池や小石川は、江戸の大火で出たガレキの山を使って埋め立てられたのは有名な話だけど、こちらも300年くらい経つし、安心して良い。

問題はそれ以降の、、、おっと誰か来たようだ

論拠薄弱だね。

港区は何気に土砂崩れ危険地域が多いらしいよ。
わからんけど。

坂が多い所はどこもそうだよ。

そんなに坂あるか？

今回の台風で北米でのカトリーナのスーパーハリケーンを意識していたのはどれほどの人が居たのか？
北米ではカトリーナ並かそれ以上だと散々情報が飛びかっていたらしい。

実際にそうなった大災害になった。

311の時も日本の気象庁発表はM9.0以下のM8クラスだったが、USGSは正確にM9.0と発表し日本の気象庁もそれにならった。

以前、政府が強靱国家をめざすと言っていたが北陸新幹線の車両基地の浸水被災もあり（過去に千曲川が蛇行していた事を示すボーリング調査がしっかりしていたのかどうか疑問）、そうした災害に対する甘さが日本の特徴かも。

＞57

でもアメリカの方が災害に合うよね

>>49 匿名さん
絶対に安全な場所はないが、相対的に危険な場所や安全な場所はある。

Twitterで武蔵小杉のタワマンかなり売りが出てるってあったけど、かなり安くなるんかな？

>>56
港区は坂だらけでしょ。赤坂総合支所、麻布総合支所、高輪総合支所の管内や、芝総合支所でも虎ノ門、愛宕、芝公園、三田あたりは坂の街。

三分坂、霊南坂、南部坂、三光坂、暗闇坂、桂坂・・
確かに港区には名坂が多いな。

災害対策専門家が赤坂は隠れ土砂崩れ危険地域みたいな事言ってたような………

一木公園とかアメリカ大使館宿舎のあたりがヤバイみたいだが、そんなに多いわけじゃない

>>64 匿名さん

赤坂で土砂崩れがあれば、例え１ヶ所でも結構な被害だ。
知人宅は赤坂の坂を切り開いた斜面に建つ集合住宅だが、ハザードマップ上では土砂崩れ危険は無い。
しかし...

https://www.j-cast.com/tv/2011/09/07106502.html?p=all

古い

http://www2.sabomap.jp/tokyo/

こちらも

古いよう壁は安全かどうか分からないから怖い。しかも作り直しに莫大な費用がかかるうえ、崖上、崖下の土地所有者が違えば費用負担で必ずもめて前に進まない。

港区とか、綺麗な街並みを完成させた地域を、地盤強固にする工事をする事はかなり困難な気がする。
しかし、赤坂や六本木が危険区域になっているので、見過ごす事もできないよね。
今まで大丈夫だからこれからも大丈夫、は通用しない。

【台風１９号】首都圏の調節池ギリギリ…９割に到達、危機目前だった
https://www.sankei.com/affairs/news/191019/afr1910190032-n1.html
渡良瀬遊水地→総貯留量約１億７千万トンのうち、約１億６千万トン
首都圏外郭放水路→貯留量３９００万トンのうち、３５００万トン
神田川・環状７号線地下調節池→総貯留量５４万トンの約９割程度
鶴見川多目的遊水地→総貯留量３９０万トンのうち、９４万トン

今回はたまたま運が良かった程度だね。
特に今回はダムの放流も回避されたところも多かったし。
都内で大きな影響はなかったけど、次はどうなるかはわからない。

タワマンで停電１ヶ月
ウンコ逆流

起こってる停電と起こってないウンコとを混同する恥ずかしい知性

>>70 匿名さん

ほんとたまたまだったんだね。もう少し速度が遅く雨が多ければアウトだったんだね。
防災用品買っとこ。

まだ停電、断水中のタワマン、ほんとにかわいそうの一言しかない。

可哀想もなにも自業自得とか思わない。よく調べずに買ったのでしょうから。

ちょっと暗い話が続いたが、いい話といえば、現在も東京都と国は豪雨対策を推し進めていて日々改良が進んでいるってところだね。今朝もモーニングクロスで元長野県知事の田中康夫が吠えてたけど、地方に道路や鉄道路線を引っ張ってくるという大きな力が働く時にボタンの掛け違えが起きやすい。東京もいろいろな再開発があるけれども、多くは防災機能の向上を掲げているので前よりは安全になるはずなのだけれど、そこのところはしっかり確認しておくべきだろうね。きちんと対策すれば本来ビルは戸建てよりも天災に強いはずなのだから。

一番警戒しなければいけないのは、ここは高台だから安全という言葉。安全だと思って地下に駐車場を掘ってそこに電気室を作った時に排水ポンプが停電や故障で止まったら、局地的豪雨で冠水、電気室全損なんてこともある。こういうオウンゴールは是非とも避けたい。

よく調べず買ったから自業自得なんてよく言えるね。
明日は我が身だから上から目線になることはやめて。

>きちんと対策すれば本来ビルは戸建てよりも天災に強いはずなのだから。

今も昔もビルの方が強いぞ
ワイドショー見過ぎwwwwww

>>79
土嚢を積むとかそういう対策をすれば大丈夫だったという未確認情報もあるからなあ。
管理組合でもしっかり勉強して、デベも売りっぱなしではなくこういう対策が必要だという事を専門の視点からしっかり買い手に周知しておく必要があるね。大雨で電車が止まれば住人が自らの手で土嚢を積む必要があるからね、やり方を知らないで積むと土嚢が流されたりとかするらしいので、普段から防災訓練に取り入れるべきだね。

10年経てば、みんな忘れて、不動産価格は戻るよ。ただし2、3年毎にこのクラスの台風が来なければという条件付き。

さすがに多摩川の堤防も嵩上げされて強化も行われると思うから次はないんじゃないかとおもうんだけどね。ただ一つ言えることは、全国で治水工事がバリバリ行われると、ますます建築コストが上がってマンションが安くなりにくくなるってところかな。

地球温暖化で大型台風ますます増えてるから、二子玉川や武蔵小杉とか、ハザードマップでヤバイことが分かってる地域には毎年災害起きるリスクある。

タワマンは毎年ウンコ出来なくなるリスクある。

都心で川の氾濫は流石に無いと思いますが、流行り言葉にもなった 内水氾濫 は怖いですね。

>>84
本当、下水の排水能力を超える雨が降ると台地上でも起こるからね。想定外のゲリラ豪雨一髪でハザードマップが真っ白でも＊＊まみれになりうる

高台では基本 内水氾濫は起こりにくいでしょ
こういう場所が いわゆる典型的なリスク地帯
谷底に位置し 低地のエリア
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

>>86
そう思うでしょ、台地上で冠水すること過去にも結構ありますよ。
浸水履歴図を見るとあっと驚くところが水をかぶってます

ハザードマップだけじゃ片手落ちなんですよ

渋谷とかも相当頑張ってますけれど交通の結節点で水害があるとすぐに莫大な予算がついて迅速に対策されますからね。東京都は最終的に時間100mmの降雨にも対応すると言っていますし、神田川流域をはじめとする各地の100mm対策が進むので私は楽観視していますけどね。

むしろ冠水リスクのある地域は積極的に再開発をすすめて内水氾濫をはじめとする都市型水災に備えるべきだと思いますね。商業施設の上に住宅を作るとかもいい手だと思います。

まさにこれですね。

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E7%A5%9E%E7%94%B0%E5%B7%9D%E3%83%BB%E...

文京区は崖崩れの避難準備はあったけど、神田川ではなかったよ。ほんと将来的には100mmでも耐えられるように対策してますからね。けどハザードマップは昔のまんまなんだよね。

多弁ですね

どこかで見たような、、、(・・?)

>>89
それは神田川、ここは下水の整備で50mm対策を23区内でもいち早く済ましている。
その上であえて内水氾濫のハザードマップに適合するように地下鉄に準じた対策をとっているというし、後は誰を信じるかだろうね。ただ、世の中そこまで気にしていないみたいだね。でなきゃあの倍率ありえない。

ありゃま、誤爆しちゃったよ。赤霧島飲みすぎた、もう寝ます。おやすみ

重ねるハザードマップで「明治期の低湿地」図を見て、内水氾濫の危険エリアを確認してみてちょ。昔下水道に使われていた小川等で現在は太い下水管が埋まっていたりする場所とだいたい一致するのですが、その下水管の排水能力を超える雨が降ると、局地的な浸水が発生する可能性があります。

いったん浸水すると、さまざまな報道がなされる。

トイレ使えないタワマン　懐中電灯手に真っ暗な階段移動
https://www.asahi.com/sp/articles/ASMBH5HZ5MBHUTIL042.html?ref=line_di...

武蔵小杉でも一部なんでしょ、停電や断水っていうのは？

海チカや川チカは避け、内陸の高台に住むべし。

>>87 匿名さん
試しに平成の浸水実績図見てみたら、ハザードマップ真っ白の所が過去浸水被害にあっていて、薄ピンクの所が被害ゼロだった
ハザードマップを更新していないのか？

今回の洪水の浸水域はハザードマップでリスクが指摘された箇所とほぼ一致。

少なくとも都内と千曲川の洪水は、バザードマップで想定されてたものだよ。

ハザードマップが赤くても、都心の赤い所はきちんと治水工事が行われているけど、地方は違う。

物件検討に当たり、ハザードマップの重要性が増したことは間違いない。荒川氾濫で2m以上浸水とか、地下に電気設備あるとかは今まで以上に嫌煙されますね。荒川氾濫の大規模水害起きたら、復旧に数年掛かるよ。

洪水・津波のハザードエリアは、本来は市街化調整区域にすべきところであったのを、経済的な状況を優先した結果、昨今の事態が発生している。
これからは人口が減り、財政状況も益々厳しくなるのだから、一定の補助を出してでもハザードエリアからの移転を進め、それでもエリア内の居住を希望する人は、基本的に自己責任とする政策の採用もやむを得ないのではないかと考える。
移転後のハザードエリア内の土地は、都市農園にして通常は規制が厳しい農業法人による事業を認めれば良いのではないか。

東京ー品川駅間を農地にするですと？！

東京駅とか虎ノ門とか日本一のプレミアムエリアですぞ？！

ミッドタウン日比谷や宝塚劇場の近所が水田になったら見ものですね、できたお米を食べてみたい！

>>101 ご近所さん
調整区域はやり過ぎだけど、住居系用途地域以外は人が住まない前提で街つくりしてほしいね。好き好んで商業、工業地域に住んでて被災しても知ったこっちゃない。