オープンレジデンシア四谷ってどうですか？

マンションか戸建かわかりませんが、須賀神社近くでもやるようですね。建築看板がありました。

確かに地下住戸は実物を確認してからでないと採光性・通風性に不安要素がありそうです。
竣工済の同じ地下住戸タイプのオープンレジデンシアを見学できればいいのですが、
そのような見学ツアーは実施されていないのでしょうか。
戸建てだとオーナーさん宅見学というイベントがあるみたいですよね。

>>22
そんなツアーあるわけない。
自分で見て回るのがいちばん。
最近のオープンで地下ありのマンションはどこもヒドいよ。

ここは南側が教会だからビルになる可能性は低いけど、それでも地下は湿気と暗さで気が滅入ると思う。

須賀神社近くのオープンハウスは借地権の戸建て4軒だと思います。

交通アクセスを優先に考えるととても良い立地です。
忙しく日々を過ごすdinksや単身者が望む感じでしょう。
気になったのは間取り内容。
玄関入ってすぐの部屋がリビングで、キッチンがあるプラン。
ここを通らないと、部屋に入れないって使いにくい感じがしました。

>>25
間取りは酷いですね。
リビングの表示面積を大きくするために無理したことが明白です。
AタイプとCタイプは本当にツラい。。。

オープンレジデンシアの会社は狭小住宅が得意なので、狭い間取りでも狭く感じさせない工夫があるのかなと思いました。
慣れるまでは大変そうですよね。

Aタイプの間取り、テトリスみたいに部屋を組み合わせています。
LDKは「L」字を反対にしたような感じで、LDK内にSR（サービスルーム）がついています。
ちょっと不思議な間取りです。
リビング側にもう1室あり、リビングスルーの部屋があるのはいいんでしょうか。
廊下が短い間取りもありましたし、DINKS向けというのは納得です。

26さんが酷評していないIタイプはいいでしょうか？60㎡台なので子育てしていない人向けになりそうです。

他の方も書いている通り、間取りがとても残念。

Aタイプの間取りですがそこまで悪いようには感じられないと思っていて、
柱が角にあるため角ばった形になってしまってはいますが、
間取り図でみず直接行ったら思っているより広そうな印象を受けそうです。

AタイプのLDは実質何畳なんでしょうねぇ。。。

>AタイプのLDは実質何畳なんでしょうねぇ。。。

アウトポール製法であれば
こんな柱が邪魔になることがなかったのに残念。
実際は１０帖くらいなのかも。
物も置きづらいし、掃除もしにくいかなと思いました。

建物の規模が大きいと柱を外に出しているしているところは多いですが、
ここは21戸とこじんまりとしたマンションなので
それをしていないのかなと感じました。外に柱を出すのって、それなりにコストがかかることなのですか？
リビングに凸凹ありますが
うまく活用できればいいとは思います。

いや、さすがに壁芯で表記はしてないでしょう。不動産は内法面積が基本ですから平米数はその通りあるかと。ただ体感や実質使える面積の捉え方は別ですが。

サービスルーム横のデッドスペースが13.8畳に含まれているので、実質はう～ん・・・かもしれないですね。

本気でこの物件を検討しています。予算的に地下住戸しか無理そうです。また地下住戸についても調べましたが、テラスが広いのでなんとか日は少しですが入ってきそうです。同時に検討しているパークハウス市ヶ谷は予算的に無理でしたが、ピアース神楽坂の予定価格を見たら最初の設定とは違い随分安くなっているようです。どちらも現地を見学してみたのですが、四谷は近隣の環境は最高で、神楽坂は坂ですが駅近で雰囲気がありました。賢者であるみなさまにお聞きしたいのは、四谷の地下住戸を買うのか、それとも同じ予算で神楽坂の上階を買うのか？みなさまならどちらを選択しますか？

>>36 匿名さん
悩みますね、、確かに。私は利便性を取り四谷です。以前神楽坂付近に住んでいましたが、電車移動で東西線はアクセス悪い、大江戸線は深すぎて移動時間時間かかるで、2年で引っ越しました。

住所めっちゃいいのに、オープンハウスさん系列か…。
残念。大手ディべなら買いたかったな。

>>36 匿名さん
半地下とか、地下は長く住んでるとだんだん気持ちが暗くなってくるよ。
日差しはやっぱり入りにくいし開放感もないし。
ピアースの上階買えるなら、私ならピアースかな。モリモトさんもオープンハウスさんも企業としてはあまり信頼力はないけど…
やはりパークハウスがいいなぁ

自分も37さんと同じく利便性で四谷がいいですね。とにかくどこへ行くにも便利なので。それに同じ四谷駅近辺でも、迎賓館側は緑も多くて静かですし。
ただここは両隣に建物があるので、上層階でも眺望はまったく期待出来ませんね。日当たりは良いでしょうけど。
自分が何を一番優先するのか次第だと思います。
地下でも気にしない人は気にしない一方、駅から遠くても気にしない人もいますしね。
あと、どの町に住みたいかも重要かなと。

同価格帯なら悩みます。。どの街に住みたいか、通勤はどうなのか？
何年後かにどうしても売らなければならなくなったとき、どちらが価値があると思いますか？
四谷の再開発は土地の価格に今後影響があるのでしょうか？

>>34

不動産売買の基本は壁芯計算ですよー。
住宅ローン等も基本的に壁芯で審査します。

内法は登記面積だから、土地家屋調査士か司法書士の仕事。
住宅ローン減税や、贈与の特例、相続税等税金に関する物は、内法計算(登記面積)を
ベースにすることが普通です。

子供が巣立ちサイズダウンのため買換検討中の近所の者です。
四谷界隈はそれほどマンションがたたないので、デベに関係なく検討対象に入れざるを得ません。
この場所は間違いなく得難い立地であるのですが、マンション前の公園に喫煙所がありタクシー運転手の溜まり場で、付近も臭います。
喫煙者には好都合ですが買うなら行政に廃止要請してもらうのが前提です。ただ駐車場のない家の前でほぼ24時間タクシーがつかまる凄く便利な場所でもあります。
高齢女性のホームレスがいて、危険ではないのですが可哀想でちょっと…。

>>43
マンション前の公園ですが、喫煙所は反対側の通り沿いです。
そもそも現地側の道にはタクシーなど一時停止できません。
たしかに公園内の現地向かい付近のベンチに「タバコは指定の喫煙所で」と注意書きがありますけど、吸ってる人を見かけたことがありません。

それより気になるのは喫煙所の道路挟んだ向かい、若葉公園です。
現在、国のプロジェクトとして赤坂迎賓館前公園施設の建設が進んでます。
「観光施設としての迎賓館の魅力を高めるため」だそうですが、住民と学校・教会・東宮関係者だけが行き交う静かな街に有象無象の観光客が押し寄せそうで気が滅入ります。

44さんの言う通り、喫煙所は反対側ではありますが、確かに公園に喫煙スポットというのはどうにもよくないので、区には何とかしてもらいたいものですよね。
公園自体、もう少し整備してもらえるといいなぁと思います。特にトイレ近辺が何だか薄暗くて。
迎賓館前をキレイにするにあたって、ここも考えてもらえるのではと期待してるのですが、どうですかね。
あとタクシーなんですが、マンション前の一通道路にもよく来ますか？、公園通って迎賓館側の道路に出ないと捕まらないかなぁと思っているのですが。

迎賓館の一般公開が始まってからよく観光バスが乗り付けて観光客が来るようになってますが、迎賓館以外何も見るものも寄る店もないのでいくら公園が綺麗になっても心配するほど観光客がうろうろすることはないんじゃないかと思います。
この程度の公園のためにわざわざ足を運ぶこともないでしょうし。

>>34 通りがかりさん
不動産は内法が基本なんてどこでそんな嘘吹き込まれたんですか？
建築基準法読んでみてくだい
壁芯です
内法面積は完成しないと測れません
当たり前ですよね

いや、法律的な問題じゃなくて、間取り図に12畳って書いてあったらそれはちゃんと12畳であって、壁芯だから8畳ぐらいしかないなんてことはないかと。そういう意味で不動産ではって話でしょう。

もらえる間取り図にはちゃんと部屋の内側を計った数字も入ってますしね

あらら。レベルの低い話題ですね。

因みに専有面積とは、
https://suumo.jp/yougo/s/senyuumenseki/

家の目の前が公園ていうのも一長一短かと思います。夜中に人が座っていても、公園ですから。

第一期申し込みましたが、外れました。
価格帯と間取りで希望のところはもうないので、今回限りで見送りだと思います。
当たった皆さま、おめでとうございます。すてきな暮らしとなりますように。

喫煙所は大通り側にあるのですが、マンション側の一通を歩いていても風向きによりモロに匂いますよー。毎日歩いて通勤していますが(朝喫煙者はいません。昼知りません。夜9時ごろが多いかな)結構な人気スポットかと。トイレはたまに飲んだ帰りに使いますが、薄暗いだけで、怖い思いをした事はないです。タクシーの運転手が結構来ますので。ただ例の方が居るとやはりちょっと…

大通り沿いで時間調整？中のタクシーに声を掛けて乗れなかったことはありませんね。もちろん皆様迎車にしてます。

>>49
ここで実際の畳数の話となった発端は本来廊下とされるべき場所がLDK表記に含めるために意図して玄関に近い場所にドアが設置されてるという事だったと思います。
残念ながらそれは他のデベでも見る事がありますしここに限った話ではありません。
現実的に使える畳数少ないよねという事が間取りによってはあるので、記載された畳数を鵜呑みにしないようにねという事ですね。

昔の一軒家の畳の部屋のように部屋の中に畳がパチっとハメられた部屋であれば一目瞭然ですが、マンションの表記では柱や壁も含めた壁芯ですから実際より部屋は狭くなります。

何やら間取り図の面積表記を勘違いされてる方もいるようですが、そのような方はオプレジに手を出すと大火傷間違いないですよ。
公開されてるAタイプのLD13.8畳表記ですけど、洋室1を見て比べたら恐らく実利用可能面積は8畳強。しかも柱2本のおまけ付き。なんで13.8畳で表記できるかは調べたらすぐ分かるけど、悪意しか感じられない間取りなのは間違いない。

でもさすがに詳細間取り図に記載された内側の長さ表記（2000mmとか）などの長さに嘘はないでしょう
家具配置をシミュレーションしてみれば間違いない

抽選終わったけど、さすがに一次で完売はないみたいね　
広めのAタイプとCタイプが残っているとは

>>59 マンション検討中さん
だってAは上に出てるように素人を誤認させるレベルの畳数表記、Cは居室3部屋全て＆洗面室リビングインでプライバシー確保ゼロだもん。
立地が魅力的であれ、あくまで住むための家だから生活満足度をここまで押し下げるレベルだとねぇ…消費者はそこまで馬鹿じゃないよ。

>>60 匿名さん

その分四谷駅近にしては安いと思うんですけどねー
一番広い部屋は売れちゃったんですかね
ホームページから消えてるけど

>>60
たしかにＡのドア位置はどうかと思いますね。
本来ならサービスルームの手前にあるべきだと思います。
キッチン横も含めると廊下状部分は4畳程度でしょうか。
この手の「水増し」を最初に始めたのは住友不動産。その後他社も大なり小なり真似しましたが、ここまであからさまなのは初めてです。

＞＞62 匿名さん
モモレジさんも指摘していますね。本当に買い手への敬意を欠いたプランニングです。
たかが数十戸売ればそれでお終い。気づかない、または気にしない人をあてにした純粋な悪意と感じます。スミフも同様ですが、こういうことを仕出かすデベから一生ものの不動産を購入する気にはなりません。

>>63 匿名さん
ちょっと安いかもとは言え、手数料も入れたら1億超える買い物ですからねぇ。安さのメリットを遥かに超えてくるデメリットを抱えて住むのは、心情的に厳しいです。。
しかもオプレジあるあるのディスポーザーなしの外廊下で管理費400円超…賃貸組しか買えないです。まぁ賃貸組を20組そこら見つければ良しと言うデベの方針が透けて見えますね。なんちゃって高級感出すための廊下タイル貼りとか。

一番広い部屋、1億7千マンくらいなのに、もう売れたんだ。すげぇ。

>>63
＞買い手への敬意を欠いたプランニング

こちらのデベさんにそれを求めても…。
しょせん我々は加茂ですから。

マンション前の公園はタクシー運転手さんが喫煙に利用していて24時間タクシーが捕まるという書き込みを読みましたが、そうだとすればとても便利だと思います。
タクシーは公園のどの辺に駐車しています？
マンションの目の前ではなく、マンション反対側の通り沿いになりますか？

現地見てきました。
マンション前は1通で止められる状態ではないです。
タクシーは公園側です。けっこう止まっています。
公園内に喫煙所があることが珍しく、タクシーの運転手等のたまり場とかしています。
タバコの煙がマンション前にもくるという書き込みがありましたが、
検証してみますとこないですね。
たしかに公園内に老婆が住んでます。
環境はバツグンです。赤坂迎賓館、学習院初等科、コモレ再開発。
これでブランドマンションだったら。
みなさまなら検討しますか？

デベがどこであろうと、この立地は唯一無二。
坂を下りたところのスミフと比べても月とすっぽん。
買える人は買ったほうがいい。私は買えない。

1LDKの地下でおいくらなんでしょうか？