エクラスタワー武蔵小杉(旧称：武蔵小杉駅前再開発タワープロジェクト)

街の勢いとしては武蔵小杉ですよね。
二子は昔の栄光、といいますか
街自体がもう出来上がっていると思います。
ただ、多摩川やすこし行ったら野川があって
すこしのんびりできるところは二子の魅力ではないかと。

出来上がった街としての二子玉川と、これからまさに再開発が始まろうとしてる二子玉川とはまた別なのに・・・
どうして武蔵小杉には、天動説的な考え方しかできない人が多いのか・・・

私も二子にはあり魅力を感じません。確かに玉高に行くのは楽しいけどちょっと住むとことしては違うって感じです。
あの値段で売れる街ではないと思います。武蔵小杉がどこも即日完売、二子が大量在庫がそれを証明してるんじゃないでしょうか。
二子は確かに熱烈なフアンがいるようですが大多数の人は意外に冷静に判断してるってことでしょうね。

ここは平均坪単価いくらか？　誰か情報持っていませんか？
二子玉川ライズのように商業施設分と大幅な利益をマンションの単価へ上乗せされたら一般庶民には無理だな。駅からあんなに遠いし。

坪310万ぐらいでないの？

う～ん、ボリュームゾーン坪290の70㎡で6200万くらいか？

中層階から東西向きも300万超な感じでは？
一番安いところだと270万位もありそう。

東西とも高層と見合う形だからな～
少しは割引になると。
むしろ、北は抜けるので
北がらみは高い気がする。

東急もライズの値付けで懲りてるからかなり安くするでしょう。
それでも３００は超えるでしょう。

最終的には街の好みになってしまうと思いますが、
確かに熱烈に二子好きの方はいますよね。
今のマンションはどこも設備は充実していて
あとは細かな部分とその街が今後ずっと自分に合いそうかどうかだと思うんです。

街が今後ずっと自分に合うかどうかは
予想しにくいですが
周辺の土地の動きなどで予測していくしかないのでしょうね。

自分らしく過ごせるマンションを見つけたいです。

エクラスタワーのＭＲが武蔵小杉の駅の改札の隣に立派なのができました。
東横線南側改札降りたらすぐなので便利ですよ。
入口もすごく立派。駅構内から直接行けるのがいいです。
でもすごく立派な入口なのに、入り口の前に乞食のおばさんが寝てました。
いつもねぐらにしてたところがＭＲの入口になったので面喰ってるみたい。
東急もお乞食さん何とかしないといくら立派なＭＲ立ててもずっこけます。

通勤・通学に便利なマンションが第一条件の今は、エクラスタワーほど魅力あるマンションはないです。できれば少し背伸びしてでもここを買っておいて、老後はマンションを売ったお金で郊外でのんびり暮らすというのが理想ですね。資産価値においては不安がなさそうですし。

>>789
大井町ラヴィアンタワーが平均坪単価316万円で、かつ、ナイスの5000万超えの部屋が売れてないので、ここは、坪単価300万円切ると思います。

大井町と武蔵小杉じゃ武蔵小杉の方が高いでしょ。

駅上なら、即日完売しなくても、ずっと強気で売れるんじゃない？　売れ残っても、周辺がきれいに整備されれば、出来上がりを見てから買う人も必ず出てくるよ。あの辺りは、今と出来上がった後じゃ、劇的に変わるからね。

>>794
少なくとも現時点では違うのでは？
同じ条件だったら平均坪＠３０万は小杉が安いので、駅距離を考慮して
ここは平均坪＠２９０台半ばだと思いますよ。
平均で＠３００超えることはないでしょうね。

大井町のが普通に高いし、今後もその評価は変わらないと思う。
向こうは品川区だしね。
駅前はひらけてるし、りんかい線で渋谷、新宿方面も1本で行けて便利な街だよ。

７９６さん
だから大井町より将来性と実質的利便性考えれば必ず武蔵小杉のほうが上です、というか将来は上になるでしょう。

すいません大井町ってなに線となに線が来てるんですか？

駅直結で居住エリアは上層階。周辺の環境が変化しても何にも影響されない立地にメリットを感じます。これは注目を浴びるわけだ。

はいはい坪300以上平均頑張ってね

>>798
値段が何を基準に決まるか解ってないね。
地域間比較で、実質的利便性が高いことと価格が高いことは直結しない。
長い時間をかければ地ぐらい自体が動いていくこともあるけど、簡単なことではない。
もし小杉が大井町より高いなんてことが起きたとしたら、そのときは「じゃあ大井町はもっと高くていいはずだから、お金をかけて再開発しよう」という機運がでて、結局また逆転されるだけ。
昔ほどではないにしても、川崎とか小杉とかに心理的抵抗がある人は「何百万人」といて、そういった潜在意識が、最終的には地価の逆転を許さない方向にはたらくことは事実なんだから、認めざるを得ない。
東京＞神奈川＞埼玉＞千葉の格付け順位がいつまでたっても変わらないのと同じ。
あれほど高騰した豊洲も、東雲に引っ張られて今まさに価格下落が始まろうとしてるところだし、落ち着けば、例えば港区芝浦より江東区豊洲のマンションの方が高いのはおかしいってことに皆気が付いて、やがて正規化する。
このあたりも、金儲け狙いなら、せいぜいバブってる間にうまく売り抜けることだね。
本当は、「実質的利便性が高いのに割安」なところに住んでいる賢さこそ胸を張るべきなのに、値段が高くなって自分の価値が高まったかのような思いに浸りたいって、つまらん心理だな。

大井町のライバルは東雲ですよね。こっち見ないでくださいね。

802は支離滅裂だな
その豊洲の高騰がその理論を
完全に否定してしまってるね

豊洲の｢地ぐらい｣てなに？
後落ち始めようとしてるなんて
適当な言葉遣いは如何か

でも802さんの意見は概ね的を得ているように思います。首都が神奈川に遷都でもない限り、川崎市が品川区を超えるとは思えません。

大井町、大森、蒲田あたりに心理的な抵抗持ってる人も「何百万人」もいるでしょ。台東区あたりと同じイメージですよ。将来的には東雲以下です。

何事にも「行き過ぎ」ってのは必ずある。「バブル」と「定常状態」を見誤らないことだよね。
誰しもその最中にはバブルだと気が付かないからこそのバブルなんだから。
小杉がバブルかどうかは、数年建ってみてはじめて判ること。

>>８０６みたいな極端なこと言うから現実が見えてないって馬鹿にされる・・・
仙台坂や山王みたいな山の手は小杉のどこを探したってないのに。

リエトコートの８９．４５平米プレミアム４２階、８０００万円を７２００万円に値下げしたようですね。
坪＠２６６か・・・
割安だとは思うんだけど、小杉で８０００万っていうとやっぱり厳しいのかなぁ・・・
そうしてみるとブリリアは絶妙な価格設定だったような。
ここの９９平米っていくらで出すんだろう？１億超えちゃうと苦戦するかな？

つまり大井町の定常状態がもうすぐ見えてくるってことなんでしょうね。

「モデルルーム事前案内会」のDMが来た。
12/4～10らしいけど行く人いる？

平均350万なら確かに危ない気がするが、300万前後なら相場だよ。270万でブリリアが即日完売してるんだし。

品川区の主要路線の駅直結より高くならないはず、というのなら同意。地域の持ってるパワーは確かにある。

ＨＰを見る限りむやみに高級というわけでもなさそうだし、全体としてボリュームゾーンは６０００～８０００万ぐらいの、サラリーマンが何とか手が届く価格になりそうな気がして、期待してます。

ブリリアが売れたのは、間取り、戸数と絶対価額の絶妙さかげんが大きいと思う。
７０００万超えの部屋はガクンと売れ行きが落ちるから、大規模物件の場合、平均坪単価を取ってみたら意外と上がらないはず。
あまり意味のない話かもしれないけど、平均したら＠２８０台におさまると思いますよ。

>>811
情報ありがとうございました。資料請求してたのに、事前案内会の情報が届いてなかったので、TELして予約しました。

再開発初期のように主力が80平米ということはないでしょうね。

だから物件価格的には6000万以下が多く、そして即日完売と。

HPに間取りが載っていますが、44平米なら5000万円代でしょうね。
でもそれ以外は軽く6000万超えてくると思います。

やっぱり、中心価格帯は６千万円台後半から７千万円台じゃないですかね。

70平米以下が主力かどうか。角部屋が狭いのはポイントです。

それにしてもエクラスは素晴らしい物件。この立地で住居は上のほうで下にはモールや図書館ですか。そして駅に直結。私的には非常に近未来的なタワマンだなと思っているのですが。ここの不便な部分というのはあったりしますか?

２０階前後という前提で
４４．９８平米西向き＝３８００～３９００
６４．３９平米北西角＝５５００～５６００
７８．３１平米北東角＝６８００～６９００
９９．２７平米南向き＝８７００～８８００　かな？

買い安さを考えて、意外と方角や階数による差をつけてこないと思う。
おそらく高層のプレミアム仕様が割安に見えるはず。

発表タイミングにもよるけど、これより高くしたら、大井町や大橋の
タワーに流れる人が多くなる。
規模は違うけど、中目黒のモリモトも＠２９０ぐらいで出るみたいだし、
そういった情報によって必ず裁定がはたらく。
来年にかけて供給がかなり増えることもあって、そう無茶な値付けは
難しい。

中目黒のモリモトのは立地に難がある。
とはいえ、あの価格ならニーズがあるのも確か。

問題は、中目黒の物件と小杉の物件が競合するのかどうかの読み次第かな。

駅前なので、３０，０００円以下ってことはないと思う。

＞822さん
競合物件じゃないと思うけど、心理的影響って結構大きいですよね。
他に割安物件があると、何か損したような気分になるみたいな・・・

小杉は川崎と違って駐車場の相場が安いです。
周辺タワーより高めで平置き３万以上、タワー2万前半と予想したがどうだろう。

ここは同じ東急ゆえ二子との競合関係だと思います。
駅近、利便性、将来性を加味して今だったら二子と同じ値段でおかしくないと思います。
従いライズが平均３５０で大量売れ残り状態ゆえ、３００－３２０ぐらいで出すでしょう。
東急もその辺は勉強してるでしょう。

＞829
小杉をそんな値段で出したら、世田谷のお客さんが「馬鹿にするな、だったらライズを４００万にしろ」って怒りますよ（笑）
競合してると思ってるのはこっちだけです。