プラウドタワー金町ってどうよ？

飲食店入るとゴキブリとかネズミとか心配だから入らないで欲しい

>>1641 住民板ユーザーさん1さん

これを見る限り飲食店は入るのでは？

>>1640 マンション検討中さん
いや期待も何も、これ皆でどんなお店入るか話してるだけですから。実際はわかりませんよw

当時不動産屋の下にケーキ屋さんとかもありましたけど、閉店しちゃいましたね。
あとカバン屋さんとか、瀬戸物屋さんとか地権者っぽかったけど復活はない…かな？

バス停側の面に、ラーメン店とか牛乳屋さんとかもあったけど移転したんでしたっけ？

ビルに入ってたガールズバーは今もどこかで元気営業してますね。
客引きの女の子が夜になると駅前に立ってる。

あとはクリーニング店、ハンコ店、パソコン教室とかも以前はありました。

同じ常磐線沿線のパークホームズ柏タワーレジデンスもありますが、ここと比較検討している人はいないかな。柏だとここより3割弱くらい安く、戸数は同レベル。
柏だと快速が使えるから東京近辺が勤務地だと金町より便利かもしれませんが、マンション仕様はこっちが良いから悩ましいです。
金町は1万世帯2万人が住む街で、松戸や柏の20分の1程度の規模ですが、近年の発展ぶりは目を見張るものがあります。

パークホームズ柏タワーレジデンスは坪単価＠240万程度ですよね。快速使えますけど、いかんせん東京に出るのに、結構億劫になりそうで。
マンション仕様も、向こうは普通の板状マンション（外廊下・各階ゴミ置き場なし）ですし、駅4分でシンボリック性、駅周りの発展性も鑑みると、1645さんおっしゃる通り、こちらの物件の方が総合的に優れている印象ありますね。

Hタイプって完売御礼ですか？又キャンセル住戸はないんですかね？

>>1647 評判気になるさん
完売はIタイプでは？
キャンセルは今のとこ無いはず

モデルルーム、予約でほぼ満員だそうですね。予約が限られてます。1期2次も結構売れそうですね。人気タイプはなくなると思いますので、早めに行った方がいいかと。

駅至近は即完だから、欲しい人は迷わず買うべき。

23区内で駅徒歩1分は希少性がありますからね。
しかも仕様は都心マンションクオリティ。
戸数が少ないから、リセール時も苦労しない。
湾岸タワマンも検討しましたが、やはりあのエリアは街が成熟していないから不便だし、アクセスも悪い。

湾岸タワマンは、新橋に職場があればいいですが、少しアクセス悪いですよね。
あと、開発してるため（埋め立て地かつ元々工場メインだったため、土地が余っている）、一つ一つが大きい印象があり、新興感は否めないかなー。
地震で津波きたら、埋め立て地は、一発でアウトですからね。。

>>1652 匿名さん

東京湾は囲まれてるので大きな津波は来ないですよ。
首都直下地震はそもそも津波は起きない。
液状化が怖いところですがそれは金町もリスクは同じ。
火災リスクは戸建てが多いエリアが高くなります。

残り66戸、一期二次で完売しそうな勢いです。
検討中の皆さんはお早めに

駅近は強いな。この規模でも一期で完売しちゃうね。

>>1654 匿名さん
もう本当に一期二次で完売するぐらいのペースなんでしょうか？様子見で考えてましたが、少し焦ってます。

かなりペースは早いっぽいですね。
ヴィナシスよりももっと駅に近い場所にマンションができる、なんて
本当にびっくりなことなので。

流石にまだ完売するペースっていうのは早すぎるんじゃないかと思いましたが、
そんなことないんですかね、、

>>1657 匿名さん
今の感じだと二期があるとしても、最後2、3個残ったの売る感じじゃないですかね？
すぐ売り切れるというのは希少性高いということなので、リセールも期待できそうです

築20年近い板マンのラヴィクレールの中古が5500万円、隣の松戸も駅徒歩4分の築18年のタワマンが5500万円で売買されていることを考えると、ここが6000万円台から7000万円台で買えるのは安すぎる。だから大人気なんでしょうね。
助成金が無ければ8000万円はしていた。
金町は将来性もありますからね。スミフ、野村、三井、三菱が揃って再開発を進める街はそうそう無い。

うーん。
やっぱり高いと思う私は買えない。
このご時世、購入できる人がうらやましいな。
でもいつでも売れば良いと思って、背伸びして購入するならやめておいた方がいいかも。

トントンになれば御の字よ。

>>1660 匿名さん
売る時は購入額と同額か、若干プラスになるくらいだと自分も思います。
でもこの物件ですら購入額と同額くらいでしか売れないなら、シティテラス金町とかの板マンはもっと売る時苦戦するのは間違いないですから、いま買える中で少しでも良い物をと考えたらここしかないと思っています

売却時にはとんとんで売れると思いますよ。
とんとんで売れるなら、その間の家賃が浮くと考えれば、何が高いのかは分かりませんが。
こういう駅近は、人気なのでそこまで値段は変わらずと思いますね。前から議論されてた通り、投資用で買う物件ではありませんので。

トントンでは売れないと思いますよ。根拠はないですが、やはり今はマンションが全般的に高すぎます。今後マンション市況が悪化した場合は新築価格も当然下がるので中古マンションの価格も下がります。
ヴィナシスが築10年で当時と同じくらいの価格で売買されてるから、このマンションもそうなると言う考えは間違えです。今と10年前はマンション価格が異なりますので。

それと、仮に今後売却する際に購入時と同額で売れた場合にはその間の家賃がタダになったという方がいますが、実際には管理費修繕積立金や、固定資産税が定常的にかかることに加え、マンション売却時には手数料がそれなりにかかりますので、
それらも含めてトントンにするには、購入時よりも数百万円高く売れないと、厳密にその間の家賃が浮いたということにはなりません。
あとは、大抵のサラリーマンは購入すると家賃補助がなくなると思いますので、それも大きいと思われます。

釈迦に説法ですかね。失礼しました。

>>1663 通りがかりさん

トントンで売れればかなりメリットはあると思いますけどね。
仮に6000万の部屋で修繕費や固定資産税等を計算すると、
10年間は住宅ローンは控除されるが（これは世帯による）
固定資産税を仮に30万予想で
30万×10年＝300万
管理費と修繕で月4万だとしても
4万×12ヶ月＝46万×10年＝460万
購入額より1割安くなったと仮定して
-600万
固定資産税300万＋管理費と修繕460万＝760万
600万＋760万＝1360万
参考に今賃貸にある金町駅徒歩3分、3LDK、築9年で家賃18万
18万×12ヶ月＝216万×10年＝2160万
敷金18万＋礼金18万＋（更新料18万×5回）＝126万
2160万＋126万＝2286万

マンション購入　1360万
賃貸マンション　2286万
1360万-2286万＝-926万
926万が仮に1割安くなり固定資産税減税抜きで計算すると差額が10年でこれ程出ます。
926万÷10年＝92.6万が1年間で貯蓄出来ているのと一緒だと思います。
住宅ローン控除もあるので上振れが考えられます。
しかも賃貸と分譲マンションでは設備の仕様が違い、
免震やディスポーザーなどこの物件と同等の設備・仕様になれば恐らくこの賃料では無理ではないでしょうか。

>>1664 eマンションさん

仲介手数料をプラスするのを忘れました。
仲介手数料3%＋6万（＋消費税）※相場
6000万×3%＋6万6000円＝186万6000円
926万-186万6000円＝733万4000円
仲介手数料を入れても計算上は1割安くなってもトータルでプラスになっています。

購入時の基金、手数料関係も抜けてる。後細かい話だが、火災地震保険も抜けてる

ローン金利（金利上昇リスク含む）、ローン手数料、ローン保証料、ローン繰上げ返済手数料、登記関係費用、引越し代が抜けている。

>>1667 通りがかりさん
もうめんどくさいので足してください笑

なんやかんやいっても、損にはならないってことですよ。

eマンションさんの金額を拝借するならば、733万から基金や手数料等抜いたとしても
400万は残る。
仮に住宅ローンで5000万を借りていれば、最大で10年で500万近く帰ってくる。
よって購入の方が900万安い計算になる。

これは、購入価格が7割程度までおちたらトントンのため、6,000万なら、4200万で売れたら、賃貸と一緒ですよ？
ざっくりですけど参考に。

さらに反対口の再開発物件で価格は上に引っ張られるんではないでしょうか？

北口の三井と三菱の再開発により、ここはトントンどころか上振れしますよ。
ここは70平米が6000万円から7000万円台ですが、三井がつくるパークタワーは駅直結とショッピングモール直結を謳ってくるはず。
そうなると70平米は7000万円から8000万円台はするはず。ここが割安に見えてきますよ。

構造上の問題だと思うが、柱をもう少し外に出せなかったのだろうか。
どの間取りも柱がめり込んでて、非常に残念。
今残っている間取りだと、どれが人気なのだろう？

>>1672 匿名さん
北東角のAタイプと比較的形の良いJタイプじゃないですか？

ヴィナシスが竣工した2009年の日経平均7千円～8千円台。今の1/3です。
10年後にトントンで売れる前提って結構な強気相場だと思いますよ。
煽り方がちょっと極端です。
今の新築なんて実質利回り2％程度でしょう。経済的な優位性はほとんどなくて、毎年賃料分くらいの減価償却はありますよ。

マンション価格が今後どうなるかは誰にも分からないのでこのあたりで。

結局1期2次も1次と価格帯変わらないみたいですね。

>>1672 匿名さん
柱は敷地面積と容積率で見ると仕方ない気がします。
この物件、敷地が狭いですからね。間取りはCとJが比較的良いと言われています

ようやく4階のマンション部分まで来ましたね。
なんか実際見てみると建物が意外と小さいなと思いました（小並感）

神立地だよ。

修繕積立金が21年目以降、584円/㎡ってやばくないですか？
管理費込みで、70㎡ 7万円弱ってとても正気の沙汰とは思えない・・・

10年以内に売却が前提ですね。

>>1680 マンション検討中さん
将来の管理費はだいぶ高めに計算してるように見えましたね。10年毎に一時金とるし、見直していけば実際はあそこまではかからないと思います

>>1680 マンション検討中さん

実需としては辛いところ。
中古検討者もバカじゃないので修繕費の増額と一時金の回収は購入時に知る情報なので売れにくい要素ではありますね。
早期に均等化しても良いけど、値上がり幅が大きすぎて反対多数で終わるかな。

修繕積立金は以下を予定とのこと。
-05y　134円/㎡
-10y　260円/㎡
-15y　407円/㎡
-20y　468円/㎡
26y-　584円/㎡

加えて、一時金を20年目に約100ヶ月分、24年目に約50ヶ月分。
絶対に不足しない金額を積み立てる計画とのことですが、
70㎡だと30年目までの累計額が1,300万になり、
ガイドラインの206円/㎡+機械式駐車場20円/㎡（※）として、
単純に30年かけた場合の570万程度とは乖離がかなり大きめの印象。
※素人計算ですが、ガイドラインの7,085円×72台÷延床面積25,323㎡で算出。
　また、駐車場使用料の修繕積立金繰入は考慮しない計算です。

当方にあまり知見がないので一般的なのかわからないのですが、
タワーマンションで設備もそれなりによいとこんなところなのでしょうか。
1682さんの仰るとおり、管理組合の反対多数で否決されそうではありますが。

>>1683 匿名さん

1682です。
私がモデルルームに行った時に細かいところまで教えてもらえなかったのでありがたいです。
468円/㎡×70㎡×100ヶ月=約327万を20年目に回収ということですか？

20期の理事には絶対になりたくない 笑

わかりづらくてすみません。
20年目は最初の積立金と同じ金額、24年目はその半額とのことでした。
当初の修繕積立金の100ヶ月分という意味合いでした。
（134円×70㎡×100ヶ月＝95万円程度）

>>1683 匿名さん
野村で配られたのはあくまで今の建築価格などで出している金額なので、将来は当然上下する可能性があると思います。
修繕費が一番掛かるのは外壁ですが、自分が見たところこのマンションはさほど高さがある訳でもなく、形も歪ではないので、想定で出ているほど高くはかからないと思いました。
しかも野村の試案はかなり余裕のある資金計画ですから、実際にはこれほどの要求をする必要さ無いと思います

>>1686 匿名さん
1683です。返信頂きありがとうございます。
やはりかなり硬めの数字なのですね。

引き続き検討したいと思います。

>>1686 匿名さん

理事経験者としては固い数字を出してもらえるのは助かるけど、一時金徴収を計画に入れるなら均等化しとけよと思いますね。
とりあえず高めに設定しておいて、あとは住民で考えろってことだろうな。20年目に100万の回収って新築で買った人も中古で買った人も「聞いてない！」「そんな金額、急に用意できるか！」って理事が悲しい気持ちになるですよ。

>>1683 匿名さん

私が営業に聞いた数字と若干ですが違いますね。

[修繕積立金(月額)]
1-5年目　　：135円/㎡
6-10年目 　：260円/㎡
11-15年目 ：407円/㎡
16-20年目 ：468円/㎡
21-30年目 ：584円/㎡

[修繕積立一時金(一括)]
20年目：14,400円/㎡
24年目：6768円/㎡

この金額取ってさらに一時金はさすがに高すぎ・・・
上の方の話だと、一時金は無しまたは月額2/3くらいの可能性もあるんですかね？
長く住む予定なので、結局取りますだときついです。

隣の築11年のヴィナシスも修繕積立金は平米あたり300円台前半です。ヴィナシスは耐震でかつ外廊下、仕様も低グレード。プラウドタワーの修繕積立金は2割強高いですが、免震、内廊下、高グレードであることを考えると違和感は無いです。
城東地区では最高グレードのマンションですから、誇りを持って住みましょう。