エクラスタワー武蔵小杉(旧称：武蔵小杉駅前再開発タワープロジェクト)

あの、、、ここは武蔵小杉なんできれいなお姉さんなんているはずありませんｗ

マンションを検討している人はパチンコやっていない人がほとんどだろうけど、
パチンコ店は足を踏み入れないのが一番。
客が入らなければパチンコ店は潰れるしかない。

パチンコ好きな人には魅力的な立地ですよ。

このパチンコタワーはこれからの武蔵小杉のシンボルになる！

パンフレットが送られてきました。

パンフレットはＨＰ掲示の内容以外の情報ありますか？
たとえば駅との連絡状態とか、図書館のイメージ写真とか。
かなりの情報があるなら私も請求したいのです。

>474 >475 >476
変質な粘着連投
邪魔だよ
消えろ！

武蔵小杉パチンコタワー。

>>478

>>477ではないですが、
小さい封筒で送られてきました。
間取りが２つ(HPにある)と小さなパンフレット。
パンフもホームページの図などを紙面化しただけです。

>455
いやあ、近代的でですね。駅の上にいくつも建つことは不可能なので貴重です。

＠300オーバーは無いよ。
プレ＠280-290弱、落としどころは@280と考えてるハズ。
タワーだから向き悪もあるし、最終的には@280切るかもね。
南は300前後かもしれないけど。

ブリリアが＠270で売れてるけど、全戸南であの値段なんだから、
あれが一つの上限値と考えるべき。

駅1分タワーといっても、他の駅と違って
武蔵小杉は、ガンガンタワーが建っているからそこまでの希少性はない。
これからも、タワーの計画も何本かあるしね。

武蔵小杉といえど所詮神奈川で、7000万を越えると極端に客が減る。
ましてや8000万～は、客がいない。というかそこまで出す人は東京に目が向く。
三井のタワーの売れ残りの傾向からも明らか。

三井のタワーの売れ残り理由を知らないくせに･････
マンション事情に詳しいふりしやがって偉そうな書込みするのはやめようぜ。

タワー中層階でセントスクエアより上に行くかが試金石。

三井タワーの売れ残り理由って何？

SFT、MST、そして、駅直結の三井タワー、更には東京機械跡地の超高層タワーへの価格戦術(Tactics)の一環じゃないかなあ。値崩れを防ぎつつ、Brand-Imageを繋げていく。東急も Positionning には考慮せざるを得ず、差別化を図りつつも、価格は結果的に同質化せざるを得ないでしょう。三井の戦略(Strategy)には売り急ぎのメニューは無いのでは～。

>>483
坪単価は概ね同意だけど、
パークの売れ残りは正直
ここと三井の駅近を待ってるんだと思うよ。
そっちと比較してから買おうか、って人がけっこういるはず。

婦人会館跡の三井タワーはいつ発表になるんだ？

要するに、三井(売り手)も買い手(No.483さんの想定する)も利害一致ってことですね。それまでを含めて三井は戦術(Tactics）で織り込み済みだとすると、駅直結？の三井タワーを絡めた戦略(Strategy）があると視ますね。駅直結と言っても東急さんにご協力願わないといけない部分もあり、双方が気持ちのいい価格で完売したいでしょうからね～。私なら、三井タワーの階層が低い分を補うため、SFT,MSTよりグレードを上げて差別化を図ることで、結果的に眺望で評価ダウンする既存物件も中古価格を維持できるかも知れませんからね。MSTの残りが高額物件であることは都合が良いと視ます。買い替え見込み客でもありますからね。私見です。

ここでパークシティが話題になってるね
戦略・戦術は言い訳ですよ

未完売物件ランキング
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89407/all

N0.487、490です。三井関係者でもないので言い訳する必要もない者です。私見で相手の市場行動を読んでみただけで、聞き捨てて頂いて結構です。東急の値着けに多少なりとも影響あるかなあ、と思っただけですので。

300超えなきゃ事業失敗だろ。10倍は付くぞ(笑)

豊洲の直結っていくらだっけ？
全部賃貸だったらすまん。

>>492
どのような立場か分かったけど、
もう少し上手な文章をお願いします。

パークの坪単価知ってるか？
MSTで高々280～330万だぜ。
エクラスの比較できるようなもんじゃないよ。

エクラスはAクラス！
坪単価320とみた。

MSTは坪200万あったよ

>466さん
やっぱり地権者がパチンコ屋なんですかー。
せめて表から見えない、煙草の臭いや音が漏れない、オシャレなデザインにして欲しい。
しかしパチンコ店が入っているマンションって、資産性はどうなんでしょ。
利便性＝パチンコ屋って何だか寂しいなぁ。

テナント層がパチンコ店に引きずられると、鶴見の二の舞も有り得ますよ。
とりあえず、パチンコ店の向かいや隣には、お洒落テナントは入らない
（テナント側が忌避する）でしょう。

このパチタワーの問題はパチンコ屋が同じ建物の中にあるというだけではない。
南武線を使ってやってくる川崎系の人達が醸しだす雰囲気が問題。
何故川崎系の方々が集まってくるかといえば武蔵小杉の風俗・飲み屋・パチンコ屋のお陰。
再開発したとしてもそこは変わらないだろうね。川崎自体が変わらなかったのがその証明。

風俗・飲み屋・パチンコ屋は川崎の方が多いのでは？
わざわざ武蔵小杉まで来ないでしょ。

プラウド武蔵小金井（地下1階にパチンコ）坪300万
武蔵野タワーズ（竣工と合わせて隣接地に4階建パチンコ新設）坪400万
⇒エクラスはパチンコ屋と商業施設の間に見切りが入るので、余裕で売れる。

いや、川崎住民なんじゃなくて「川崎系」なんですよ。
ギャンブルトレイン（南武線）は川崎系の方々の重要な足であり、武蔵小杉はその重要なターミナル駅なんです。
皆さん、南武線の近くにどんな賭博場があるか知っていますか？代表的なものは以下の通りです。これらの賭博場の往復に南武線は使われますし、武蔵小杉も乗り換えで使われるのですね。
* 大井競馬場 - 川崎駅から京急又は京浜東北線に乗り換え更にバス
* 平和島競艇場 - 川崎駅から京急又は京浜東北線に乗り換え更にバス
* 川崎競馬場 - 川崎駅からバス又は徒歩
* 川崎競輪場 - 川崎駅からバス又は徒歩
* 京王閣競輪場 - 矢野口よりバス又は徒歩
* 東京競馬場 - 府中本町より徒歩
* 多摩川競艇場 - 府中本町よりバス
* 立川競輪場 - 立川よりバス又は徒歩
* ウインズ立川 - 立川より徒歩

だから、武蔵小杉には異形のオジサン達が多いのですね。ハッキリ言って南武線を廃線にしない限り、武蔵小杉の浄化は無理です（笑）

この物件は相当ネガられそうだね。武蔵小杉のランドマークな上に、パチンコ屋が入ってるわけだから。まあでも問題なく売れるでしょうな。

>>496
情報操作乙
パークシティMSTの平均は約250万円/坪だった

利便性では、とても魅力的な武蔵小杉ですが、周辺の環境や教育などにおいてはどうですか？
あまりファミリー向けのマンションではないのですか？

数年前に周辺の新築のタワマンに引っ越してきました。

多分、ファミリー層向けが多いと思いますよ。

周辺の環境は正直言ってショックな位悪いです。
駅前にはいくつものパチンコ屋、見たこともない風俗店、酔っ払いと
エクラスタワーの方は相当荒んだ雰囲気です。
夜に男性が歩けば、必ず黒服が声をかけてくる環境が徒歩数分の場所にあるなんて・・・
この週末もマンションの下のコンビニに不良が座り込んでいました。
不動産屋のチラシには一切出てこないと思いますけどね。

武蔵小杉は子供を育てる環境じゃないなと思う今日この頃です。
子供が小学校に上がる直前に世田谷区に引っ越そうと私は考えています。

このマンションを買う時は昼間と夜に駅の周りを歩いてみることを強くお勧めします！

５０３のは半分程度は東京でしょ。
だいたいどの沿線とってもギャンブル施設なんてありますよ。ネガりたいのはわかるけど、もう少し頑張って下さい。

しかし、小杉の雰囲気はよいとは思わないけどね。ただJRの駅で乗り換えターミナルになる駅はどこもあんなものかなと。

利便性を重視するか子育てを重視するか。

前者なら武蔵小杉はいいよね。

確かに武蔵小杉の駅前は環境がいいとは言いにくいです。
でも、ある程度、大きい駅ならば駅前にパチンコ屋があるところは多いですから、武蔵小杉に限ったことじゃないですよね。

ただ、住むことを考えるなら、昼と夜、両方下見にくるのは大事だと思います！

とても注目しています。子ありファミリーです。
子育てには向いてないと思う方もいるんですね。
長い目で見て、子どもが中学高校で電車やバスで通学するようになったときこの立地は最強かと。
父母と子どもが同じ路線で通勤通学とは限らないので、選択肢は多いほうがよいと考えています。

問題は価格と間取りですね…。ごく標準的なサラリーマン家庭なので。

駅前タワーは子供ありファミリー向きな環境ではないね

駒沢辺りに巣くう、悪ガキども。用賀も、治安はイマいち。この時代は、残念ながら、私学に限りますね・・・

>>507
>夜に男性が歩けば、必ず黒服が声をかけてくる

10年住んでてあのへんはほぼ毎日通るが、そんな経験一度もない。
どこ歩けばそうなるの？
具体的におせーて。

>>507
おれが通っても黒服はぜんぜん声をかけてこないよ。
声をかけやすい顔（風俗好きそうな顔）してんのかもね。

>>514
東急線の改札でて、ユニクロ通り過ぎて、東急ストア通り過ぎて、
ABCマートの前あたりで毎日黒服が声かけてくるよ

＞＞５１６さん
有名な人なんですか？私は一度も見たことがないです。

声をかけてほしそうなオーラが出てるのかもね

溜まってそうに見えるんじゃ？

黒服も作業ばあさんも見たことない。

南武線も普通の通勤・通学路線ですよ。
川崎駅にショッピングに行けるので、むしろ重宝してます。

南武線と東横線では安心感が違います。

私は通勤時に東横線しか乗らないのですが、南武線と東横線だと客層とか違いますか？

特に違わないですよ。

東横線は女性が若干多いような気がするなぁ。

>507
そんな、住居近辺の環境も調べずに購入し、転居してきてからショック受けるなんて浅はか過ぎ。。

みなさん、パークシティはまだ売ってますからお金持ちなら
エクラスよりパーク買ってください。

駅商業施設ですが、現在の駅に継ぎ足す感じなんですかね。基礎から作り直すんじゃないのかな。。

南武線と東横線の客層、全然違いますよ。

電車内でお酒飲んだりするのやめてほしい。

パークシティ武蔵小杉（笑）

川崎駅ビルのBEなんか元は古いので、しょっちゅう耐震補強や改修やってる感じですね。ああいった感じなのかな。

たしかに東横線の西側は今、パチンコ通りになってるけど、あの程度で子育てに悪いとか言ってちゃ、都会ではどこにも住めないよ。どこ行ったって、昔からの繁華街にはパチンコ屋ぐらいある。風俗だって小杉の場合、端っこのほうで、ひっそりやってる程度。客引きも少ない。もともと人通りが昼も夜も多いから、危ないことは何もないよ。駅前広場が完全したら、周辺がきれいになって、あの小道の薄暗い感じも、間違いなく変わるでしょう。反対側の三井のマンションと、ショッピングセンターができたら、吉野家の前の周辺と、ガード下周辺の薄暗い雰囲気も革新的に変わると思うよ。

「パチンコ通りになってるけど、あの程度で子育てに悪いとか言ってちゃ、
都会ではどこにも住めないよ。」と言われましたが、
明らかに雰囲気がおかしいですよね。
普通の人なら避けて通れるのであれば避けて通りたい雰囲気だと思います。
他の地域と比べるのは本当に嫌ですが、田園都市線の世田谷内の駅で同じ様な
雰囲気の地域は無いでしょう？

風俗についても「客引きも少ない」と言われますが、いること自体あまりいい気分はしません。

その小道もそうですし、あとはセンター街？も何とかして欲しいエリアではあります。
センター街も無くなるのでしょうか？

どういう育ちしてるのかしらんけど、小杉程度の免疫もないんなら、悩む余地ないんじゃない？世田谷でも田都でもいきな。今井町のプラウドなんかどうよ？

それこそライズとかいいんじゃない？まわりに何もなくて。一応、二子玉気取れるし。

世田谷区の田園都市線の駅、パチンコは普通にありますね。
途中までは高速の高架下だし、全然きれいじゃないですよ。にぎわいはありますが。

元々新玉川線だったところは街も古いししょうがないです。横浜入ってからの方が70年代以降の開発で、きれいな街です。歴史ないですが。

田都線って、二子とかたまプラのこと言ってるんだと思うけど、小杉と比べると圧倒的に利便性悪いんだよね。小田急も同じ。結局電車一本しか使えないし、遅いし、混むし。ただ品のいいこぎれいな街に住みたいっいうなら、小杉なんか対象にならないはず。そもそも、便利な駅のものすごく駅に近いとこに住みたくて、しかも品のいい場所なんてないから。

私もそう思います。

５３７さん・・・ありますよ。小杉再開発地区～安全・綺麗、広々とした緑の街並！大好きです。

ん！？　小杉再開発地区？嵐の予感が・・・。

東急駅前(西側)より、再開発地区(東側)のほうが、今のままで治安がいいと思う人、手を挙げてー。(小杉先住民限定。)

風俗の客引きは駅のはずれにいるのならいいけど、
武蔵小杉は駅前にいるのがネックだな。
ABCマート近くと吉野家の裏でよく見る。

>>533
二子玉川だって駅前にパチンコ屋普通にあるのを知らないのかな？

東口にロータリーできたら、そこが武蔵小杉の顔、西口は裏口になる。ターミナル駅の裏口なんてどこも雑多なもんだろ。

二子玉川のパチンコ屋の数と武蔵小杉のパチンコ屋の数の違いをご存じないのですか？

>>545
二子玉川のパチンコ屋のほうがあきらかに目立ってることをご存知ないの？

パチンコ店や風俗の存在がいやなら
ここに越してこなければいいんじゃ？
もしくは通過しなくてもいい経路をお考えになれば？
後から来て、ごちゃごちゃ言ってもね。
子育て環境によくないのは理解できるよ。
でも、子供を育てるのは環境ばかりではなく、あなた自身だから。
いい環境で育っても、どうしようもない子供もいるよね。

547さんに禿同。こういうのがいずれモンペ化しそうだわ

自分らの意志で後から入って来たくせにあーだこーだうるさい。。

武蔵小杉のパチンコ屋群の方が目立っているだろう？東横線南口ならまず煙草の匂いでお出迎えしてくれる（笑）

確かにパチンコ屋がどうのっていうのはおかしい。
そもそもここは川崎だからそういうのを許容できる人が住むべき。
そういうのに合わないならもっと高級住宅地や駅から離れて静かなところがいくらでもあるよ。

駅直結なんてうるさいし、人通りも多くて危険だし、公園もないし、子供育てるような場所じゃないよ。
子供のこと考えるなら郊外戸建てのが絶対いい。

550の言うとおり武蔵小杉は子供を育てる環境じゃないというのは確かだな。
特に駅前の雑多加減は子供が日常を過ごす場所とは思えない。
公園は近所に全く無く、結構歩かないとないしね。
この特殊な環境は住んでみないと実感できないかもね。
不動産屋はそこら辺のことはごまかしてくるし。

エクラスの坪単価はいくらやろう？
パークシティの売れ残りが、高層階のみ坪単価320～330で存在する。
この結果を演繹して、武蔵小杉が坪330を超えれば売れ残ることを学習するなら
坪単価330で70㎡7000万程度と面積を刻むか、290～300と妥当な額で提供するしかない。
もちろん低層階280、高層階350と売り分けてくるだろうが、
ボリューム層は坪単価300～310と見る。

いつの時代でも頂点で掴んでしまう人がいる・・

>>549
あなたは二子玉川行ったことないんじゃない？
駅前にどーんと３つだろ、二子玉川は。
それとも駅前でもビルがおしゃれならいいってこと？

http://www.p-world.co.jp/tokyo/gold-se.htm

おしゃれならいいと思うよ。だからエクラスは大丈夫。

> 554
調べてくれて御苦労さま（爆笑）

たまプラがいいんじゃない？たまプラ。駅がまた綺麗になっちゃったんでしょ？　無菌室で暮らしたい人にはぴったりじゃない。

この物件に入居するのは2013年の春だろ？今の環境が永続的に続くわけではなく、その頃の武蔵小杉はロータリーと駅前の巨大ショッピングセンターオープンを目前に控えてるわけで、かなり魅力的だとは思うけどね。

ま、普通に考えてもそうだな。

雑多な場所は、どこにでもあるけど、うまいラーメン屋とか、カレー屋とか、もう少し気の効いた店がほしいな。小杉の駅前は、個人店舗のそういう店が少なすぎる。

５５８さん
賛成その頃は間違いなくニコタマあたりは追い越してると思うよ。
少なくとも新しい駅ビルできた時点で雰囲気がらっとかわり新しいＳＣできたら完全に城南の中心になるとおもうなー。
それに東横線の中心になるよ。

561
残念ながら二子玉は越えられないよ。 高島屋SCの客層をみても然り…いろんな意味でレベルが違いますから。

二子玉川とは方向違いだよ。
比べる必要なし。

だけど話題性は武蔵小杉の方が高くなるだろうね。

まあ差は縮まるけど、やはり一定の差は残るだろうね。
でも10年前は坪単価で2倍の開きだったから喜ぶべき進化だと思う。

>>562
たしかに二子玉川はおしゃれで高級だったけど、
ライズとかの再開発で逆に二子玉川自体が色あせていってるような感じががする。
今後どうなっていくかは未知数かな。

561の夢は、そうはならないだろうな。
そもそも二子玉川と比べてくれる人は少ないでしょう？
武蔵小杉は溝の口を完全に超えた程度で
東京の街と比べるのはおこがましい。

ここの間取りがHPに載ってたけどイマイチだな

>566

>武蔵小杉は溝の口を完全に超えた程度で

ってどの辺が？？？乗換駅としてってこと？

先々は知らんけど、小杉は、街自体はまだまだ地味な印象が
あるけどね。
溝の口はゴチャゴチャして決してきれいな印象は無いが
活気はあると思う。

まあここは290なら即完。320万くらいでも行けそう。

二子玉と比べてるわけでもないし、二子玉のようになりたいわけでもない。嫌なら、そっち行けばいいという話。二子玉だって、田舎の住宅街に突然デパートなんかできたもんだから、高級扱いされるようになっただけ。逆に目玉があれしかないから、潰れでもしたら大変だよ。ところで、都心でもデパートの商品か低級化してる中、二子の高島屋は今も高級路線なのかな？

571
二子玉川は高島屋があるだけじゃなくて、河原とか岡本付近の緑や背後の高級住宅地が合わさって魅力が出来ているでしょう。小杉は再開発が完了しても川崎化して終わりなのは目に見えてる。