プラウド文京千駄木ヒルトップ

>>377 匿名さん
野村だから相場の先をよく見た値付けかも
最近は在庫は待っても売れなくなったから

最近は駅近でもフラットアプローチが人気だよね。
しかしハザードマップで水没可能性を指摘されている低地の方が人気があって高値で取引されるというのも皮肉な話だね。時代の流れを感じる。

>>383 匿名さん
フラットが一番。でも坂上とはいえ4分ならすぐだよ。フラットで7分とかよりいい。

前にも書いたのですが、高低差はちょっと気になりますよね。フラットアプローチだったらこの物件最強だったと思います。高いところにあると言っても、眺望はそこまで大したことないですので(池之端あたりにあるタワマンと比べると…)
ただし、近辺の土地としての格や背景はやっぱり坂上のほうが良いですね。あと、これからやっぱり大型台風や洪水は増えると言われているので、それが本当だったら資産価値も相対的に高くなる可能性はありますね。千駄木の坂下は、ひどい雨の時はそれなりに水たまりができます。

「本郷台地に乗っている」と言われるが、台地の突端で本当に「盤石」なのか？

日本に盤石なんて場所はない。
でもさすがに水害は大丈夫でしょう。

「乗っている」というか「隅っこからこぼれ落ちている」よね。

高台の端っこは災害で最初に崩れ落ちる最も危険な場所

最近話題になりませんが、羽田の航路変更は間近です。文京区がこれで影響受けないのは利点です。

>>389 マンション検討中さん
山手線内側でそんなこと歴史上あった？
交通事故の方が確率高いよ。

>>385 検討ちゅうですさん
坂が多い地域の低層、高台でフラット、眺望を気にすること自体ナンセンス。温かいかき氷みたいな。
都心にすごく近いのに住居に片田舎の様な長閑さを求めるならばここはいい。それ以外なら別を探そう。

田舎の小学校の中みたいな環境。

>>390 周辺住民さん
本日、実機運航による羽田新ルートの飛行試験があり、夕方に新宿上空を立て続けに通り過ぎる航空機を目にしましたが、音はそれほどではありませんでした。現在の南風の悪天候時の計器飛行による着陸ルート直下にある江戸川区に住んでいますが、航空機のエンジン性能の向上もあって、騒音による不動産への影響は限定的と思われます。ただ、次々と上空に機影が現れるため、飛行高度の低い地域ほど、慣れないと心理的な圧迫を感じるかもしれません。

>>394 匿名さん
反対運動しても効果ないだろうな。空路は米軍との兼合い、というか許可が必要たがら。普天間と同じ。日本は植民地なんだよな。
それに本気で風穴開けようとしたのが鳩山さん。すぐに潰されたね。日本人も鳩山の背中を押さず引きずり下ろした。

>>389 マンション検討中さん
その点私も気になっていました。あの場所はやはり地震時には危険なのでしょうか
何か調べる術はないものでしょうか

重ねるハザードマップでは、急傾斜地崩壊危険箇所になっていますね。この点については営業から説明あった方はいらっしゃいますか？

>>397 マンション検討中さん
もしかしてハザードマップ信じるの？外れてるよ。地震予知連と変わらない。ニュース見てる？

>>397 マンション検討中さん

重説に載るから必ず説明されると思うよ。

確かに擁壁があるから急傾斜地なんだろうけどね。
裏に中学校と小学校があるから崩れたら可哀想なことが起こるね。たくさんの子供が犠牲になりそうだね、大惨事がおきるリスクを東京都も文京区も意識しておらずなんの対策もとっていなかっとしたらこの物件の問題だけではないね。文京区や東京都にも問い合わせたほうがいいよ。

豪雨のハザードマップは全て的中！！
近年、浸水して、塗られていない場所はない。

>>401 マンコミュファンさん
各地で見直してるよ。色なし浸水、色あり問題なしが起きたから。

近年、浸水して色なし地域、言ってみ！

>>403 マンコミュファンさん
教えて下さいでしょ！まずは自分で調べよう。これだから田舎もんはやなんだよ。
見直しとか想定域外とかキーワードが分からなければ、自治体よりは地方紙に電話しよう。自治体は正確とか大本営のとこもあるから。それ信じちゃった口？

ないから言ってんだけど…

>>405 マンコミュファンさん
各地てハザードマップの想定外区域があって見直してる

見直してんのは、幼稚園児の娘も知ってる。
近年、浸水して色なし地域を教えて下さいって話…

>>397 マンション検討中さん
完全に土砂災害警戒区域と急傾斜地崩壊危険箇所になってますね。契約に向け話を進めておりますが、担当の方からは特に説明はなかったです。これはどうしたものか…

>>408 匿名さん
ここの位置かはわからないですが、昨年の台風の際は文京区は土砂災害警戒区域は避難準備勧告くらいは出してたと思うので、担当者か区に確認してみた方が良いと思います。内水被害ではそのような勧告は出ていませんでしたが。

>>407 マンコミュファンさん
↓幼稚園児の親
>>401 マンコミュファンさん

>>407 マンコミュファンさん　
見直してるのに全て的中？矛盾してますが。

気候変動で、今年も漏れなく異常気象だから、ハザードは危険側に見直してるよ。
それより、「近年、浸水して色なし地域」を必死でググってんの？
まだ、見つかんない？

>>408
勘違いして間違えた情報書いたことがわかったら削除依頼出しておいた方がいいよ、最近キナ臭い。

>>408 匿名さん

重事項説明案を請求するか直接聞いてみたら？

>>414 匿名さん
そうします。おそらく担当者は最後の最後に説明しようとしていたのではと思います。

>>413 匿名さん
勘違いではなく東京都の土砂災害警戒区域マップにきちんと載っています。確認してください。あなたの方がキナ臭いです。

>>416
黄色になってる？

>>417 匿名さん
黄色ですね。

>>416
今見てきたら、やっぱり黄色になっていた。
すまないね、疑って
この辺のネガは平気で嘘をつくから疑り深くなってしまった。

文京区のハザードマップには載っていないし中学校や小学校の裏に危険な崖があったら文京区だとすぐ大騒ぎになりそうなもんだけどね。現在の対策の状況について業者に訊くのも重要だけど役所に訊くのも重要だね。ある意味お買い得な価格をつけているし。

>>419 匿名さん

>>419 匿名さん
建設的な意見交換ができれば結構ですよ。
業者に聞くのはもちろんですが、まず役所に聞いてみようと思います。東京都のホームページ上の情報ではこの地域が土砂災害警戒区域になったのは去年の9月の様です。でも去年の台風の時にこの中学校が避難場所になっていたはずなんですけどね…

さぁー購入希望者さん達の精神戦はもう始まってますよ！
あることないこと言って他の購入希望者を蹴落とそうとしています。

全ては精神戦ですよ！

ただ最近のニュースに一喜一憂してるだけ。地震のときもあった。
ハザードマップは当てにならない。第三者の検証がなされていないし、実際外れている。

前回の台風でも盤石だった。本当の万が一が心配なら他当たろう。そこには別の万が一がある。確率知ってればパンの方が怖いよ

黄色いのは裏の道路までだからセーフだよ。
しかも、下は学校だから擁壁は頑丈だろうし、同じ黄色でも崩れる確率はかなり低い。
リセールには影響するかもしれないけれど、住むのには影響ないはず。

ハザードマップが、あてにならないって人、近年、浸水して塗られてないところまだかなぁ?
仕事遅いな！！

中学校も小学校も校舎が擁壁すれすれに建っているのでそっちの方が心配だ。
もし本当に危険ならすぐに予算を組んで対策工事をしないと子供達が危ない。

このマンションは基礎を打ってあるから大きく崩落しなければ問題ないとは思うけどちょっと気分のいい話ではないね。

ハザードマップは本当に当てにならないな。誰が検証したの？

>>401 マンコミュファンさん
全て的中してない。嘘

>>424 マンコミュファンさん
ネットで嘘書いて煽って娘さんが本当にかわいそう

だから、的中してないところ書けって！！
幼稚園の娘には、リスクとリターンを既に教えてる。
リスク取らないと大きなリターンは、得られないけど、取る必要のないリスクはスルーして、時間軸で勝負しろってね。

団子坂のエスカレーターって本当にできるんですか？

ハザードマップの該当箇所全部に災害が起こるわけじゃないからね。
単に確率の問題でしょう。
万が一のことがあってもここの建物には影響しないだろうし、
そもそも価格に織り込み済みだろうから、別によいと思うけど。

>>430 マンション検討中さん
全く根拠ない噂と思いますが、出来たら激アツです笑
このマンション買うこと決まりました。

良いものを買いましたね

逗子市のイエローゾーンで地崩れ起きましたね
さぁここはどうかな

>>433 匿名さん
有難うございます。抽選あるかもしれませんが。10年たっても値段は落ちないと踏んでいますがどうなるかなー！

>>435
抽選会の実況おねがいします！

>>436 匿名さん
呼ばれたら行って実況しますね?。
ただ、部屋によると思いますが恐らく抽選にならないかと思います。

>>437 匿名さん

なぜですか？

>>429 マンコミュファンさん
毎日掲示板に書き込んでるんですか？少し距離を持つのも良いかと。ネット言葉、訛りが非常に強いネットドランカーですよ。
娘さんはそんな罵詈雑言をネットで楽しむ親をどう思ってるんだろうか？将来は虐待、ネグレクトに認定される可能性がある。
ここは買わないでくださいね。
ちなみに為替リスクはリターンがない理由、ハザードマップの想定区域外は知ってますか？

>>438 名無しさん
多分抽選にならなさそうな部屋にしたからです…分からないですけどね。
人が集中する部屋とそうでない部屋があるんじゃないかなと。

絶対額として最低でも約1億から、平均では1.3から1.4億（もう少し上でしょうか？）くらいと考えると物件価格に管理費や修繕費など毎月の諸経費含めてフルローン計算だと40-45万/月といったところでしょうか。
世帯年収2000万以上の方々がメインで多そうですね。
部屋によって差がありそうですが、上階のお部屋からの眺望は開けてて気持ちが良さそうです。

実際に団子坂を歩いてみました頑張って、やはり仕事帰りや荷物を持ってではキツそうですね
道も狭いのでちょっと考えてしまいます

>>442 検討板ユーザーさん
少しキツいですよね。同じ傾斜でも広くて直線ならまだ違って感じたかもしれませんが、狭くて少しごじゃごじゃしているので急勾配に感じます。

アンケートを提出したけど、その後さっぱり連絡が来ないなぁ
検討されているみなさん、どのくらい待ってるのでしょうか？

>>444 職人さん
本気度高いなら、連絡した方が良いと思います。恐らく第一陣は契約に近いとこまで来てるはずですよ！

>>445 匿名さん

もう要望書受け付けているのですか？

2月下旬販売予定ということは、住宅ローンの事前審査を通過しているということですよね？

>>446 匿名さん
早い部屋ではその段階まで来ているはず。ローンも、組む人は事前審査は終えてると思われます。

>>446 匿名さん
予算1.3億以上でないと門前払いに近くなるんだと思います。

>>449 口コミ知りたいさん
なかなかその金額を払える人も多くはないと思うので、安い部屋に殺到して群がる感じになるんでしょうか…

>>450 匿名さん
1番安い部屋で9500万円はします。やはり価格は価格なので殺到とまでは行かないでしょうけど、ここは抽選にはなるでしょう。

同じプラウドさんで近隣だとプラウド日暮里テラスもよさそうですね。
徒歩10分以内に2駅あるのに、安くてびっくり・・・。
比べるとこちらが高く感じる方もいそうですね。

千駄木で1億だと殺到するだろうね

苦情が？

掲示板荒らしとか...?

日暮里もここも似たようなもんだから
安い方がええやろ。

>>456 マンション検討中さん

どのへんが似ていますか？

>>457 匿名さん
名前かな？

プラウド日暮里テラス、そんなに買い得かとHP見てみた。2駅って、
もう1駅は三河島。価格が違って当然。

>>459
そこ外廊下で狭いけど、普通の人が買える値段におさまっているのは魅力的だね。
山手線沿線の職場にお勤めで通勤に疲れている人には良いとおもうが、ちょっとこことはターゲットになる層が異なるだろうね。

最近は広い間取りの物件は少ないし、目の前の通りは夜には閑散としてしまう。文京区内には在宅医療や訪問看護などの業者も周辺区からやってくるものも含めて多数入り込んでいる。大病院も近く静かな余生をおくるには最良の選択肢の一つだろう。値段もこなれているし

誰が見ても良いところは高いね、黒毛和牛A5ランクの肉が高いのと一緒、希少なAランクで旨味たっぷりのサシも最高に入っている。まあ誰が見ても良いから値下がりはしにくいんだろうけど、やっぱり高い

不動産もお肉と一緒で、実際に食べておいしいかどうかを軸に考えてみるとまだまだお得なものがあるんだなこれが。サシが多い方がいいとはいうが、本当？とか、実は赤身が多い方がいいんじゃないの？とか実は子牛も美味いんだよ、みたいな頭の体操が必要になってくる。ここらへんの掲示板だと最高な物件を決死の思いでようやく買えた老人のような人たちが頭の固いことを言って誹謗中傷の限りを尽くしているようなところは狙い目だね。ボコボコに貶されても大ヒット好評完売みたいな物件もあるから世の中面白い。

>>463 匿名さん
このプラウドヒルトップはどう見ますか？
たとえば10年後の資産価値でいくと。

30年前にここに住んでいたけれど、この辺の人は上品だったよ。
30年後もそうじゃないかな。しかし、店が増えたね、この辺。
まだまだ戸建てが中心の街だけれど、それこそ泉ガーデンみたいなのが建って、中にエスカレーターでもできればここの住みやすさも大きく変わってくるだろうね。

プラウドとずいぶん迷ってますが、総合点で
こちらの方がまとまっているという結論になりました。差額をインテリアに使うつもりです
より駅近くという強みもあると思います

>>468 マンション検討中さん

どこのプラウドと迷ってる？？？

すみません、オプレジのスレッドと間違えてしまいました！

>>470 マンション検討中さん
総合点でオプレジの方がまとまってるんですね…フラットアプローチでもあるのでオプレジ方が優れている点もあると思いますが、建ったあとに、見た目からして印象と違う時があるので少し注意です。

千駄木で一億円出すアホなんているか？

１億円も出せたら千代田区、港区に住めるだろ

>>472 マンション検討中さん

今は平米250万円～だから、1億円だと40m2のワンルームなら住めるかもね。

>>473 匿名さん

それは言い過ぎ。
坪500万出せば港区買えるよ。
1億円で65m2。

文京区の価値をみるには都心との距離を見てみるといい、一瞬でお得さが理解できるから。地上を歩くのもいいね。震災で交通が寸断されたら歩いて帰れるし、歩いて出勤もできる。

>>474
そういう議論はしたくないな。
港区を買いたい人は、どんな条件の港区でも買うだろうけれど、文京区を買いたい人は何か理由があって文京区を買うんだよ。港区が絶対的な価値があるという人は多いのだけれど、港区が向いている人、文京区が向いている人、決して交わることはないとおもうから、あまりそういう投稿をしても意味がないと思う。むしろ、文京区だからこそ高く評価される立地はある。

確かに、千駄木一丁目というアドレスにどれだけ価値があるかという議論をした方が建設的でしょうね。

グロスの価格帯から、港区との比較が論点になりやすいですが、この物件の魅力は駅近×広さにあると感じます。

23区内で、100平米前後の広さの部屋があるマンションを、駅5分以内で網羅的に見てみると、築10年未満では20個前後。坪400万円台で買える物件は5つ以内になります。他は500から600万円くらいしてます。

もちろん70平米で坪400万円未満、駅近が最も流動性は高いですが、東京には坪500万円でも買える人はかなりいるし、ましてや貧富の差は広がる一方なので、駅近且つ広い、プラウドブランドと揃えば、買いたくて買える人は必ず一定数います。需要と供給の関係をイメージしても相場が崩れる気がしません。

5から10年後に東京の地価がジリ下げしたとしても、このマンションの今の割安感と希少性からして、新築時の1割から2割価格を高く定めても、ピンポイントで成約していくように思います。

沖式だと平米単価119万円だから、妥当（良心的？）な値付けだと思います。
場所柄値上がりするとは思えないけど、大崩れすることもないでしょう。
みなさんが仰るとおり、この価格帯では、駅近（坂がキツイけど）+広いというのは貴重ですね。
だいぶ前になりますが、同じような価格帯でインペリアルガーデンがありましたが、坂がキツイ上に駅から遠かったので、悩んだ末にやめました。

でもインペは出ると買う人ちゃんといるからねえ
ここもリセールは悪くないんじゃないかと思うよ、他にない特色があるからね

この物件に限らず今後の物件が値上がることはないでしょうね。
下落率が高いか低いかの差は出てくるでしょうが。
供給過多な状態な上に空き物件の数は増えてくるので、新築時が一番高いという状況が今でないでしょうか。