麻布台ヒルズ（旧称：虎ノ門・麻布台プロジェクト）

>>199
あっでもまだ分譲とは決まってないんだっけ
50億で買い手がついた沖さん情報があるから分譲だと思ってたんだけど

超どうでも良い話なんだけど、昨夜、バナナマンのドライブスリーというテレビ番組を見ていたら、次週予告で尾根道西側の泉通りの映像が流れ、泉ガーデンレジデンス前でEXILEのTAKAHIRO氏と待ち合わせてラーメンを食べに行くという内容だった。

>>199　そうではありますが、マンハッタンならいくらでもお金で手に入りますけどね。

東京タワーより高い最高級マンションってのかなり魅力的
ただ問題は、気圧でエレベーター上ったら耳が痛くなることなんだよな

50階のオフィスに勤務していたことがあるけど慣れるよ。

私は高さ200メートルのタワマン高層階に住んでたんですが、全く慣れず毎回きつかったですよ
体質的なものもあるのかもしれませんが

最上階いくらだろ？1000平米の部屋を作るとか聞いたけど50億円では買えないよね

>>170 匿名さん

石油王とか海外の金持ち用です。日本人は対象にしていません。

ここの皆さんも小石川が羨ましいんですね。

高層階の標高やエレベーターの赤ちゃんやペットへの影響に関するデータってあるのかしら。業界から圧力のかかっていないもの。

>209　小石川って、２００平米超ありますか。

ないけど？
だから何？

>>211 買い替え検討中さん

ネタだよ。

この人小石川を買いたくて仕方がないけど、買えない残念なひとなんだ。いろんなスレで小石川を紹介してディスり続けてるんだけど、ここでも同じことしている。小石川をバカにされたら、小石川スレで金持ちなバカにされていますよと言うのを繰り返してる。

虎ノ門のほうがはるかにリッチで間違いないし、生活圏も違うし比較するものでもない。
無視が一番。

>>212 匿名さん

もうやめとけ。荒らしで出禁されるぞ。

見えないふりをするのが一番。

今回ネオヒルズの住宅棟の2棟のうち、分譲にしろ賃貸にしろ、コスパも含めてどの部屋がいいのか、意外に難しい。
自分は東棟の東向きの30階辺りがいいのかなと思うのだけれど。

プール付き住宅は低層住宅かしら。

え、共用部の会員制スパでなく、専有部にプールのついた部屋があるんですか？

>>216
コスパが良いかどうかわからないけど、住めるなら東棟のホテルの一つ上のフロア。
西棟は高速道路脇の微妙な立地、メインタワーは異次元なので無理。

防災性能も非常に高く、森ビルブランドでマンションの質も非常に良い。
A街区棟(メインタワー)の住居でなくても日本トップクラスのマンションでしょうから、住んでみたいですね。

渋谷で、屋上にプライベートプールがついたマンションが販売されてますね。

>>219 匿名さん
そっか、ホテルを入れるくらいだから東棟低層はありだね。
すぐに眺望に頭が行ってしまう自分は未熟だと感じた。
西棟の高速道路は、首都高の中では交通量が少ないとも聞くのだが実際はどうだろう？

>>216 匿名さん
それぞれ良さそうなので、良い点と悪い点を挙げてみます。
高速道路脇とはいえ、B-1街区棟(西棟)は270mなので恐らく最上階にあるラウンジやゲストルームなどを利用する際はB-2街区棟(東棟)より良いとは思います。

B-2街区棟は240mでA街区棟とB-1街区棟に囲まれる点は気になりますが(B-1は100m以内東側1棟だがB-2は西と南東の2棟)、東側なら広場を見渡せるのは良いですよね。

C-2街区棟(低層棟)は規模は小さいですが、その分B街区よりは高級で高額な住宅の可能性があります。
南側なら八幡神社の緑地を眺められるのは良いと思います。

A街区棟(メインタワー)は全てにおいて日本一クラスの住居な点が良いですね。
高層階ロビーから、一戸ごとに専用エレベーターがあっても可笑しくないレベルですが、年収2000万でも払えない家賃だと思います。

>223
え？メインタワーは一戸ごとに専用エレベーターがあるのですか。

>>223 通りがかりさん
包括的かつ簡潔なご意見どうもありがとう。
とても参考になります。
地図見て、色々考えているだけで楽しくなってきます。

>>223 通りがかりさん
もうどこにどの共用施設があるのかって、もう判明してるんでしたっけ？？

>>222
東棟はその東側には低層棟しかないので、そんなに高層階でなくても東京タワーとレインボーブリッジの夜景が見えそうなのです。地図を見ると、ホテルの直上階の14階でも東棟の東側か北東角の部屋ならおそらくオランダヒルズの南側から、東京タワー、建て替え後の世界貿易センタービル、レインボーブリッジが見えるはず。なので、中層階の北東は穴場かなと思うのです。

>>224 買い替え検討中さん
個別エレベーターのある高級マンションが存在するので、プライバシーを重視する富豪が暮らすマンションなら付いていてもおかしくないのではと考えました。

ありえそうな仕様を予想しただけですので、実際は異なるかもしれません。分かりにくい文章ですみません。

>>226 1さん
共用設備の配置はまだ判明していません。私の書き込みは、森ビルの他事例や傾向と公開されているファクトブックや都市計画素案などからの推測です。

前例として、愛宕グリーンヒルズフォレストタワーでは屋上にスカイデッキや最上階にスパを設置していますし、六本木ヒルズレジデンスB棟最上階にゲストルームとラウンジ(D棟にもラウンジはある)があります。

上記の前例から東棟にも配置されるのかは予測できませんが、少なくとも西棟(B-1街区)の最上階にはラウンジとゲストルームが配置されると推測できるため、「恐らく最上階にある」と書きました。


また、公開されている動画を見るとプールの外はガラス張りで曲線がないので、プールはC-2街区やA街区ではなくB街区の東棟か西棟のどちらかの高層部分に配置されると思われます。

>>229
プール付き住戸は東棟です。下のリンク先15ページに出ています。
https://www.mori.co.jp/img/article/190822_1.pdf
東棟(14階~53階)
高さ約240mの東棟では、14階から53階に約330戸の住宅を計画しています。コンセプトは「リゾートホテルに暮ら すような住環境」です。低層部にラグジュアリーホテルを併設し、ホテルと連携したサービスを利用できます。プー ル付きの住戸や、2層吹き抜けの解放感あふれるリビングなど、都心にいながら、ゆったりと時間が流れる暮らしを 提供します。

>>227 匿名さん
東棟に隣接のファーストプラザからの景色は東京タワーは絶妙です。あまり近すぎると東京タワーの圧迫感が出るのですが、距離感丁度良しです。
レインボーブリッジは全景かどうかは別として、ファーストプラザからも見えます。
ファーストプラザからはオランダヒルズは冬場の朝日を隠すのでちょっと邪魔に感じるのですが、東棟からならあまり影響ないかもしれませんね。
ご参考までです。

>>230 匿名さん
ありがとうございます。図ばかり見ていて文章を見落としていました。
プール付き住戸は東棟で、共用のプールやスパはメインタワーにあるようですね。
その他共用施設の充実度合いは西棟の方が多いですが、東棟の住人も当然利用できるでしょうから、どこに住んでも快適に過ごせそうなマンションですね。


以下引用。

（メインタワー）プール 、ジム、エステ、シアター、キッズルーム、飲食ラウンジなど
（西棟）ジム 、シアター、キッズルーム、飲食ラウンジ、スタディルーム、パーティラウンジ、
ゲストルーム 、BBQテラスなど
（東棟）パーティラウンジ、ゲストルームなど

>>224 買い替え検討中さん
>>228
公式のファクトブックに、メインタワー住居は各戸にエレベーターホールがあると記載されていました。

>233　ありがとうございます。メインタワー住戸の各戸EVホールはすごいですね～
ところで>232の「その他共用施設の充実度合いは西棟の方が多いですが、東棟の住人も当然利用できるでしょうから」については、かなりのサービスは各棟ごとで利用制限がかかる気はします。各棟ごとの魅力を釣り合わせるようにコンテンツを配置するのだろうなあ、と。六本木ヒルズも有料サービス以外はABCDでかなり分断されていますよね。

しかしホテルは東棟の低層部のみで、メイン棟の住宅はホテルブランデッドとのことですが、独立棟を持っていない点は東京ミッドタウンのリッツカールトンと同じですが、今回は超一流ホテルを誘致するには規模が小さすぎませんかね。

戸数からすると、西棟は地権者棟的になりそうですね。SAもあり、やや多様性な感じかもですね。

>>235 買い替え検討中さん
独立棟でない高級ホテルなら虎ノ門ヒルズのandaz東京もそうですよ。あと間も無く開業予定の東京ワールドゲート神谷町トラストタワーのEdition東京や、野村の西麻布三丁目北東地区再開発のメインタワーに誘致予定の外資系高級ホテル(交渉中のため名称非公表)もコンプレックスへの入居ですし、こういうのが今のトレンドなのではないかと。

>237　そうですね。こういうのがトレンドのようですね。今回のヒルズはともかく、野村の西麻布三丁目は外資系（超？）高級ホテルを誘致できそう（できた？）なのですか。

>>238
野村不動産のプレスリリースでは「外資系ラグジュアリーブランドホテルも誘致」と書かれていましたが、その後どの程度進んでいるのかは不明です。プロジェクト自体は港区の都市計画審議会で承認されたので、そう遠からず着工されると思います。着工時に入居するホテルの発表があるのかもしれません。
野村不動産は東京ワールドゲート横のプラウド虎ノ門、西麻布三丁目再開発、オークラ別館跡地再開発と、この辺りのエリアで存在感を増してきたように思います。

>239
タワー棟は上がホテルで下が住居となっていますが、住宅を上にして欲しいですね。このホテルの場合さほど上層階でなくても需要に影響しない気がします。住宅は下層だとかなり人気が落ちると思うのですよね。住宅は分譲出ますかね。広い部屋が出ること期待してます。

このスレに10億から100億の物件を買える人が何人いるんだろ

>241　買える人は　「参考になる」をクリック。笑

>>241
ほとんどいないだろうけど、夢見てモチベーション上げて、仕事で成功しようという気持ちを持つのは悪いことじゃないでしょ？

>>243 匿名さん

悪いとはひと言も言ってないぞ。夢見るのはいいこと。頑張れ。

ちょっと余談。
少し前に>223さんが書いてくれていた八幡神社ですが、桜田通りから急な階段を登り木々の緑で囲まれた境内に出たら、次は右手に進むと草むらの斜面を分け入るような石段があります。
この石段を麓まで足元に気をつけながら降りると古びた木造家屋がふと現れ、ひとけがない玄関の前に野良猫がちょこんと座っていたりしました。
都心の大通りから、ノスタルジックな昭和の時代にタイムスリップするような不思議な感じだったのが印象的でした。
ここの再開発後には、そんなイメージはもうなくなってしまうのは、仕方がないことだけど、少しだけ残念。
もちろん、再開発後の風景も楽しみです。

複雑な地形をどのように仕上げるのか興味がある。メインタワーの建つ予定の旧麻布郵便局の高台と、中央広場ができる予定の我善坊谷との標高差が非常に大きい。ファーストプラザの前の道路から工事中の谷を見下ろしてもかなりの落差がある。
プロジェクトの完成予想図を見ると、ファーストプラザ前の既存道路は、新設される桜田通りから麻布通りに抜ける道路と接続される。またその新設道路は西棟東棟中央広場に面している。
新設道路と既存道路を接続するために桜田通りから仙石山テラス前あたりにかけて地盤を引き上げるとすると、新設道路はかなりの急勾配な坂道になる。しかしムービーを見ると坂道はなだらかに見える。
地形をどのように仕上げてくるのか、とても興味深い。

>>246　匿名さん
高低差処理の仕方、とても興味がありますね。これまでの近隣開発とは違い、おっしゃるとおり、道路をしっかり通すことが新たな課題ですよね。
ちなみに、近隣開発についての個人的に好きなポイントを。
アークヒルズ：階段処理をメインとしつつ、段差を生かして複雑に庭園を配置しているのですが、その配置が都会の中の迷宮のようで楽しいです。
白山ガーデン：屋外エスカレーターを使いつつ緑道を覆うような木々が都心らしからぬ風情を出しています。
泉ガーデン：アンブレラフリーのエスカレーターの複数配置がガラスウォールのタワーとマッチしていて近未来的。更に外光も取り込んでいて六本木一丁目駅改札前も明るく、高低差処理のお手本ではないでしょうか。
グランドタワー：なだれ坂の広々とした歩道と豊かな植栽で、坂下から坂上を見上げた景色は素晴らしいですね。
ということで、各々のデベロッパー・設計関係者の知恵と街づくりへの熱意が感じられるこの一帯、私はとても好きです。

赤坂インターシティAIRも緑化空間が素晴らしくて好印象の開発です。
港区大街区エリアはアークヒルズの成功以来、各デベロッパーが高層化による空地確保と地上の緑化、職住宿泊文化施設の大規模複合開発を進めてきたおかげで、理想的な都市空間となってきているように思います。

楽しみではあるが、都市部に住宅ができるのは日本経済の没落を意味すふので喜べないんだけどね。

>>249
なぜ没落を意味するのか、真意が汲み取れませんが、ここはオフィス街を住宅街にするものではないですよね。元々古い戸建住宅が密集していた市街地を再開発して、商業施設、オフィス、ホテル、レジデンス、インターナショナルスクール、緑地、地下歩行者空間等を整備するプロジェクトなので、没落を意味するとは思えません。

>250　それは土地の価値は収益性で決まり、収益性は、店舗、オフィス、マンション、戸建て、です。銀座の路面は店舗のみですね。丸の内はオフィスまでですね、虎ノ門はついに一棟マンションが建ち始めたということです。

>>246 匿名さん
地区幹線道路2号(東西方向の新設道路)の北の再開発地区境界の坂はかなり急ですが、その坂を登りきってから仙石山森タワーの道路まで50～70mくらい平坦な土地が続きます。

ですので、上記の坂道よりは緩やかな道路が新設されると思われます。
とはいえ上記のように仕上げるのなら、新設東西道路と既存の仙石山～神谷町の坂の間に数mの差ができてしまいます。

六本木ヒルズ並みの高低差ですし、どのような仕上げになるのか気になりますね。

>>251 口コミ知りたいさん

249です。その通り。

>>250 匿名さん

都心部から収益源となる経済圏ではなく住居圏が広がることは経済力の低下を意味するということです。街が綺麗になるのは間違いないですよ。ただ経済圏として使える土地が減るわけです。
東京の発展のためには、銀座や丸の内のような街を大きくする方が本来は良いのです。既に日本は後進国に向かっているということです。

仙石山の屋上デッキの眺望をゲットしたよ
この写メは手前の虹橋がちょっと被ってるけど、今回ネコヒルズは虹橋まんなか気味になるのかな？お台場からと対角線上になるイメージ？本当にすばらしいね。

あと他ヒルズのエントランス見てたんだけど、ソファだったり名前負けしてる感ありますよね、エントランスに関してはうちのタワマンのほうがいいなーとさえも思ってしまっている。今回ネオヒルズはその辺も最高峰の名に恥じないようにして欲しいよね

>>251 口コミ知りたいさん
なるほど…

>>255 1さん
いい写真だね！
1さんの投稿は、いつも明るくて元気が出るよ。

>>257
今は再開発でちょっと変わってるけどね

>>251 口コミ知りたいさん
元々住宅地とオフィスの混合する麻布台～虎ノ門付近ですので、「建ち始めた」とはいえませんよ。(虎ノ門タワーズ(2006)やホーマットプレジデント(1971)など既に一棟マンションが既に建っている地域なので)

また、この虎麻地区は低層部の神谷町側には多くの商業施設が配置されますので、商業と住居とオフィスの魅力を併せ持つといえます。
単独の用途の方が良いとは限りません。


土地の価値は基本的に仰る通りなのですが、上記の理由より虎麻地区の土地の価値はマンションとしても商業地としても他の地域とは一概には比較できません。

複合することで相乗効果として新たな価値が期待できるからです。

業者さんの説明みたいやな

>>255
六本木ヒルズレジデンスではB棟しか知らないのですが、レジデンスBのエントランスや共用内廊下はかなりあっさりしてますね。でも、シンプルながらモダンなテイストで好きな感じでした。
元麻布ヒルズは六本木ヒルズよりも一年古い竣工ですが、フロントもスカイラウンジもゴージャス感があるように思います。
最新の虎ノ門ヒルズレジデンス(森タワーの既存レジデンス)はシンプルモダンとゴージャスさのバランスが絶妙で、とてもセンスが良いと思います。ただ、今は1階北のメインエントランスを出ると目の前が工事現場というのが難点。アンダーズ側に回ると良い雰囲気ですが。

私は>>259さんの説明の方が腑に落ちますね。今回ネオヒルズのレジデンス、オフィス、商業施設、広大な緑地はいずれも東京で最も裕福なエリアと言えるのではないでしょうか。
ただ、日本という国を全体で見ると、20年前と比べて日本は国際社会において相対的に裕福さが低下してきているという意味であれば、>>254さんの仰ることの一部に同意します。

>251です。
>259さん
>262さん

そうですね。虎麻ヒルズは単に並みの一棟マンションではありませんし、そもそもこの地域は一棟マンションどころか古い木造戸建てが残っていた地域でしたから新ヒルズで良くなると思います。

ただ一般論として、商業ビルのオーナーたちは周囲に住宅（マンション）が増えると商業地域としての力が弱まると考えますね。もちろんそれも虎麻ヒルズのような場合は別に考える必要があり、結論はまだわかりませんね。

港区の場合、以前から都市開発事業には住宅附置義務があって、「開発事業に係る建築物の延べ床面積が3,000平米以上の場合は、延べ面積に対して、10％の割合 に相当する面積の良質な住宅や生活に便利な施設を付置」とされている。目的は人口増だと聞いている。
https://www.city.minato.tokyo.jp/jutakushien/kankyo-machi/kenchiku/doc...
この縛りがあるため、例えば、オフィスだけで事が足りそうな立地の泉ガーデンでも住宅棟が設置されているという経緯は押さえておくべきかと。
その上でだけど、今回ネオヒルズは明らかに10％以上の住宅を森ビルが計画しているわけで、外国人をメインターゲットにするために職住接近を意図して狙っているんだということではないかな。
ただし、その狙いが日本の経済に最適かどうかの結論がまだ分からないというのは同意。

金持ち外国人を受け入れる家がないからって作るってことやね

>264　森ビルが悪いという意味ではなく、港区の政策を含めて、この地域は住宅増がある程度推進されているということで、商業地域の中心というより外延に向かっているという「一面」があるということだとは思いますね。中央区は定住人口政策を終了させましたね。中央区はほとんど（全部？）が商業地域であり港区と異なりますが。

中央区は商業地の地価が都心5区でも飛び抜けて高いからね。しかも区内はほぼ商業地。港区はというと、商業地地価でみると都心5区で最安。住宅地を含めても渋谷区より安い4位。
ただし、住宅価格で見ると港区が飛び抜けて高い。しかも、港区はこれだけ住宅価格が高いにもかかわらず、一人当たり畳数が23区で最大。虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーと今回ネオヒルズが完成したら、さらに他の区を引き離すのは間違いない。

みんなお金持ちだな

>260 匿名さん 業者さんの説明みたいやな

この人たちみんな業者ですよ、まともに取り合っても駄目です

>269
そうでもないですよ。実際ここに一千世帯以上が分譲や賃貸で住むわけで、購入となると検索でここもヒットします。

自分はレジデンスの分譲がなければ賃貸でもいいかな、と思ってます。いまも港区のこのエリア付近に住んでいますが、今回ネオヒルズに住んでみたいという気持ちがあるので。

ここ分譲なんて話とんと無いけど、

賃貸に住みたいなんて人がマンションコミュニティ見るのかね

これだけの大規模かつ良くも悪くも尖った再開発ですから、分譲か賃貸かわからなくても注目されるでしょうね。

賃貸だろうね。家賃300万円なら払える人いるでしょ。

法人契約で借り上げ社宅として借りる賃貸需要だろうね。
20年ぐらい前、アークヒルズに入居していた某外資系証券で働いていたとき、借り上げ社宅でアークタワーズに住んでいたんだけど、給与から社宅費が控除されるので節税効果があった。給与+家賃補助手当だと給与も手当も課税される上に、自分が支払う家賃は費用計上できないので税控除ができない。

分譲の話が好きな人が多いようなので、今回ネオヒルズの超近隣で六本木1丁目アドレスのThe Residence Roppongiの新築分譲で盛り上がってちょうだい。
ほれっ！
http://www.tr-roppongi.com/
>160で分譲か賃貸か不明とされていた物件だよ
誰かスレ立ててくれるとうれしい

>>277 匿名さん
この近辺で坂下のプラウド虎ノ門が坪800万円のイメージだけど、ここはどのくらいの坪単価となるか、非常に興味があります。
The Residence Roppongiとプラウド虎ノ門は、規模、駅近、囲まれ具合といった点が似ているので、坂上と坂下の評価差の目安になるかなと思っています。

キングホームズ代官山でダイヤ１５億円が盗まれる強盗事件がおきた
高級マンションだからって安全だと限らない時代になった
警備員やセコムとかしてたんだろうけど犯人４人組は今も逃亡中

>>278
プラウド虎ノ門から少し高台に上がった場所で、城山トラストタワーと虎ノ門タワーズの間に、三井不動産が21階建のタワーマンションを建てる予定です。プラウド、三井、森トラストの三物件でこのエリアの標高と坪単価の今の序列が推定できそうです。
https://skyskysky.net/construction/202251.html

>>280 匿名さん
森トラスト＞＞＞三井＞＝プラウドという感じと予想します。
標高差もさることながら、虎ノ門麻布台至近と六本木一丁目の駅ビルのポテンシャルが大きいことも影響するのではないでしょうか。

こんな記事出てましたね
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190923-00010004-metro-life
既存のヒルズとの相乗効果を図るそうです
森ビルの思うつぼですね

三井とプラウドは今回ネオヒルズから少し離れているけれど、森トラスト肝いりの東京ワールドゲートに隣接していることや、神谷町駅まで徒歩2分程度というのは価値があるかと。あと日比谷線は六本木駅ー神谷町駅ー虎ノ門ヒルズ駅をつなぐヒルズ線になるので、神谷町駅も六本木一丁目駅と同様にポテンシャルが高いと思われます。

確かに神谷町駅は将来性がナンバー1で価値が最高になる
六本木ヒルズの駅と虎ノ門ヒルズの駅にはさまれていてるなんて贅沢！
そしてなんといっても今回のスーパーヒルズに直結とは

>>283 匿名さん
>>284 匿名さん
281です。神谷町駅の駅力自体は、日比谷線の利便性を考えれば六本木一丁目駅よりも上だと思います。
ただし、駅ビルが六本木一丁目駅は力があるという趣旨でした。表玄関である泉ガーデンは改札前に開放感と高級感を与えています。また、泉ガーデンの弱点であった店舗面が直結のアークヒルズサウスタワーで補強されました。
地下鉄では最高の駅構えで、その希少性は評価されるのかと考えた次第です。

六本木一丁目駅は改札からホームまでワンフロアなのが便利ですね。泉ガーデン側の高級感は同意。あと反対側の改札も六本木グランドタワーができてスタイリッシュな雰囲気になった。

皆さん地下鉄使いますか。物件の価値を図る上ではそれなりに重要ですが自分の使い勝手というのは点ではあまり意味ないですよね。

>>272 匿名さん
沖さんがコラムでもう売れてるってもらしてたよ

>>287
私は地下鉄を使いますよ。車移動が中心の方は地下鉄は使わないかもしれませんね。ただ、自分が地下鉄を使わなくても、子どもたちは地下鉄を使わないわけにはいかないですし、来客にとっての利便性や、仰るように不動産価値の観点からすると、地下鉄駅の利便性が良いに越したことはないと思います。

それにしても、都心の超高級大型物件は中古も賃貸も供給急増で値下がりしませんかね。

>>288 匿名さん
それは最上階のペントハウスのことでないの、違った？

一棟分譲ではないメインと東棟のペントハウスを売るとは思えないですね。

でも、沖さんのコラムにはそう書いてあるね

森ヒルズreitに売却とか。

>293
リンクを貼っていただけますか。
地権者棟と思われる西棟ですかね。

>>295 匿名さん

上にリンクあったから探せば～

>296
森ビルの然るべき人に聞く。

リンクです

https://biz-journal.jp/2019/02/post_26547.html

まいったなー、こんなの出さないでよ

>>299 匿名さん
なぜ？遡れば誰でも観れますよ