プレミスト東銀座築地 Arc Courtってどうですか？

内覧しました。
あんだけの大人数で対応いただけるのですね
(大和さん長谷工さんありがとうございます)


内装もとても満足しています。
高級感めちゃくちゃありました。

>>1200 名無しさん
このレベルのマンションの標準仕様に何を期待するかですよね。。最近の１００世帯超のマンションは通常の壁紙、良くあるフローリング、照明、などなど通常の想定の範囲から出るものではないと思います。ただ、風呂、台所など水回りは隣の大衆向けの三井のパークホームズ系よりも高級感があると感じます。頑張っている方だと思います。どうしても内装は金を掛けただけ高級感が増しますよね。。折り上げ天井の間接照明、ダウンライトの数、壁紙の単価、フローリングの質感などなどだけでも差が付きます。ただ、ある程度間取りが広くないと内装も映えないという難点があります。。

内覧会、行って参りました。

想像以上の仕上がりでしたね。特に､内廊下とかは異常と言っても良いほどの高級感！エレベーターを降りたら、そこは異次元でした(笑)

専有部分については、うちはほぼノーマル仕様でしたが、十分満足のいく仕上がりでしたね。特に指摘事項も有りませんでした。持参したパチンコの玉も、微動だにせず。。

購入者の方は、是非ご自分の目で直接ご覧になるべきだと思うので、敢えて写真はアップ致しません！
あぁ、今日から1か月余りだけは、時間が早く過ぎてくれればいいのに・・・

トイレに鏡が標準仕様は、珍しいと思います

2階共有部のトイレは必見ですねー…ちょっとだけびっくりしました?

江戸時代の地図を見ると、ここは「小笠原長問守 上屋敷｣とのことです。この付近の歴史を調べてみるのも楽しいかも。
http://labs.mapfan.com/etc/kochizu/

内覧会行って参りました。全般的に満足でした。ロビー、エレベーターホール、内廊下、立体駐車場、ラウンジなど共有部の仕上がりは高級感があって良いですね。特にエレベーターが共有フロアと自分の住む階しか稼働しないのはセキュリティー上いいと思います。若干残念なのが内廊下の下がり天井・梁の多さ。。あれはあまり他では見かけません。
専有部も補修が必要な個所はほとんどなく、壁の角によくある擦り汚れがあった程度。この規模のマンションの仕上がり・内装材としては高グレードだと感じました。壁紙、床タイルの質感、水回りの設備など。特に風呂が標準でタイル張りのバスは良いですね。ドア・建具も木材むき出しではなく、革張りを模倣したシートが貼ってあるのと、静音ゴムの目張りも貼ってあったり、細かいところにこだわりを感じました。
いろんなデベロッパーの新築・中古マンションを見てきましたが、ダイワハウスさんがプレミストブランドを三井のパークマンション、三菱のパークハウスなどに肩を並べるブランドにしたいという意気込みを感じました。ダイワハウス見直しました。
いい買い物をさせていただきました。

>>1207 購入経験者さん

三井の「パークマンション」は、特別な最上位ブランドです。プレミストは、ブランドをグレード分けしてないので、同列には語れないかと。

>>1206 匿名さん
明治時代、この辺りは外国公使館の拠点でしたね。隣のパークホームズ築地グリーンサイドの場所は工学院大学発祥の地ですが、そこは、明治時代はイギリスかオランダ公使館でしたね。面白い地歴の土地ですよね。

内覧会行って参りました。
大理石の室内廊下が滑る滑る、転びそうになりました、準備されたスリッパのせいか？
グレードには特に不満はなかったです。

占有部共有部共に、素晴らしい仕上がりでしたね?！
噂の共用部のトイレ拝見しましたが、非常にダンディな雰囲気でした（笑）

内覧会始まったみたいですね。引き渡しまであと1ヶ月。全部売れますかね？

>>1212 匿名さん

あと10戸もないそうです。売れると思います。

>>1213 マンション検討中さん
無理でしょう…

3LDKはBタイプ一戸のみが残っているようですが、理由はなんでしょうか？

広いからグロスが高いからでは。

>>1215 マンション検討中さん

Bタイプは角部屋ですが、低層階は開口部の広い側がとなりのビルと至近距離で面してしまっています。これが低層階が残っている理由かと思います。

Bは間取りが変わってますね。廊下が長いのと洋室の形が面白い。

>>1217 匿名さん
同感です。実際に見てみましたが、隣のビルのせいで、昼間も採光出来ない時間帯が多く、日陰の時間が長ったです。

>>1206 匿名さん

あかつき公園、築地川公園、新富町駅や首都高の辺りは昔は川だったんですね！面白いサイトを紹介頂き、ありがとうございます。来月以降、散歩の時に使わせて頂きます。

（それにしても、昔のここら辺の屋敷の大きさにはびっくり。また、庶民はむしろ銀座の方に住んでいたようで、これにもびっくり。）

>>1213 マンション検討中さん

確かにホームページでは残り8戸に減りましたね。あとは未だ売り出されてない分が数戸あるくらいですかね。

ホントだ、約１週間で４戸減りましたね。もし契約完了分だけ減らしたのであれば、既に契約手続き中のものを加味すると、実質何戸残っているのでしょうね？
未売出物件なんて、未だあるのでしょうか？？

横の建物で日陰の低層角部屋と北側のパークホームズとお見合いになる北向きの部屋以外の物件は全て売れた感じですね。（条件の悪くない部屋は完売）
そうなると、残ってる条件の悪い物件は多少の値引きかオプションサービスしないと竣工日までに完売は厳しいかもですね。売れ残って垂れ幕下げられるより、多少値引きしてでもしっかり売り切って欲しい。

最初の頃にＭＲには行ったのにコロナの中で決断できず買えなかったなー。アトラスにもう一回行ってみるかな。

>>1224 検討板ユーザーさん
アトラスは11月末？引渡しだったので、まだプレミストより選択肢は残っているかもですね。ただ、ここのコメントを見ると結構売れちゃっている感じのようですが。

>>1224 検討板ユーザーさん
アトラスさんでもこっちでも、築地へウェルカムやで！街が栄えてうれしいね

>>1226 マンション検討中さん
プレミストとアトラスが築地のランドマークマンションになりそうですね

>>1224 検討板ユーザーさん
最上階まだ残ってたと思うんで買っちゃってください！

>>1227 マンション検討中さん
築地の人はみんな大人ですね、普通近隣物件あったらディスりあうのでとても好感持てます！

>>1229 匿名さん
そういう雰囲気が嫌で湾岸を避けてここに決めました。湾岸だと大規模なので、マンション自体がそれぞれムラを作るので、近所喧嘩がたえない感じでしょう。

>>1230 職人さん

とってもわかります。本物件方にあるタワマンも検討してましたがあまりにひどくやめました。
歪み合うのでなく地域の価値を高めたいですよね！

あと1週間で手直し確認会。総論は大満足だけど各論では諸々あって指摘したので…。

がんばれラストスパート

近隣マンションの中古売り出しが殆どありませんが、こちらの購入者は近隣からの引越しは少ないのでしょうか？

4階と7階のBタイプ、7階のFタイプがホームズで賃貸に出ましたね！借り手つくかな、、？
相対的に7階のBタイプが安いなと思ったら2LDKに間取り変更されたお部屋でした。

>>1235 評判気になるさん
BタイプではなくDタイプだと思います。

>>1236 eマンションさん
こんな家賃で借りる人いるんですかね？71平米で44万円って。。。

>>1237 マンション検討中さん
でも我々が買った金額から逆算するとこれくらいの家賃じゃないと採算取れないんですよ。借り手がつくかどうかは別にして。新築はそれくらい高いということです。

>>1238 契約済みさん
おっしゃる通りですね。とは言え、44万だと表面5%超えてるので、ちょっと家賃高いかなと思います。それにグロス44万は大きいですね。ただ、高値成約は資産価値にプラスなので、期待しちゃいます。

がんばれー賃貸もー

>>1239 マンション検討中さん
２１．５坪で月坪２万円ですかぁ。。。うーん。。港区だと月坪２万超えますが、中央区だとあまり見たことない金額ですね。。中央区ってもともと賃貸のボラティリティが少なくて悪い時で１．１万、良い時で１．３ー１．４万ってイメージでしたけど。。

>>1241 購入経験者さん
専門用語使って、私分かってますみたいな事言ってますけど、価格見ればわかるでしょ。

賃料どれくらいとか、簡単に予想できるでしょ。

過去の値は過去のもの。

昔はこうだったとか意味あります？

>>1241 購入経験者さん

ボラティリティが少ないというのは偏差の話で変動が少ないということ。
賃料が低い高いの話では無いですよ。

>>1236 eマンションさん
ご指摘ありがとうございます！
BではなくてDでしたね、失礼しました。。笑

>>1241, 1243 名無しさん

自身の頭の整理の為、書いてみました。
年度によるボラティリティの話からは離れてしまいますが、、

成約賃料の決まり方
→貸し手側が物件価値を基に値付けし、借り手側の購買力がそれとマッチすれば決まる。

成約賃料のレンジを決める要因は①元の物件価値（エリア内最低ランク部屋～最高ランク部屋）②借り手側購買力。

港区
→元の物件価値の幅は、最高ランク部屋のグレードが高い為、比較的大きい。（＝エリア内最低ランク部屋は中央区と同じと仮定）
借り手側購買力も高い為、物件価値ベースに設定された家賃がそのまま成約しやすい。
＝賃料のレンジは広い。

中央区
→元の物件価値の幅は、最高ランク部屋がそこまで凄くないので、港区よりは小さい。（＝エリア内最低ランク部屋は中央区と同じと仮定）
更に、借り手側の購買力が追い付いていない為、物件価値ベースに設定された家賃では高額物件は成約しないことも。
＝賃料のレンジは港区比で狭い。

長々書いた上で単純な結論になりますが、中央区で今回のチャレンジ賃料が受け入れられるかは、高所得者賃貸マンの流入次第と理解しました！
（近年不動産の表面利回りが下がっている中、5%という今回の値付けがどう評価されるかですね。少し期待しつつ見守ろうと思います笑）

>>1244 評判気になるさん
おまとめいただきありがとうございます。
築地の最高ランクってどこなんでしょうね？

>>1245 マンション検討中さん

築地の最高ランク部屋はプレミストのEの最上階だと思っています笑
中央区だとどこかはわかりません。。

そうでした！身内を忘れてました。

＞＞1242名無しさん、>>1243 名無しさん
経験則では中央区は賃料が低いレンジで変動幅が少ないんです。それは仕事で見てきた内容なので。あと、突然賃料相場はジャンプしませんので。周辺のタワマンの相場も見てみましたか？
まあ、月坪２万で決まれば中央区では歴史的な成約賃料だと思います。

>>1246 評判気になるさん

築地の最高ランク部屋はアネシア築地、プラウド銀座東、プラウド銀座東レジデンスのいずれかだと思います。アドレスが築地となると、アネシアかな。

>>1249 マンション検討中さん
設備確認しましたか？プレミストは想定以上にグレード高いですよ。

夕方通りかかったらすごく綺麗でしたので…。

総論、今回の賃料はかなりのチャレンジ価格ということですね！成約するか時々見てみるようにします。
最高ランク部屋の話は余計でしたね、、
失礼しました。

エリアNo.1マンションはアネシアかプラウドかプレミストかアトラスか等々、人によってまちまちですね。

エリアNo.1部屋（Not マンション）も同じ話ですね。
自分は他物件のNo.1部屋をチェックしたわけではないので、プレミストの最上階Eタイプよりも良い部屋があるのかもしれません。

ここ5?6年で賃料相場が5万上がる事は(この辺りだと広さあたりは誤差なので、広さは申し上げませんが)ジャンプになりませんか？
お仕事で見てられているとのことですが、実際に住んでいるものとしては、相当ジャンプしてますよ。

タワマンはまっっっったく興味ないのですが、勝どきのタワマンの値上げとか、湊の2億越えとか、どう判断されるのでしょう？

楽しみだね結果どうなるか

Eタイプの最上階は2.4億円くらいだった
アネシアやプラウドにそれ以上の部屋がありましたっけ？

>>1255 マンション掲示板さん

分譲価格はアネシア1.5億、プラウド銀座東2.2億、プラウド銀座タワーレジ2.2億かな
2017年分譲だから値上がりしていると思うけど

>>1255 マンション掲示板さん

プラウド銀座東で2億2千万円
プラウド銀座東レジも2億2千万円
アネシア築地で1億5千万円
それぞれ広さも違うし、販売時期も違う
プレミスト含め価格が高いからグレードが優ってるとは言えない
因みに倍率を調べたらプラウドはどちらも情報無しだがアネシアは最高額部屋は7倍

>>1255 マンション掲示板さん

そのEタイプの最上階は何倍ですか？

>>1248 購入経験者さん

晴海から銀座まであるのが中央区。
変動幅(ボラティリティ)は相当なもの。

築地は築地。
中央区は銀座もある。
港区は芝浦もある。　

港区、中央区のざっくりした区の話ではなく、地域で話をするなら腹落ちします。

なんかあなたのせいで、最高ランクは何処みたいな、下卑た話題になってしまいましたよ。

他の写真です…価値観は色々でしょうが築地住所の象徴的物件なのは間違いないですよね。

自分の部屋が皆さんにとって築地いや世界一ですよ、そう信じてる。

あと少しでついに引き渡しですね。

新居での新生活が待ち遠しいです。

>>1260 評判気になるさん
灯りつくとめちゃくちゃすてきですね。住み始めたらカーテンでここまで華やかじゃなくなるかもですね。

E購入の方、カーテンなし、いかがですか笑

まさに曲線美??

補修の最終確認、行ってまいりました。毎回大人数でご対応恐縮ですね。担当の方によるとHP物件概要に偽りなく、十戸強を残すだけだそうですね。一番高いEタイプは完売だとか。このコロナの環境下、頑張った方だと思います。

>>1266 匿名さん

そのEタイプの最高倍率は？

>>1267 通りがかりさん

倍率？そんなイジメはしないであげて

素敵ですね。ダイワのコスパは業界一ですね。
パークコート築地だったら坪単+100でも良い出来映えですね。

それは大袈裟な。
パークコートなら築地には出来んよ。

>>1269 匿名さん

まあ、長谷工ですから。悪い意味でなくマンション作らせたら、コストパフォーマンスは一番じゃないですか。

結局、この物件の顔となるEタイプの最高倍率は何倍なのでしょうか？
皆さんこの話題になるとダンマリしてしまうので不安です。

>>1272 マンション掲示板さん
買う気のない人には、関係ないでしょ？
何が不安なの？あなたに何の関係が？
あなた、あの名物の人ですよね？

>>1272 マンション掲示板さん
第一期初回（２０２０年２月８日ー１０日）に申し込んだ購入者なら知っている方もいらっしゃると思いますが、何故あなたが気になるのでしょうか？
気になるとしたら最上階のEタイプを買ったご本人以外は競合他社くらい？買ったご本人は当然ご存じでしょうし。。
私も別の物件を買ったときに他に２名申し込んだ方が居たと聞いてホッとしました。なぜならこの値段でも欲しい人が居た、ということなので。

川渡ったところのタワマンとは人気度は違うよね。向こうは値付けが絶妙なので。

>>1272 マンション掲示板さん

倍率なんか付いてないでしょ。
第1期は不調でほとんど先着順に回ってましたよ

購入者の皆さんは住民版へ　こちらは完売すれば閉鎖ですから気にしないことです。　完売すればこちらは閉鎖だし、そう遠くないことでしょう。

そうですか。近隣のアネシアやプラウドが倍率つきまくりの瞬間蒸発だったのに比べて、条件の良い部屋ですら倍率無しとは、リセール覚悟しないといけませんな。

不動産は一物一価なので当物件に満足して納得して購入したらそれで良いのではないでしょうか？最高額住戸の倍率等とリセール価格は相関関係があるかも知れませんが、リセールが主目的ではなく快適な日常の生活を営むための物件購入が主目的で購入者が満足し納得しているならばそれで良いと思います。ちなみに確認会での手直しレベルの高さは長谷工さんのラストスパートに感謝したいと思えるレベル感でした。

リセール覚悟かぁ

HP物件概要に第四期お知らせが出てますね。最終が6戸で前から2戸減少で、しかも抽選と。出来てからの方が売れ行きがいいとはその前に買った身からするとお得感がありますね。

リセール狙いなら単価の安い物件目指せばいいだけなので、この物件とは違いますね
大和ハウスはもう少し安くしてくれれば検討出来たのですが、竣工と同タイミングで完売は丁度良い値付けでしたね

>>1281 評判気になるさん
最終期ですね。

>>1282 マンション検討中さん

TwitterでTMショーン先生がここの物件を竣工間際なのに完売できないとこき下ろしてます。
世間の評価はこんなものではないでしょうか。

今は中も見てから買えるのかな？

>>1278 匿名さん
まあ坪単価が確実にこちらの方が高いですからね。。Eタイプの最上階、坪単価ほぼ８００万円でしたよね。。

この物件を、そのまま白金に持って行くと売れると思うのだけどな。
築地のイメージだろうな。
目黒みたいに一発高額物件が建てば変わる気がする。

中央区で坪単価８００で売れるものを作ったというダイワハウスをむしろ評価してあげたいような。。ただEタイプの坪単価を吊り上げたので他の間取りの坪単価が明らかに間取り・条件で見ると周辺物件よりも割高ですよね。相応に内装・設備のグレードは高いと思いますが。それでももう残り１０戸前後。頑張ったのでは。。

ねぇねぇ抽選ってことは伝家の大和さんの宝刀値下げが出たんじゃない？

>>1290 マンション検討中さん
値下げしたんですか？　ダイワっていつもそうなんですか？

>>1291 マンション検討中さん

ないですよ

>>1292 検討板ユーザーさん
そうですね。今都心のマンションはどこも売れ行き好調ですしね。

快晴の築地に映えますねー

>>1294 評判気になるさん
カッコいいね！ここ選ぶ人は外見重視なのかしら？

>>1295 マンション検討中さん
中身も凄かったですよ！！

>>1296 評判気になるさん
中身も良いのですか？どんな感じですか？

>>1297 マンション検討中さん
たくさんあるのですが内見してみて特に共用部分がビックリしました。宅配ボックス、各階のエレベーター扉、駐車場は、過去に見たことのないくらい高級感がありました。殆どの方が納得のいくものだったと思います。
貴方は検討中の方ですか？

>>1298 匿名さん
モデルルームで紹介もアピールもされてない箇所が良かったのはよっぽどグレードが高かったんでしようね、入居が楽しみですね。

>>1298 匿名さん
はい、そうなんですね。共用設備はほとんどないんですよね？お部屋も満足ですか？広さとかも。