イニシア板橋 桜レジデンスってどうですか？

川沿いに並んでた家々や区道や木密住宅、それにまだ築20年ちょっとのアークステージ板橋本町まで一括で建て替えるのですね。

東側の首都高がちょっと気になりますが、駅距離や商店街、目の前の石神井川など魅力的です。

駅に無理なく歩けるしスーパー2軒使えるし南側に川と桜並木。浸水リスクに目をつぶれば買いかも知れない。

地元じゃないのでよく分からないのですけど浸水リスクって建物の前の川から来るものなんですか？
ハザードマップを確認しておいた方が良さそうですかね。

デザインでは全貌がまだ出てないですけど、一階はエントランスと駐輪場、二階から住居という感じでしょうか。
横に長いマンションとなるわけですね。

「家族と共に成長する家」の参考プランはなかなか斬新なアイディアだと思いました…。
こういうのどうなんでしょう？？

>>4
地下鉄駅8分だと距離があるとは言えないんじゃ？

駅から商店街を通る道のり、駅距離10分未満、バリエーションあるプラン、良いですね。

ハザードマップ的には大丈夫そうですが、液状化が懸念材料でしょうか。
あと川近くなので、虫問題かな‥

間取りが美しいですね。
完全アウトフレーム、広い玄関周り、手洗いカウンター付きトイレ。
これ、かなりな高級路線になりそう。
アトラス加賀より高いかも、

バルコニーの仕切りはしっかり天井まであります。
南側リバービューだし、坪400超えてくる？

70平米までの物件しかないんですかね？物件概要が最近変わったようです。前は140平米とかあって、地権者仕様だったのかな

>>8 匿名さん
さすがに400はないでしょ
立地はいいけど、駅距離8分だし
イニシア桜木町、イニシア大森町、プレミスト志村三丁目、リビオレゾン板橋本町、リビオ成増あたりの価格から推察すれば、坪280?330になると予想するが、どうだろうか？
坪300だと70平米で約7000万
まあこの辺がこの地域のギリギリ価格だと思うよ
これでもかなり高いが、今はどこも高いからね

イニシアはコストカットを最優先にはしませんからね。

>>11 匿名さん
イニシアはそれがいいよね
個人的にはプラウドの次にデザインやコンセプトは好きだね
イニシア桜木町に比べるとスペックは多少落ちるからね
桜レジデンスは多分外廊下だと思うけど、もし内廊下なら坪単価300から350でも全く不思議はない

>>10
たしかに立地的に上限狙いでチャレンジする場所ではない。

鍵になるのは等価交換に応じた元のマンションや戸建ての住民分。
分譲価格を高くし過ぎると地権者の部屋が狭くなる。
安くし過ぎると事業として成り立たない。

想像するに、地権者は割安な低層階を取得、分譲は中層以上がメインになる。（一部大口地権者や資金追加できた地権者は最上階になるかも）
よってアトラス加賀と同水準になると予測。

検討してましたが今回の台風水害をみてしまうと川沿いに住むことを躊躇してしまいます…

>>14 マンション検討中さん

私もです。さすがにあの氾濫ニュースを見てしまうと検討難しいですね。

>>14
ハザードマップによれば荒川氾濫には強いですが集中豪雨の時は50cm～2mの可能性がありますね。

現実に台風19号では石神井川が氾濫危険水位を超えてしまい、流域は午後～夜までサイレンが鳴りっぱなしでした。
ここに限らず神田川、目黒川なども要注意下線です。

地権者の割合が多すぎます。
外部からの購入者へ販売価格で転化され、相場以上の金額になること必至でしょう。
1番高い部屋で6,500万円、70m2でした。300超えて来ましたね。
物件自体は良いのでせめて5%以内であれば…残念でなりません。下町だから仕方ないのかな。
あと間取りのバリエーションはもう少し欲しかったなと感じます。

たしか最上階の神部屋は地権者さんですね。

A地権者1（プレミアム住戸）
B地権者2
C地権者6 （プレミアム住戸2）
D地権者0
E地権者0
F地権者1
G地権者0
H地権者6
I地権者10 （プレミアム住戸3）
J地権者3
K地権者5 （プレミアム住戸1）
J +K地権者1 （勿論プレミアム住戸）

比較的狭い部屋44平米くらいが地権者多い。
道路から離れると地権者が多い。
最上階打ち抜きI侵食の神部屋は120平米以上予想。桜レジデンスの神様。

>>19 マンション検討中さん
H IJKタイプに固まっているのはなぜですか？