プラウドタワー金町ってどうよ？

>>1158 匿名さん
水戸街道の拡幅を条件にJRが立体化を進める話になってますよ
金町駅は葛飾区の主導案で西口の設置と別で橋上駅舎を建てる案はありますよ

湯島勤務（今は亀戸に彼女と同棲中）なんだが、ココを買おうか迷って、通勤とか周辺環境とかプチ体験してみた。具体的には日曜日に駅周辺中心に見て歩き、金町のEXEってラブホに泊まって、月曜朝に実際に通勤してみた。以下感想。

・常磐線は結構、ってかかなり混んでる。
特に北千住とからへんからが凄かったかな。
30分ぐらいかかるのが地味に結構辛い。
・今乗ってる総武線もたいがい混んでるが、
それと匹敵するかそれ以上な感じだった。
なんかおっさんリーマン同士が
押した押してないで喧嘩してた。
同僚に言わせりゃ常磐線あるある話だとか。
・混雑が原因だと思うがフツーに遅延した。
駅チカとは言え、結局、ちょっと早めに
家出た方が良いかんじ？
・駅1分だが結局出ないと雨には濡れる。駅は古い。
JRよ、綺麗にしてくれ。無理か、、、。
・駅前のパン屋は常にガラガラで良かった。
・松戸とかに行きたい人にはめちゃいいと思う
・京成金町を路線にカウントしてるのは
若干詐欺だと思った笑。
あんな田舎線あったところでメリット皆無。
・誰かも書いてたが、友達に金町検討してる
といったら千葉かと言われた。
世間はそういうイメージなのか。
・街全体は静かというかちょっと元気ない
イメージを持った。
バスがあるが、かかよく遅れるし不便だと
地元？と思しきおばちゃんが言っていた。
・ハザードマップは地味に大丈夫らしい。
川に挟まれてるのに本当かという気がした。
・会社帰りや休日に寄りたくなる店はなかった
北千住あたりで途中下車かなー。
・葛飾区は子育てなど23区ランキングで
あまり誇れるものがないのが気になる。
・いい人が多そうな気がする。
適度な庶民感があるというか、、、。

俺埼玉出身なんだが、なんか同じ匂いがした。
名所もないし、目立って誇れる要素もないが、
悪い人はいなさそう、という笑。

でも結局彼女が乗り気でなく、
申し込みは断念。

当たった方たち、俺の分まで頑張ってくれ。

>>1162 マンコミュファンさん

京成金町線は高砂経由で色々と使えるよ。湯島勤務の人には分からんのかもな。

>>1162
街に泊まって様子を見るのはとてもいいことだと思うのですが、このコロナのご時世で見る景色と平常時で見る景色はまた違ってくるのでは。
ここのところ常磐線は時差通勤の影響もあってか、9時以降でもそれなりに人が乗っている印象があります。
まぁ私は山手線ユーザーなのでぶっちゃけここの混雑なんてかわいいものに見えてしまいます。

金町は千葉とか千葉をバカにする人もいるけど隣駅の松戸からしてみたら金町よりかは上だと思います。。。

超人気マンションだから掲示板が賑わっていますね。買えた人はおめでとうございます。
コロナショックを吹き飛ばす優良マンションだと思います。
日経調べでは葛飾区は子育てしやすい自治体で全国ナンバーワンに輝いています。ファミリー層にとってここは全国ナンバーワン物件とも言えますね。

https://dual.nikkei.com/atcl/feature/19/112700020/121000001/?P=2

>>1165 マンション掲示板さん
具体的に金町より上の理由教えてください。
本当に知りたいです！！

書かないと分からないのにここ検討とか、、
・快速が止まる
・駅前が発展してる
まあ松戸徒歩一分タワーだとこの価格では
無理だと思いますがね。

>>1168 マンション掲示板さん
それだけ？

>>1161 マンコミュファンさん
ソースを示してください。勘違いしていますよ。

「水戸街道との立体化」は、JR東と国土交通省との取り決めにより「将来そうしましょう」というだけの話であって、何百億もかかる事業のため、事実上「半永久的に先送り」になっています。
「新金線の計画」内では「立体交差」は放棄され、「信号による平面交差」でいくことになっています。なお、新金線旅客化計画と水戸街道の拡張は現時点で何の関係ありません。

「橋上駅舎」は、「南北自由通路」で示された３案の一つのことでしょうが、これは「建て替え」と言うよりは増築でしょう。この案は実は昔から定期的に登場し、数百億かかる上に３階まで登らなければならなくなるので評判がよろしくありません。
そもそも「案」の段階であり、まだ何も決まっていないので、さも確定事項であるかのように言うのは良くないですね。

むしろここより客観的にみて重視される点は
他にありますか？　
駅力と都心までの所要時間は価格に次ぐ重要要素では？

>>1168 マンション掲示板さん
もっと別な答えを期待してましたが思ってた通りでした笑
行政サービスは都内の方が上ですがね笑笑
答えていただきありがとうございました。

そこきちんと理解されてるな、大丈夫です。
金町民として頑張りましょうね。

金町駅の改修や建て替え、西口改札、新金線の旅客化
この3つは私は最低でも20年は達成されないと思っています。
駅の建て替えは半永久的にないでしょう。新金線の旅客化もなし。
こう思う根拠はありません。ただ、そんな数年でぽんぽん話が進むとは到底思えないです。
みなさんはどうお考えですか？

>>1174 マンション掲示板さん
20年もかかるのやだ

>>1174 マンション掲示板さん
今年度から葛飾区の予算で新金線旅客化に向けて、
10年かけて100億円を積み立てる予算案が出ていて、
また担当部署等も出来ているはずです。
それと調査費用等も1000万弱計上もされてます。

>>1176 マンション検討中さん
https://www.kensetsunews.com/archives/418060

>>1168 マンション掲示板さん

伊勢丹の撤退をはじめ松戸駅前の地盤沈下も激しいのでは。
将来性では再開発や東京理科大の拡張などが目白押しの金町のほうが上。

>>1178 名無しさん
伊勢丹の撤退は松戸がダメなのではなく伊勢丹の経営の問題での撤退でしょう。
自社ビルでなかったのなら駅前の高い家賃が払えなくなったんでしょうね。
百貨店はどこも経営が苦しいので。

住所聞かれて『千葉県松戸市』と言うより『東京都葛飾区』の方が全然いいでしょう。港区や中央区に住んでる人から見たらどっちもどっちと言うかもしれませんが、全国世間一般でみたらこれ常識。

>>1176
関連業務のコンサル委託費としての１３４１万円っていったい何に使われるのやらｗ

>>1180
千葉県民じゃ東京都のシルバーパスはもらえないからな。
ほかにもこまごまとした福祉に差がある

「新金線旅客化」は十分可能性ありますよ。最短で10年後に開通。
ただし、関係機関との調整がかなり面倒らしい。
葛飾区・JR東日本・JR貨物・国土交通省・警視庁・京成バス・京成電鉄、etc.（＋江戸川区など） と、担当者を集めて会議を開くのも一苦労とどこかで見たことがあります。

>>1179 通りがかりさん

伊勢丹が全店舗閉鎖したわけでもないし、松戸に魅力がないから撤退店舗として選んだんでないの？
伊勢丹の後に入ったテナントを見ても松戸は衰退傾向だど思う。

比較的かんたんな原宿駅の工事ですら4年近くかかることを考えると、20年後っていうのもあながちっていうか。（工事するとすらまだ決まってませんが）

今日手付金振り込みました。購入者の皆さん、よろしく

金町駅は10年内に改修は充分可能性あるかと
駅が古すぎてガタが来てる、導線狭い、改札足りない、問題が多いのとイトーヨーカドーの再開発が契機になって改修になる可能性は高いかと

たしかに、ホームドアの設置対象になってないから逆にありえるかも？？

いや、2025五年頃までに設置予定でした。

>>1186 マンコミュファンさん

うちも振り込みいたしました！契約までは返金されるのでまだキャンセルする方いるのでしょうかね？

ここ凄く気になってます。
管理費や修繕積立金が少し高いように思いますが、こんなもんなのでしょうか。
また、駅の北側と南側だと、どっちの立地がいいとかあれば教えて頂きたく。
立地は抜群にいいと思いますが。

>>1191 マンション検討さん
管理費・修繕積立金が高い共通の理由は設備に対して戸数が少ないためです。

管理費が高いのは昨今の管理・清掃スタッフの人件費高騰、各階ゴミ置場回収、ディスポーザー や高速エレベーター等のメンテ費用と積み重ね要因はありますが、最大の要因は24時間常駐の防災センターがあることが影響しています。
こちらは商業施設もあることから、防災センター設置が義務付けられてますので、仕方がない部分です。

修繕積立金は購入時の一時金もしっかり取ってますが、5年毎に段階で上がること、たた20年目と25年目に一時金が発生するので、検討時はそこもしっかり計算する必要があります。
とはいえ、タワーマンションは構造的な理由で
高くなるのは仕方がなく、また積立金は所有者全員の貯蓄なので決して無駄金ではありません。
こういうことを書くと「20年後は廃墟?」とか煽られがちですが、現実的にはこの手のマンションを変える方はお金をしっかりかけられる方が多いので、その批判は当てはまらないとは思います。

立地は好みの問題ですね…。

>>1191 マンション検討さん
確か防災センターの人員削減すれば金額抑えられるという話だったかと
高く見えますが、共用施設に金がかかるものがないため、逆に管理費はこれより上がる要素がないという点では安心かと
部屋は北のほうが眺望良いです。南は東側がヴィナシス被ります。

>>1192,1193さん
ご連絡ありがとうございます。
助かりました。
24時間管理人在住の為、少し高くなってしまうが、その分安心を買っていると考えるようにします。
金町エリアが詳しくないので、良い点、気を付ける点あれば、助かります！
通勤面で比較的近くかつ公園にも歩いていけるのが最大の魅力かと。

入居後の管理組合で、管理費の配分を商業施設側に重くすれば管理費安くできるかと、基本的に管理費はテナントが払うので、商業施設オーナーにデメリットは無いですし、毎月1000円か2000円だけ再配分する感じで調整すればテナントの客付けにも影響しないでしょう
商業施設が入ってるマンションの強みとして、共有者以外の資本があるので、そこを上手く使うようにすればいいのでは？

>>1194 マンション検討さん
主観ですが…。

良い点
・一通りの生活施設があり、大きな買い物も北千住・亀有に出れば大抵対応できる
・大きな公園や運動施設が自転車でアクセスしやすい

気をつける点
・常磐線各駅停車は遅れやすく、運転区の問題で綾瀬打ち切りになる場合がある（テレワーク等の融通が効かない会社にお勤めの場合は注意）
・本当に近場に公園があまりない（小さいお子さんがいる場合は大きな公園が遠く感じるかも…）
・北口の一部エリアに風紀的によろしくないお店がある（地縁がなければ一度ご自身の目で確かめた方が良いです）

まずは一度昼と夜の街を歩かれた上で検討された方が良いと思います。
気に入れば住みやすいですよ、金町。

ネガティブなこととして捉えては頂きたくないのですが、管理費について少し補足しますね。

防災センター要員は法令で決められてますので、規定以上には勝手に減員はできない可能性があります。よって確認が必要です。
なお、商業施設側も管理費の他に積立金（こちらも5年毎の段階増額方式）が同様に設定されているため負担が重くなることから、商業側のオーナーが配分変更を簡単に飲んでもらえるかは…主観ではハードルが高い印象です。

また、管理費値上げのリスクについては駐車場解約が続いた場合が考えられます。
多くのマンションでは管理費口の収入に駐車場収入の相当が繰入されている財務構造で販売されている事実があります。
普通に考えれば、日常に必要となるコストは全て管理費だけで賄うのが望ましいのですが、そうすると管理費が高額になるため、駐車場収入を補填せざるを得ません。
とはいえ、10年くらい経過すると生活サイクルの変化等の理由で車を手放す動きが見られるようになります。
特にこちらは駅前一等地ですから、車がなくても生活できる可能性が高いと考えられます。
そのため、駐車場の解約が続くことで管理費収入が足りなくなり、補填として管理費値上げに繋がるリスクはあります。

余談ですが、値上げ分を管理委託費等の経費を削減することで帳尻を合わせるという手段も昔は取れましたが、今は容易ではありません。
これは、管理会社の人手不足（採算が合わなければ管理会社側からの撤退する事例が相次いでいる）という全体的な理由に加え、リプレイス先の管理会社も限定されること（管理会社は数多くあれど、タワー型、商業施設がある墓石型の管理ノウハウを持つ管理会社は少ない）、さらに総会承認のハードル（管理会社変更は商業側の賛同も取り付ける必要がある）というこのマンション特有の事情も理由として挙げられます。
つまり、コストダウンの余地は限られると考えて良いかな、と思います。

管理費の値上げは、このマンションに限らず多くの新築マンションで10年先くらいに発生すると想定した方が良いとは思います。
とはいえ、値上げっても戸あたり数千円レベルでしょうから、このマンションを買える人には問題ない水準かなとは思いますが…。

色々と書きましたが、それでもこのマンションは金町地区の唯一無二のマンションなので、必要経費と割り切れるならお勧めできるマンションです。
本当に抽選に落ちなければなぁ…。

>>1197 抽選落ちさん
不動産仲介してますがプラウドタワー武蔵小金井だと商業施設側の竣工時には何も無かった外壁に入居テナント用の看板を掲載できるようにして、看板代を設定してそれを管理費にそのまま充ててますね。
このマンションも同様のことはできると思います。駅一軒目の商業施設一体型マンションはそういう部分で収益改善が狙えるので、その面でも他に比べて強みだと思ってます。

>>1198 マンコミュファンさん
看板も収益になるんですねぇ…。
参考になります。

仰る通り、駅前一等地をうまく活かせれば面白いことが出来るかもしれませんね…！

>>1198 マンコミュファンさん
プラウドタワー武蔵小金井はあくまで同じプラウドの一例ですがここに限らず、商業施設一体型マンションで看板代を管理費にあててるところは結構あります。
ただ、商業施設側のオーナーが自分達の収益にしようとしたり、商業施設のみの管理費に充てようとするケースが多いので、住民側が結託して一部は商業施設側に認めたとして建物全体にもある程度収益が回るように可決する必要があります。
このマンションは20テナントほどなので大した額にはなりませんが、長期的に見れば結構大きいです

>>1199 抽選落ちさん
外壁はあくまで所有者皆の物ですからね、駅前の良い場所にあり、前面道路は一部敷地が歩道になってるのでお祭とかでも管理組合で屋台とか出せば結構良い収益になったりするのでは？

タワー型を生かして屋上や外壁の一部に太陽光を設置するマンションもありますし、収益は改善できる見込みの方が自分は高いと思ってます。

金町は下町として知られていますが住みやすいですよ。水元公園は都内最大で代々木公園や上野公園の2倍の面積で、軽井沢のような雰囲気があります。

スーパーについては、東急ストア、マルエツ、イトーヨーカドー、いなげや、西友、まいばすけっと、激安業務用スーパー、あとは地元の商店がある。隣の亀有には専門店140店舗のアリオがある。さらに三井と三菱連合が100店舗規模のショッピングモールを作ります。

カフェ系はスタバ、タリーズ、ドトール、ルノワール、プロント、コメダ、星乃珈琲、ヴィ・ド・フランス、モスバーガー、マック2軒がある。さらに地域の喫茶店もある。

金町は23区内でファミリーが住む街としてはポテンシャルが高いです。

金町は何より葛飾区が整備に積極的なので期待しています。葛飾区長を始め、区内の再開発に意欲的なので

金町駅は特に古く、導線上の問題があるので近いうちに改修が入る可能性は高いです。このほど同じ改札が狭いという問題を抱えていた松戸の大改修が決まったので、終わる頃には具体案が出てくるのでは？

内廊下ってウイルス　換気の視点から見ていかがなものでしょうか？
詳しい方いらっしゃいませんか

それを言ってしまうとどんなマンションでも備わってるエレベーターは…

>>1204 マンション掲示板さん
内廊下は換気良いとはさすがに言えませんね
ただ、ここが建つ頃には流石にコロナは終息してるかと

ここのマンション本当に良いと思います。
駅近くて、ほどほどに揃ってますし。
もう少し安ければ願ったりかなったりですね。

ここのマンションを検討しているのですが、
みなさん返済比率をどれ位にしていますか？

>>1208 マンション検討中さん
我が家は年収比18%。
ただし、完済が73歳だから、実際はもっと比率が高くなる。

>>1209 匿名さん
やはりみなさんそれくらいに抑えますよね。
私は26%くらいになります。