シティハウス文京湯島ってどうですか？

湯島にマンションが次々に建つし、これからも本郷とかも増えてくるのかな。
老朽オフィス街はワンブロック再開発とかできないかといつも思うんだけど、ビルが一本一本マンションに建て替わるのはいかにも非効率だし、あまりいいマンションが建ちそうな気がしない。誰か胆力と熱量のあるデベはいないのかなあ。

小石川の次は湯島かもね
このあたりも、他所に比べたらまだまだ安いよ
山手線の中央で、地下鉄4線ぐらい使えると、どこでも家出て30分で着くよ
わざわざ単線の湾岸買うやつの気がしれん

>>522 匿名さん

本当にそう思う。湯島は場所によっては、湯島駅（千代田線）、本郷三丁目駅（丸ノ内線・大江戸線）、上野広小路駅（銀座線）・上野御徒町駅（大江戸線）、御徒町駅（山手線）、仲御徒町駅（日比谷線）が徒歩10分圏内で普段使いできて、都心にもすぐに行ける。

一方で「ラブホ街」のイメージが強く、住宅街としてスポットが当たらず安く抑えられてきた。昨今のマンション建設ラッシュやスーパーの出店をみると、デベロッパーもそんな穴場感に気づいたのかもしれません。

コミュニティバスも順調に走り出し、地震の時も何事もなく、さほど揺れませんでした。
上野東照宮も400年ほぼ無傷らしいですよ！
この辺のラブホは気持ちお品が良いように感じます。
ホテル寿さんがあった頃は、デリヘルや、待合せの女性をチラホラ見る事もあったのですが、絶滅しました。
江戸屋さんは、コロナ前は外国人（ほぼEU系）とか、海外の修学旅行生で賑わってたのですが、今後はどうなるのかちょびっと気になります。

>>524 通りがかりさん

性に対して草食化する若者の増加、コロナを引き金とした衛生観念の変化などから、ラブホテルという業態そのものが厳しくなるかもしれませんね。また、湯島はマンションやスーパーの建設が相次ぎ、これからは夜の人通りが増えると思いますので、お忍びでしけこむ環境ではなくなると思います。

>>515 匿名さん

休日にライフを訪れたのですが、あの有人レジの後ろにキャッシュレスのセルフレジのシステムに慣れたら、お買い物もスムーズですね。わからないとひたすら並んでしまいます…。まいバスのセルフレジと違ってアルコールもOKなのですが、最後に店員さんが年齢確認に来るシステムでしたね。湯島のサミットはよくある商品登録が店員さんで決済は機械式のシステムだと嬉しいです。

HPの販売価格が8800~9200万に更新されましたね。

近所のルジェンテが完売して、さらに
強気になった…ですかね

オフィシャルホームページに引渡時期の変更が記載されていました。

『引渡予定時期について、下記変更を行いました。
お詫びするとともに訂正させていただきます。
（変更前）2022年4月下旬　（変更後）2022年7月下旬
※ご契約をいただきましたお客様につきましては、各ご契約書約定日でのお引渡しに変更はございません。』

建物は出来上がっているのに入居は先なのは、どういう意味があるのか分かる方いらっしゃったら教えてください。。

>>529 通りがかりさん
売主は事務処理能力の都合と言うでしょうが、
売主が3月決算の会社なので、単に売上調整で来年度に売上を回して、7月に変更したのは、今契約した人たちの売上を第二四半期に回したいからだと推察されます。
このようなスケジュール調整はよくあることな気がします。

>>530 マンション検討中さん

その意味合いはおおいにありそうです。
あわせて、最近デベは土地の入手に苦労
しているようです。
スミ不のように急いで売却しなくていい
会社かつマンションギャラリーで、ある
程度在庫必要とする企業としてはこの様
な販売戦略になると思われます。

投資家には四半期ごとに業績を発表する必要がありますからね。

急いで売らなくてもよい面に加えて、先々の仕込みが想定より少なくなっている可能性もありますね。

仕込みが多くなってるから売上時期を伸ばしたのではなくて？

>>533 マンション検討中さん

デベとしては相対(あいたい)で土地を取得するのが、コスト的には都合がいいわけです。
一方で、あまり土地が出ないうえにオークションでの入手が増えると販売価格に影響する。
スミ不とて、いたずらに高くはしたくないわけで、今後は、「じゃあ、売らずに貸そうか」ということになる可能性はあります。

529です。
皆さま、教えていただきありがとうございました。
勉強になりました。

ここは将来的に価格上昇するでしょうね。
情弱向けの城南・城西地区のような資産価値を無視した割高物件とは違って
実需が支える物件ですから

デザインに拘ってほしいよね
小石川のパークホームズみたいの増えるといいのにな
神田的な簡素な物件多いよね

ここは高台にありながら鉄道駅のアクセスもいいので、将来的に売っても貸しても需要は旺盛だと思います。湯島は大学病院が多く、借り手も多いと聞きます。すぐ近くにスーパーマーケットがオープンするので、スーパーの不毛の地だった湯島の生活利便性は格段に良くなるでしょう。周辺の築浅マンションの多くも、この１年でかなり値上がりしています。

湯島の良さがわかりません。坂が多くてなんか陰湿なビルもあり、日当たりも良い印象がありません。教えて下さい。

>>539 マンション検討中さん

確かに539さんが鋭くご指摘されているとおり、坂が多く（疲れるよねー）、ラブホテルも残っていて、場所によっては日影になる物件もあって、古い昭和な陰湿なビルも多くあります(^_^;)

一方で湯島の良いところも、いっぱいあります！

（1）複数の駅へのアクセスが非常に良く都心にも行きやすいこと
（2）路地裏に名店が多く、下町の雰囲気もあってみんな優しいこと
（3）高台にあり災害に強いこと
（4）マンションが増えていてスーパーの開店も控えて生活利便性が高まるのは必至で住宅街としての将来性があること
（5）湯島天神や旧岩﨑邸庭園、東京大学本郷キャンパスなど近隣に緑が豊かな散歩スポットが多いこと
（6）徒歩で上野、秋葉原、御茶ノ水、東京ドームに行けること
（7）東大病院、順天堂大病院、東京医科歯科大病院など総合病院があって、街の病院も多いこと

などなどです（一部に主観が入っていますですが(^_^;)

人によって街の好みはあるし、決して押し付けるつもりはありません！(^_^) 539さんのご意見も、ごもっともです！

でもでも、湯島は本当に楽しい街ですよー！！ 散歩がてら、ぜひお越しください！

>>539 マンション検討中さん

湯島って地味な街で、知らない人にとっては「受験の合格祈願で行ったとこ？」、知っている人にとっては「ラブホテルが多いよね」的なイメージだよね。

賃貸で住んでいたけど、噛めば噛むほど味がでる昆布のような街で、眺望とかを希望しなければ、とても住みやすい街だと思う。

湯島は、都心へのアクセスの良さは都内屈指である一方で、ラブホテル街のイメージが強く、不動産的には湾岸エリアより抑えられてきたけど、最近はマンションの建設ラッシュで、ラブホテルの跡地にもマンションができていて、これから変わる街の一つかもね。

>>540 湯島住民さん
徒歩で東京ドーム？片道徒歩30分はしんどいでしょ。。

私は後楽園にタコスなどを歩いて買いに行って棚田が、最近はコミュニティバスをがっつり利用させてもらってます。
湯島周辺は日本屈指の医療タウンで、30社以上の医療会社がある。中でも有名なのはいわしや等数社。
掘れば掘るほど、色々な発見があります。

>>542 マンション検討中さん

湯島に住んでますが、片道30分なんてかかりません。普通に歩いて20分です。

>>542 マンション検討中さん

私は、湯島から後楽園に行くときは、本郷大横丁通りの商店街から壱岐坂通りを抜けて、よく歩いています。途中にいろんなお店があるので、案外、歩けちゃいますよ。帰りは、湯島行きの循環型コミュニティバスを使うと便利です。片道徒歩30分は大袈裟かな。

>>542 マンション検討中さん

湯島から東京ドームまで本当に歩いたことあるの？ ゆっくり歩いても30分はかからないな。

Googleマップで検証してみたら、湯島駅から東京ドームまで23分と出ました。
こちらのマンションからなら15分くらいで着けそうですね。

家族の職業が不動産関係で、北区から港区・千代田区・豊島区界隈の物件への住み替えを提案しても、周辺環境のネガ情報が即答される状況の中、何の文句もないのが湯島（高台）でした。文京区も以前、検討した水道は土地が低い、茗荷谷は坂が多いからゲリラ豪雨の時の通勤が大変そう、タクシーでも道が説明し辛いという感じでしたし。

最寄り駅が地下鉄だと、出入口までは徒歩数分でも改札までが…とお決まりのネガも
メインで利用する「丸ノ内線本郷三丁目地上改札だけど何か文句ある？」と言ったら黙り込みました。

住み替えの相談に乗ってくれた銀行の担当者には家族の職業も知ったうえで「不動産のプロが選んだ街なんですね!」と言ってもらえたし、自分は湯島という街はよく知らないけど、不動産会社の方がホテル街のイメージを払拭しようと一生懸命だったのと、家族も湯島のホテル街「あ～、あの辺りか～」という感じだったので、詳しい人には余り良くないイメージかもですが、詳しくない人には湯島天神とか近いので場所にもよるけど住んでいて「良い所に…」と言ってもらえそうな街だと思います。

>>551 匿名さん
オープンハウス中心に探しておられたんですね！！w

>>553 匿名さん

カッコいいですね！

小石川一丁目のあたりは今じゃパークコートが建って鼻息荒いけど、なんだかんだ言ってここ15年ぐらいのあいだにマンションが次々と建設されて人が増えて店が増えて工場の街が住宅街に変貌した結果であって、その前は埼玉あたりの工業都市みたいな雰囲気だった。湯島は店ができてマンションが増えてきたので10年後が楽しみ。そのころには東京ドームシティーの再開発も具体的な計画が発表されて文京区は盛り上がっていることと思います。いまは坪500台でも、そのころはどうなっているやら。

再開発エリアに住むのも楽しそうですが、少し離れた場所でその恩恵にあずかるのも面白そうですよね。このマンションからはラクーアではなく東京ドームや東京ドームホテルなら歩いた方が早いかもしれませんね。

サミットストア湯島天神店が入る積水ハウスのマンションもだいぶ出来てきて、湯島天神からお茶の水に続くあの通りはマンションが増えました。大河ドラマ「青天を衝け」の渋沢栄一や岩崎弥太郎も湯島天神の近くに住んでいたし、堀ちえみさんも湯島に引っ越されてきたし、これから湯島はますます注目されそうですね。

サミットは本当に楽しみですね。湯島ってやっぱり摩訶不思議なのか交通アクセスの良さや、買い物（デパ地下徒歩圏内）と伝えても聞いた方としては「ふーん」みたいなとにかく伝わらない街なんだと思います。従来のイメージもあるので、こちらからアピールではなく、尋ねられたら答える程度なのですが。酒飲み番組でチラホラと湯島のお店が紹介されるようになり、訪れた店だとテンション上がりますね。

>>560 匿名さん

元住民です。本当に湯島って、知る人ぞ知る、意外にも便利な街だと思います。複数の駅に徒歩で行けるのはもちろん、松坂屋上野店やPARCO-ya（TOHOシネマズあり）やアメ横、上野公園、秋葉原、御茶ノ水にも歩いて行けるのは本当に便利です。これからも、知る人ぞ知る地味な街であってほしいです笑

松坂屋やPARCO-yaは普段着で行ける雰囲気があり、そういう意味でも便利です！

>>562 周辺住民さん

御徒町駅前の吉池もいいですよね！
最上階の吉池食堂はちょい飲みもでき、スカイツリーの眺望も最高ですよねー！
湯島、大好き！！

オシャレ度がかなり低いから、そう言う人には向かないかな。
でも上野の科学博物館や美術館群、コンサートホールなどが近隣に存在しているのはかなり子育て世代にとっては有用だね。微妙に遠いけど、歩ける距離ではある。

>>564 匿名さん

今はコロナで立ち入りできないけ東大本郷キャンパスにある数々の歴史的建物のほか、旧岩崎邸庭園、湯島天神など歴史に触れあうこともできるのが魅力ですね。あと、近くの本郷三丁目にはレトロな教会などもあって、湯島・本郷は建物探訪するのが楽しい街です。

>>564 匿名さん

お洒落なカフェやレトロな建物が多いですよ。

>>561 匿名さん

＞複数の駅に徒歩で行けるのはもちろん

ここが伝わらないみたいなんです。

まぁ、一般人が鉄道の路線図なんてぱっと頭に浮かばないでしょうし、逆に便利すぎて、もっと効率良い移動ルートがあったと後から反省することが偶にあります。

>>563 匿名さん

吉池食堂は、16時半くらいまでオーダーできる中華そばが好きです。昭和感漂うラーメンに郷愁を感じます。他のメニューも試してみたいです。

賃貸が出てますね。
https://suumo.jp/chintai/bc_100257610367/

いろいろと都内の場所を見てますが、ここは高台立地・地盤強い（関東大震災時も被害少なめ）、湯島天神・旧岩崎邸庭園・東大本郷キャンパス・上野恩賜公園などの緑地が徒歩圏内、複数路線の駅近、松坂屋上野店・PARCO-ya（TOHOシネマズあり）が徒歩圏内、大手町などの都心至近、分譲価格が山手線南側より相対的に安い、スーパーマーケットが近日open、文京区アドレス、山手線内側（御徒町駅まで徒歩10分）、周辺に総合病院が複数あって勤務医等による賃貸需要で賃貸高め設定可、近くに警察署・消防署あり、区民が利用できるプールがある文京区総合体育館など近くにあり、老舗の名店が多いなど、住むにあたって非常に面白い場所だと思います。

>>568 匿名さん
入居時期が即になってますが、購入した人は4月か7月入居なのに、賃貸の方が先に入れるって何か面白いですね。

>>570 口コミ知りたいさん

9FのAタイプは地権者用住戸ですね。
先渡しで賃貸に出たようです。

地権者の住む場所(コスト)のために早く入れるのはある程度理解できますが、既に補償がスタートしていて通常の入居者が入る頃には半年以上消費されていることを考えると納得できない部分はありますね。
4月入居は明らかに住友の決算の都合なんだし。

>>577 マンション検討中さん

「既に補償がスタートしていて…」とありますが、「保証」ですよね。
専有部の起算日は引き渡し日になるので問題ないですね。
一方で、共用部は最初の地権者さんが入居したときからなので、おっしゃるとおり、不公平感は理解できます。

すぐ近くのサミットストア湯島天神南店は、来年3月上旬にオープンしますね！ スーパーが近いので便利ですねー！

>>578 通りがかりさん

内廊下だし、先に賃貸で入居した方や宅配業者の不注意で
共用廊下のクロス等に傷が付いてたら、自分なら凹んでしまいそうです。

その辺りは管理の方でしっかりしてくれると期待しています。

>>580 匿名さん

ごもっとも。
共用部の修繕については、なにかとお金が掛かります。

ただ、マンション総合保険に加入するでしょうから、費用を要するものは保険での対応になるでしょうね。

そういった傷の補修は保険ではなく修繕積立金を使って補修することになるんじゃないですかね
加入する保険によって違うのかもしれませんが業者がつける日常傷までカバーする保険というのはあまり聞いたことありませんし、あっても保険料がめちゃくちゃ高いと思います

>>582 通りがかりさん

「費用を要するものは…」とありますよ。

駐輪場側の歩道によく自転車が置いてあります。さらにカフェの待ち行列と重なり、歩道が狭いです。
スーパーが出来たら、路駐も増えるのではと、近くを散歩する身としては、気になります。

>>585 通りがかりさん
確かに、自転車や自動車の駐輪・路駐が増えそう。一方で、スーパーができたら、これまでの古ぼけたラブホテルのあった頃と比べて、辺りが明るくなって治安は保たれそうですね。

引渡日が更に変更になってますね。
（変更前）2022年7月下旬　（変更後）2023年4月下旬
今買っても一年以上入れないって、すみふさんの事情があるにせよ購入者はなかなかつらいですね…

すでに、何部屋がお住みになっているようですが、車もとまってますし。
完成しているのに、引渡しがそんな先になる理由はなんでしょうか？
よくある事なんですか？

>>590 通りがかりさん

すみふではふつーのことです。
知る人ぞ知る、何年も掛けて売る手法。
7～8年掛けて完売した物件も在りましたね。

住友は価格交渉に応じないって、聞きますけど、5年も6年も販売にかけて、金利、維持費等の経費で赤字にならないんでしょうか？
2年過ぎると、新古なんじゃないの？

第一期販売の頃、販売後数年経過してたここから近いシティハウス物件、道やマンション本体に販売中の看板が出てましたもんね
営業の人から、スミフは何年もかけて販売するスタイルだ、第一期で購入するのが一番価格は安いと聞きましたよ

>>593 通りがかりさん

そのとおりです。
本物件も既に値上げしていますし、都心の多くの物件のみならず、調布や三鷹(武蔵野市)といった郊外のマンションも1期が一番安く売り出されています。
CH東銀座などは何度値上げされたことか。

スミ不の場合、いいと思ったら即買いです。まずは様子見して…というタイプの方には不向きなデベといえます。

値上げというより後の維持費を先の購入者に負担させるスタイル

会社の体力があるからこそ、何年もかけて完売させるっていう手法が取れるのだと思います。
ある意味、買う側としてはその点は安心ではある。
ただほしいなと思う階・プランが
その時に販売になるのか？っていうのがあるので、欲しいタイミングで購入できなくて
高くなってしまうなんてことはないんでしょうか？

> 会社の体力があるからこそ、何年もかけて完売させる

逆ですかね。マンションを安売りしなくてすむように、賃貸オフィスでがっちり儲けられるようにするなど体力をつけた、と15年くらい前に中の人に聞きました。

決して逆ではないですねww

住友はおそらく生活必需品としての住宅ではなく、ブランド価値を持った贅沢品として自らの住宅を売っているのだろう。その方が上値も追いやすい。

お値段に中身が伴っていれば、それはそれでアリだとは思う。

ここってがっつり本郷台地の上になるので
地盤自体もすごく良いから
すみふとはそういうのとも関係なく普通に高くなりやすい土地でしょうね…
高低差があるので、他のエリアに出るときには
面倒になるときもあるけれど

サミットが完成に近づいきてました
しかしあそこのマンションの方が高級感ありますね
そもそも住友のあこぎな商売のせいか、ここ人が全然いなくなりましたね。。

サミットの店長さんみたいな人、元気にしてるかな？

立地は近年の湯島2丁目のマンションの中では一番好きなんですが
（三組坂から御茶ノ水を臨む景色とか、個人的に）
２LDKだと狭いなぁ…、と。タラればだけど３LDKの間取りも
あっても良かったのかも。