ピアース目黒青葉台ってどうですか？

>>60
ファミリーなら、販売好調という噂の上目黒の三井もありますね。烏森小→東山中学。小学校からすぐという立地も似てます。

近隣に住んでいるのでよくチラシも入り気になっている物件ですが、この立地は一長一短というか、プラス要素とマイナス要素がイロイロありますね...。

■プラス要素
・青葉台アドレス
・中目・代官山に近く、散策にはもってこい
・成城石井から業務スーパー、ドンキまで至近にあり、日常の買い物にはとっても便利
・過去の履歴上は、水害無し
・目黒区ハザードマップ上も、浸水地域は道を隔てた向こう側まで

■マイナス要素
・「散策」にはよいものの、最寄り3駅とも徒歩10分～15分は、日常生活にはちょっと遠い。
　(この価格帯で購入なさる方は、車保有か、日常からタクシー利用、かもですが...。)
・桜の時期になると、「気持ちよく目黒川沿いを歩いて通勤」どころではない。
　(ここ数年は、朝から外国人の旅行者の写真大会。夜と週末は人だらけで近づきたくありません。なので、桜の季節は朝早ーくにお花見通勤しています。)
・昨今の他地域の洪水被害を見ていると、ハザードマップで「道を一本隔てたこちら側は心配なし」が本当に心配なしとは思えない。

とあえてマイナス要素も挙げましたが、やはりこのエリアは適度に都会、適度に静かで住みやすく、気になる間取りもあるので悩みどころです...。

すみません。62です。何を間違ったのか、「坪単価比較中」さんを名乗ってしまいました(汗)。本当の「坪単価比較中」さん、申し訳ありません...。

個人的には各元より駅からそれぞれ徒歩10分以上の所要時間がかかってしまう点は都内アドレスとしては
気になる点
これはあくまでリセールするという観点からの話ですが、徒歩10分以上の物件は売りにくくなってしまう。
やはり徒歩10分圏内の物件には勝てません。
周辺に徒歩10分圏内のマンションがどの程度あるのかによって変わってくるので、リサーチが必要そうですね。

購入しました。
今から楽しみです！
徒歩10分以上でも、中目黒なら問題ないと判断して購入しました。

スタイルオーダー会が今月からあります。
オプションなど検討しながら、入居を待ちたいです。

リビングの窓が大きく、日差しが入りやすそうなので
家中が明るいイメージです。
日中は太陽の光だけで十分過ごせそうな感じがします。
ただ、できれば駅までの距離が１０分程度が良かったかな。
リセールするとなった場合もこの立地は厳しいかも。

もう販売開始しているのでしょうか？
メゾネットでない中層階の坪単価はおいくらでしょうか？

中目黒駅から歩いたら確かに10分以上ですが、何もない住宅地ではなく、
目黒川沿いや山手通りなどお店や飲食店の多いところですし、駅からマンションまで生活に必要なお店が全て揃っていることの方が便利そうです。
現地を知っていれば、中目黒駅13分がむしろ良いようにさえ思ってしまいますけどね。
（これは言い過ぎかな・・）

駅距離よりも南向き日照を重視する人は、断然ここを選ぶのではないでしょうか。
そして、そういう意味でも女性に人気そう。お店も女性向けばかりですしね。

もともとここは、上目黒アパートメントという賃貸マンションでしたが、地権者住戸ないのも良いです。
前に立つ5階の建物は、個人の住宅なのでそう心配することもないですよ。

青葉台で渋谷に近く南向き、実需の人に人気でしょうね。

>>68 匿名さん

モリモト会員は先行して販売開始していたので、
年内にはギャラリー行って価格表見ましたが、55～60㎡前半の2LDKだと、480～490万台でした。
33～40前半の1LDKだと高くて、500万以上です。

>>70 買い替え検討中さん
早速教えて頂きありがとうございました。
すでに先行販売していたのですね。
価格も検討、比較するのに大変参考になります。

駅まで10分ほどの距離があったとしても
その間にお店とかいろいろあったら意外と気にならないですね。
強いて言うなら天気が悪い時くらいでしょうか。

先日案内会に行ってきました。メゾネットタイプの部屋が気になってます。中古を見ていたので安いと感じています…。

>>73 マンション検討中さん

ここ駅から遠いし、仕様も低いからね。
お値段なりだと思います。

>>65さん
おめでとうございます！お部屋タイプと購入の決め手、良かったら教えてもらえると助かります。

メゾネットタイプって憧れますね。
老後までみるとどうだろうかと考えてしまう部分はありますが、
一度は住んでみたいタイプのお部屋です。

>>76 匿名さん

メゾネットって、集合住宅と戸建の悪いとこ取りだと思います。

東京で戸建てを買うなら、メゾネットタイプのマンションの方が良いと思いますけどね

メゾネットのマンションはかなり少ないですから、ある意味貴重な物件だと思います。
戸建てと違う所は管理費と修繕費、持っていれば駐車場代が毎月かかるということ。
維持費用が掛かりますから戸建てより多少割高になってしまうのかしら。
その分管理は楽になりますが、楽になった分の費用が加算される。利便を重視する方にとっては大変ありがたいと思います。

>>75 買い替え検討中さん
部屋タイプをお伝えしてしまうと、特定されてしまうので、ヒミツとさせてください。

契約したのは、2LDK住戸。
購入の決めては、アドレスと公園が近いことなどです。

駅からの距離は気になりません。
雨の日はバスを利用し、日頃は自転車を利用予定です。

購入の決め手は、青葉台アドレスにつきますね。できれば1丁目か2丁目が理想でしたが、菅刈公園横の3丁目なら、問題になりませんでした。

スタイルオーダー会が今から楽しみです。

>>74 検討板ユーザーさん
内装の仕様ですが、4年前に購入したスミフのタワーマンションと仕様は同等か、むしろ良いくらいですよ。

壁紙も病院みたいに白一色の有りがちな物ではないし、Aタイプなどは標準でタイル張り。

唯一、気になるのは、エレベーター内セキュリティが無い点とミストサウナが標準でない点くらいですかね。

>>80 マンション掲示さん
ありがとうございました！実際に購入された方のご意見は参考になります。
アドレス重要ですよね・・・

決めてが青葉台アドレスとは見栄っ張りですね。
リアルの会話ではあまり言わない方が良いと思います。少し引いてしまいます。

30㎡台の1LDKは、もう無かったです。

都心で南向き住宅地の30平米台はなかなか無いです。東横、日比谷線始発の中目黒。田都も使える青葉台側なら、利便性あり、自然あり、手放す時も賃料相場が高いのも良い。逆サイドのプラウドは、山手通りの北向き1LDK30平米台が5千万以上ですから、この時期はどこも高いけど、場所や環境、デザイン性も良い感じだから売れ行き速そう。

三茶のディアナとここで迷うけど、資産性って部分で見るとここの方が良いのかなって思ってます。

私も通勤利便性と資産性をポイントに東横田都が希望で2物件比較しました。他にも住友・三井のマンションも見ましたけど、、
目黒区、山手通り内側の住宅地、青葉台
世田谷、駅近南緑道、ディアナコート
どちらも良い点ありますが、街の雰囲気やピンポイントの建設地は青葉台が好みです。開放感あって落ち着いた雰囲気が青葉台にありますが、三茶はちょっとゴミゴミ感(それが逆に三茶の魅力？かもしれませんが)間取りは良かったですが、都心に近い目黒区を選びました。
2物件ともお高いですが、資産性は十分あるかと思います

アドレスは重要な要素だと思いますよ。それを見栄っ張りって発想が・・・Ｗ

近隣住民です。現地はめちゃくちゃ菅刈小学校グラウンド前で周りは同じくらいの高さの建物に囲まれており上階でないと日照あまりないです。山手通りの高いビルに阻まれて全然陽が当たりません。
菅刈小学校から上に行くと少し丘になっていて高級住宅地になっていき日当たりもよくハザードマップ的にも安心なんですけどね。近くで工事している某銀行の社宅の立地が良かったですねー、施工も清水…
雰囲気はいいエリアですよね。

それにしてもこんなに小規模だけど、
青葉台新築はあまり出ないからか、
モデルルーム予約も埋まってる気が。

>>60 匿名さん
菅刈小学校は普通に良い学校という感じです。
学区目当てのリセール高いのは目黒区では東山のみ。
偏見な言い方に聞こえるかもしれませんが、
支援学級の割合高いです。
かなり小規模校なので相性次第ですよね。

1LDK購入進めてます。
途中で三茶のディアナが出てきましたが、
南向きでない、東急しか電車無い、会社から遠い、大通り沿い、アドレスの価値・・・
で、検討の土俵にもあがりませんでした。

池尻大橋の商店街のお店も好きなので、3丁目でちょうど良い距離だと思ってます。
災害時に、渋谷・恵比寿の各駅から歩けるのもいいです。

立地も良いし割と高級感あるしいいと思うけど、デザインに奇をてらい過ぎて家具が置きにくいきがするな…。
目黒川近くて浸水の危険もゼロじゃない。ディアナコート三軒茶屋は洪水ハザードマップで2?3m浸水可能性ある上に近くの消防署は何度か浸水してるし、池尻・三茶付近で探すならハザードマップ調べた方が良いかも。

ここなら普通にプラウド中目黒買うでしょ。
ブランド力は比較にならず(笑)
中目黒までの距離も近くて、ここより一回り安い。
もちろんディスポーザー、天カセエアコンと設備、グレード、デザインも全然上。

どこの物好きが買うのかって値段(笑)
住まいサーフィンでは、適正価格は平米115万(坪380万)です…
それでも高い気がするけど。

プラウド中目黒側ほぼ下目黒に近い山手通り沿い。ピアースの青葉台は希少性やそもそも住宅地ですので比較にならないと思いますが。プラウドは南向き中心と思いきや、ほぼ西振りですしね。

大通り沿いと一本奥まった立地。
アドレスが中目黒と青葉台。

差が出るのは当然でしょう。
プラウドが比較にならないぐらい良いとは言えないですよ。

青葉台アドレス、ピアース
中目黒アドレス、プラウド

中古になったらどちらが評価されるかな？

山手通り沿いに限らないけど幹線道路沿いはどれも似たような形のマンションばかりでつまらない。だから中古になったときの差別化は難しいと思う。

青葉台でモリモトだとクレッセント目黒青葉台という中古があります。
差別化できてますかね？

>>94 マンション検討中さん
現地付近をよく知らない人？
中目黒ではプラウド中目黒のような中目黒アドレスで下目黒方面は人気がないよ。
スーパー遠くて何かと不便だし暗い雰囲気。
山手通りの排ガスも気になるし、ハザードも下目黒方面の方が危険。

池尻方面の東山、青葉台、上目黒アドレスの方が住環境も人気も上。

プラウド中目黒は地雷物件。。

外観見ていて思ったんですが、外壁って打ちっぱなし風のパネルなのですか？
マンションでこういうのって珍しいような気がしまして。
タイルのところが基本、多くないですか？
そのものむき出しだと流石に断熱とかどうなんだ、と思うのでパネルなのかなぁと思った次第です。
デザイナーズっぽいかんじがするし、
こういうタイプだと流行に左右されないので、年数が経っても古臭く感じなさそうです。

つぶれた会社
無理やり地下の部屋つくるえげつなさ
どこまでもがめつい
今後のアフターはのぞめない
こどもうるさい
メゾネットの階段ひびく
それでもよければ…
所詮他人が何言おうが自分がよければ…

地下住戸って本当に流動性ないよ。

プラウド値下げしたみたい、急げ
ここより安いし、大手
管理人の程度の低さ、有名
一度潰れた、三流デベ

この近くに住んでいますが、ここは青葉台の丘陵地の坂下で、上の高級な邸宅やマンションからの見降ろされるロケーションになります。

青葉台アドレスのステイタスに拘りたい人には魅力かもしれませんが、同じ青葉台でもこのあたりは高級感が乏しいです。
静かな環境ですが、物件は狭い敷地で圧迫感があって窮屈な感じがします。

>102 ?　>105まで同一人物。恥ずかしい。
値下げするだけの理由があるプラウド営業は帰りなさい。

プラウドは中目黒ではない
外目黒

この谷地の狭い敷地で、駅遠の条件では将来的な資産価値はどうかな～？

>>106 マンション検討中さん

本当に恥ずかしいですね。

モリモトに対する同じような中傷めいた書込みを他物件でも目にしました。モリモト物件が人気があるせいでしょうか。

プラウド値下げだっちゅーの！

>>108 マンション検討中さん

確かに怪しいですよね。
特に地下メゾや二階あたりの低層は。

目黒川は治水対策がしっかり成されているので特にピアースの周辺で浸水実績はないですよ。駅から青葉台に掛けてはカフェなどの人気店が連なり、ライフやドンキなど遅くまで営業してる買い物施設と西郷・菅刈公園の緑があり住みやすく、渋谷、代官山、恵比寿も生活エリアで賃料も高い。転勤とかで住まなくなっても、すぐに借り手がつく人気の場所。階数が低い分、特に地下メゾは広さの割に安い値段設定(65平米台7,600って中目黒のこっち側にはない価格)リセールは心配ないでしょう。やっと予約取れて見学しましたが、急がないと桜が咲く時期には完売してるんじゃないでしょうか。

ピアーズ周辺でどれぐらい浸水実績ないのですか？
100年？50年？
気になります！

地元では、「平成になって浸水したことがない」という言葉を聞いたことがあります。目黒区のハザードマップによると、道を隔てた反対側は0.1～0.5mの水深が予想されていますが、このマンションの立地は道一本違いで浸水予想はありません。

・「平成の間」に浸水の実績がない
・ハザードマップ上も、道の反対側までは0.5mの浸水可能性ありだが、当該地は浸水予測範囲外

をベースに、「ここは大丈夫」と考えるかどうかの自己判断、ということでしょうか...。

平成って30年、31年？
その程度？

平成初期に調節池という地下空間が目黒川沿いに複数出来た事で目黒川は氾濫しないように改善されてますよ

地下空間できてから一回も氾濫してないのですか？

氾濫してないですよ。現在の目黒川流域は対策されてます。防災に絶対はないから、住みやすさとかトータルバランスで判断しなきゃですね

住みやすいのかもしれませんが、小学校とお見合いの場所で青葉台の高級住宅のイメージとは程遠いですね。

氾濫するしないというよりも、毎回台風の度に浸水の心配をしなきゃならんということですね。

>>120 マンション検討中さん
治水されてるってば。。。台風きたときに不安になるのは日本全国どこでも同じ。どこだって物が飛ばされて窓が割れるかもしれないし、1Fは浸水するかもしれないし、山沿いなら土砂崩れが起きるかもしれない。

台風19号でも目黒川氾濫してませんし、このあたりに被害はありませんでした。
ここの場所程度でそんな心配してたら、ほんとどこにも住めませんよ。

そんなことより、最近の販売状況はどうなのでしょうか？

結局、モリモトって人気だよね。
立地、間取り、金額、仕様設備、デザイン
総合評価高いくて、失敗しなさそう。

>>123 通りがかりさん
デザインは確かに良いが、中小デベというイメージが強くブランド力に欠ける。見た目良くても三菱、三井、野村、東急、東建とかの方がリセールは強いだろ。

ファンなのに若葉とはこれいかに…三井？野村？方面からわざわざお疲れ様です

>>125
ンムフフフ、おもろい。高く評価します。

三井も野村も相手にしてないでしょ！
同じ土俵じゃないって、思ってるでしょうね
そっちはそっちで勝手にやって…

三井のマンションに住んでますが、ここ買う予定です。立地面はもちろんモリモトのデザイン性は他に類をみないものがありMajor7にも見習って欲しいです。

この前、美容院のアシスタントさんが「小さい頃、小学校の近くに住んでいた」と言っていました。
授業参観じゃなくても家から小学校の様子がわかったそうで、体育の授業は「お母さん何やっているのかな」と見ていたそうです。

>>小学校とお見合いの場所
確かに小学校とお見合いですが、子供が小学生なら立地もよくていいですよね。

今、小学校低学年の子がいますけど、授業参観や学校行事、役員になったら役員会で学校に行く機会はちょこちょこあります。近ければ歩いて行けるので便利なのかなと思ったりしています。

浸水被害は多分大丈夫だろうと思ってます。そんなに低い土地じゃないですよね？？

近すぎて役員とか、色々雑用まわされるがつらいです。

>>128
私もメジャー7のひとつに住んでますが、ここに買い換えました。同じ理由です。
モリモトって、携帯電話でいうとSoftBank的なイメージ。老舗ではないけど先進性があるというか。

Iタイプがサービスバルコニーを含めると３つありますので
お得感があるといいますか、素直に良いと思いました。
リビングインの洋室ではありませんし、全体的に間取りが好きですね。

ソフトバンクは言い過ぎなイメージ。ワイモバイルぐらいだな。

>>133 匿名さん
でた若葉！プラウド外目黒からわざわざ余計なお世話お疲れ様です。

ここなんでこんなにバルコニー狭いの？

場所と造りが良ければ、買い替える方もいるでしょう。10年くらい住んでローン減税利用し、住替えてまた減税を利用する。賢い

>>136 匿名さん
左脳も右脳も貧困ですね。

>>136 匿名さん

モリモトはデザインも格好良くて、維持費も適正な物件を供給してくれるので、次の買い替えはモリモトを買いたいと思います。大手は確かに良いですが、無駄に高すぎですので、三菱の南平台とか、三井の渋谷タワーとか。。。

もうメゾネット物件しか無いのですね！
神楽坂より早い販売ペースなので、ここ最近のピアースでは一番人気高かったように思います。

完成・引渡は来年3月末なのに、瞬間蒸発状態。買えた人は正解ですね。デザインも良いけど、やっぱ目黒区青葉台は別格で不動の人気だわ。コロナとか関係ないね

先日2LDKで契約してきました。
三菱からの住み替えです。
間取りも綺麗で土地も住みやすいところだと思います。青葉台と考えると価格も安いと感じました。

場所デザイン間取り価格ほんと良いけど、やはり決断迷うなぁ、メゾネットの下階が他人が住んでるんだもんな。さすが人気ピアース残り一部屋か。

>>142

おめでとさんです。

>>143 マンション検討中さん
部屋の真ん中に階段あるメゾネットより、使いやすそうだと思うのですがどうなんですかね。

以前メゾネットに住んでましたが、階段の下がほぼデッドスペースになっちゃうので、図面上の平米数よりだいぶ損してる状況でした。

おそらく防音対策もある程度なされてると思うので、スペースの有効利用という意味ではありかな、という気がします。

検討してたけど諦めるわ。メゾネットを買う人って階段とかロフトとか一軒家が好きなんでしょ。真下が人ん家は無いな。中古の時は売れなそう。コロナで暴落して景気は落ち込むのに、高値物件だし。３７戸だと後々の管理費も心配よ。

>>147 マンコミュファンさん
あと一部屋ですけどね！！キャンセル出れば増えるけど、でもキャンセル出ないでしょ、駅近なんだし。この街を選ぶ人って、この街限定で探してるんじゃないかな？誰もが知ってる中目黒、目黒駅近じゃないし。たしかに防音してても気になる、何でメゾネットの良いとこ排除しちゃったかな。

モリモト財務状況どうなの？
これからの不況に耐えられるのか不安。

>>149 匿名さん
モリモトは都心・準都心地域で販売している不動産業者の中でもマンションだけで年間500戸以上の契約がある。都心部で一定数以上の販売戸数をキープし、その上で完成在庫が少ない会社がモリモトだから、確かにコロナで先行き不安視されるけど、リーマンショックの時とは違いキャッシュは潤沢だから、今後は魅力的な場所での販売は少し様子みかもしれない。

>>150 マンション検討中さん

キャッシュが潤沢ということですが、具体的な数値でお願いします。

>>151 匿名さん
36期決算公告(2019.7.1)自己資本比率４５%近くあるね。利益余剰金415億以上、総資産737億以上。
心配ない経営してるから倒産は全く心配ないけど、150さんが仰る通り良い場所の物件はコロナで暫く塩漬けされるかもね。

完売おめでとうございます！

>>154 マンション検討中さん

良い場所の物件が塩漬けになるとは、どのようなロジックによるものですか。

今後、好立地の土地仕入が以前より容易になると思いますが..

緊急事態宣言前に残っていたメゾネットも売れちゃったんですね！
ここ最近のピアースでは、ほんと完売まで早かったような・・・

>>157 購入経験者さん

2018年以降完売したモリモト物件の完売に要した日数を纏めてみました。(ホームページ掲載開始から完売までの日数)。ピアース目黒青葉台はコロナで1ヶ月以上余計に時間が掛かったのに上位入りです。
ピアース赤坂と品川中延は戸数が多かったのに立派です。

モリモト物件完売日数 　販売期間 戸数
ディアナコート駒場翠景 167日 21戸
ピアース東北沢 　　　　178日　 27戸
ピアース麻布十番 　　　　200日　 40戸
ピアースたまプラーザ 　　201日 29戸
ピアース恵比寿West Hills 227日 25戸
ディアナコート用賀 　　244日 52戸
ピアース祐天寺 　　　　248日　 30戸
ピアース明大前 　　　　248日　 39戸
ピアース目黒青葉台 　　258日 37戸
ピアース西荻窪 　　　　276日　 19戸
ピアース品川中延 　　　　280日　 72戸
ピアース赤坂 　　　　　　297日 　　119戸

7月の写真と8月の写真。
一ヶ月でだいぶ育ってきました

>>159 通りがかり係さん

「育ってきた」^_^