パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンスってどうですか？

間取り図からだけでも二重壁、ALCとコストダウンなのが分かる。これで直床だと完全長谷工仕様。

>>21 匿名さん
白金の駅近タワーですら長谷工の時代ですからね。バス便でコストかけて価格上げたらそれこそ売れない

>22

The SKYかな。あれは大林とのJV。躯体は大林でしょ。

>>7 名無しさん

おっしゃる通りです。
既に調べられる。

http://kawasaki.geocloud.jp/webgis/?mp=40

収納率が高いというところはポイント高いかな。マルチクロゼットは使い勝手がよさそうだし、
シューズボックスの収納力もかなりあるので、ファミリー世帯からすると十分な収納です。

一方立地ですが、駅からの距離はやはりデメリット。
バスは利用できますが、天候や交通状況によって、遅延が多いバスは時間が見れないのが難点。

スムーズに駅まで行くなら自転車利用がスムーズかな

浸水エリアという話が気になる。

三井にしては3500万円は安いと思ったら、それを考慮された値段？台風での浸水時は建設中だったのか、その後に浸水対策がとられているのか知りたい。

エントランスは浸水エリアなはず、向かいの空き地は元は加瀬倉庫、浸水酷くてかはわからなが撤退しましたね

ソフトサービスの内容は食配ステーション、レンタサイクル、宅配ボックス、新聞宅配などいくつか便利そうなサービスが用意されているようですが、中でも第三者管理方式導入が目に止まりました。
これって管理組合を業者に完全に任せるという意味ですか？

第三者管理方式導入は外部専門家に任せることですよね。
士業系やNPO法人のマンション管理組合など。
知識があるので的確な判断をしてくれますが、有償の場合は住人にその負担が回ってくるのではないでしょうか。

>>30 匿名さん
第三者とは三井が選ぶのでしょうか？管理会社と同じでは不当に管理委託費が上がりそう

ということは、たまに集まって話し合いとかをする必要もないってことなんでしょうか？役員が回ってくるとかいう心配もなしとか？それぞれの家庭で事情も生活リズムも違っているでしょうから、そういう面倒なものは無いとありがたいと思う人もいるでしょうね。中には役員をやりたい側の人もいるようですが。有償となるとおいくらくらいになるものなのでしょう？

等々力大橋はこのマンション住民に限らず実現してほしい事ですが、10年以内に竣工する可能性はゼロといっていいでしょう。なんにも進んではいません。

江戸時代は防波堤の外側みたいですね。

昔はこんな感じですね。

第三者管理方式導入、いいですね。
はじめてこういった方法を聞きました。

マンションの総会って1年に1回あるんでしたっけ？
総会以外にも管理が外注できるなら助かります。
町内会の掃除とかも面倒なので（うちだけかもしれませんけど・・・）、できるだけ外部委託だとありがたいです。

>>28 通りがかりさん
完全に浸水エリアでした。相場に比べて安すぎると思ってめちゃめちゃ調べましたが、ハザードマップ上問題があるだけでなく、実際19年の台風では近くの西宮内保育園や施設みやうちは完全に一階は水没。マンション前の道路も浸水し、向かいのトランクルームの前に災害ゴミが積まれている画像もありました。このあたりが何か対策されているのか聞いてみないとこわいですね。

先月に現地まで歩きましたが、周辺より土地の標高が低いのがすぐにわかります。2019年のこのマンション周辺の台風被害はTwitterで検索すると結構写真が出てきますよ。貼り付けませんが興味があれば調べてみてください。

土地の取得費安いと思うのですが、それでもこの値段なんだなぁとため息が出ます。

最多価格帯3900万円台とのこと。120戸のうちのどれくらいの割合がその価格帯になるのでしょう。

なんとなくの印象ではありますが、東急東横線「武蔵小杉」駅、東急田園都市線の駅最寄りのマンションとなるとかなり高額になるものだと思っていましたので、こちらはそれらに比べるとかなり買いやすい価格に思えるのは自分だけでしょうか。

バス利用で駅が遠いという理由でこういう価格帯になっているのではと思われますが。あと、駅徒歩圏の物件よりちょっとだけ広さも確保できている感じもしますが、気のせいでしょうか。

>>39 匿名さん

なんで小杉と比較するんだよｗ
周辺の宮内二丁目、三丁目、同じバス利用だけど相場は5000万円くらい。パークホームズというブランドなのにこの価格設定は浸水エリアを考慮してるからだろうが。

>>40 通りがかりさん
クレヴィア小杉御殿と比べても格安。浸水エリア以外にも何か安く設定してる条件がありそうですが

>>41 マンション掲示板さん

クレヴィア小杉御殿は一応小杉までは徒歩圏内、それに目の前は緑地ですが、本物件は準工業地域で周りは工場ですぐ近くに生コンエ場がありますので立地条件に格差があります。クレヴィアも浸水エリアですけどね。

近隣に住んでおりますが、クレヴィアとは用途地域も周りの環境も違います。
ハザードマップでも多摩川が氾濫するとほぼこのエリア全域浸水になるかと思いますが、宮内の中でも大分差があります。それに一昨年の台風は氾濫したわけではなく土地が低い場所に水が集まったせいだと思います。

一昨日の昼間、緊急車両がきてませんでしたか？

>>38 マンション検討中さん

元々富士通のアメフト、少年サッカー等の練習グランド。土地取得は2017､18年頃だと思いますが、取得費用はそれほど安くは無いですね。
ただ、仕様は他の物件に比べて細かいところで落とした事、19年の浸水により、この辺りの大手デベにしてはかなり安いと思います。

この価格帯で厳しいのなら、三流デベ案件しかないかと…

因みにオリンピック後、コロナ等で下がると思われがちですが、用地取得、人件費、建材等は上がっているので暫くはジリジリと上がるでしょう。

閑静な住宅街ですね。
駅までの距離は確かにあるのですが、
街並みは静かで自然も残りとても住みやすいため
自然の中で子育てをしたい人にはおすすめだと思います。
バス通勤というのがちょっとネックではありますがね。。

閑静な住宅街？
街並みは静かで自然も残りとても住みやすい？
自然の中で子育てをしたい人にはおすすめ？

周りは貸倉庫、工場ばかり。
馬鹿デカい生コン工場もある準工業地域。
おまけに多摩川氾濫しなくても低地で浸水した。

パークホームズ市ヶ谷の工事中断とその対応を見るに、三井の物件自体信じられなくなりますね…
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/660619/

>>48 通りがかりさん

リンクありがとうございます。
建築確認ですか、このマンションどうなるんですかねぇ。

建築確認といえば、耐震偽装事件で話題になった元建築士や
イーホームズを思い出します・・・

準工業地域の定義を調べると主に環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域で住宅や商店など多様な用途の建物が建てられる用途地域となっています。
マンションの近くに生コン工場があるそうですが環境悪化の恐れはないんでしょうか？

>>50 匿名さん
生コン工場は道路が出来れば無くなるのでは？

>>51 通りがかりさん

あと50年くらいかかるんじゃない？
まぁできたとしても幹線道路の真横で排気ガスが気になる。

>>52 通りがかりさん
国､市の予算でもって拡張予定沿いは耐震診断までさせられたからね。
コロナで多少伸びても50年はあり得ないな。

排ガス？その頃には電気自動車の比率がそれなりに高いでしょ

川崎市の内水ハザードマップ。

https://www.city.kawasaki.jp/800/cmsfiles/contents/0000125/125074/naka...

「ソフトサービス」とあったので、見てみました。

食配ステーションがあるみたいです。生協の個配みたいと思っていたら、おうちコープかパルシステムで、まんま生協でした。
今も生協をやっているんですが、不在時の配送方法が変わるのかなと思っています。
不在時、食配ステーションにお届けとあり、今は発泡スチロールに入れて玄関前配送です。
セキュリティがあるので、食配ステーションに置いておいてもらえるってことなんですよね。

宅配ボックスはクリーニングもできるみたいで、わざわざ持っていかなくてもいいのが楽そうでした。

第三者管理方式導入、いいですね。
食配ステーション、いいですね。
宅配ボックスのクリーニング、いいですね。

なんで浸水の話が出たら絶対こういう書き込みが出てくるだろう。気になるのはそこじゃない。

台風19号の時は、前の道で1Ｍ少々の水没でしたよ。
本物件の工事計画も若干変わったと思います。止水板なども追加になった様な。
尚、水没の原因は、多摩川の氾濫では無く、道路向こう側にある用水路の水が処理しきれなくなり、溜まった模様です。
昔の地図をググると、近くの保育園辺りが池だった模様です。
川崎市による対策が発表されましたが、台風19号同等の場合、水没地域が半減する様です。1Ｍ以上浸かった事を考えると、70センチ位の水没はありえると思われます。
当時は当マンション建設地が、未だ掘り込まれた池の状態で、周辺の雨水を誘い込むことである程度の水深の制限に役立ったと思われます。(マンション管理側に当日確認）
その為、19号同等の現象が発生した場合、同等程度の水没も想定されるかも知れません。
但し、この地域に来て、30数年経ちますが、水没したのは19号の時が初です。
多摩川の治水は、昭和40年代に起きた、水位9ｍ少々の時を想定しており、
一昨年の台風19号の折の水位は10.8ｍ程度だった模様です。
川崎市は水路の水門の電動化とポンプ車導入により対策をしておりますが、実際の所、19号時に降雨は余り多く無かった為、水門を閉めることが正解かどうかも不明です。同等想定では、前述の水没範囲50％減との報告なので、悩ましいところです。

56番さん
過去の書き込みを読みますと、ネガティブな内容の次には速やかに物件の良いところの話しを書き込む方がいらっしゃいますね。
良いところも悪いところも知れるのが掲示版ではありますが。内水ハザード掛かるのは気になりますね。万一マンションで内水氾濫起こったらどうなるんですかね。

>>58 マンション検討中さん
雇われている業者でしょう。
何処の掲示板にも当たり障りない同じような文脈で書かれていますね。

引き渡し後の問題は通常保険で対応か､修繕費での対応になると思います。
ハザードに掛かるのはここだけでなく、ラゾーナ周辺、小杉駅周辺､二子玉川ライズ周辺等と同じく、織り込んで購入するか､高台に行くかですね。
ここは織り込んでも価格は駅から離れている事もあり､お買い得な物件だと思いますけどね。

>>59 通りがかりさん
業者の書き込みだとしたら、納得です。

>>59 通りがかりさん
ハザードにかかるのにプレシス等々力緑地Green Parksみたいな地下の部屋も普通に売れましたね。

ソフトサービスとは何だろうと思ったら、
食配のサービスなんですね。
コープとかがやっているのと同じなんでしょうかね。
こんなサービスも便利で良いかな～って思います。

またポジティブな意見が速やかに。
久ヶ原で爆発事故が起こりましたね。準工業地域ですがこの辺りの会社さんは大丈夫なのでしょうかね。

>58

共用部分に浸水したときの補修費用は保険で対応だけど、足が出たら管理組合で補填。計画外の出費だからどう調達するかが問題になる。

修繕費は、長期修繕計画で決められた内容を前提なので自然災害に使っちゃったら不足して計画していた修繕ができなくなっちゃう。

食配ステーションへの配達、新聞の住戸への配達はセキュリティエリアに業者を入れることになるからどのように実現するかも要確認。オートロックのセンサーキーを貸し出すなんてことするならセキュリティ上問題になる。営業に要確認。ただ、セキュリティに関することはここに書き込んじゃだめだよ。泥棒さんも見てるかもしれない。

>48

ここも市ヶ谷と同じ建築確認機関（都市居住評価センター）。せめて第三者機関で再チェックぐらいしないのかな。

>>66 匿名さん
ほんとですね、
建築確認くらいはしっかりしてほしいですね。

確かにここにセキュリティに関することは投稿は駄目ですよね…
個別にそれぞれが確認していかないといけないですね。
これに関しては、ホームページに記載されていること以上は出さないほうが良さそう。

それ以外にも、ここは本当に勉強になることが多く記載されています。
他のスレッドでは触れられていないことも多いので
とてもありがたいです。

東隣の空き地は何でしょうか？もう一つマンションが立つのでしょうか？

本当だ。
こちらは玄関ポストへの新聞宅配サービスがあるんですね。
同じサービスを導入するマンションでは新聞社は限定されますが
業者に鍵を預ける形にしているみたいです。
食配は生協だけじゃなくてネットスーパーも対応可能になると
便利だと思います。

>67

市ヶ谷は建築審査会に申請があって、しばらくたってからの販売強行で、その挙句に確認取り消し。三井も審査の状況はわかっていたのだから、建築確認機関だけの問題でないのは明らか。

マンションに住むのであれば高層階が良いと思っていましたが
最近は低層階マンションでおしゃれな物件も増えていますね。

駅から少し距離があるのですが、
規模が大きい物件なのでプラン数も割と多めで迷うくらいかな。
実際の物件や設備を見て選べるのも良いなと思います。
こういう購入の仕方が理想的ですよね。

>>こちらは玄関ポストへの新聞宅配サービスがあるんですね。
>>同じサービスを導入するマンションでは新聞社は限定されますが
>>業者に鍵を預ける形にしているみたいです。


それはちょっと自分的には無理だな。
新聞社がどうこうとは思いませんが、今何があるか分からない時代。
良い人も急にそうではない人になることもある。
信用ってできないと思うので、鍵を預けるって怖いイメージしかない。
そもそも新聞はネットで最新記事が読める。

そうですね、鍵を貸し出すのってどうかなとは思います。
朝早くにメールボックスまで新聞を取りに行くのって面倒ではあるけど。
微妙なサービスかなと思います。
24時間ゴミ出し可だから、ゴミを出しに行きつつ
新聞を取ってくるというのでもいいのかなとは思うけど。
7階建てだからエレベーター待ち時間もさほどではないと思いますし。
食配が複数利用できるのはいいなと思いました。

数年前にマンション購入を検討してた時に聞いた話ですが、この土地の仕入れの際にコンペでN社は負けたと聞きました。当然、土地の仕入れは台風19号前の話です。

>>玄関ポストへの新聞宅配サービス
これ、どうなんでしょうね。

今、新聞をとってないんですが、朝早く廊下をダッシュされたら音や人の気配がするかもしれない…？
盗みとかより音の方が気になりそう。忍び足で配らないだろうし…。
でも、新聞をとっていたら、ポストまで行かなくていいなら宅配再会してもいいかも。

玄関ドアまでもってきてくれるんですよね？
パジャマ着てても新聞もらえるの、いいと思います。

新聞取ってて配達を重視する人がそんなにいるんですか。
信じ難い話です。
食配ステーションも住民同士のトラブルになりそうだと思います。

>>79
＞食配ステーションも住民同士のトラブルになりそうだと思います。

具体的にどういうトラブルを想定されているのでしょうか？
参考までに教えてください。

マンマニ氏が取り上げてますが、ヨイショしたくてもしきれない感じですね。
辛口というより口が重い。。。

注目物件ってこともないでしょうになぜ取り上げたのか？
持ちつ持たれつと言うことなんでしょうね。

>>80
他人のを間違って持って行ってしまったり、ワゴンを別の用途に使用する人、汚く使用する人、イタズラする子供など
そのうち誰かの配達物がなくなったとか問題になりそうだと思います

人の家の敷地まで車入ってくるの違法だけど？他人のあれこれ言って同級生から嫌われてるのに自分の家の粗探しされるのは嫌なんだー？

供給御礼って初めて聞いたわ。
誰にお礼を言ってんの？
しかも小さい文字で成約数と違うってよ。

良くも悪くも地縁のある方向け
知人、親類が近くにいて馴染みがある人に周辺環境は違って見えますよね
デベロッパーがどこということではなく、装備は必要十分ですが最低限ですね
周辺は古工場や倉庫が多く雰囲気のいいお店もほぼなくスーパーも近くないので生活満足度は低いと思います
駅距離は距離そのものだけでなく駅までの道をよく検討したほうがいいですね　
ほとんど退屈な大通りの歩道を歩くことになるので　生活始めたら、自転車か、ほぼバス利用になる可能性高い
水没エリアなのも要確認　対策されて浸水しないとしても災害時外出困難になるかも
地縁のある人しか興味が少ない場所ですがそうなると水没エリアと知っているのでリセールは苦労するかも


広告の批判はマンション検討にまったく関係ないと思う
建築確認の批判も一般人の批判ではないですね
賃貸投資目的などの人か本当に業者側かな

仕事をしている生活上、交通便の良いところに住みたいのですが
それ以上に自然というのか緑が周辺にあればいいなと思っている人は多いのでは?
特に子育て中であれば、子供に自然を感じさせたいと思うのが親心。
周辺や校区など情報交換ができたら嬉しいです。

物件を売りたいと思うのが営業マン心だろうが。

浸水エリアを置いていて周辺にあるのは生コン工場や倉庫ですから優良誤認をやめた方がいいよ。

85さんのUPされた画像ですが一か月で52戸供給御礼で、但し書きによれば5/1～25までに供給した戸数だそうでこれは検討される方が申し込みを入れる事で販売に至ったという理由で『御礼』なのでしょうか？

業者に鍵を渡して、オートロック解除→新聞をポストへ配布
これは疑心点を持たれてもおかしくないです。
業者といっても、新聞配達するのはアルバイトの人でしょうし、信用度も疑問です。

セキュリティも保守できるのかというところを考えると、怖い部分ではあります。

何かあってからでは遅いですし、新聞のために業者に鍵を渡したくないという方が多いんじゃないでしょうか。

レンジフード、洗面所の三面鏡なし、風呂のホッカラリ床もなし
いくらなんでも設備が古臭すぎませんか？

2年前の台風被害、もろに受けた地域ですね。
https://www.city.kawasaki.jp/170/cmsfiles/contents/0000017/17723/R01ga...[.pdf
かなりの世帯が床上浸水しているみたい。

>>94 匿名さん

リンクが開けませんが川崎市からのハザードマップです。
色がヤバいな。

洗面台は一面の鏡になってるんですね。それで横に歯ブラシとかを置くスペースがあって。
三面鏡だと中に物を入れるスペースがたくさんあるので下がごちゃごちゃしないという利点がありますが
そういったスペースのないここはやっぱり下に置くことになるんでしょうね。
（歯ブラシは水気が出るのでこういった所に置くより下（水栓の近く）の方が良いと思ったり）
設備に関してはちょっと惜しいですね。

三面鏡はどうでもいいよ。
浸水時の対策などはどうなの？営業さん！

いろんな意見があるのは注目している人が多い証拠かもしれません。

メリットデメリットの両面を見ていく上では参考になるなと思います。

駅までバスで行かなければいけない点はちょっと迷う点もありますが

静かな周辺環境は住みやすそうですね。

小学校、中学校は越境地区(？)で、中原区宮内小学校、宮内中学校だそうです。

>>102 匿名さん
バスを運行する計画あるのでしょうか？東京神奈川間の路線バスはほとんど運行されていないので。

>>104 匿名さん

具体的な計画は知らないですが、橋ができたあとバスが走ったら便利だろうなぁという希望です。
わかりにくくてすみません。

一面鏡より三面鏡の方が良かったです。
他のマンションで見て、そう思いました。

>>106 マンション検討中さん

そこだけが気になるなら、付け替えたらいいと思います。

最近の新築でここまで設備が古いの初めて見た。
レンジフード、キッチンカウンター、風呂床、三面鏡、トイレ

だからお手頃価格なんでしょ？その分自分でカスタマイズすれば良いだけの話。

設置コストがあまり掛からないものが多いということなんですよね？物件価格自体も抑え気味ということだから
基本的になにかしたければオプションにしてね、みたいなかんじなんだろうなぁ。
ある意味、お金かけるところとそうじゃないところ、メリハリつけられて
わかりやすいと思いますけどね。

駅までの距離を思えばある意味当然ではあるのですが、お値段はかなり控え気味に感じる。
最近のマンションがすごく高く設定されているものばかりなので
余計にここは目立って見えるように感じました
バスも使えるけど、バス停までもそれなりに距離はあるのか。
自家用車必須です。

どれくらい売れましたか？
あと残りいくつあるか知りたいです

>>112 マンション検討中さん

先日物件見てきましたが、3分の1~4分の1程度はまだ空いてましたよ。

・駅まで比較的平坦だが徒歩15分
・準工業に属し、周囲はほぼ町工場
・食洗機や三面鏡等といった設備はなく、シンプルかつ最低限
・景観は南西に隣接マンション、南東は空き地
・大橋計画も近くにあるが土地確保率も50%以下で厳しい
・バスは西下橋にあるが最寄駅(武蔵新城)はなく、武蔵小杉方面や溝口
・浸水実績あり(それを踏まえての止水板)
・学区は越境して宮内(下野毛3丁目は校長面接等なく書類の手続きで許可が出る。ここ付近はほぼ越境)

価格は上記を考慮して安めではあるが、住み替えとなった時は大橋計画等で周囲に変化が起こっていなければかなりマイナスか売れないか。
第3者管理や修繕費は10年後固定とし、従来マンションと異なる。

今日現在の販売戸数は8戸だよ。予想外に売れてる印象。
等々力大橋は25年開通とは言うものの自分の見立てでは向こう15年は無理かなとは思う。
でも、近所のクノールの工場が閉鎖になった跡地が何になるかで評価も変わると思う。大型商業施設でなくても大型ホームセンターが入ってくれると個人的にはいいな。この辺はそういう大型施設がないから需要は大きい。

甘いな、販売戸数＝残り戸数じゃない。第◯期って売り方もあるし。
あとから増えても「キャンセル発生、300万円引きキャンペーン！」で言えば何とかなる。

駅から距離がある立地であれば価格を割安に設定するのは勿論
設備や共用施設に付加価値をつけて集客すべきだと思うのですが、
そのようにはならなかったのでしょうか？

設備も共有施設も安く抑える事によって価格も安くしている感じですね。修繕積立金は10年間は少しずつ上がりますが、その後は一定です。それを可能にする為にも設備は最小限(集会スペース等なし、エレベーターは1台、機械式駐車場も少なめ)。

なので、客寄せになるような設備や施設はないです。高めの条件の良い部屋(角部屋やルーフバルコニー付等)と価格の安い部屋は順調でしたが、それ以外はけっこう苦戦している感じでした。

なるほど、なんとなく納得しました。
価格の安い部屋と、条件の良い部屋が売れていく、
そうなんだろうなと。

総戸数120戸で、次は1期11次とのこと。
これまでの販売分の先着順が6戸。
あとどれくらい残っているのでしょう。
1期というからには、まだまだありそうな気はしますが。

竣工済みなので現地で実際の部屋が見れるわけですね。
特に特徴がない部屋だと、あとは価格次第なところもあるのかな。

1期11次ってウケるわ。
素直に残りを出した方がまだ好感あるのに。