麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）

>>879 匿名さん

4600平米を4物件に分割、でしたか。

ここの東京タワービューには若干残念なところがある。東京タワービューの複数の部屋に住んだことがないと気付かないことだが。それは六本木ヒルズと東京ミッドタウンの違いでもある。

>>882 マンション検討中さん

自分田舎モンさんだね

883氏は
都内物件に興味ある
関西人？

なかなか分からないでしょうけど、結構大きな問題?

>>885 882さん

大した問題ではない、に一票。それよりも買えるように頑張りましょう。

このレジデンスはサービスアパートメント以外の全ての住戸は分譲になるのでしょうか？その場合最初の分譲で購入できなければ①中古が出るのを待つ ②購入者が賃貸に出すのを待つ の2点を待つしかないのでしょうか？素人質問ですみません。

>>887 評判気になるさん

購入なら地権者が売りに出す可能性もありますし、賃貸であれば基本的には森ビルからではないでしょうか？

>>887 評判気になるさん
分譲は一部でしょう。

>>889 匿名さん
どうしたら買えますか？虎ノ門ヒルズレジデンス買えば、話来ますか？

ここに引っ越してくるブリティッシュインターナショナルスクールの評判どうですか？安比高原にハロウも出来るので、どこにしようか考えてます。

>>891 マンション検討中さん
三軒茶屋のは評判良いですよ。

>>892 匿名さん

ありがとうございます

ズンズンズンッ

地権者の青田売りがそろそろ出てきそうですね。
A棟54?64階のアマンレジデンスは手が出そうもないので、ジャヌホテルのサービスが使えそうなB2棟で120平米の2LDKないでしょうか。
5億くらいで

>>876 匿名さん
900平米x4 + 500平米x2 = 4600平米ですね
坪3300万円でワンフロア460億円
アマンレジデンス11フロアで5060億円
これで事業費の大半は賄える計算になるな

>>895 匿名さん
残念ながらB2に地権者部屋はないそうです

ここのメインタワーのオフィスってGS以外にどこが入るんでしたっけ？コロナで予定変更かもですが

>>897 匿名さん
地権者はB1棟に集約されてんですか！
それでもいいですよ
坪2000切りでお願いします

低層棟にも少しだけ住宅が設置されるようだけど賃貸なのかな。

普通に想像すると、地権者住戸っぽいですけど、どうでしょうね。

地権者住戸って、六本木ヒルズB棟のように、激安仕様なんでしたっけ？

>>902 匿名さん
俺地権者だけど、マジでそう。

六本木ヒルズのレジデンスＢは30万円ちょっとぐらいで住めるからそこそこのサラリーマンなら住めるね。

>>898 通りがかりさん
社内だけで外部公表していないのに何故知っているんですか。社内の人なら問題では？

>>905 匿名さん
全くの外部の者です。
どこかに情報載ってませんでしたか？外資企業を誘致するような話だったので虎ノ門ビジネスタワーの方との勘違い思い込みだったかもしれません。

>>903 匿名さん
地権者でも希望して差額を払えばジャヌレジデンス仕様の部屋と同レベルにアップグレードできんじゃないですか。

こんにちは質問です。
メインタワーＡ棟の最上階部のアマンレジデンス東京（総戸数９１戸５４階～６４階）に居住者専用のアマンスパ（1,400㎡）を備えるとありますが、スパっていうのはいわゆる銭湯のことなんでしょうか？アマンレジの居住者のみが立ち寄れる銭湯があるという解釈でよろしいでしょうか？<m(__)m>

>>908 匿名さん

アマンのレジデンスなんて規格外ですから、実際に完成しないとわからないですね。
発表されたイメージ動画内のプールはおそらくアマンスパの一部だと思います。ニューヨークのアマンレジデンスは、同ビル内にホテルも入居してるので一概に同じとは言えませんが、2300㎡のフロア内にプール、トリートメントルーム、スチームルーム、サウナがあるみたいです。
アマンレジデンス東京のスパは1400平方メートルと発表されてます。

>>909 マンコミュファンさん
六本木ヒルズレジデンスのスパが1800平米なので、戸あたりで考えるとゆったり感のあるスパになるんじゃない

ここにちょっと情報が書いてあった（アマン）
https://www.aman.com/ja-jp/residences/aman-residences-tokyo

＞＞居住者およびそのゲストの皆さまは、54階と56階にあるティー ルーム、ライブラリー、リーディングルーム、ラウンジ、バー、専用シェフがサービスを提供するプライベートダイニング ルームなど、居住者専用の施設を多数ご利用いただけます。25mのプライベートプールを含む1,400㎡のアマン・スパ からは都心のパノラマ景色を望め、平穏と静けさに包まれたアマンならではのサンクチュアリを見渡す限りの眺望と共に満喫いただけます。

>>911 口コミ知りたいさん
プールが25ｍなのはいいですね　クロールで息継ぎなしでのトレーニングに最適です
専用シェフは鮨とイタリアンぐらいはあるだろうけど、中華とかフレンチもあるんだろうか？

>>912 職人さん
入居できる前提かい？

読んでみると地権者は西棟Ｂ1地区にまとめられた様ですね。
森ビルが販売する部屋（地権者の権利変換された住戸以外のもの）もかなり多いです。森ビルルートで完売できなければ一般販売ではなく大手不動産特別顧客ルートのアンダーグラウンドで販売されるのかな。

本日レインズに仙石山タワー８階92.59㎡3億2,000万円（所有者居住中）が住友仲介で売り出されていた。坪単＠1,140万になる。これまで＠850万～＠950万だったものが一気に引き上げられた。顧客が住友価格アリ地獄にハマるのか、コロナバブルの影響によるものか注視している。実需層が対象なので売れそうな気もしているがーーー。

>>915 匿名さん

売り出し価格は売れない価格。

>>915 匿名さん
その部屋、暫く前から物件サイトで出てるね。住友が値付けしたわけではなく、オーナーがチャレンジしているだけでしょ。

ズンズンズン

地権者住戸って、天カセ、食洗機、ディスポーザー、浄水器くらいはついてるんだよね
坪2000で売ろうとしてて、ついてなければ驚き

なるほど、3億２千万の部屋、アットホームに出ていました。

>>919 匿名さん
付いてるよ

>>919 匿名さん
それはついてる。ただ、天井高が全然ない。

>>922 匿名さん
天井高はリビング2.7m、玄関廊下キッチントイレ2.4m、浴室2.2mはあるんじゃないの
駐車場は最低でもバレー付きの機械式かできれば平置きが欲しいところだけど。

>>923 匿名さん

ない。ただ、地権者の入居階は30階以下に集められてるから、高層階は違う作りにしてるかも。

>>923 匿名さん
いや、それくらいありますよ。

>>923 匿名さん
仙石山にモデルルームがあるのでそこでスタッフに確認されたら良いと思います。森リビングに問い合わせて、仲介で権利者住戸の購入検討しているのでモデルルームを見たいといえば、案内してもらえるとおもいます。

>>926 匿名さん

それ無理。地権者の完全予約制だし、購入希望者風情のために割く時間はないよ。

>>926 匿名さん
キッチンをドイツ製にしてミーレ食洗機をつけるグレードアップをしたり、浴室を石張りやジャクソン浴槽にグレードアップするオプション設定はある？

>>928 匿名さん
食洗機は日本製からのセレクトだった。何回も言うけど、売り出し用は地権者と仕様が異なると思う。

>>929 匿名さん
地権者住戸と分譲住戸はえらく仕様が違うんですね
仙石山モデルルームに行っても、ミーレの食洗機やジャクソンの風呂やジーマティクのキッチンとかは飾ってなさそうですな
森って結構シブチンやね

>>930 評判気になるさん
権利者の負担を考えてのこと。森ビルはとても良くしてくれます。

>>931 匿名さん

最初はミーレの食洗機がオプションで提示されてたんだけど、地権者の多くが標準装備を希望して、日本製が標準装備になり、オプションもその上位モデルに変更になってがっかりしたわ。

元々この我善坊谷に住んでいた人たちは普通の庶民ですよ。再開発後のヒルズに住むグローバルエグゼクティブの方々とは全く経済的バックグラウンドが違いますから、生活様式も違います。普通の庶民は外国製の電化製品が故障したら修理することにも困ります。

>>933 匿名さん
自分は住まずに賃貸出すよ。相続税かかる時に役立てて貰えばいいかな。

>>933 匿名さん
六本木ヒルズも日が窪団地があったし、そうしたエリアを含むので開発利益が上振れするわけだもんね

>>935 名無しさん
南日ケ窪の団地は当時オシャレで悪くないイメージだったかと。内陸漁業が行き詰まっていたのが再開発賛成を後押しした1番の要因だと思います。

動画に出てくるプール付きの部屋は、西棟のペントハウスの住居じゃないかな？
建物のフォルム的にメインタワーではなさそう。

失礼。西棟じゃなくて東棟。

>>931 匿名さん
再開発組合の工事費等の事業費は銀行借入でなく、森ビルが取得床分の代金を先払いしてくれてるの

>>939 名無しさん
費用は基本全部森ビルですよ

尾根道の桜も今週末が最後ですかね。

着々と工事が進んでますね。

>>942 名無しさん
この投稿主、自宅の部屋の場所特定されて危ないね。今はいろんなテクノロジーがあるからね

>>940 匿名さん
再開発組合に銀行借り入れさせないで、工事代金を森ビルがその都度、組合に払ってくれるとは、なかなか粋な計らいですね。　さすが森ビル！

>>943 匿名さん

あーアークフォレストヒルズね。

躯体が表に姿を現すと早いな
1週間で1フロアできるとして、あと1年でアマンレジデンスのフロアに達しますね

慶應義塾と資本提携かー

>>947 匿名さん
どう言うこと？

不動産大手の森ビルは、虎ノ門エリアの再開発で慶應義塾と協定を結んだと発表しました。

　森ビルは２０２３年に完成させる予定の虎ノ門・麻布台エリアの再開発で、慶應義塾大学予防医療センターを拡張移転させる協定を結んだと発表しました。エリアのなかで最も高い６４階建ての建物の５階と６階に、人間ドックなどを通して病気の早期発見を行ってきた予防医療センターを誘致するということです。

　慶應義塾と連携して街を訪れた人のウェルネス＝健康について研究活動を行い、フィットネスクラブやレストランなどエリア内のサービスに反映させます。

　慶應義塾の予防医療センターは虎ノ門への拡張移転で面積が１．８倍になり、検査機器の更新などを行って街の核となる医療施設になることを目指します。

　森ビルは、「ウェルネスはコロナ禍を経てますます重要さを増している」としていて、街を訪れる人の健康を重視した街づくりを目指すということです。（30日19:32）

森ビルは30日、2023年完成の虎ノ門・麻布台（東京・港）の再開発で慶応義塾大学病院予防医療センター（同・新宿）を誘致する協定を慶応義塾と結んだと発表した。人間ドックを手がける予防医療センターと連携して、街の勤務者や居住者、来街者の健康状態や行動履歴など様々な情報の分析結果をスパやフィットネスクラブ、レストランなど施設やサービスに反映させる狙いだ。

虎ノ門・麻布台の再開発で64階建てのビルの5～6階に予防医療センターが拡張し移転する。施設面積は約3600平方メートル。予防医療センターは12年に開設し、人間ドックを通じて年約6000人強の受診者の病気の早期発見や治療に貢献してきた。

21年4月からの5年間、森ビルと慶応義塾は共同で心身の健康維持・増進につながる都市での生活態度や行動を研究していく。具体的な研究内容は今後詰める。

森ビルの辻慎吾社長は「ウエルネスはコロナ禍を経てますます重要さを増している。都市という単位でウエルネスによる豊かさを実現していく」とコメント。慶応義塾大学の長谷山彰塾長は「大学で蓄積してきた学術的成果を社会実装し、予防医療のさらなる発展をめざす」としている。

記事では保留床取得か賃貸かは不明です。

森ビルへの出資か再開発組合への保留床の取得を通じた参画であれば資本提携と言えるだろうけど、単にメインタワーの5.6階にテナントとして慶応の医療センターが入るレベルなら業務提携と表現すべきじゃない

>>952 匿名さん
まさにその通り。私が、どう言うこと？と書き込んだのは、基本協定を結んだというニュースを見たけど資本提携とは出ていなかったので、どう言うことなのかと思ったからです。慶應義塾が森ビルに出資したとか森ビルのプロジェクトに参加組合員として資本投下と言うことでなければ資本提携というのはミスリードする表現だと思います

仮に慶応が5.6階を保留床として坪1000で買って参加組合員になるとの話であれば、森ビルは参加組合員として負担すべき負担金の一部を慶応に負担してもらうことで負担軽減のメリットがあり、慶応は割安な価格でメインタワーの2フロアを取得し、クリニック経営できるメリットがあるということですな
上層階はアマンレジデンスで坪3000くらいでエンド客ヘ販売するようだから、高い床価格での参画であれば、慶応もエンド客の一人ともみなせるね

建ってきましたねー

Ｂ-1棟の30階以下で地権者に与えられた各部屋の床面積の情報を提供します。

最小床面積は１K33㎡弱～45㎡弱40室
１LDK54㎡弱～70㎡弱25室
２LDK70㎡～95㎡34室
３LDK100㎡～135㎡16室
４LDK160㎡・205㎡2室　
地権者に選択を許された部屋内訳は上記の通りですが、その順番は現に居住している地権者が優先されました。

１kタイプが多い理由は麻布小北側にワンルームマンション90室のニューライフ麻布台があったためです。相向かい住友の六本木グランドタワーにワンルームがあるのも同じ理由で、これらの過小床地権者の増床負担金を軽減するためでもあります。

また、居住地権者がタワーマンション管理費等の負担に耐えれるようにと、従前資産の一部を資産運用に回せるようにしているのではないかと推測しています。

2011年に再開発を見込んで上記物件を購入しましたが、その後の森ビルさんの対応には本当に感謝しています。

>>956 地権者さん
六本木ヒルズの地権者にも管理費負担に耐えられるように商業施設の賃貸床を与えてましたね。本当に手厚い対応です。

>>956 地権者さん

おー、具体的にありがとうございます。
２０５平米が最大というのは残念ではありますが。

>>958 マンション比較中さん
3000万くらいかけて全面改装すりゃあ50億円の部屋に仕上がるよ

956です。
私は田舎者ですが、書き込みする方の資金力に驚いています。幸運にも2011年東日本大震災後に安値で上記ワンルームを買いあさり、権利変換によって親族グループで
１K2室、１LDK2室（一部増床負担金あり）を確保することができました。

所有者は64階ゲストハウスが利用できるので魅力を感じていますが、2年あとの竣工後は賃貸対応するか売却するか迷っています。現時点で分譲単価は決定していないようですから、森ビルも市況を見ながら決めていくのでしょうね。

少なくともリーマンショック時の様に、仙石山タワーでの生保による複数フロワー取得や一般公募はありえないと思います。大手業者を通じたお得意様優先販売かと思料します。

書き込み訂正。東日本大震災後、民主党政権末期の不動産不況時でした。
記事転載
グローバル・ワン不動産投資法人は2012年11月、港区六本木1丁目にあるアークヒルズ 仙石山森タワーの39階と40階の専有床3970m2を約84億円で取得した。同時に明治安田生命保険も同ビルの41階～47階、1万1850m2を取得した。　

>>961 地権者さん
坪700万円だねー
安いな

>>957 匿名さん
それは素晴らしい対応ですね。
ところで開発全体の従前資産評価のうち土地評価の平均土地単価は坪3000万超えてる？

地権者としては全体事業の詳細には興味がありません。
あくまでも従前資産の評価額、還元率100％達成、増床規準とその価格が興味の中心です。

下記の様な情報に触れると、日本の不動産市況もインカム狙いからキャピタル狙いへの転換点に近づいているような気がします。
https://kawlu.com/journal/2020/02/15/80446/

>>964 地権者さん

>>964 地権者さん

その物件は年単位で売れ残っている妄想価格。

そうなんだ、知らなかった。ネット情報で脚光を浴びていたのでーーー。

あと300mくらい伸びるのに、
二年書かかるのか。

>>956 地権者さん
どこの再開発も似たような対応だと思いますか、
１Kが多い理由はこれでしょうね。
>>１kタイプが多い理由は麻布小北側にワンルームマンション90室のニューライフ麻布台があったためです。相向かい住友の六本木グランドタワーにワンルームがある

権利変換の際に、増床するなら、二分の一は従前資産の入れてくださいと言われませんでしたか？

969の質問意味が分かりません。

地権者用に与えられる部屋の最小面積は33㎡前後です。したがってニューライフの所有者は相応の増床負担金に納得して１Kタイプを選択したと思われます。今回は1室所有者でも特別に１LDKを選択することも可能でした。但し特別ということで追加負担金は相当跳ね上がるようです。森ビルは懐が深いです。

複数室の所有者の場合は従前資産評価額がそれなりに積みあがるので大きな部屋を選択できたようです。

高級ホテル「泊まる」から「住む」へ　分譲・賃貸物件も
日経ヴェリタス
2021年4月13日 2:00 [有料会員限定]
。新潮流は「泊まる」から「住む」「働く」場へのシフトだ。高級ホテルブランド名を冠する住宅が日本でも徐々に増え、マンション相場を引き上げる存在になりつつある。ホテルを「別宅」として使う最新の動きを追った。
価格も家賃も日本一高額？「これまで東京にはなかったような世界最高水準の住環境を創出する」。森ビルの辻慎吾社長がこう意気込むのは、東京都港区の虎ノ門・麻布台エリアで建設中の高さ330メートルを誇るビルの最上層部に開業する「アマンレジデンス東京」だ。

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森ビル、虎ノ門の再開発で高級ホテル「アマン」と提携
関係者によると、2023年の完成時、日本一の高さとなるビルの54～64階に入る91戸のホテルのブランドを冠した物件（ホテルブランデッドレジデンス）は分譲住戸も賃貸住戸も設ける。居住者は「アマン」のサービスを受けられ、広さ1400平方メートルの専用スパなども使える。

東京タワーを見下ろす唯一無二の物件については、これまでに森ビルが開発した高級マンションに住む顧客、経営者ら富裕層、投資家などから問い合わせが相次ぐ。すでに「販売価格も家賃も日本一高くなりそうだ」との声も聞こえる。

ホテルブランデッドレジデンスは海外では少なくないが、日本は賃貸も含めてまだ数軒しかない。分譲住戸を設けた物件の第1号とみられるのが、三井不動産がアマンと組んで三重県の伊勢志摩国立公園内に16年春開業した「アマネム」だ。

また、16年秋に開業した「フォーシーズンズホテルレジデンス京都」は57室を分譲する。現在販売中の13住戸の物件概要をみると、専有面積が83平方メートル超～190平方メートル超、価格は約4億6千万～約11億9千万円だ。1平方メートルあたりの単価は約560万～約630万円。東京カンテイ（東京・品川）によると、京都市内で分譲されたマンションで1平方メートル単価が最も高額な「KBコンフォート三条」（1990年竣工）の約460万円と比べても突出する。

高額なのは中古も同じだ。パウダースノーが有名な北海道・ニセコ。20年に開業した「パークハイアットニセコ花園レジデンス」の1室が売りに出ている。間取りは2LDK、専有面積が140平方メートル、価格は3億6千万円だ。

「リタイアして好きなスキーを楽しむために買ったけれど、新型コロナウイルス禍で渡航が難しいので手放そうかと思ってね」。米国に住む元弁護士の売り主は話す。「買ったときよりも高く売るのは当たり前。買い手がつかなければ自分で使う」と笑う。

賃貸も相場を大幅に上回る。三井不動産などが手掛ける07年開業の「ザ・パーク・レジデンシィズ・アット・ザ・リッツ・カールトン東京」。4月上旬時点で募集していた居室をみると、約60平方メートル1ベッドルームタイプで賃料が月額66万円、約110平方メートル2ベッドルームタイプで同130万円。不動産情報サイト「ライフルホームズ」によれば、最寄りの六本木駅周辺の3LDKの家賃相場は約65万円だった。

ホテルのサービスを自宅で楽しめる付加価値が価格を押し上げているのは間違いない。また「特に海外の投資家や買い手からすれば、グローバルに展開する高級ホテルのブランデッドレジデンスは日本の不動産会社が供給するマンションよりも価値がわかりやすい」との見方がある。相対的に値崩れしにくく、投資対象として魅力が増し、それが価格に反映する状況といえそうだ。

ホテルブランデッドレジデンスは国内不動産大手も関心を示す。現在は観光地を中心に「別荘」としての需要を見込んだ開発が中心だが、今後は都市部で供給が増える可能性も大きい。

不動産経済研究所（東京・新宿）によれば、20年に首都圏で発売された新築マンションは3万戸を割り込んでバブル崩壊後の1992年以来の少なさだったが、1億円以上は1818戸で2010年以降の新規発売戸数に占める割合は最大となった。ホテルブランデッドレジデンスが増えれば、マンションの高額化傾向を一層強めるだろう。

（田中浩司）

［日経ヴェリタス2021年4月11日号より抜粋］

虎麻ちゃん、おっはよー！

最新版更新されたよ～

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52505765.html

>>970 地権者さん
ニューライフ25平米従前評価2500万円の地権者が60平米1LDK8000万の部屋を取得希望する場合、さがくの5500万円を竣工時に払うことになんの？

>>973 口コミ知りたいさん
お疲れさまです、ですね?ありがとう?

>>974
地権者に与えられた床の単価は＠？？？万/㎡。（言えませんが、知り合いの再開発に詳しい業者は知っていました）いずれにしても森ビルさんはすごく地権者に歩み寄ってくれています。住友、野村、東急の上場大手デベロッパーとはスタンスが大違いです。ちなみに渋谷桜ヶ丘の権利床は＠103万/㎡でした。

ただ増床負担金の算出方法はそれぞれの組合によって異なります。
したがって権利床の60㎡１LDKは8,000万もしないので、追加金はそれよりはかなり少なくなります。

晴天を衝け！

>>970 地権者さん
権利変換の際に、増床するなら、二分の一は従前資産の入れてくださいと言われませんでしたか？

この意味はデベの保留床面積を増やすために、従前資産評価額の2倍までしか地権者には増床はさせませんよとの意味だと思われます。

つまり、従前資産評価2500万円のニューライフ所有者は従後価格で5000万円までの部屋しか選択肢が与えられず、60平米以上の部屋は希望してもはねられているのではないでしょうか

>>978 職人さん

「増床の場合、二分の一は従前資産を」という制限はなかったです。
但し、一定限度面積を超えた場合には割増の保留床価格を支払うことになります。
他の再開発組合では1.5倍までとの限度が定めらられている事業もあるようです。
その場合は増床分が保留床価格で購入できるのではないかと思います。

地権者の自慢話は腹一杯。

資産何十億の超富裕層と同じ敷地内に住む抵抗感はないのかなぁ。