【契約者専用】HARUMI FLAG

>>5050 サンビレッジさん
住むなら別に気にしなくて良いと思います。F棟は眺望が売りではないですし、眺望は慣れなので。内廊下で良い物件だと思いますし、高倍率当たったのは羨ましい限りです

間違えましたD棟とF棟勘違いです。
F棟のレインボービューなら絶対買いです。

>>5052 サンビレッジさん　

ありがとうございます！
絶対に、買いでしょうか！？！？

>>5054 当選した者さん
F棟レインボービューは二つでも三つでも買えるだけ買って良いと思います。二つが重いなら竣工で一つ売っても良いですが晴海フラッグの街としての価値は竣工後徐々に伸びると思うので一旦賃貸で回してで良いのでは。賃貸棟関係ないです、F棟レインボービュー有れば賃貸付けも余裕ですし賃料も賃貸棟に引っ張られないと思います。

>>5055 サンビレッジさん

5Ｆ83Ａの評価をお願いします。

>>5056 入居待ちさん

坪単価が安いので普通に買いで良いと思います。賃貸は特段眺望に差別化要素が無いと賃貸棟の家賃の影響はあるかもしれません。賃貸棟がいくらの賃料で出るかは不明ですが分譲とはスペックが違うのと近隣相場からもそれなりに賃料は取れると思うので表面の数字は良い数字にはなると思います。ランニングコストあるので賃貸として収益で考えるとそれほどでも無いと思いますが住みながらいつでも損せず売れると思うので私が当たったなら買います。晴海フラッグの全物件住む予定があるなら買いで良いと思ってます。短期リセール狙いなら倍率20倍程度の物件なら問題なく10倍前後は実需売買なので儲かるとは思いますが売却まで時間はかかると思ってます。

>>5055 サンビレッジさん

大変参考になります。
ありがとうございます。

流石はこちらのスレッド、見識のある方がおられます。

>>5057 サンビレッジさん

ちなみにその部屋は坪単価350万弱です

>>5059 当選した者さん

高層の分が乗ってるなら眺望があるはずなので上に書いた通り差別化できてるので気にしなくて良いと思います。
固定資産税についてこれは私見ですが売買契約は都からの払い下げの原価と建物原価で1対9で売買契約してるのでそれを元に固定資産税が概算ででてます。都の評価は竣工後に行われますので払い下げの土地原価ではなく商業エリアの500%容積で道路も含めて開発された段階の土地評価なのでここまで歪んだ割合にはならないはずなので固定資産税も見込みより落ち着いた数字になると思います。これは希望も含めてですが。

>>5042 当選した者さん
5F92ってことですよね？
レインボービューの価格がしっかり乗せられているので5F85と違ってお買い得感はあまりないですが、あくまで晴海フラッグ内での話であり、そもそも2019年価格なので、他都内よりお買い得なのは間違いないです。
将来のリセールも考えつつの実需なら購入しても良いと思いますよ。ただ、最初から投資目的なら最上階でない限りはオススメはしないです。

なお、固定資産税はまだ未確定なのでリスクは考慮しておくべきですね。

>>5056 入居待ちさん
実需なら買いで良いと思いますよ
ただ、リセールは他の部屋と差別化しにくい間取りなうえにレインボーブリッジはバルコニーから右向いて見える程度なため、競合は多いかもですね。
個人的にはF棟は都バスとBRT乗り場に近いし、1階カフェも使い勝手良さそうなので好きですよ。

>>5057 サンビレッジさん
とても参考になります。
サンD85平米のお部屋はどうでしょうか？
賃貸付けに向いてる部屋なのか、短期リセールなのか、相談に乗っていただけないでしょうか。

>>5062 契約者さん1さん

的確なご回答をありがとうございました。
仰る通り、レインボーブリッジはベランダに出ないと見えませんが、カフェや他店舗が一階に入ることと、バス停が真下なので便利かなと思っております。また庭に向いてる棟よりは閉塞感がないと思います。
お近くに住まわれましたらよろしくお願いします。

>>5061 契約者さん3さん

的確なアドバイス、ありがとうございます。
大いに参考にさせていただきます。

なんやこの流れ

>>5066 匿名さん

せっかくいいムードなのに荒らすな

車を買い換えようと検討してまして、
駐車場の抽選、何らかの情報早く欲しいですね
タワー棟竣工前にそれ以外の棟の人は入居するので、先行して抽選できたりしないかなー

>>5066 匿名さん
なんか庶民達が自分達の判断が誤っていないことを言い聞かせるような流れですね笑

>>5069 匿名さん

それでええねん

>>5070 晴見台さん
まぁそれで引き渡しまでの2年ちょっとは心穏やかに過ごせますからねw

>>5069 匿名さん

人の幸せ、素直に喜んであげなよね
ここは紳士で大人の契約者スレなんだから

そして日本国民、大半は庶民でしょ　

これだけ毀誉褒貶あるマンション、
人に相談したくなるのが人情よ

seaのビューバス部屋の資産価値は如何ですか。
E棟のビューバスはまだ販売されてない

マンション内のテナント部分は、共用的な扱いかと思ったら、売主jvの占有部分で、賃貸にするか売っ払うか未定らしいですね。せめて商業施設と一体で三井に管理してもらいたかった。jvで所有し続けるのは可能性低いと思うので、売却かなあ。

>>5074 契約者さん2さん

普通は賃貸でしょう。テナント部分を購入するる店子はいないと思うので。
テナント共有部分の管理は住居と同じだと思います。

やっぱ投資目当て多めなんだね
実需的にはうれしくない

>>5076 匿名さん
どちらの情報ですか？
契約者の属性比率など公開されていたら知りたいです。

>>5063 契約さん

よくそんな大事なことただで聞けるようなとこで聞くな。ロイヤルハウジングなり三井のリハウスにでもいって相談してきたら良いのに。

スーパーの広さ一覧
http://www.jcsc.or.jp/data/popup/sclist2013_13.html

>>5063 契約さん

実需で買って生活スタイルに応じて売却がベストだと思ってます。短期リセールは10年分の積立金前払などの購入諸経費と売却時の手数料があるのでなんとも。そもそもリセールはマーケット次第なのでここ数年リセールで儲かった人も今売ったら更に儲かった訳でマーケットがアップサイドになるかダウンサイドになるかは誰にも分からないです。なので実需で住みながら保有というスタイルが向いてると思ってます。
賃貸に向いてるかは個別部屋についてまで検討してないのでわからないです、すいません。

>>5079 契約者さん7さん
これはスーパーではなくSCの広さ一覧ですね。
ハルフラ商業施設はイオン東雲くらいの規模かな？

長期住宅サービスには、入りますか？

>>5081 契約者さん1さん
それくらいの希望だろうね。充分大きいと思うよ。

夕方、現地見てきました。
セントラルロードからの夕陽です。
まだフェンス通行止めでしたのでこの先には入れませんでしたが、夕陽とレインボーブリッジがセントラルロードからばっちり見える風景でした。植栽や整備が進んだらよい街になりそうです。商業施設も大きかったですよ。はるみホットプラザも改築中でした。2024に向けて進んでますね。
楽しみです。

>>5082 契約者さん1さん

三井のprimeの方が安いですよね？

>>5085 マンション検討中さん

そうですね。ありがとうございます。検討します。

>>5082 契約者さん1さん
高いし、サービスも大したことないから入らなかいかなぁ、、カードは解約するけど、、

>>5087 契約者さん
間違えたカードは契約するけど

>>5087 契約者さん
ありがとうございます。

>>5029 契約者さん6さん
こども園の場合、幼稚園利用の方も延長保育可能なのでしょうか？
保育園利用の方はもちろん延長保育できると思いますが、幼稚園利用の方は基本的には4時間程度のみではないのでしょうか？
保育枠は保育園利用の方で埋まってるのではないかと思います。
もし幼稚園利用の方が保育延長できる枠があるなら、保育園利用枠を増やせることになりますよね。
間違っていたらすみません！

商業施設の情報教えて！

>>5055 サンビレッジさん

>F棟レインボービュー有れば賃貸付けも余裕ですし賃料も賃貸棟に引っ張られないと思います

賃貸にもレインボービューかなりありますよね
常に賃料のリファレンスとなってしまう賃貸棟の影響は大きいと思います

あくまでご参考程度ですが

昨日時点での情報ですと

タワー案内開始2023／5頃
タワー契約開始2023／夏
タワー完成2025／9

>>5092 住民板ユーザーさん4さん
タワー棟も建つので、賃貸棟はせいぜいベランダに出て端っこ見える程度
Fのレインボーブリッジ側とは前方が全く違う

>>5092 住民板ユーザーさん4さん

ポートビレッジからレインボービューがかなりあるというのはどこかに情報ありますか？
全体図からポートビレッジからレインボービューが見れる部屋がかなりあるとは到底思えないのですが。

晴海フラッグは低炭素住宅ですよね？その場合、住宅ローン控除の上限は5000万になるのかよくわからないですね。
24年、25年の入居は減税対象とする借入残高の上限額を認定住宅は500万円下げるとあるから4500万

低炭素住宅だよ。減税効果がどれほどあるか分からないですが、、

>>5096 契約者さん2さん

低炭素住宅認定は標準プランのみで、セレクトプラン（無料の間取り変更）を選ぶと対象外になっていたと思います。
控除の上限額がいくらに該当するか気になりますよね。

>>5098 住民板ユーザーさん
ありがとうございます！そうなのですか。。3LDKから2LDKに変更してしまったのですが、その場合低炭素住宅に認定されないということなのですね？知らなかったです。。どこかに記載ありましたかね。。

>>5098 住民板ユーザーさん

そんなこと知らずに変更してしまいました。
担当さんも何にも言ってなかったので…

晴海フラッグは標準プランで認定低炭素住宅で間違いなかったでしたっけ？住宅ローン減税に大きく関わってきますね、、、

低炭素住宅は標準プラン（ベーシックプラン）で取得と書いてましたよ。あと担当者も言ってましたね。住宅ローン控除の話を担当にすれば必ず言われると思います。

いやいや、プラン変更したけど低炭素住宅の所有者を契約者に移しますって契約書に書いてあったからちゃんと低炭素住宅認定あるよ

>>5103 マンコミュファンさん
売買契約会の資料ですかね？
確認してみます。

>>5102 契約者さん8さん
低炭素住宅は標準プラン（ベーシックプラン）で取得と書いてましたよ。あと担当者も言ってましたね。

⇒私も同じです。抽選本申込時にプラン選択する際、ベーシックしか認定を受けていないと営業さんから伺い、間取り変更をやめました。

いろんな情報がありますが、間取り変更は控除額の増加（年間数十万）よりも優先度高いと思って納得するしかないですね！

そんな説明うけてない…

>>5106 契約者さん1さん

私も受けてないです。
買い替え組みなので、3000万円控除を選ぶと思って説明されなかったのかな。。。

変更する際に何も説明ないまま変更してしまいました。
結構重要ですよね？
もう標準に変更も出来ないし、最悪です。

同じく営業から何も説明がなかったのでプラン変更してしまいました。
トータル100万円弱の差額になりますよね？
知ってたら標準プランを選んだのに最悪です。

入居2024年だと最大270万円ですかね、、

>>5111 契約者さん8さん
ペアローンの場合は2倍なので540万ですね。

>>5112 契約者さん1さん
たしかに！

私もMENU PLAN変更してしまいました。
今週末に重説と契約でパビリオンへ行くので営業担当に聞いてみます。

ちなみにうちもベーシックプランから変更していますよ。リビング大きい方が良かったので。
税額控除も重要ですが、それ以上に間取りは重要だと思います。間取り変えられるなんて、今回買った人までの特権ですし！

>>5096 契約者さん2さん
>>5099 契約者さん4
>>5100 契約者

5098です。レス遅くなってすみません。
わたしも 5105 契約者さん1 と同じ認識です。

重要事項説明書の「住宅性能表示制度について」にずばりの説明にはなっていませんが記載があります（18ページか19ページあたり）。
結論を言うと、設計住宅性能評価書は建築確認申請時の間取りで取得しており、メニュープラン選択での再取得・再交付はしません、という記載でした。

また、融資条件提示の際、例えばフラット35Sの場合、金利Bプラン（当初5年金利引下げ）での提示でした。なぜ金利Aプラン（当初10年金利引下げ）の適用にならないのかと尋ねた際、同様の説明となったと記憶しています。

住宅ローン控除の見直しのなかで上限額判定の区分けが細分化されるようですが、晴海フラッグがどこに区分けされるのかは確認しておきたいですね。

>>5115 契約者さん8さん
控除はなくなる可能性もあったわけなので、その通りですね！

>>5116 住民板ユーザーさん

丁寧にありがとうございます。
金利Bプランになったのはメニュープランに変更した際ということでしょうか？

低炭素の控除は住宅ローン控除関係なく現金で買った人も受けれるんでしょうか？

>>5119 マンコミュファンさん
ワロタ

>>5120 買い替え検討中さん

これはさすがに笑う

間取りを大きく変えるメニュープラン変更は低炭素認定無理なのは分かったのですが、ドアを引き戸にしただけでは変わらないでしょうか。
部分セレクトは関係ないですよね？

>>5122 契約者さん4さん

引き戸は部分セレクトになるので控除対象外ぽいです。

説明してくれていれば標準にしたのに…
担当に引き戸にするとリビング広く出来ていいですよー。とオススメされて申し込んでしまい後悔。

>>5118 契約者さん1さん

メモが残っていないので確かなことは言えないのですが、メニュープランを標準から無償セレクトに変更したので、必然的にAプランからBプランへとなったと理解しています。

あとは控除の対象のローン残高の上限が、5000万（これは無さそう）、4500万、4000万、3000万（これも無さそう）のいずれに区分けされるのかだと思います。

制度自体が2021年に終了するのは分かっていて、延長されるとしたら条件はどうなるかと思っていましたので、ギリギリセーフで想定した範囲内かと思っています。おそらく。

営業員から間取り変更した場合の、住宅ローン控除の減額説明受けていない人多数だな。。
これは良くないね。

>>5125 匿名さん
私も説明受けてません。皆さんどうですか？

>>5126 契約者さん1さん

私も受けてません。提携ローン審査はもちろん受けた。

sun 5B78低層 (2-4F) の評価はいかがでしょうか。

>>5126 契約者さん1さん

受けてないです。もし説明を受けてたら変更しなかったかなー

>>5128 口コミ知りたいさん
角部屋、運河ビューなので、コスパ良いと思います。
ここは契約者板ですので、検討板で質問お願いいたします。

住民掲示板なんだから皆重説で説明聞いてるので全く問題無いです。そもそもローン控除は自分で判断するものですし、未確定のものは説明しようがない。

>>5128 口コミ知りたいさん

サンB低層。最安。民度大丈夫か心配。まともな人入ってくれ。

>>5132 契約しましたさん

そういう事をここで話す人の民度を疑う

>>5131 契約者さん1さん
低炭素認定かどうかは未確定ではないけどね

>>5134 契約者さん8さん

低炭素認定かどうかは説明書面で受けてるよね。。そしてそれが控除になるならって話してるからそれはまだ確定してないんじゃないのって言ってるだけだよ。

>>5135 契約者さん1さん

割と重要な項目なので、まともな企業であれば口頭で補足説明するというのが誠意ある対応だとは思うんだけどね。

重説のあとでプラン変更の締め切りならいいが、

重説の前にプラン変更の締め切りしてるから

大問題になるだろうね。

>>5137 匿名さん

プラン申込の同意書にも低炭素住宅は標準プランで取得と書いてる。

嘘言って販売しているわけじゃないからなぁ、、
そもそも低炭素認定かどうかは関心あれば聞いていること。

ご登録にあたっての確認書P29に記載あるよ。しかも軽減措置についても現行では対象外とも書いてる

そもそも自分で書類をよく読まずに同意していることに驚きます…
確かに口頭説明してくれたほうが親切ではありますが、営業さんの責任にしてはいけませんよ。

>>5141 契約者さん1さん
本当その通り。しかも住宅ローン減税が変わるかもって話出てきたのは最近だよ。。

>>5136 契約者さん8さん
割と重要な項目を記載しているのが各種説明、同意書面です

提携ローンですが間取り変更についての説明は一切受けてないですね。それより元々の契約者の人がだいぶ被害を被っているとは、思いますが...。

>>5144 職人さん

何度もここに書いてると通り確認書を読みなよ。署名してないならわかるけど本当大丈夫なのかな。。

他の方も言う通り、隠されていたわけではなく、書面に記載されていて自分で同意もしているのに、説明受けていないとは言えませんよ

5000万円を13年ベタばりで、控除額455、利息▲228、手数料▲110のネットで＋118
3000万円を13年ベタばりで、控除額273、利息▲137、手数料▲71のネットで＋71
13年で47万円の差なら大した話ではなさそう。好きな間取りを選択するのが吉です。(SBIの金利0.35%、事務手数料は借入額x2.2%前提です)

>>5147 契約者さん8さん
タイポです。
3000万円を13年ベタばりで、控除額273、利息▲137、手数料▲66のネットで＋71

そもそも低炭素住宅の税控除メリットは現行は2021年12月までの入居が条件で晴海フラッグは対象外。
住宅ローン減税が変わる可能性があり、低炭素住宅の税控除メリットが出てくる可能性が高くなってきたからって今更ワァワァ言う話では無いんだよ。そしてそれはまだ確定してない

確認書、時間がなかったのか、後から読んでおいて下さいねと渡され、目の前で促されたように印は押しましたが、とくにコピーなどは取られていません。