二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 20

車はめちゃめちゃ込みますよ。
特に多摩川堤は時間帯により身動きできないことがあります。
ライズから駅までの僅かな時間信号一個分30分ぐらいかかることざらにあります。
夏場の週末は車は使えないものと考えたほうが良いでしょう。

来年の3月から二子玉川旋風が巻き起こる予感がする。
表参道ヒルズのオープン時みたいにあらゆるメディアに取り上げられるのは間違いまいでしょう。

東急に知人がたくさんいるけど、Ⅰ街区のテナントがあまり捗々しくないらしい。高島屋SCに入れなかった負 け 組と捉えられている。オフィスはさらに絶望的らしい。

プラウドだいぶ中古売り出し価格下がってるみたいですね。
確かに今週のプレジデントにＰＥＲの一番悪い駅として二子が出てましたが26倍、通常15倍良い所は10倍切る。
ちょっと問題あるかなー。考えてます。
あくまでもここは自分が欲しくって住みたいと思う街で投資としては問題ある土地柄ですね。

>>445
>ライズから駅までの僅かな時間信号一個分30分ぐらいかかることざらにあります。

情報ありがとうございます。
電車は混むし車も混むとは・・・
交通インフラは脆弱ですね。

オフィスはどこも入らないと思いますよ。
だって都心のオフィスががら空きなのにどうしてこんな交通の便が悪い所に来るの？
しかも安ければ来るかも知れないけどバカ高い賃料とって、来るとこないよ。

休日、246や駅前の旧道は混みますが、駒沢通りなど一本二本外れた通りはいかがでしょうか。こちらも渋滞で動かないものでしょうか。

武蔵小杉は結構オフィス出来てるが、あのくらい都心との交通の面で何処へでもいける場所ならオフィスとして可能性あるが二子じゃね。

>>448

株じゃないけど高値掴みの可能性大ですな

自分は車が好きでしょっちゅう乗る方なので、渋滞だけは堪えられない。
信号1つで30分なんて、急いでる時なんか発狂しそうだな。
大丈夫かねー？

環八の瀬田交差点も、慢性的な渋滞だし、
クリスマス時期にはタマタカ駐車場待ちで
周辺は大変な状況になります。タクシーも
邪魔だし。

普通に考えて都心から離れていて、電車も車も
ババ混みの二子玉川にオフィス持つ会社がある
とは思えない。メリット全然見出せない。

上層階のプレミアムクラスを目当てにMRに始めていきました。　
ターゲットは130000Kと170000Kの2つのタイプがあり、西麻布より二子の雰囲気が好きな私は本格検討に入ろうとしたところ、営業の方に駐車場を2台確保するのは難しいとのことでした。　しかしながら、紹介された外部の駐車場があるとのこと。しかし部屋から遠すぎてかなり不便。。。　

担当の方曰く「部屋のランク順に抽選を行う為、プレミアムクラスであれば駐車場を確保することは問題ない」とのことでした。　また、「70-80㎡の部屋は五分五分で抽選に外れるかも」と。。。　　

タワー上層階だと、最低クラスで130000Kの価格帯で（最高は480000K）で駐車場1台分しか確保できないとは本当なのでしょうか？　この辺で何かご存知の方はご教示いただければ幸いです。

上記理由でここはあきらめざるを得ないと考えております。　駐車場の問題を除けば気に入ったのですが。。。。

>>456
過去の投稿ではこのような書き込みも・・・

No.1005 by 購入希望者　2009-10-16 17:22:27
買おうと思ったんですが、とにかく駐車場のサイズが小さすぎです。
幅１８５０、高さ１５５０ぐらいまでの機械式がほとんどで、まったく貧弱そのものです。
しかもハイルーフ車もほとんど停められない。
だれが設計したんだ。
どんだけ貧乏思考なんだよ。

あ～あ、これで貧乏マンション決定かなあ。なんて思いました。
平置きはほとんどないし、機械式が何百台停められても、車幅１８５０までで高さ１５５０まで
がほとんどだなんて、貧乏設計そのもの。

モデルルームの受付に、近所のベンツのディ－ラーが､カタログ置いてあったけど、
思わず笑っちゃいました。
「ベンツ買っても､停められないじゃん！」・・・

周囲は渋滞しまくり
駐車場のサイズが小さい

車好きには辛いね

成る程。ベンツとか停められないから購入やめるとかいうの納得。値段変えて大小用意すれば良いのにね。
っていうかマンションで２台とかの要望だすなら２億スタートの広尾あたりのマンションだね。ライズなんてマンションのレベルじゃないね。

タワーパーキングのサイズ問題、待ち時間問題・・・結構湾岸マンションのスレでも議論されてましたね。
パレットサイズが小さいとか、普通の住民と同じように待たされるとか、プレミアム住戸の人がもっとも毛嫌いしそうなポイントですね。

ここではライズ以外まったく興味ないからいい加減やめたら？
むなしくないの？
他のスレの荒しのあんたらの言うこと誰が信用するの？笑っちゃうから。
かわいそうな人たちだね。

ん？
おっしゃるほどの荒らしが居ますかね？
なかなか有意義なやり取りだと思いますが如何でしょうか。

二子って普通にしてても混雑の代名詞でもある２４６と環八の瀨田交差点からさらに土つぼにはまったような坂ノ下のﾄﾞﾝつまりに位置してるから一度混み出すと身動き取れない立地です。
高速に出るのに東名川崎行こうにも溝口の混雑渋滞で身動き取れず、瀨田の交差点も動かず、多摩川土手沿いは一度入ったら混雑時抜け道無くどうしようもありません。
車はものすごくストレスかかる。
さらにライズの前の細い多摩堤どうりは知る人は絶対避ける道です。

せいぜい環八の山添にしておいた方がいいと思うよ。
一旦メインロード外して河淵降りたら出てくるの大変ですよ。

今一戸建てのプラウドとかは２台車を置けるのがマストみたいな設計になってますよね。マンションはたいてい戸数よりも駐車場少ない。デベも駅近立地なんだから車は一台なライフスタイルと設定している。でもプレミア居住者は車２台が当たり前のライフスタイル。こういう意見が浸透すれば今後のタワーマンションにはプレミア用のパーキングが用意されるのでしょうか？でもまあ同じマンションでそこまで貧富の差を付けると逆に難しい。管理組合も二つにしちゃったりね。

二子玉川は都心でもないのに渋滞がひどいとは何か変な感じ。
車利用者には無茶苦茶ストレス溜まりそう。

渋滞は人気のバロメータですよ。それが嫌なら府中か相模大野に住めばいい。

昔から多摩川が氾濫するから川沿いはまともな道路が出来なかったのです。
だから川沿いに細い道路があるだけで後は地形的にちゃんとした区画整理がなされなかった土地ばかしです。
狛江　二子玉川　沼部　鵜の木　矢口渡　六郷土手　と羽田から多摩川土手沿いは一旦車で入り込んだら身動き取れなくなるのも河川敷と言う土地の属性です。

駅隣接だから、車なんか使わないよ。

車社会になってからは、氾濫なんかしたことないぜ。
道路が変わるほどの氾濫なんて縄文時代の話してんのか。

469さんの解説は解り安くて良いですね。多摩川に限らず川ってそういう物なんですね。ちょっと僕の中で二子玉の価値が下がりました。

買い物に来るんじゃなくてせっかく自分の家を選ぶんですから、やはり少し客観的な目で見ないといけませんね。
後で後悔しそう。
武蔵小杉を買って買い物に二子に来るのが正解かもしれません。

岸辺のアルバム

４７１さん
貴方は世田谷住民じゃないですね、この近辺の人は多摩川氾濫の恐さは皆知ってます。
最近でもwww.ktr.mlit.go.jp/kyoku/river/river_info/tama_02_04.htm -
観てもらえれば分ります。

>>471
ハザードマップ見るとちょっと心配。車も水没すると嫌だなー。
http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ta...

駅隣接って7分もかかるのに、すごいですねー。
田舎に住んでたのね、今まで。

■野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図について

(1) 作成主体 東京都都市型水害対策連絡会
(2) 作成年月日 平成１7年６月８日作成
(3) 対象とした地域 野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域
(4) 対象とした降雨 平成１２年９月　東海豪雨（総雨量　５８９ｍｍ、時間最大雨量　１１４ｍｍ）
(5) 関係する区市 大田区、世田谷区、立川市、武蔵野市、三鷹市、府中市、調布市、小金井市、小平市、国分寺市、狛江市

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf

＞４６８

渋滞は人気のバロメータと言うより、激混み２４６と激混み環八の交差点近くで
さらに川沿いなので、川向こうに抜ける道が少ないのが問題。

瀬田の交差点は、本当になんとかして欲しい。用賀から来る中途半端な道で
５差路になるのが、本当に迷惑。

車で教習所に行った帰り、多摩堤通りで二子玉川の駅まで40分かかった苦い経験から、あそこら辺では車は使えないと思った。本当にぴたっと動かなくなる。
用賀の待ち合わせにひどく遅れて、さんざんだった休日の思い出。

あ、教習所へは違う免許取りに行ったのね、
無免許で運転したんじゃないからね。

近郊は渋滞が付き物です。

生の情報はホント参考になります。
こういうのが大事なんだよねえ〜。

>>466
タワーも含めて、都心のハイグレードマンションだと住戸の価格帯によって駐車形態が異なったりするよ。

契約者ですが、今日は道路事情について有用な書き込みが多いですね。

私は通勤に田園都市線の下りを使う予定なので通勤ラッシュも渋滞もあまり関係ないのですが、休日などに車で出かけるときにはある程度の覚悟が必要なようですね。

確か、去年多摩川が氾濫しかけて
プラウドタワー二子玉川の辺りに非難警告が出されたよね。
さすがにあの時は焦った。

スーパー堤防のことが時々書き込まれますが、中止になったとか、なる予定とか、どこ調べても出てません。
情報お持ちの方いらっしゃいます？

3棟があれだけ接近してて河川敷だと相当凄いビル風（砂埃）が予想されますね。
でも、殺伐とした日常仕事からの解放を考えたら、あの自然のロケーションは価値ありですね。予算が許せば買いたいです。

高くて私には手がでませんでした。二子玉の他の物件の営業さんが言ってましたが百貨店のある駅で風俗街がないのは二子玉と日本橋だけなんだって。嘘か誠かは調べてないけど、自分の住む町には風俗街はない方がいい。

今までは駒沢通り（多摩美の横の坂を下りて、セブンイレブンを右折）から

高島屋方面までのアクセスが困難だったけど（できないことはなかったが）

再開発で道ができたので、工事が終わって車両規制がなくなったら

車の流れはもう少し良くなると思う

近所なら分かるはずだが、皆さんが心配している交差点の渋滞は住民は避けているのであまり影響ありません。
私は環八渋滞以外にあの付近で渋滞にハマったことは ないですよ。

高島屋もそろそろ、という噂がありますね。
もっと庶民的なスーパーに変ってもよいかとも思いますが。

それはどうでしょう。
庶民的なスーパーもあっていいと思いますが、それは補助的で基本的に高島屋かSCまで買いに行っている自分には駅ビルの地下の巨大食品街は品揃えと品質に期待しています。

改装工事しているのに、そろそろはあり得ないでしょう。


庶民的なスーパーは必要ないですね。


去年、プレッセから東急ストアに変わりましたが、それで充分です。

高級スーパーは高島屋。
日常の買い物は東急ストア。
実用と品揃えが充実した文句なしのラインナップです。

491さん

近所に住んでいれば分かると思いますが、長年の経験で
この日は混みそうだなと思ったら、出来るだけ車での外出を控えます。
環八が混んでいたら、並行している多摩堤通りや用賀中町通りも必然的に混んでいる。
ヒドい時は丸子川沿いもびっしり動かず。

抜け道は、例えば二子から246の上りを目指すならいろいろルートはありますが
その逆は限られます。
抜け道は向かう方面によって有効とそうでないのとあります。
環八が常に激込みするのはこういうのも理由の一つです。

都心方面や第三京浜へはすぐ出られるよね。
ダメなのは環八使う時。
ま、これは二子玉川じゃなくても一緒だけど、そっち方面じゃなきゃあんまりストレスないけど。

うちは川越えるのは伊豆箱根が多いですが、朝からゆっくりしたいから金曜日に夜出るパターンが多いですね。

>>496
車を良く使うので有用な情報に感謝します。
渋滞のことを聞くと自分の好きな時にストレスなく車で行き来出来そうもないですね。
車での外出に制約がでるのはちょっとどうかなという感じ。やはり道路インフラが弱い感は否めませんね。
現状でも渋滞が酷く道路交通事情があまり良くないとのことですが、再開発後の状況はどうなるのでしょう。
ライズ再開発絡みで何か渋滞緩和対策がとられる予定はあるのでしょうか？

>>494
改装工事なんて全然関係ないよ。わざわざ巨費を投じて新規出店したにもかかわらず、わずか数年で撤退したデパートの例はいくらでもありますよ。

高島屋裏手のラーメン屋の道から環八へでる計画は
頓挫したままですか？

498さん　

496です。残念ながら、これといった渋滞緩和対策はなされませんね。
多摩堤通り道路拡幅といっても、予定されている二子玉川公園一部の
トンネル内だけ片道2車線などは、何の意味があるのかよく分かりません。
駅へと向かう玉川高校前の道路が、今度は新たな渋滞道路になるでしょう。
上野毛通りが途中で廃止される影響も色々出ると思います。

再開発によって、商業ビル用の駐車場が出来上がると、このあたりは
更に車の流れを呼び込むことになるでしょうね。
実際どのくらいかは私も想像つきません。
そうすると抜け道として、住宅地に一層車が流れるようになるでしょう。
(それはそれで、私は問題だと思っています。)

前々から噂される、目黒通りが延伸して川向こうに架かる橋でも出来れば
また何かが違うかもしれませんが。。。

回答になっていないかもしれませんね、すみません。
二子は本当に道路がネックです。

新橋駅下の東急は閉店してたな

JAL問題か

川沿いは、物理的に橋の数の制限があり、交通は滞ります。
仕方ありません。

>>494
>>500
噂もなにもふつう考えるでしょ。都心一等地の店舗も閉める時代ですから。
去年のいまごろ「有楽町西武もヤバイらしいよ。もうすぐ閉店かもね。」なんて誰かが言ったとしたら、494さんみたいな人は「そんな噂聞いたことない、あの立地でありえないでしょ。」なんてのうてんきなこと言ってたのでしょうね。

それから数年と言えばだいたい２～３年。このマンションの販売期間とほぼ同じで、ぼやぼやしてるとあっと言う間ですよ。

>>502
498です。
いろいろと教えていただき大変助かります。情報ありがとうございます。
自分でも地図で確認しながら考えを巡らせてみます。

>>506
競合店がひしめく都心一等地と、郊外で競合店の無い玉高を同じように考えなくてもいいんでない？

あんまり可能性の低いことを心配してたら何にもできと思うけど。

何にもできと思うけど。 →　何もできないと思うけど。

百貨店はいずれ無くなる商売です。どんどん潰れていますが、まだ始まったばかりです。

昔は商品を買おうと思ったら、デパートに行くしかなかったけれど、今は専門店が溢れ、ネットであらゆる商品を安く買うことができる。百貨店で定価で買う者など日を追うごとにいなくなっている。

百貨店の何処もが赤字で商売としてなりたたなくなっているのは明らか。

昔は家具、家電を売っていたが専門店に太刀打ちできずに売り場を撤収し、今は洋服で同じことが起こっている。食品売り場で稼ごうと思っても、スーパーが高級食材を扱い始めたため打つ手が無いのが実態。

所詮百貨店というのは、世の中に商品が少ない時代の商売。今は商品が溢れ、たとえば、家電だけでも百貨店の総売り場面積に匹敵するヤマダ電機池袋店のような巨艦店で何万種類もの商品を揃えているのに、百貨を並べるために、それぞれ少ない商品しか並んでいない中途半端な店に客は行かない。

高島屋は何年先になるかわからないが業態転換するか、撤退するかの時を迎えることになると予想する。

私も玉高ファンで綱島からよく車で行ってたのですが、結局行く道は中原街道から多摩川土手沿い、巨人軍のグランドの前通り行くのがルートですが、特に夏場の夕刻あのルートは行きは40分帰りは土手沿いが身動き取れず2時間近くかかることよくありました、環八経由も込むときは瀨田でｓｔｏｐ、いわんや溝口経由は道路が狭くどうしようも有りません、一旦入ったら出てくるのに大変と言う感触があります。
夏場は行くの辞めてます。

買いたくない人は買わなければいいだけ。

>>508
東急百貨店が進出するんですよね。
（二流だからタマタカの競争相手ではないってことが言いたい？）

銀座地区は商圏の大きさが違いますからね。日本全国、アジア各国から集客可能。
二子玉川なんてくらべものになりません。

それから自分の誤字脱字でムダなレス追加するのやめていただけませんか。迷惑です。

高島屋SCはテナント戦略なので既に時代にあった形態ですが。。

玉高は歴史的にも撤退する可能性強いでしょうね、それに地形的にも道路事情が極めて悪い地形、電車の込み具合も混雑率日本の２、それに洪水の可能性等考えると客観的諸条件はやはりネガティブな要素多いですね。
でも二子のフアンはこの辺を客観的に見つめるより自分の思いいれを優先する人が多いのだと思います。
結局住宅購入は人がなんと言おうと自分が納得するかどうかでしょう。

すまんね。で、あんたや515サンは検討者なのかい？

玉高はやはり将来撤退するのかなー。
確かに玉高の無い二子じゃもう一つ魅力にかけるしなー。
撤退したら一気にさびれるよなー。
もともと高級住宅街でもなく玉高ができて有名になった街だから、その辺のリスク考えとかないとね。

>515
私は35年瀬田に住んでますが、あなた、ただのよそ者でしょう。
なーんにも解ってない説得力ゼロの内容ですね。
申し訳ありませんが、自然も便利さもある二子玉川は実感済みです。
ライズ入居を楽しみにしています。

建物同士が近いですが、「カーテン開けたらこんにちは」って感じでプライバシーは保てるの？
MRだけではわからない。

５１８さん
そもそも瀨田なんてすごい不便なところだから、分らないのでしょう。
瀨田から二子ならあまり不便とは思わないでしょう。

具体的に瀨田で便利ってどんな時？

瀬田でも崖上と崖下では生活圏が変わるよね。
環八の内と外では最寄り駅も、上野毛、用賀、二子玉川と分かれる。
逆に瀬田でなく二子を便利という考えに興味があります。
私も崖上瀬田住み39年ですが、瀬田は便利です。
たまに坂下行くくらいでちょうど良い。

私も生まれは瀬田で現在上野毛に住んでいますが、どちらも環境もよく便利です。

坂下はやっぱりちょっと不便だよ。
この辺の人は買い物だけ坂下に行く。
住むのはやだなー。

玉川高島屋は、高島屋の中でも稼ぎ頭ですよ


そんな客観的事実も知らないで・・・


【一部テキストを削除しました。管理人】

崖上だとか崖下だとか、変なプライド多い人ばっかでガッカリ。ニコタマも格下扱いで災難ですな。でもタマタカの客だからしゃーないか。

タワマンは１にも立地２に立地、３、４、が無くて５に立地。
高島屋ばかりに頼ってるのが何だかかわいそう。

５２８がいう立地とは交通の便だろうけれど、
朝の田園都市線が混雑していることを除けば、
交通の便も悪くはないけれど。

立地は、交通の便もあれば、眺望の良さもある。
ここは眺望はまぁまぁ。小杉は眺望特に無し。

この辺一帯だと不便なほうです、溝口と似たり寄って利です。
溝口も車は不便だけど二子のほうが川沿いで逃げないぶんちょっと不便かな。

カーテンを開けたら向かいの家が見えるなんて、素晴らしい眺望ですね。

>小杉は眺望特に無し。

とか書くから、こういうやりとりになっちゃうんだよね。

地権者ですが、選択の余地はほとんど無かったですよ。
モデルルーム見たのも契約後ですし。ほとんど後だしジャンケンみたいなもの。
まじめな話、Ⅱ－ａは三井不動産に任せたるべきだと思いますね。
そうでないと、Ⅱ－ａはほぼ確実に風俗地域になるでしょう。

本当に三井にやってもらってればこんなに詰め込んだ開発にならずに二子にあった品のいい開発になったと思います。やはり東急は目一杯の営利主義だなーという感じです。

>>489
近隣に住む契約者だがが、今までフタコに風俗ができなかったのは、用途地域で厳しく規制していたから。
でも、シネコンを作りたいという理由で２ａの用途地域を変更しようとしている。
表向きはシネコンかもすれないが、要は２ａすべてを風俗が開業できる地域に変えるということ。
東急の友人からは１街区のオフィスやテナントが集まらないと聞いるが、なぜその閑古鳥が鳴きそうな１街区にシネコンを作ろうとせず、２ａに固執するのだろう。
そういえば、１０９シネマズを運営している東急レクリエーションは、歌舞伎町の映画館と同じビルにオカマバーをテナントとして入れているのを見て驚いた。
２ａは、東急ではなく、実績のある三井に担当してもらいたいものである。

東急本店の隣の一帯は有名な風俗地帯だよね。
東急関係者って、それが当たり前になってて風俗にまったく抵抗が無いんじゃないかな。
ヴィトンがそんな本店に出店を断り続けてるのも当然だけど、東急関係者ってそういう感覚が麻痺してるんだろうね。
そんな東急百貨店がⅠ街区に進出ですか。う～ん。
二子玉川から高島屋ＳＣが逃げ出すかもというのは冗談に聞こえないです。

逆説めいてるけど、東急が東地区の再開発を成功させたかったら、東急色を出さないことでしか達成できないと思う。

玉川に住む者として切に願う。