シティタワー大阪天満

875です 876さん お疲れ様でした
今年が良い年でありますように

雑な人ほど自分が騒音を出してるという意識は全くないからね
逆にタチが悪いよ
普通の人なら集合住宅という事できを使うけどね

ソフトクローズの後付けは無理みたいですよ

ここに住んでる者ですが、本当の話？
引っ越してきて２年が経ちますが、騒音問題で揉めたこともなければ、住人の方とその他のトラブルで揉めたことなど一度もありません。
まぁ全くと言っていいほど近所付き合いはしていませんが。

騒音で警察が来ることはないよ
警察は民事不介入
住友からも裁判の指示なんかしないはず
話の流れで「裁判しかないですねー」くらいの事は言うかもしれないけど

騒音問題の裁判は難しく音の計測等だけでも莫大な費用がかかる
裁判経過、参考にしたいので経過レポートよろしく

セントプレイスタワーは完売したみたいです。

なんでここは売れないんでしょうか、立地かなぁ。

中古は出回るし、売れないし、この先不安。

まだ売れ残るこのﾏﾝｼｮﾝは何ですか？？住民をバカにしてる。

検討スレを見ても荒れ放題。営業らしき書き込みもあるし、書き込む暇があったら売れない部屋を何とかして売れ！竣工して何年になるねん。ｾﾝﾄﾀﾜｰは竣工2年で完売してる！

このマンションも完売する前に終わりやな。横浜みたいになるなよ！！

庭園の隣がラブホテルだな

二週間ぐらい前だったかな？
ラウンジ貸切でどんちゃん騒ぎしてた集団がいたよね。
外人もいたから余計に目立った。
予約した住人の方に質問したら、知り合いの会社に貸しただって。
これダメなんじゃないの？
TTOとかは昔婚活パーティーで問題になったしタワーでは仕方ないのかな？

それはあかんやろ。

9/28の臨時総会の件について
現在シティータワー天満に居住者のみなさんに事の重大性を知って頂きたいと思いました。
まず、現在住友建物管理会社の修繕計画や管理費に何の問題も無い状態(購入した時に頂いた毎月お支払いしている管理修繕積立金の額)なのに理事会(理事長)の提案により外部からマンション管理コンサルタント会社を雇うとしています。

そして、理事長は管理会社もこれから毎年入札で管理業者を決めるようにすると言ってます。
僕は、断固反対です。
入札になれば質の悪い激安管理会社に住友建物管理が金額で負けるのは当然であり、そうなればシティータワー天満の管理会社が変わります。
変われば僕の予想ですが、コンシェルジュサービスや掃除人、外側の窓ガラスクリーニング、24時間管理体制の防災センター等が無くなるか人件費のコストダウンによりサービスが行き届かず悪くなるでしょう。

そして、一番は住友建物管理がうちのマンションから管理を外れた場合、マンションの資産価値は大幅に下がって行き続けるでしょう、今後もしマンションに何か問題があって訴状問題までなった場合、新しい管理会社が住友建物管理以上の資産余力がなければ倒産されたら終わりです。
倒産されたら責任の持って行く所もありません。

現在の理事長はどんな企みがあってこんな議題を出したのか、僕の想像ですが裏では色々な利権や癒着やお金が動いてるような気がしてなりません。

１個人が独断でこの650世帯のマンションの行く先の舵を握りる事は許されません。

現在の理事会は、詳しくはわかりませんが、理事長や副理事、理事にも何人か同じ会社の上司部下仕事仲間でされているみたいです。
理事長には、何を根拠にこの先管理修繕費が赤字になると言っているのか意味がわかりません、書面上の数字で示して欲しいと言っても、それは出来ませんとの回答のようでした。

住友建物管理の人々もあくまで中立なのですが我々反対派の人には何かサービス等で問題があれば改善しますと平身低頭です。

僕は今のままのこのマンションが好きです。
コンシェルジュさんや防災センターさんや駐車場の人や掃除の人。みなさんにはいつも元気に愛想も良く挨拶して頂き気持ちが良いです。仕事も真面目で一生懸命しているように思います。そんな良い人達の仕事を奪い、コストダウンをして全然知らない管理会社の質の悪い管理体制(安かろう悪かろう)で今までみたいな綺麗で気持ちの良いシティータワーの生活面を維持できるとは思えません。

僕は基本的には無関心なのですがこの件で実害がでそうなので思いきって発言させて頂きました。
これからも住みやすい良いマンションであって欲しいです。

これを見られた方は是非9/28の総会にご足労ですが出席されて、どちらが善でどちらが悪か判断して頂きたいと思います。
尚、2Fのコンシェルジュカウンターで9/29の総会の出席か欠席か、もし総会に行かれない方でも今回の議長の議題に賛成か反対かの用紙をご用意しております。
本当に、宜しくお願い致します。

すいません日取り間違ってました

尚、2Fのコンシェルジュカウンターで9/28の総会の出席か欠席か、もし総会に行かれない方でも今回の議長の議題に賛成か反対かの用紙をご用意しております。 
本当に、宜しくお願い致します。

>893さんは修繕計画や管理費に関して一切触れられておりませんが、そこが最も重要だと思います。感情論は不要です。

(1)将来の大規模修繕の際、修繕費が足りなくなる可能性がある事。
(2)数年おきに見直される管理費を抑える事。

私自身、住友の管理には一切不満はありません。しかし説明会での話しを聞き住友のままでは上記2点の問題は解決されないと感じました。

上記2点はここのマンションだけではなく、他のマンションでも最も問題視されており、また金銭が絡んできますので外部からコンサルを招き入れる事は良い事だと思います。管理会社の言いなりでは住民が損をし兼ねません。

入札制度を設け、外部からコンサルや管理会社を招集する事で従来の管理費を抑え、大規模修繕の際は赤字にならないようにする事が何故いけない事なのでしょうか？また住友が外れると資産価値が落ちると記載されていますが、何を根拠にそのような事を仰っているのか皆目検討がつきません。

株式会社シーアイピー(http://www.cip.co.jp/)さんを調べましたが、実績もありますし、報酬に似合った仕事をしてくれるのではないでしょうか。このマンションの将来を真剣に考えている人であれば賛成か反対か、自ずと答えが見えてくるはずです。

私も、断固反対です。

外部からのコンサル会社を入れ、住友に価格交渉する事は必要かもしれませんが、
なぜ聞いたこともない、東京のシーアイピーという１社に決まっているのですか？
不審です・・・

だれのご紹介ですか？
コンサルタント会社の入札はないのですか？
理事会に無関心でしたが、こんな横暴なやり方には、納得できません！

バ○の一つ覚えのように反対を連呼しているだけでは現状は変わりません。むしろ悪化の一途を辿ります。

・将来の大規模修繕の際、修繕費が足りなくなる可能性がある事。
・数年おきに見直される管理費を抑える事。

住友のままでは上記の問題は解決されません。後で泣くのは住民です。テコ入れは必要不可欠ですよ。
隣人や知人と少し話しましたが皆さん賛成でした。もちろん私も大賛成です。反対されている方は現状抱えている問題点を解決する打開策があるのでしょうか？あるのであれば感情論ではなく具体的に提示して下さい。

一般競争入札にすべきでしょう。

私は、コンサル導入に大賛成です。一刻も早く導入していただきたっかです。
このマンションは、駐車場収入不足もあり、将来間違いなくお金が足りなく
なる可能性が高いと思います。
先に、手を打つのは得策です。
898さん理事長は、５社を確認したと言っていましたよ。
893さん、あなたが数千万の管理費削減費用払ってくださいね。
お願い致します。＼(^o^)／

住友不動産建物サービスそんなに良い会社ですか？
ネットで調べると悪いうわさばかり目にします。
ここの共有部、あちらこちらと傷だらけマンションですよね。
エレベーターの鏡、内廊下のじゅうたんやクロス、早く修理してほしいな～かっこ悪くて友達呼べないよ。
その為にも、管理費削減、管理会社の変更は検討すべきではと思いますが、ぬるま湯につかった管理会社で良くなるはずがないと思いますが、、、、、

入札にすればもちろん落札額の安い管理会社が選ばれ信用度は落ちると思います。
そして管理の人件費等をカットすればマンションはスラム化する恐れは無いのでしょうか？
管理費や修繕積立金は何を根拠に赤字になるとおっしゃられてるのかわかりません。
私はこのまま住友の管理で良いと思います。

感情論だけの反対派さんからは以前、

・将来の大規模修繕の際、修繕費が足りなくなる可能性がある事。
・数年おきに見直される管理費を抑える事。

上記の打開策は示されていませんが、コンサルが導入されれば確実に解決されると理事長は仰っていました。このまま住友に任せておけば上記の問題は愚か、駐車場赤字問題やマンション内のちょっとした傷なども見過ごし、更に完成在庫もこのまま売れ残る可能性もあり、そのつけは住民が払う事になり兼ねません。

賃貸で住まわれている方からすれば、どーでも良い問題かもしれませんが私は購入した身なので、決してどーでも良い問題ではないのです。現状抱えている問題を解決しようとしない住友よりも抜本的に解決の糸口を模索する理事長に賛同してみては如何でしょうか。賛成・反対を問わず仲良くする必要はありませんが、ただただ気持ち良く生活したいものです。その為にも然るべき判断をお願い致します。

かねてから理事会ニュースで、修繕計画や管理費のことが話題に上っていましたから、理事の方々は、これらを問題として受け止め、先送りをせずに真摯に取り組もうとされているのだと思います。その限りで理事の方々のご苦労には頭が下がります。コミュニティ新聞の企画もそのような思いが込められているのでしょう。ただし今回は、もう少し慎重に全住民の理解を得つつ進める方が良いのではないでしょうか？

現状では、マンション住民の「総意」としては、1)修繕計画や管理費について問題があることにも、2)この問題を考えるためにコンサルタントを導入することにも、3)コンサルタントを特定の会社に絞ることにも、4)コンサルタントの助言次第では、競争入札による現状の管理会社の変更もありうることにも、5)以上の変更によって（恐らくはメリットが生じることが期待されるが）万が一不利益が発生しても住民の自己責任であることにも、充分な同意がある訳ではありません。

今回の議案書が、将来の修繕計画や管理費の上昇の危険性を丁寧に説明し、問題の共有を図った上で、こうした問題を更に検討して行く為に専門家の助言を得たいと思う、コンサルタント選定については理事会に一任頂きたい、程度の提案であったら、もう少し同意が得られやすかったのではないでしょうか？しかし、実際の議案書には、将来の修繕計画や管理費の上昇について試算が提示されている訳でもなく、住民に問題が共有されにくいままに、一足飛びに特定コンサルタント会社との契約と近い将来における管理会社の変更が仄めかされていて、事情を知らない者には突然のことで、不安を煽ることになっていると思います。充分な説明がないまま議決に持ち込もうとするならば、ますます「やはり裏があるのでは？」と、余計な邪推を生んでしまいかねません。

またコンサルタントの方の説明だけを鵜呑みにしてよいのでしょうか？現在の管理会社には反論の機会は与えられないのでしょうか？　確かに「管理会社の言いなりでは住民が損をし兼ねません」が、コンサルタントの言いなりでも住民が損をするかもしれません。そもそも、一方の当事者の営業トークだけを聞いて、その当事者の主張に傾いた状態で物事を決めて良いのでしょうか？

また管理会社を競争入札で決めること自体、本当に大丈夫なのでしょうか？簡単に入れ替えの効く消耗品の納品ならともかく、マンションの購入・維持管理では、中長期的な住民と管理会社との信頼関係が必要と思われますが、今回の提案の仕方は、既存の管理会社には「寝耳に水」だったようですから、それを毀損しかねないと思います。

焦れったいかもしれませんが、これらの関所を一つ一つ突破して行く粘り強さを理事の方々には持って欲しいと思います。また反対の方には（最終的に賛成するかどうかとは別に）、拙速に見えても理事の方々に一定の問題意識があることを理解して頂きたいし、賛成の方は、反対論に対して「バ○のひとつ覚え」とか「感情論」と応じるのではなく、一生に一度の大きな買い物であるだけに、相当な「不安」が広がっていることを理解して欲しいと思います。このままでは住民間の亀裂が深まるだけではないでしょうか？

今回の提案が、住民一人一人にとって将来の修繕計画や維持管理費について考え直し、意見交換する良い機会になれば、とは思いますが、１１月にも定期総会があることですし、今回決断することが賢明とは思われません。理事の方々も，今回の提案に自信がおありなら、なおのこと、反対派の方々への対話の労を惜しむべきではないと思います。

それと、
>・将来の大規模修繕の際、修繕費が足りなくなる可能性がある事。
>・数年おきに見直される管理費を抑える事。

と、

>ここの共有部、あちらこちらと傷だらけマンションですよね。
>エレベーターの鏡、内廊下のじゅうたんやクロス、早く修理してほしいな～かっこ悪くて友達呼べないよ。

は常に両立するのですか？

住友さんのままじゃ修繕、管理、駐車場の問題は有耶無耶にされて解決されないまま結構な一時金を住民が負担しないといけなくなるんじゃない？それを未然に回避する為のコンサルなんだから僕は賛成しますよ。

シティータワー大阪や西梅田や福島等の他のシティータワー系列は住友建物管理のままなのに何故このマンションだけが管理会社を変える必要があるのかわからない。
このマンションを購入した時に頂いたこの先の修繕積立金の予定表通りなので問題は無いのでは？
購入者の皆様もそれを納得のうえで購入されており購入してから管理費や修繕積立金を下げる見直しをするのは筋違いのような気がします。
私が一番懸念するのは入札で他の管理会社に変わった場合その会社の資金力やタワーマンションを管理するだけのノウハウがあるのかです。
管理会社が変わって何かマンションの管理で多大な問題が起こった場合はたしてその管理会社が責任を取れる資金力があるのかどうかがとても不安です。

９０８さんの意見に賛成です。

仮に１戸当たり１４，０００円（月額平均）の現行管理費が３０％下がった場合、年額管理費の節減額を試算してみました。
現行の管理費（税込）→１４，０００円×１２ヶ月＝１６８，０００円
新契約による管理費（税込）→１４，０００円－（１４，０００円×３０％）×１２ヶ月＝１１７，６００円
新契約による名目節約額（税込）→１６８，０００円－１１７，６００円＝５０，４００円
コンサルへの支払額
基本報酬→１，１４０，０００円×１１０％（消費税）÷６５０戸＝１，９２９円
コモンズネット契約額→１１０，０００円×１１０％（消費税）×１２ヶ月÷６５０戸＝２，２３３円
成功報酬→５０，４００円×５０％＝２５，２００円
合計額→１，９２９円＋２，２３３円＋２５，２００円＝２９，３６２円
新契約による当初１年間の実質節約額（税込）→５０，４００円-２９，３６２円＝２１，０３８円（月額１，７５３円）

１戸当たり１０年間に節減される管理費を試算（基本報酬・成功報酬の支払が１回のみの前提）してみました。
節減される管理費→２１，０３８円＋５０，４００円－２，２３３円×９年＝４５４，５４１円

疑問点一、（基本報酬・成功報酬は契約期間を通して１度？で試算）
　仮定では３０％の管理費削減を想定していますがとても困難と思います？
　入居者は現行の管理費の負担を承諾した上で契約しています。なのになぜ今？なのですか？
　１０年間で４５４，５４１円（年４５，４５４円、月額３，７８７円）＜委託管理サービスの品質の関係？
　初回の委託費の入札額は下がっても入札を繰り返す程に入札額は上昇すると見るべきでしょう？
　コンサルへの支払は初年度１，９０８万円１０年で３，２１５万円にもなりますが正当額でしょうか？

疑問点二、大林が施行し住友が販売した物件の修繕に他社の介在
　責任の所在が不明瞭になりませんか？
　このマンションの建築に関して何のノウハウも持たない第３者の修繕は「安かろう良かろう」でしかない

疑問点三、組合の運営
　管理規約では役員の任期は最大で２年間です。この議案が可決され問題が生じた場合次の役員に誰もならないでしょう。
　その時点で管理組合の運営は不可能となります。誰が責任をとりますか？


管理組合の役員さんにお願い
管理組合の運営に付き役員の皆様方にはご尽力を賜り感謝します。
管理費の節減は問題があれば先ず住友と交渉して下さい。
住友が応じなければコンサルを入れないでお手数ですが役員さんが直接骨を折って下さい。
このマンションの電気代は大口需要の契約済ですか？
このマンションよりの宅急便の送料は大口需要の契約済ですか？
この事の方が住民に大きなメリットとなるでしょう。
急いで結論を出すのではなくもう少し時間をかけて検討ください。
多くの皆さんは仕事、手狭感等々の事情で将来の売却が予想されます。資産価値確保のため目先の利益に拘らないで下さい。

908さん、913さんのご意見と試算は、少なくとも賛成派の方の書き込みと、前提認識が異なるように思いました。理事会が出している議案書にもちゃんと書かれていないので、どちらが正しいのは、分かりませんが。

賛成派のご意見を読むと、一戸あたりの管理費が今回の提案に伴い減額されることはなく、むしろ、管理会社に支払っている管理委託費を減額することで、将来の大規模修繕に向けた積立金を増額したい、ということが今回の提案の趣旨のように理解できます。将来の大規模修繕に必要な費用は、この積立金で賄うのでしょうが，各戸からの管理費以外の駐車場使用料などの収入が当初の目標を達成できておらず、このままでは近い将来、一戸あたりの管理費の増額や、大規模修繕に向けての追加負担が発生する、という認識なんだと思います。言い換えれば、収入の不足を支出の切り詰めによって対応する、という判断かと。

ただし、この認識を裏付ける資料は、議案書にありませんし、大規模修繕に必要な費用の試算もありませんから、何とも評価できません。

他方で、901さんが「このマンションは、駐車場収入不足もあり、将来間違いなくお金が足りなくなる可能性が高い」とおっしゃってますが、議案書にそれを示唆する試算も無いですよね？過去の管理費会計の支出報告書を確認してみましたが、確かに第一期の駐車場使用料収入は64.4%、バイク使用料収入も38.3%ですが、第３期にはそれぞれ110.2%、120.2%となっており、駐車場収入不足、とは言えないかもしれません。

914です。
補足しますと、駐車料収入の件、一期目では1億4千万円の収入を期待しておきながら実際には、9千万円の収入に留まりました（64.4%)。第二期は元々の目標額を8千万円程度に修正し、実際の収入は8千３百万円程度(104.4%)、三期目は目標額を8千6百万円とし実績は9千5百万円弱(110.2%)でした。

パーセントだけ見ると向上しているように見えますが、一期目の目標額をベースに再計算すると、それぞれ第二期が59.7%、第三期が67.6%となりますから、駐車料が不足している、という理解も成り立ちます。二期目に駐車料収入の予算を減額設定した理由は分かりませんので、どなたかご教示下さい。

僕はコンサルの件について賛成派でしたが、上記の書き込みを見て考え直しました。
きっと賛成派の方も具体的な数値や3つの疑問点を見たら考え直すと思います。
しかしここを見ている人は凄く限られていますし、総会は明日なので時間もありません。何とか皆さんに広まれば良いのですが。。

916さん、そうですか？理事になる方は、マンション管理に関して、ほとんどの方が素人ですよ。私は、コンサル導入には賛成です。いろんな管理に関して助言を聞き、その中から、理事会で決めることが出来るいいと思いますよ。
今回の将来の修繕積立金問題も、なんとか管理費をおさえて、管理費を修繕積立金にする、早目の施策でいいと思います。多分ですが、今回の件が導入されても、安い管理会社が選ばれるわけではなく、理事会が選ぶんですよ。また、住友管理にするんじゃないかな。
何もしない、管理組合になるより、いいと思うな。
どっちが、正しいかは将来わかることで、私は行動を起こすことが好きですね。

役員の任期の投稿で不安になりました。
確かに管理規約では役員の任期は１年で最大でも連続２年ですよネ。
今の役員１５名の方の任期は２０１５年３月３１日でしょうか？
とすると残り６ヶ月、一方明日の総会案内のスケジュールでは６ヶ月後は早くて競争入札（見積徴収）となっています。
現在の役員の方は導入の決定だけで運用は次期役員に委ねられることになりますよネ？
これって不安です。
他の方の投稿を読むと、理事会は節約される見込み額も公表していないようですが？
当然、導入には委託会社変更による節約見込額位は提示がないと判断がつきません。
これっておかしくありません。
駐車場の件ですが、住友不動産？の見込みが甘かった分けですから、住友の責任で空駐車場分を近隣に貸出すとか？
引越し時の傷は住友建物管理サービス？の監視責任ですからそこに責任を取らすべきでしょう。
コンサルタント会社の安易な導入は、逆って組合運営費の増幅を招き、長期的にはマンションの品質低下を招き、その効果が絵にも書けない（節約見込額位提示がない）状態では私は賛成できません。

918さんの
ご意見むちゃくちゃですね。住友不動産や建物サービスが支払うわけないじゃないですか。責任は住民ですよ。
だからこそ、いろんな問題を理事会で解決していかなければならないんです。理事の任期もご存知ないみたいだし、今回のコンサル導入に関しては、理事長も次の理事会につなぐことに申し訳ないとおっしゃていましたが、それだけに、急いで行動したこともいわれていました。続けて理事をされる方にも引き継がれようですが、いずれにしても、この問題は、先送りにしてほしくないですね。

なおさら理事長も役員さんも３月末で交代ですから今回は反対して持越し議案としましょう。
「今回のコンサル導入に関しては、理事長も次の理事会につなぐことに申し訳ないとおっしゃていましたが、それだけに、急いで行動したこともいわれていました。」との事ですし
新年度の４月に新役員さんで再スタートすれば、これまで無関心だった人も再考の時間的余裕ができますし、新役員さんの任期中に検討から導入、実施、運用が一貫され、今よりより多くの住民の方の判断のもと賛否が決定されるでしょう。
それに今回の問題で住友さんも至らなかった面は改善し交渉に応じるでしょう。

仰る通りですね。大切な事だけに急いで決める必要はありません。完成在庫も残り2戸ですし、完売も間近ですよ。

さすがに>914さんのように緻密なデータを用いて反論できないと思います。
単純に管理費が安くなる、大規模修繕の際に不足金を取られる心配がなくなる。じゃあ賛成しよう！って感じじゃないですかね。

914です

臨時総会、理事会からの提案内容には拙速の感が否めませんでしたが、長期修繕計画の見直しの必要性について、理事長は丁寧に説明されていたとの印象があります。フロアからの質疑は時に激しいものでしたが、非常に重要な論点を指摘するものばかりで、このマンションの住民のレベルの高さを実感しました。これだけで、ここに入居したのは正解だった、と再認識しました。

理事の方々は、今回の案件で色々とご苦労されたと思います。お疲れまさでした。見解の違いは多々ありましたが、どなたもマンションの資産価値を高めて行こうという問題意識に溢れていたのではないでしょうか。住民が問題を共有する，理事会と一般住民との温度差を埋めるという意味では、今回の臨時総会の開催意義はあったと思います。参加された皆さんも，お疲れさまでした。

臨時総会も終了しましたし、外部者も閲覧できる状況も考慮して、細かい試算についての書き込みについては削除したいと思います。

今日、定期総会終わったけど、今度の新理事たち、あれ何者？？＊＊＊？？
こんな連中にこのマンション好き勝手にさせたくない！！

前の理事さんたちは紳士的で真面目にやってくれてたし、引き継ぎ頑張ってくれるって立候補してくれてたのに、今回の新理事たちに無理矢理取り下げさせられたんだって？！

なんだあいつら？！
マジ、ムカつく！！
住友の回し者モロバレ！！
辞めさせたい！！

総会、お疲れさまでした。新しい理事さんたちの体制に期待します。これからは、報告書が遅れたり、運営が不透明だったりすることのないようお願いします。