伏見管理サービスはどうでしょう？

検討中のマンションが伏見管理サービスを使っているのでわたしも知りたいです。

社名の伏見は、地名の西東京市東伏見から来ているのだろうが、
余りにもローカル過ぎて西東京市やその周辺、西武沿線などの
ローカルな管理会社のイメージに留まってしまっている。
今や首都圏全体や首都圏以外にも展開している会社なのに。

少なくとも、カジュアルマンションの管理には向いているとしても、高級マンションの管理には向かない会社だと思います。まぁ、高級マンションの管理組合がわざわざこの会社に変更するケースは殆どないと思いますが。

この管理会社の管理物件は、
管理会社がダメという以前に、
住民の管理意識が低いマンションが多いと思う。
共有部分の荒れ具合を見るに。

①フロントマンの担当件数の多い会社です
②サービスは殆んど協力会社に丸投げです
③なぜか、管理費外の収益の多い会社です

①フロントマンの担当件数の多い会社です
→フロントマンが１物件あたりの管理業務に割ける時間が少なく、管理が十分行き届かない、サービスに期待出来ないということ。

②サービスは殆んど協力会社に丸投げです
→会計などの基幹事務を丸投げしていたら適正化法違反になるが？定期清掃や設備管理業務などは同業他社も外部委託が多いが、フロントマンや管理員も外部に丸投げ？

③なぜか、管理費外の収益の多い会社です
日常管理の収益も然ることながら、修繕や設備改修・増設などで大きく儲ける方針ということ。フロントマンに売上ノルマが課されている可能性も。管理組合の修繕積立金が狙われる。

②サービスは殆んど協力会社に丸投げです
さすがにフロントマンは正規社員ですが、管理員や設備管理業務は（株）ビルシステムさんに丸投げしているケースが多いように思われます。
※社長の飯田一樹さんは、飯田グループホールディングスの創業者の直系です。

購入時に渡される規約集で、次のことが明記されています。
マンションの「管理に関する承諾書」にて、収納口座として「りそな銀行吉祥寺支店」に「○○○○管理組合　代表　飯田一樹」名義で「普通預金（決済用）口座」を開設すること、・・・第１期理事長選任後は管理組合が継承すること。
紛らわしい名義人名の収納口座が用意されます。気を付けないと、横領事件になるかも？

大規模修繕工事の時期が近づくと
①長期修繕計画の見直しができないように委員会（総会承認）の設立を妨害します。
②自社は「設計監理方式」を辞退し、「責任施行方式」で進める様に助言しますが、強引な手段を用いて「管理会社主導方式」で、グループ関連会社の施工業者に受注させるよう画策します。
③事態に気付いて反対する組合員に対しては、議事録を使って心象操作をし「クレーマー」に仕立て上げます。

>>10 デベにお勤めさん
補足説明です
① 責任施工方式
・管理会社や施工会社が設計及び施工を行う方式で、設計施工方式ともいい、工事に対して全責任を負う方式です。
・一括してまかせるために手間は省けますが、競争相手がいないため工事費は割高になる傾向があります。
② 設計監理方式
・通常、コンサルタントと呼ばれる設計事務所が設計及び工事監理を行い、施工会社は施工のみを行う方式です。設計事務所は、施工会社選定協力も行うのが一般的です。責任の分担がはっきりしています。
・最も公明性、公正さが期待でき、高品質な工事が期待されている方式です。
③ 管理会社主導方式
・管理会社が管理組合から任されて、工事は行わないが、診断、施工会社選定協力、工事監理を行う方式です。
・一見して設計監理方式のように見えますが、設計事務所、施工業者選定方法、責任の範囲等に関して様々なケースがあります。
④ 設計・工事監修方式
・設計施工会社を初めに決め、その会社の責任施工としますが、設計段階、施工段階で設計事務所等の第三者チェック（監修）をいれ、工事の適正さと安心を得ようとする方式です。監修費は設計監理費よりかなり低くなるので小規模マンションで期待される方式です。
・基本的に監修者は修繕委員のような立場で参加し、責任は負いません。

図書類（設計図など）について
契約書などで、マンション標準管理委託契約書に記載の「甲（管理組合）の事務所で管理する」の記載を故意に削除し、自社（乙）で管理することを既に契約しているかのごとく記載し、契約を更新しようとします。
ほとんどの住民はこのことに気付かず、集会などで承認してしまいます。

>>18 デベにお勤めさん　　訂正いたします

少し、簡単に説明します！
このマンションにとっての記憶資産となる重要書類！
議事録原本だったり、設計図と実際に建てられた物の違いが判る図面だったり！
そして、その全てを、管理組合で保全することが、法律で義務付けられています。
にもかかわらず、管理会社の、欺為的な契約によって、
あたかも自社の所有物として占有権を主張します。

なんとなく、竹島問題に似ていて、
管理会社が、強く主張すればするほど、
言葉が通じない人たち・・・
そんな、認識が深まるばかりです。

大所帯?こじんまりまで色々なマンションがあって、それぞれ住民の管理の仕方はあるにせよ、ここの管理会社はとてもカジュアルなので、最低限の維持すら難しいだろうし、実際の話は、近いうち引っ越すのでここの管理会社でもとりあえず良いかなーって印象ですよ。

仕事してるのかな？と言うより仕事出来るのかな？と管理会社を知る人は疑問視してますね。。

ここの管理会社は辞めて良かったと言う人もいる。(たまたまかも知れないけど)

マンション経験者だったら管理会社変更したいと思いますよ。

良い話はないですよね。。

皆さんはどうですか？

法令改正によって来年からマンション管理計画の認定制度が実施される予定です。
建物診断の結果をもとに、長期の修繕計画と資金計画を立てて実行していますか？　ちゃんとやっていたら優遇措置が得られますよ！
という事なんですが、
この管理会社の場合、計画外の無駄遣いの工事ばかり勧めてきます。
また、余計なことに会議の時間を取られ、ルール作りなど、重要なことが決められない状態になってしまいます。
部外者でも、不動産会社から議事録などの情報を手に入れ判断できるため、なかなか買い手がつかないこととなります（普通なら3カ月）。
引っ越そうと思っても、資金が得られない！
この管理会社、そのうち淘汰されることとなるでしょう。

>>21 デベにお勤めさん

ありがとうございます！

管理組合としてどうするのか？に尽きるのでは？

その結果として管理会社があると思うので、ここでどうこう言うよりも、住民の皆さんとの意見交換をして理事会が動かないと竹島みたいなことになるので気をつけて！！

調べてみたらよく分かるはず！

>>23 匿名さん
その通りだと思います。
理事会単独ではなかなか動きがとれない様です（管理会社の介入）。
専門委員会を作っても、管理会社が介入してくるので、住民の皆さんとの意見交換はなかなか難しいようです。
国交省でうまく管理できているマンションの事例が紹介されています。
その一例で、管理組合と連携した独立した組織の検討委員会を立ち上げ、住民の皆様の意見をまとめているケースがあります。

>>24 デベにお勤めさん

介入せずにはいられないですね。まさに。竹島状態沢山あるある！

>>9 デベにお勤めさん

補足説明としてファイルを添付いたします。

①管理に関する承諾書
　収納口座として「りそな銀行吉祥寺支店」に「○○○○管理組合　代表　飯田一樹」名義で「普通預金（決済用）口座」を開設することとなっています。
②重要事項説明書（4-2）
　具体の名義人をカッコ書きで入れることが法令で決まっていますが、収納口座・保管口座ともに記入されていません（会社の方針という事だそうです）。
③重要事項説明書（別表１、基幹事務）
　契約上は、収納口座・保管口座ともに「りそな銀行吉祥寺支店」に開設されていることになっています。
④残高証明書（コピー）
　国税庁で調べたところ、「サンクレイドル○○○管理組合」の法人登録はみあたりませんでした。また、証明書が一通発行されていることから「りそな銀行吉祥寺支店」に開設された異なった番号の口座の名義人は、すべて単一の個人に帰属するものと考えられます（名義人が不明）。

管理会社に問い合わせても、口頭で「銀行に問い合わせてください」などと、のらりくらりと言を弄し、自分たちで貯めた大切な資金の名義人が判らないままとなってしまいます。

＞26 デベにお勤めさん
あなたの勇気ある告発に心から応援します。
マンション管理組合員を擁護してくれる公的な団体が存在しない現状で、そこを打破するためには、デベにお勤めさんみたいな掲示板による内部告発が最も有効だと思います。
掲載された添付書類ですが、画素数が小さく、閲覧することができません。
無理なお願いですが、もう少し、画素数を大きくして内容文が分かるようにしていただけませんか。
折角の投稿なのに効果が発揮されていません。

>>27 ご近所さん
掲載された添付書類ですが、画素数が小さく、閲覧することができません。

サムネイル画像をクリックすると、ファイルを開けるようになっているようです。
600dpiの低圧縮jpegファイルをアップロードしています・・・

＞28 デベにお勤めさん
回答ありがとうございます。
私のパソコン性能が悪いのでしょうか。
私のパソコンでは下図のように見えます。
サムネイル画像をクリックした後の画面をキャプチャーした画像です。

>>29 ご近所さん
サムネイル画像をクリックした後の画面をキャプチャーした画像です。

ファイルは、ダウンロード／そのまま、印刷すると、
鮮鋭に見ることができると思います。

＞30 デベにお勤めさん
＞ファイルは、ダウンロード／そのまま、印刷すると、鮮鋭に見ることができると思います。
ファイル？？？
どこにそのファイルがあるのですか？
そのファイルの場所までの詳しい手順を教えていただけませんか？

>>31 ご近所さん

私のPCでは
①サムネイル画像をクリックすると、ファイルが開けます。
②右クリック「名前を付けて画像を保存」を選択するとファイルをダウンロードできます。
③「アプリケーションメニュー〔Ξ〕」アイコンをクリックし「印刷…」を選択すると、印刷プレビュー画面が表示されます。
また、「ズーム」を選択して３０％にすると、画面をキャプチャーした画像でも、そこそこの解像度が得られます。

＞32 デベにお勤めさん
どうもありがとうございました。
やっと解決しました。
こちらの知識不足で迷惑をおかけして申し訳ありません。

口座名義って、ＡＴＭ振込で振込先の口座番号を入れると表示されませんか？
（確認出来たらキャンセルすればよい）

それと、自分の所の保管口座も「●●管理組合代表○○」名義で、法人化してない管理組合だけど、通帳の表紙に「法人用」と表示されてたから法人扱いなのでしょう。
（自分が監事の時に会計監査で管理会社保管の通帳（のコピー）を確認）

>>34 評判気になるさん
口座名義って、ＡＴＭ振込で振込先の口座番号を入れると表示されませんか？
（確認出来たらキャンセルすればよい）

有益な情報、ありがとうございます。早速試してみたいと思います。

法令で、名義人が法人の場合、株式会社と同じで、具体の名義人に（管理組合法人）を付け加えることが決まっています。同様に、保管口座のカード発行は禁止事項となっています。
また、コピーの場合、いくらでも改竄できるので、残高証明書や通帳は原本を確認しないと意味がありません。

>>34 評判気になるさん

グーグル先生からの情報です
https://syn-jp.com/964
ー2019年りそな銀行で、任意団体名義の口座を開設するー
任意団体の代表職を受けているため、銀行口座が必要・・・
正式な届け出名には個人名を含むものの、通帳の表面に記載される名前や他者からの振込の際に表示される名前には個人名を含みません。
つまり、他者からは任意団体名だけが見える状態にできるわけです(正式な名称とは、例えば銀行窓口で印鑑を使ってお金を引きおろす際などです。その際には申請用紙に正式名称を書かなければならないそうです)。

マンションの場合は、代表者は必ずしも理事長でなくても構わない様です。ただし、代表者が代わる度に変更の届け出が必要になるため、変更届のコピーを管理組合で大切に保管することが重要と思われます。
最近、タワーマンションで、管理会社が合法的に区分所有法での代表者となるケースが増えており、銀行業務も合法的に行われます。管理会社の社長が、任意団体名義の口座の代表者という根拠を示せば、簡単に、名義人の個人名を隠して所有権を得ることができると考えられます。

＜参考事例＞
①管理に関する承諾書
　収納口座として「りそな銀行吉祥寺支店」に「○○○管理組合　代表　飯田一樹」名義で「普通預金（決済用）口座」を開設することとなっています。

>>26 デベにお勤めさん

管理会社に問い合わせると、法令改正で収納口座の呼称は廃止され、保管口座と呼称されるようになったの様な回答も出てきます。
また、文書でのやりとりを中断し、口頭での説明に変えるように言ってきます。
おかしいですね！

>>26 デベにお勤めさん
②重要事項説明書（4-2）
　具体の名義人をカッコ書きで入れることが法令で決まっていますが、収納口座・保管口座ともに記入されていません（会社の方針という事だそうです）。

保管口座が、通帳に正式の名義人名が記入されていない任意団体名義の口座であることまでは聞き出せます。また、正式名として根拠の乏しい「通帳」や「取引の記録」は開示しますが、説明力のある「名義変更時の書類の開示」や「重要事項説明書への具体の名義人の記載」は言を弄して拒否します。

「詐欺罪」に該当する可能性があります。警察に相談するという選択肢も考えられます。

>>34 評判気になるさん
自分の所の保管口座も「●●管理組合代表○○」名義で、法人化してない管理組合だけど、通帳の表紙に「法人用」と表示されてたから法人扱いなのでしょう。

色々調べてみたところ「任意団体」名義の口座であることが判りました。
法人と違って、任意団体には正式な人格が備わっていないため、団体単体で財産権を有しているとみなされないことが特徴です。つまり、法人扱いの口座ですが、名義は代表者個人にあります。
正式な名称は「●●管理組合　代表　○○」、役職名を付ける場合は「●●管理組合　代表者　理事長　○○」となるようです。銀行によっては「●●管理組合　理事長　○○」とする場合もあるようですが、正式の名称かどうかは定かではありません。銀行に問い合わせることが必要と思われます。

>>34 評判気になるさん

管理組合員が正式な名称を銀行に問い合わせると、「●●管理組合　代表　○○」、「●●管理組合　代表者　理事長　○○」か、または、「●●管理組合　理事長　○○」であることまでは教えてもらえますが、個人名は教えてもらえません。名称が代表から理事長へ変わった時期や、直近の名義人の変更時期については上司（会社の方針）にお伺いを立て、問題が無ければ大抵のことは教えてもらえます。
当たり前のことですが、理事長が本人確認の書類（運転免許証、議事録）を持参すると、簡単に情報を開示してもらえます。

区分所有法42条第2項
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
つまり、議事録に「こんな話がありました、その話がでた理由は○○です。それに対して○○の意見がありましたが、○○の反対意見があり、○○を検討した結果、○○の理由により○○に決まりました」を記載することが法律で義務付けられています。

この管理会社は、議事の経過の要領を「すっ飛ばして」特定の組合員の個人名を出し、管理会社の意見を強調して記載した議事録案を作成します。
正直なところ、理事長に罰金刑が課せられるような法令違反の「代物」です。

詳細をチェックしないと、理事長が、犯罪者として失職することも！

>>43 デベにお勤めさん
グーグル先生の意見です（補足します）

あくまで議長に、議事録作成義務があるのです。

その議事録には、
「すべての議案は賛成多数で可決されました」など結果報告だけではだめです。

区分所有者総数や議決権総数、出席区分所有者の数や議決権行使書や委任状の提出数などを明記しなければなりません。
さらに、区分所有者が発言した意見や要望も明記する必要があります。

もし正しく議事録が作成されていなければどうなるのでしょうか？

罰則　区分所有法第71条
第3項　第42条第1項から第4項までの規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。

議事録を正しく正確に作成しないと、総会で議長を務めた人は、20万円以下の過料という処分になります。

では現実問題として、総会議事録の作成はどうすればいいのでしょう。

議長は、議案の説明や区分所有者からの質問や要望に返答しなければならないので、すべてメモしておくことは不可能です。
書記を定めておき、その人に議事録案を作成してもらうべきでしょう。

しかし実際のところは、管理会社に議事録作成を任せて、
議長と出席者2名が署名捺印だけしている管理組合が多いのではないでしょうか？

標準管理委託契約書では、
基幹事務以外の事務管理業務の中で、総会支援業務があります。その中で、
総会議事録案の作成とあります。

標準管理委託契約書のコメントでは、
理事会及び総会の議事録は、管理組合の活動の重要な資料となることを踏まえ、マンション管理業者に議事録の案の作成を委託する場合は、その内容の適正さについて管理組合がチェックする等、十分留意する。

管理会社に議事録案の作成をお願いするのはいいのですが、議長は必ずすべてをチェックして、
虚偽はないか？
区分所有者の意見はすべて記載してあるか？
管理会社の都合がいい内容に書き換えられていないか？
等をよくチェックしてから、署名押印する必要があります。

議事録完成後、虚偽や記載すべき事項が抜けていた場合に、全責任を負って罰を受けるのは、議長なのですから！

「管理会社が作成した議事録に署名捺印しただけなのにもうやだ～（悲しい顔）」
と叫んでも後の祭りです。

署名捺印はそれほど重要な行為です！

詳しすぎて、極端すぎてクビになった社員がいいように吹聴していとしか思えないな。
本当のところはどうなんだろう

>>45 匿名さん

デベにお勤めさんは、
伏見さんが管理するマンションに住んでいる
組合員ではないだろうか？

>>45 匿名さん

伏見さんの社員さんが、
懸命にもみ消そうとしている。
そうとしか思えない！

>>10 デベにお勤めさん
補足します
②自社は「設計監理方式」を辞退し、「責任施行方式」で進める様に助言しますが、強引な手段を用いて「管理会社主導方式」で、グループ関連会社の施工業者に受注させるよう画策します。

設計監理方式で下記の、業務を一括受注すると
①建物調査報告
②修繕計画設計
③施工業者選定補助
④工事監理
⑤長期修繕計画書作成
おおよそ200ー300万円がかかります。

これに対し、この管理会社は
「数量拾い」を「有償の見積り」を取ることをマンションの施工会社に依頼するよう助言します。しかし、
マンションの施工会社としては、建設時の「瑕疵」の時効の10年が過ぎ（再燃を恐れて？）、言い訳をつけて責任施工方式の見積もりを辞退します。
他の施工会社は、管理会社のバックで飯田グループが牛耳っている事を知っているので、当たり障りのない言い回しをして見積もりを辞退します。
「にっちもさっちも」行かないような心象を役員に与え、管理会社が仕切るように助言します。

つまり「管理会社主導方式」を知らないうちに受諾することになります。

>>48 デベにお勤めさん
修正します
②自社は「設計監理方式」を辞退し、「責任施行方式」で進める様に助言しますが、強引な手段を用いて「管理会社主導方式」で、グループ関連会社の施工業者に受注させるよう画策します。

設計監理方式で、下記の業務を一括発注すると
①建物調査報告
②修繕計画設計
③施工業者選定補助
④工事監理
⑤長期修繕計画書作成
おおよそ200ー300万円がかかります。

これに対し、この管理会社は、責任施行方式で
マンションの施工会社に「数量拾い」を「有償」で見積りを依頼するよう助言します。
※あいまいな建築用語を使ってわざと分かりにくくしています。「無償」だと①建物調査報告、②修繕計画設計にかかる費用の見積もりの事を指しますが、「有償」で見積りをとると、①建物調査報告、②修繕計画設計を発注することになります（つまり、管理会社主導方式を採用することになります） 。
マンションの施工会社としては、建設時の「瑕疵」の時効の10年が過ぎ（見過ごされていた施工時の不備が発覚するのを恐れて？）、言い訳をつけて責任施工方式の見積もりを辞退します。
他の施工会社は、管理会社のバックで飯田グループが牛耳っている事を知っているので（下請け工事が回ってこなくなる）、当たり障りのない言い回しをして見積もりを辞退します。
「にっちもさっちも」行かないような心象を役員に与え、管理会社が仕切るように助言します。

つまり「管理会社主導方式」を知らないうちに受諾することになります（水増し工事を発注することが確定します）。

他のサイトの意見です
http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/z87.html

×親会社のデベロッパーの瑕疵が表沙汰にならないように、最大限の努力をする会社です。マンションの住人にとっては、評価に値しません。多額の費用のかかる修繕見積書は積極的に持って来ますが、経費を節減には、非常に非協力的です。管理組合理事会に於いて、強迫観念を植え付け組合員を丸め込んでいきます。本当に恐い管理会社です。 (16/1/20)