ブランズタワー大崎

なんで都心タワーは、いつも似たような話題で荒れるんだろう？

>>628 匿名さん

ここ意外と書き込み多いな

都営住宅の集まるエリアの小中学校は学力レベルが低いから概ね不人気ですよ。

>>628 匿名さん
同じ荒らしが書いてるから

マンマニさん、大崎行ってますけど、もしかして。

>>633 マンション検討中さん
まあ、そういう事でしょう

>>635 口コミ知りたいさん
港南小学区はやばいよ。都営住宅の子供が多いからあまり評判良くない。湾岸でも一番通っては行けない学校だよ。港区湾岸なら芝浜小や芝浦小の方が断然レベルが高いです。

>>633 マンション検討中さん
マンマニが購入するかどうかは別にして、パークシティ大崎やグラスカの割安物件を仕込んでおくべきと述べてますね。
ここの分譲価格が周辺相場を大きく押し上げるというのが自明だからでしょ。
とはいえ、グラスカは今売り物無い。
半年前はあれだけ在庫あったのに。

＞ここの分譲価格が周辺相場を大きく押し上げる


えＷ

立地の希少性が高いからな。大崎五反田エリアの最後の出物だからね。

立地が希少なんですか？

ここの周りってタワマンだらけですよね。

この辺りは昔から富裕層の多いエリアですからね。

>>641 名無しさん
>>642 名無しさん


痛いとこ、突きますね。

大崎が富裕層の多いエリアなわけがない。
この辺は確かにマンションは多いが、大半が築15年から20年。
その間の坪単価は350万ほどで、この辺りで最も新しいパークシティ大崎ですらそうだった。
少しだけ年収が高いサラリーマンでフルローンで購入している人が大半だったと記憶している。
今も、これからも、主な層は変わる事はないだろう。

本当の富裕層は、港区内陸をキャッシュで買う。
だから、金利なんて一切気にしない。
ところが、ここは違う。
仮に坪800万だったとして、80㎡で2億円。
それをフルローンで買ったとする。
仮に竣工予定の3年後までに金利が1%上がっていたとすると、その時に総額2億円が予算の人は、物件価格は1.6億円までの予算になってしまっている。
もちろん、これよりも金利が上がる事を想定している銀行は多いし、控えめのシミュレーションですらこうだ。

その予算の人たちが大崎周辺のターゲット層になる。
その時に彼らの給料が、それを上回るだけ上がっていると本当に思いますか？
彼らは、我々のように含み益をたっぷり持っていますか？

港区内陸も良いと思いますが既に坪1000では買えないですよ。大崎五反田エリアは港区内陸並みに住環境が良く、その割に価格も手頃なのが魅力なのだと思います。

>>633 マンション検討中さん

マンマニ、ここの記事アップしてた？
見当たらないが。
彼アンダーなの？

いや、そんな事は百も承知で、白金ザスカイが成約ベースで1200万ぐらいだし、シエリアタワー南麻布は1400万くらいのスタート。
確か、白金ザスカイは販売当時は700万くらいだった。
それでも、当時から大崎とは顧客層がそもそも全く異なっていた。

そして、これからも大崎が同じ顧客層で大半を占める未来は、到底想像つかない。
ここを購入する人は、未来の購入層を見極める必要がある。
そうすると、他の多くの人が言っている一言が、最もロジカルであるという結論になる。

「大崎をこの単価で購入する事は、かなりリスキーである。欲しいなら嗜好品と思って買うべし。」

すでに苦しくなってきましたね、、、ここ

アトラスタワー五反田やプラウドタワー目黒MARCも坪1000前後なのだから、ここが坪1000なのは妥当な水準だと思うけどな。

その価格で今後も売れ続けんの？
って話をしてるんでしょう。笑
ここは竣工すんの3年後だよ？
今の話をしててもしょうがないでしょ？
本当にオツムが弱い人だから、苦しくなるんじゃない？笑

「超低金利が終わらない限り、
超円安が終わらない限り、
マンション価格は、これからもどんどん上がる！」
そう言ってた人たちが、状況が反転しても言動をあらためないのは、おかしくないか？？？笑

昨日の日経に出ていましたが、建材不足（軽量コンクリートの原料？製造しているのが日本に１社しかない）のため、軒並み工期は延長するようです。価格も高騰しているようです。ここもどうなることやら。

パークシティ大崎が坪350万だったとかいつの話してんだ築10年で販売されたのが2013年だったのだから当たり前だろ。
それで高い高い言う奴は一生買えないでしょ。
10年以上も大崎駅タワマン5分以内はは新しい売り物がなかったから高く感じてるだけだろ。
近隣の山手線の駅見てみろよ。
隣は品川、高輪ゲートウェイの港区。
逆も五反田、目黒、恵比寿、渋谷。
この並びで山手線駅から徒歩5分の内側なんて滅多に出ないからな。

>651
>652
>653


よく意図がわかりませんが、

なぜここが高い方が嬉しいのですか？

大崎がーっていう人は頭アップデート出来ていないおじさんでしょ。
そりゃ1980年頃は工業のイメージ強かったからね。
それ以降は徐々に再開発進んでついに東口も西口も再開発が入ることにより工業の跡形も全てなくなる。
個人的には両隣の五反田、品川駅より住みやすいですよ。

＞なぜここが高い方が嬉しいのですか？


痛いとこ、突きますね。

高い方が嬉しいとかでなく相場の話でしょ。
まずマンションの価格見るなら同じ山手線の駅を見るでしょう。
原宿、渋谷、恵比寿、目黒、五反田、大崎、品川、高輪ゲートウェイ、田町、浜松町、新橋。
この中で割安なのは五反田、大崎というのは認める。
しかしだからといって今の情勢で駅から5分以内の山手線内側で新築で坪700とかは有り得ないでしょって話。

あのなぁ、話のコンテキストを理解する読解力を身に付けろよ。笑
坪350万だったところは全然重要じゃないの。笑
話の流れから、大崎は富裕層が集まる場所じゃないと言ってんの。

元々、一馬力で買ってた人たちが、二馬力で住宅ローン使って買うようになっただけ。
顧客層は一切変わっていないと言ってんの。

それこそ、富裕層は、電車とか乗らないし。
山手線駅がどうこうとか関係ないっての。笑
寧ろ経営者層は、冤罪やリスク回避のために電車乗っちゃいけないの。
誰が、五反田や大崎に住んでて羨ましいって言うの？周りに聞いてみなよ？
そんなとこに富裕層が集まるか？？？

>657

話を誤魔化しているようですが、なぜ高い方が嬉しいのですか？
高い方向に印象誘導している理由が知りたいのです。

本当の検討者とは真逆のマインドです。

まぁ確かに、本当にここを買いたいならわざわざ高い価格を希望したりはしないわなｗ

大崎が富裕層？
私はそんなこと思ってませんよ。
電車使わない人はそれこそ港区の三田ガーデンヒルズのような物件買うでしょ。
坪900.1000万の物件を買う層はそもそも現在ではトップの富裕層ではないです。
湾岸ですら坪700の時代ですから。
その辺の感覚が昔のままだから高く感じるのでしょう。
こちらのマンションは世帯年収が2000万超えてくる層が購入を検討するマンションだと思いますよ。

高い方が嬉しいとは？
嬉しいとは思ってません。
ただ、お隣の築10年のパークシティ大崎が中古で坪800越えてますから900から1000というのは至って普通だと思いますと記載しているだけですよ。
逆にどうやったら新築が700万になるのかを知りたい。

大崎は昔から富裕層多いですよ。城南五山をご存知ないですか？

例えば、同じ山手線内側、駅近だったら、駅直結のグランドシティタワー池袋が坪850万なのは理解できる。
あちらはスーパーメガステーションの池袋駅までも徒歩圏内だしね。規模も全く違う。
将来の再開発計画も目玉が飛び出るレベルのが用意されている。
それでも売れ行きが悪くなってきて、今は先着順がメインになってきてんの。
かたや、五反田はTOCの再開発がもてはやされてたけど、頓挫してそれ以上に計画なし。
あのボロいビルのまま営業再開なんて、さすがに泣けてくるレベルだし。
何度もいうが、ここは3年後の竣工。
本当に伸びしろあると思ってるの？？？笑
市況悪化をモロに受ける条件しか揃ってないだろ。

えっとまずグランドシティタワー池袋って池袋じゃなくて東池袋直結だよね。
比べる物件が違いすぎますよ。

>>664 通りがかりさん

馬鹿か。中央線北の僻地に壺８５０とか頭狂いすぎ。
利回りマイナスだろ。買ったら損する。

それにグランドシティタワー池袋は、池袋のランドマークタワーとして、上書きするわけだしね。
因みに、そっちは、周りの中古も800万ぐらいだけど、新築プレミアム全く乗ってなってないのよね。
新築だからうんぬんは全く関係ないのよ。
特にここは、ランドマークには絶対にならないし、他のマンションに勝る部分が全くない。
過剰にアップサイド期待している人たちが哀れだわホント。

>>667 さん

ランドマークはブリリアのままだ
ここは周辺囲まれてるから埋没するだけ
カンツミも激高で負債化

>>665 マンション検討中さん
> あちらはスーパーメガステーションの池袋駅までも徒歩圏内だしね。
って書いてるだろ。文章のコンテキストを理解しろって言っているのはそういうとこだぞ！笑

>>664 通りがかりさん

それでも売れ行きが悪くなってきて、今は先着順がメインになってきてんの。

アホか、住友だぞ？
先着順にならないと安すぎだろと社内できっと死ぬほど怒られるぞ。

先日の投稿でありましたが、
パークシティ大崎が坪735～805

格上のパークシティよりここが高い理由って、なんでしょうか。
あと、一々 怒らないでください。怒る理由も聞こうかな。

>>658 通りがかりさん
君は為替のおかげで2倍になったって言ってたよ。
ペアローンなど社会構造の変化の話は私がしたのに、さらっと自分の考えみたいに言わないでね。

>>671 マンション検討中さん
あのね、スミフ様の売り方を知らんわけないだろ？笑
なんなら一度購入済みやわ。
そういうことを言いたいんじゃないの。
グランドシティタワー池袋のような物件ですら、売れ行き鈍くなってると言いたいの。
プラウドタワー池袋も素晴らしい物件だが、爆売れにはならんでしょうな。
周辺中古の価格も似たようなもんなんだから、ここのベンチマークとして並べてもおかしくないだろうよ。
その上で、ランドマーク性も、仕様も、規模も、駅直結というところも、ここが勝てる要素あるか？
池袋と大崎やったら、どっちの方が知名度あるんか？
別に池袋ラブでは全くないが、ここはそれらにも全く及ばんと言っている。価格を除いてな。

>>673 匿名さん
あのね、そんなのも分かりきってんの。笑笑笑
ペアローンのパワカが増えたなんて、オールドメディアでも連呼してるしょうもない話やろ。
お前の話なんか参考にせんわ。

＞なぜここが高い方が嬉しいのですか？


書いてる人が売主だからです。

東池袋のタワマンと比べているのはマジでよくわからないわ。
アクセス言うなら大崎からは品川3分、渋谷5分、新宿9分、池袋15分、東京15分だけど。
どこらへんが東池袋が買ってんのか教えて欲しい。
東池袋が坪850なのに大崎がそれより高いのおかしいマンはマジで何なのか。
謎すぎる。

本当の富裕層は～、って富裕層でない人間が富裕層を代弁するのはマンコミュではよくあるね。
富裕層が電車乗ったら罰ゲームらしい。
ちなみに自分は所謂富裕層かつ経営者層に入るけど、家族の事を考えれば交通利便性・生活利便性はマスト。地元が白金なので、昔は大崎は人が住む所ではないという考えだったけど、再開発で変貌した大崎は有りだよね。
ただ、そこが@1500は有りかと言われたら相場を無視してると思うし、@750はどうかと言われたら相場を知らない無知としか思わない。
やはり、@850～950の範囲が妥当だね。

ちなみに、経営者なので通勤では車移動というのはその通り。冤罪もあるけど風邪ひけないからね。

池袋ってほぼ埼玉ですよ
埼玉県にとってはメガステーションかもしれませんが。

>>670 通りがかりさん

城南五山　≠　大崎五反田
高輪台　　≠　白金高輪
高輪　　　≠　品川

池袋と大崎どっちが知名度有りますか？ってまずグランドシティは東池袋でしょ。
大崎と東池袋で比べるのが普通でしょ。
論点おかしいよ

因みにな、スミフ様の話でいうと、東京のタワーマンションで、一番販売に苦労したのはどこかと聞いたことがある。

それは皮肉な事に、圧倒的に
「ウエストシティタワーズ大崎」
だったそうだ。

これが現実だ。ここの掲示板の坪単価上げたいマンの無根拠な期待はマジでヤバいと気付いた方が良い。
第一に、お前ら絶対に購入検討者じゃないからな。
間違いない。

自分は富裕層で経営者なんでって言い方で反論するのはこんな掲示板で本当でも嘘でも虚しいよ。
ブランズタワー大崎は平均坪単価でいえば900から1000万の間でしょ。
最初からそう伝えているのに、富裕層は買わないとか高すぎるとか言いながら結局予想は950万まで予想してるとか言うなら元から意見一緒じゃないですか。
坪1500万なんて誰も言ってませんよ。それはプレミアム階の一部だけであって。

>>678 匿名さん
本当の富裕層の方、私のような小金持ちが生意気をすみませんでした。
余裕のある富裕層から見ても850～が妥当というところの意見だけでも、単価上げたいマンには十分効いたと思います。
ありがとうございます。

ウエストシティタワーズ大崎って1100戸でなおかつ2008年というリーマンショックが有ったからね。
16年前の話出されても仕方ない。

マネリテラシーが～、出口戦略が～
など他者を詰るのはいかがな者かと。
私から見るとなぜそんなに必死になって相場を否定し他者を否定したいのかと思うけどね。人生の余裕を感じない。

タワマンという商品が、半投半住という言葉があるように投資の対象というは理解できる。しかし、本質は住居であってそこでいかに人が幸せに暮らすのか、という物。
@900だろうが@1200だろうが、そこで幸せに暮らせるのであればそれでいいでしょ。他人の事なんだし。

>>685 検討板ユーザーさん
それな
ちなみに、当時札の辻にあったシティタワー麻布十番のモデルルームと合わせて行ったけど、両物件とも結構苦戦してたね。さらにその後のパークコート麻布十番はもっと苦戦してた。結果、パークコート買ったけど。

WCTOって内装も立地も駅直結だから凄く良いんだけど、山手線外だからね。結構そこは気になる

>>685 検討板ユーザーさん
また何も知らないトンチンカンが絡んできた。笑
ウエストシティタワーズは、2006年から販売開始してんだわ。笑
2008年のリーマンショックなんて殆ど関係ないから。
ここには書けないけど、当初から販売が苦しくて、スミフではあり得ないくらいのあらゆる手段を尽くしたらしい。
当時はすでにゲートシティもニューシティもあったけど、知名度も低いし、工場のイメージが強烈過ぎたのだろうね。
もちろん、山手線3分という推しポイントは当時も今も変わらない。
だからね、本当に関係ないのよ、そんな些末なところは。

西口側だと学区が微妙なんだよね。グランスカイは日野学園だし、パークシティは御殿山。

>>684 通りがかりさん
私のスタンスは、
>>541の通りです。

周辺のパークシティ大崎の条件良い部屋の相場が@900、930、950で動いているなか

@850では高倍率抽選不可避
@900～950で着地するとずっと述べてます。
それに対して君は単価上げたいマンとかいうレッテルを貼りましたよ。以前。
私からしてみれば、@750を連呼してるマネリテラシー君は今の相場を知らない無知な人なんだなとも思いますが

>>689 匿名さん

芳水小学校は建替があって新校舎になったから、今では保護者満足度も高いらしいよ。
まあ、御殿山も日野も同じ位校舎綺麗だけど

学区の話が出たので脱線になるけど、大崎のメリットって私立中学校の選択の幅が広がる所だよね。
東京の難関校だけではなく、神奈川、埼玉の学校への通学も便利。

開成→山手線
聖光→湘南新宿ライン・根岸線
豊島岡→埼京線
などなど

ウエストシティタワーズも当時住友は小出しにしてたからね。
完成した後も高値で売るのは今も昔も住友不動産の社風で有って大崎が苦戦していたわけでは無いよ。
山手線3分ということで高値を付けていただけで。
販売開始したときから約坪380万でしたからね。
当時では高かったんですよ。
決して不人気だったわけではないですよ
今なら激安なんだけどね。

>>690 匿名さん
750万？それは平均？
スタート価格？であれば、600万台後半からあるかもしれないね。
平均であれば、そんなことは一度も言ってない。違う人だろうね。
勘違いは避けたいのでマジレスするわ。

デベロッパーはアンダーで、エグゼクティブで平均1065万だと事実として出てきているので、確定として。
ここからはあくまでも予想だが、31階より下のスーペリアは、グレードも下だし、隣にできるオフィスビルによる影響もあり囲まれ感が凄いから、上は良くて950万、下は700万ほどになると想像できる。
そこで単純計算すると、「スーペリアだけ」で平均830万ということになる。
だから、東急としてはこのあたりで売り出してくるのではないかと考えているが、そこにギャップはあるのだろうか？

その上で、それが将来価値から換算して、割安かどうかという観点では、確かに悲観的な見方をしているのは事実。
ここは、4グレードもあってそれぞれがめちゃくちゃ乖離しているから話が複雑になるんだろうな。
今更、東急がどうこういうつもりもないんだが、販売方法とかセンスとか全てにおいて三流だと思うわ。

で、それより上下に乖離した予想じゃなければ、別に誤差じゃねぐらいに思ってるがどうか。
シンプルにあとは、まだまだ上がっていくと言っている奴に対してのみ、根拠を教えて欲しいと思ってるぐらいだな。
最近は、上がるから買うという転売ヤーが増えていてウンザリしているというのは確かだね。

ウエストシティタワーズ買いたかったけど、高くて初めてのマンションは豊洲にしましたよ。
当時30で1000万程の年収でしたが、10倍ローンなんて話にも出ない時代でしたからね。
あれから年収も3倍近くなり、マンションも3度の買い替えで資産も1.5億までは増やせたけど、結局富裕層が買うようなマンションには手が届かず。
私みたいなのが坪1000万いかないくらいの新築相場を支えていくんだと思います（笑）

>>693 eマンションさん
ここは上がるから買うという物件ではないと思うよ。そもそも不動産の資産価値は9割市況要因だし、コロナショックみたいに将来は誰もわからない

住環境の良さ、建物の良さで選ばれる物件。それをわかる人間が219人いればいいだけの話。そんなにハードル高くない。1000戸売る話とは違うからね。

そして、インナー販売の坪単価がこれくらいだから、非プレミアはそれを下回ってくるという考えは、安直だと思う。
白金台のジオは、インナーのプレミア坪単価を上回った非プレミアを一般販売で出してきたからね。
デベは利益最大化の為には何でもやる時代になってきた。ただ、我々購入者は未だに売ってもらう立場

>>676 通りがかりさん
それは妄想。高い方が嬉しいのではなく、適性な相場を述べているだけ。それを君が高いと感じているだけに過ぎない。
懐具合と貨幣に対する価値観の違いでしかないよ。

>>687 匿名さん

当時、シティタワーの大崎とか麻布十番で坪単400万くらいだったんだよな。

>>698 匿名さん
そうだよ、今見ればという誰でもわかる感想は要らないよ。
当時その場にいた事が大事だし、決断した事が大事。
いつの時代も、決断した者に対しては賞賛すべきだし、決断しなかった者が後から講釈垂れるのはただただカッコ悪い

>>698 匿名さん
要するに10年で3倍のインフレだということだね
鋼材価格等のコストサイドはそのくらいのペースで上がってるから、当たり前と言えば、当たり前だが！

当時は番町だって坪300台で買えたし、3Aの3LDKが1億切ってましたよ。あの頃に一等地を買えた人は素晴らしいと思う。

>>701 匿名さん
あの頃に買えたのが素晴らしい、という考えが一番カッコ悪いのよ。
いつの時代も頑張って不動産買った人が素晴らしいんです。
自分で言うのも難だが、キャピタルゲインはその結果でしかなないからね。

三井はなぜパークコートでなく大崎を1つ下のパークシティにしたのだろうか。

>>693 eマンションさん

最近よくあるパターンはいい住戸から売り出して、マーケット上がるから下の住戸もいい住戸とあんまり変わらない価格で出してくるんだよな。低層の前にビルがある方は無理だろうけど、その他はそんなに安くならないと思う

パークシティ大崎に関しては以前関係者から聞いた話ではリーマンショック後に不動産市場が低迷していたので売り出しの2012年頃に安めで売るためにパークシティにしたと聞きました。
パークコートにして住友不動産より安く売るわけにはいかないと。

パークコート御殿山ザ・タワーなら坪単価3割増ぐらいでも売れていたはず。

>>689 匿名さん

無知ですまん。日野学園、御殿山小学校が良い学校ということ？

>>706 マンコミュファンさん
あの広さの住商一帯開発のパークコートって無いから。
ただ単に開発の方向性の違いでしかない。

確実に言えるのはブランズタワー大崎が高い安いではなくて、大崎で買うのならこの後駅直結になる東口1分のタワマンと西口1分のタワマンにしろってだけです。
東も地権者には話進んでるから焦ってここを買う必要もないのでは。
西に関してもあと1年で地権者の売りが出ますよ。
どうせなら直結の方が良いでしょ。

スミフは高値追求してくるから、もっと高く出てくる可能性が高いよ。

>>707 匿名さん
三井不動産全体として大崎開発を推していたので、大崎の付加価値を高める為にパークシティ大崎という名前に敢えてした背景がある。
現に当物件も五反田や東五反田を冠せず大崎にした所に、この10年での大崎のイメージ変化がうかがえる

西口は地権者が多いから共用施設はほぼないらしい。
なので地権者の方もそこまで高く出さないと思いますよ。
住友不動産が30階以降は全て取得と聞いたのでそこの値段は売りに出すならやばそうだけど笑

>>710 通りがかりさん
大崎駅を中心に考えているのならば、東口第4地区はありだね。
ただあの場所だと五反田までは流石に徒歩圏にはならないから、五反田の生活利便性を享受できないのは難点。何だかんだ言って、五反田は食に困る事はないから。

あと、当物件もそうだけど東口第4地区も電車の音がかなりウルサいよね。大崎エリアで電車の音が気にならないのは、パークシティ辺りまで距離がないと

大崎で電車の音はほとんど気にならないですよ。首都高や幹線道路沿いのマンションの方が騒音問題はシビアでしょう。

>>715 匿名さん
ただ荒らしたいだけの地縁のない方はよそでやってください

このマンション買いたいのですが、一般公開はいつですか？今の裏販売と同じくらいの価格でしょうか

>>717 検討板ユーザーさん
12月1日がインナーの要望書受付締切なので、年明けからでは。
非プレミアムの価格に関してはインナー販売の推移次第だと思う。営業内でも未定だと思うよ

>>713 eマンションさん
有力な情報助かります。
共用施設なんて使わなくなるし、全然問題ないよね。
東口はブリリアになるんだろうが、あくまでも西口Fの次点になりそうだし。
スミフだし、外観メチャクチャかっこいいし、ペデストリアンデッキ駅直結だし、完璧なんよな。
仕様もかなり期待できるし。
分譲にならなかったことが本当に悔やまれる。
だけど、まあ、地権者の売り出しをその時の市況を見ながら購入できるのはメリットだよな。
一般販売されないことでより一層地権者が羨ましいね。

>>719 通りがかりさん
地権者住戸の内装はあまり期待してはいけない。別物

学区を考えたら東口の方が恵まれてるんだよね。ファミリーで住むならブランズの方が良いと思う。

>>720 匿名さん
他の開発では、地権者住戸の内装は分譲仕様と同じにしてくれましたよ

>>596 匿名さん

来年予定されているとされる追加利上げ後は、
変動金利 0.8～1.0%あたりに着地するという見方が強いです

>>722 eマンションさん
それはスミフのボランティアではなく、それを踏まえての等価交換をしてるから。
地権者各々によって事情が異なるので、必ず同等な内装とは言えない

>>723 口コミ知りたいさん
それでも低金利。0.2％台とかがおかしいのであって
そして、金利を上げていく根拠として継続的な賃金上昇もあるわけで、その程度の金利上昇では、不動産相場は崩れないよ。
ただ、買える人が限られてくるので需給の乱れはあるかもしれんが、そもそも新築の供給がかなり少ない現状ではそれも大きな波乱にはならんかと

一般公開が来年以降にも関わらずスレッド伸びるの早いのが不思議。近隣住民やアンダーの方は別として、皆さんどうやって本物件の存在知ったのですか？