ブランズ愛宕虎ノ門ってどうですか？

1Lは完売、2Lは残り2-3割、3Lは割高感もあり半分以上残ってるイメージです。
時間かけて売る方針のようなので、価格交渉はできないと思いますが、言うのはタダですからね。

営業さんは特徴的なんですか？具体的にはどのような受け答えでした？
価格交渉は売主さんによっては一切受けつけてもらえないみたいですし、
値引き狙いなら事前に傾向を調べておかないといけないんでしょうね。

先日モデルルームに行ってまいりました。
人にもよるかもしれませんが、私の対応をしてくださった方は、
事前ヒアリング等ないまま、着席と同時にプレゼンを始められました。
台本通りにしか話せないようでして、質問の受け答えがずれていた印象です。
妻共々首を傾げて帰りました。

また、皆様が気にされているランニングについては
周辺は全てこのレベルですよ？と半ば怒っていらっしゃったのも印象的です。
管理費の内訳を聞いた所、24時間ゴミ出しができる点、受付にコンシェルジュがいる点を強調され、少々釈然としませんでした。いまどきみんなそうなのでは…？

ただ、マンションの設備・仕様はすばらしいものでした。全ての部屋に標準であの仕様（キッチン設備、タイルの種類等）があるのは嬉しいです。

価格の話まで行きませんでしたが、あの様子だと受け付けていただけそうにないです。良くも悪くも、あの土地の物件だと言うプライドを持って売買されています。

>>407 マンション検討中さん
何人くらい営業の方がいらっしゃるのでしょうね。
私の時はしっかりした方に担当いただけました。
他にもいくつか見て回っていましたがここが1番良かった、というかしっくりきました。
相性もありそうですが。

我が家は女性で（きっとベテランさんです）大変丁寧でしっかりした方でした。
407さんは残念でしたね。お気持ち分かります。良い物件だと思えたのに営業さんが合わないと非常に残念な気持ちになります。
いくつか物件を回っていますが、不動産は営業さんも含め、本当に出逢いだなと思います。

モデルルーム見学未経験ですが、モデルルーム見学時の事前ヒアリングとはどのような内容です？
普通はこちらの家族構成や希望の間取り、要望などを一通り聞いていただけるのかな？
いきなりプレゼンに入った営業さんは、アンケートに記入した内容を確認するだけでヒアリングを省略してしまったのでしょうか。

最近検討をはじめた者です。
愛宕の一画に位置しているマンションで新築を手に入れるなら、ここは非常に良いですね！
愛宕住所で良いマンションといったらMORI LIVINGのマンションしかないので流石に手が出せない。
後はここか、今後出てくる住友だけでしょうか？その他開発予定をご存知の方いらっしゃいますか？愛宕G地区の開発以外ありませんよね？

>>411 マンション検討中さん
愛宕周辺では新しい出物はFG地区が目下注目ですね。
レジデンシャル（住所虎ノ門ではなく愛宕らしいです）もできるので高いでしょうねー。
パークコートまわりに再開発などあれば面白いですけど、なかなかとりまとめが難しそうな印象はありますね。

>>412 匿名さん
FG地区は南側のオフィスと北側の地権者住戸商業施設だけだと思います。いまのコンサルの計画では。

天現寺周辺の空き地と駐車場も再開発入るのは時間の問題ですかね。

現状見えてきてるのは、FG地区のみですがレジデンシャルタワー横のプレハブ群もネットかけられてますし動きそう。
利便性はますます高まってきそうですね。

何年先になるか分かりませんが、少しずつ開発が入りさらに綺麗なエリアになっていきそうですね。

>>411 マンション検討中さん
真剣に検討されているのであれば良物件かと。スミフ竣工は麻虎開発後ゆえ、この坪単価は軽く超えるでしょう。

愛宕神社とレジデンシャルタワーがデッキで繋がったらどうなるのでしょう。せっかくの愛宕の自然が台無しにならないといいなぁ。近隣住人として心配しています。レジデンシャルの住人さんは大丈夫だと思いますが、ヒルズのオフィスにお勤めの方も休み時間に安易に来られるようになりますものね。

>>417 通りがかりさん
それが何か問題でも？

>>416 匿名さん
住友は坪800くらいいってしまうんでしょうか？2024年竣工で住友なら、、、

ドアの前にトランクルームがあるし、シューズクローゼットも広いですから収納力は
ある程度あるところがいいです。
間取りは部屋のタイプが少し変わっているので好みが分かれそう

平米数は都内だとそこそこあるほうだと思いますし、これほどの駅の近くは希少価値が大きいです。
地下鉄というところもメリットが高いですね。

東洋経済オンラインでおすすめの借地権マンションとして当物件があげられてますね！

>>421 匿名さん
これですね、情報ありがとうございます。
https://toyokeizai.net/articles/-/388290?display=b

物件概要をみると販売戸数7になりましたね。契約が締結され次第数を減らしていっているのでしょうか？それとも8戸売れて7戸新たに販売しているのでしょうか。

>>423 マンション掲示板さん
どうなんでしょうね。
以前は9戸だった記憶があるので、普通に考えると先着順が売れているのではないかと思います。
ただ、私がここを見始めてから確か4戸か5戸売れているはずなので、それだと現在の表示戸数と合わず。
どういうロジックなのでしょうね？

いつもは小判鮫のスミフがお隣きれいにしてくれるのはメリット。
工事の騒音はデメリット。

建ちましたね

ウェリスさんからでしょうか？
ありがとうございます。

>>426 匿名さん
ありがとうございます！
正面はダイレクトウィンドウが多いこともあって格好良いですね。

丸見えですね

>>429 匿名さん
まあまあ、このあたりはどこもそうでしょう。
少し場所は離れますが今話題のPC虎ノ門もガッツリ丸見えですしね。
近隣からそこまで見えないのはPC虎ノ門愛宕の上層くらいじゃないですか。

虎ノ門住人さんたちは、ガラスウォールが好きなんだ？

家の中、結構見えてしまいそうな感はありますよね。
その点に関しては
どうやって対策をしていくのが良いという風にデベはしているのでしょう。
実際はそこまで見えないということなのか…
バルコニーの内側に目隠しというのも違うしなぁ。

カーテンとかブラインドなどで対応じゃないですか？
断熱性能のあるブラインドもありますから、そういうもので日差しを入れながらプライバシーを守ったりなどすることは可能。
ただ、ガラスウォールじゃなくてもとは思うところはありますよね。
周りの建物が光の反射で眩しくないのか？など。

通販などでバルコニーシェードを売っているは見つけました。
ただ、それを付けていいかどうかは、マンションの管理規約次第ですよ。
バルコニーシェードは、外観が変わってしまう要素がある。
外観が変わるようなことはNGな管理組合は結構多い。
まあ、マンションの見た目かわると微妙ですからね…^^;

すまいサーフィンで絶賛されているようですが、借地であることやランニングコストなどが気掛かりです。沖さんは借地推し？

ここDWの意味ないな。周りビルに囲まれ過ぎ。汚いすき家ビルの真裏とかどうするの…東側も住友タワレジに眺望潰されるし。オワコン。

バルコニーシェードを付けているマンションの方って少ないと思います。
１Fの専用バルコニーやテラスがあるところはシェードを付けているケースが多いですが、
バルコニーからリビングまで強い光が入ってくるなら、遮光カーテンで間に合いますよ。

シェードを付けると外観は確かに悪くなります。

>>435 マンション検討中さん

>借地権にも種類があることを知らないか、知ってるけど荒らしが目的の競合他社か（あるいは買えない人か）どちらか。「借主の権利」の観点からしたら、定借と普通借地なんて全く違います。普通借地はトータルで考えて悪くない選択肢と思いますよ。老舗のメガバンクも住宅ローンの融資します。と真実を書くと、また定借という前提で、いろいろ悪意の書きこみありますかね（笑）

と、まぁこういうことですね。
他の普借物件からの転載ですが。
定借は結構勇気が必要ですが、ここは普借ですから悪くないですね。

借地料を50年も払い続けたら普通に所有権買えますね。
財産を残す必要がない人はここでもいいかもしれませんが。

まあまあ、このあたりのマンションを購入する人は住み替えが前提ではないでしょうか。

中古借地マンションなんて、激安じゃないと買わないのでは？

結論。ここ買うならパークコート虎ノ門買うでしょ。

すごく便利な場所で、外観のデザインも素敵なのに、建物が歩道ギリギリなので、高級感に欠けます。
パークコート虎ノ門も同じで、最近の虎ノ門のマンションは内部は良くても、囲まれてゆとりがありませんね。

結論。パークコート虎ノ門買うならザレジデンス六本木買うでしょ。

>>443 近隣住民さん

目の前の歩道は両物件いずれも無電柱化されているので、下手な高級住宅街を買うよりはスッキリしてるよ。

ちょっとポジ書いたらネガの反応がすごいな…。
まあでもこれから都心のいい場所は普借物件増えるかもしれませんよ。

>>446 マンション検討中さん
何かすぐパーコーパーコーと絡んでくる人がいますね。借地disも多分同じ人だろうということで、お察しですね。

公式ホームページで住宅ジャーナリスト大森広司さんのコラムを読ませていただきました。
このエリアでマンション購入を検討するのであればなるべく早い時期に新築物件を取得するのが得策だそうで、その理由も納得でした。
マンションの買い時については大いに悩むところですが、今後も価格は上がり続ける見込みなんですね。

横浜のマンション築50年でも70平米4,000万円するらしい
ここは0円でしょ
そこまで損して住みたい立地かね

>>449 匿名さん
お前の脳みそが0円だよ

お下品で民度も低いようで

>>451 匿名さん
いやー、これはあなたが悪いでしょ。
謝っときなさい。
言葉が過ぎますよ。教養って単語お勉強しませんでした？

>>452 マンション検討中さん
普通借地と定期借地の区別すらつかない、恥ずかしいお方ですね。
このように教養のない方が大勢いらっしゃるおかげで、普通借地の物件は相場より割安で購入できるということですね。理解しました。

ここの隣地の住友、グランドヒルズっぽいよ？

東急、冷汗？

どうすんの？

>>453 マンション比較中さん
いや、わたしは普借推しですよ。

>>451
>>449
に返信したつもりなんですけど…。

>>454 マンション検討中さん
グランドヒルズが来たら相場も上がって良いことじゃないですか。
ブランズも上方向に影響受けるでしょ。
グランドヒルズだとしても同じ普通借地ですしね。
多分シティタワーだと思いますけど。

南青山のグランドヒルズが高速沿いのペンシルだったことを考えると、虎ノ門３丁目計画は愛宕山を背面地として森ビルヒルズに隣接する港区内陸物件なのでグランドヒルズになる可能性あるね。

借地のグランドヒルズ誕生？
3頁参照あれ。

https://news.yahoo.co.jp/articles/7583ea743571e268f144df1d3ecbf42e626c...

普通借地権は、儲かるって住まいサーフィンの人が、昔言ってたね
定期借地は、残価ゼロ円だから駄目だよ

大門が普通借地権です
建て替えもできる

なんの得があるのかと考えたんだけど、お寺だからこの先、人間の営みがあり続ける限り、その場所に存在し続けるのだよね
そうであれば、権利金もらって、固定資産税相当の地代もらい続けたほうが、得だという判断なんだな
所有権渡したら、二度と返ってこないから

神社仏閣の所有地って檀家やらなんやら利害関係者が長年つもりに積もってるからキレイさっぱり売るに売れないてのもあり、普借で出ることが時々ある。
ここも住友もそうですね。

>>459 匿名さん
まあ、普通に考えたらそうですよね。
所有権の固定資産税と借地料なんてドングリですから。
本当にグランドヒルズなのであれば、普通借地も評価が見直されそうですね。これから増えるのは定期借地が多いでしょうし。

グランドヒルズが来るとなると、いよいよこの辺もパークハウス・パークコート・プラウド・ヒルズと各デベの高級マンション街にはなってきますね。
あとはブリリア来たら出揃うな。

色々とエリア混ぜて語るのは勝手だけど、
愛宕と虎ノ門は、全然別のエリアだよ。
愛宕はあくまで愛宕。
それとも、パークコートやヒルズの虎の威を借りなければいけないほど、ここは困ってるのかな。

>>464 通りがかりさん
ここは虎ノ門3丁目です。

神谷町より東側は、芝とかと同等だよ。

ブランズからパークコート虎ノ門愛宕タワーまで歩くと、左側の昭和の雰囲気漂う壊れかけたビルが、どんよりした空気を醸し出しているよね。

歯抜けで既に駐車場となってるし、森ビルが所有する土地も多いから建て替わるだろうね。
化けるでしょ。

>>468 マンション掲示板さん
そう思いますね。
これからの開発余地が非常に魅力的。

借地権とはいえここ安すぎませんか？
値付けが下手なのが弱点かも

定借だから
当たり前だろ

>>471 匿名さん
ここ普借ですよ。お勉強不足ですね！

普通借地の場合は、借地人の方が権利が強めですからね。
基本的には土地の契約の更新ができる。

一応、土地の利用料が出ているけれど、これって公示価格を基準とした計算方法で
算出すると考えていいのか？
今は不動産がとても高い状況なので、
これ以上はなかなかなさそうにも思えるのだけど。

それだけに権利関係だけは随時把握しておく必要がある。
芝大門のとある物件みたいに低層が賃貸になっている場合など。
借地権の半数以上を建主に握られてしまうと思う壺。
何をするにも建主の了解が必要な形になり、大規模改修時などかなりのデメリットの懸念。

まぁそこまで考えて買う人はいないだろうな。

>>474 マンション検討中さん
芝大門の方は分譲が権利関係を半分以上押さえてる。よく調べて。まぁそこまで調べて書く人はいないだ

芝大門のスレで話すので良くない？
こことは全く関係ないですよね。

>>476 マンション検討中さん
それを言いだしたらどのマンションも同じでは。また、もしそこのマンションだけに特別な理由があるとしても、どの程度の可能性なのでしょうか。
極論のようなリスクを持ち出してきたところで不毛な議論になりやすいという良い例ですね。

土曜日から第３期５次の分譲開始だったようですが申込状況はどうだったのでしょうか。
今回は１２戸販売されたようですが完売しましたか？
そう言えばこちらのマンションは先着順住戸がありませんが、期分け販売される度に完売しているんですか？

今の所、先着順で申込みで12戸とあるので、動きが特に無い状態なんでしょうね。
これでもしかして、販売はおしまいなんでしょうか？
それともまだ控えているのか？
今まで先着順がなかったのは、普通に売り切っていたのかもしれない。
または、要望書があった場所だけ販売していたとか？

普通借地だから、そこまで所有権のタイプのマンションとは値段が異ならないのかもしれないですね
普通借地は定尺と違って、借りる側に割とメリットが有るタイプに見えるので
それも強気な金額設定につながっているのかも？

今、売り出しているのはプレミアムプランですね。
コスパがこの中でも良いほうが既に売れてしまっているのか？？

勝どきや豊洲でギリな俺からすれば、ここでもヤベーどんだけ稼いでんだだな。
パークコート虎ノ門に住みたい。

めちゃ資産性プッシュしていますね。
普通借地でも、地権者がOK出せば賃貸にすることができるから
そういう意味での資産性なのだろうか？
このあたりで勤めているならば、自分用にっていう人もいそうなのになぁ。
みんながみんな、テレワークできるわけじゃないし
となるとあまり電車乗らなくて済む方向で考えると
勤務地の近くで暮らすのっていいような気がする。

ここの良さは、愛宕虎ノ門界隈のマンションの中でも特に芝公園へのアクセスに優れている点と成城石井へのアクセスの良さですかね。

グリーンヒルズにはいずれも負けますが。
築年数と仕様は勝るかな。

あと、アイスクリーム屋が近いです。

ここ竣工したのにまだ売れ余ってるんですか？値引きしますかね？

>>488 マンション検討中さん
普通借地なので減価しませんよ。
定期的に出現する世間知らずは何が目的なのでしょうね。値引きマンションが欲しければ郊外へどうぞ！

>>489 匿名さん

借地料って毎月支払うことになると思いますが、企業が負担しないのであれば誰が負担するのでしょうか？488ではありませんが、私も企業にとってはコストがかかると思っていました。

売れ残り部屋の地代は売主が負担します。建物の寿命は有限ですので、毎日減価されるとともに建物価値は下がっていきますが、虎ノ門エリアの地価は今後上昇しますので、地代の負担は重くなります。
また、普通借地権の場合、売却時には売主が地主に対して名義書替料を負担するのが一般的で、建替えの際にも建替承諾料を払わなければなりません。
他方、借地権により土地評価は所有権に比べて低くなりますので相続対策には一定の効果がありますが、その反面で資産価値は低いので相続人からは嫌がられます。

以上を踏まえて、借地権マンションを購入すべきか否かを冷静にご検討くださいますようお願いいたします。

企業が売れ残りを延々と待ち続けるのは、ありえない。

普通に考えて、ここは地代かかるし早く売りたいでしょ。買えることが示せれば値下げ交渉は他より通りやすいと思うよ。管理費も高いしね。

虎ノ門でも借地では人気ないんですね。

虎ノ門、これから上がるという目の方もおられるけれど、再開発ってまだまだあるのですか？
虎ノ門エリア自体は落ち着いてきているものだと思っておりました。
ただ、借地ですし、
資産価値をどこまで重視している人がいるのかはわからないですね。
定借と違って、普通借地だとどう見るべきなのかな。

普通借地だと、借りている側のほうが希望が通りやすい。
更新したい場合は更新ができる。
ただし50年経ったときに、住民側の意見がまとまるのか？というのも正直思う所あり。
地権者さんの住戸もこの中にあるようですがそこがどう動くかにもよるでしょう。

ここは管理費がバカ高くないですか？
地代よりも管理費の高さにびっくりしてしまう。

>>497 ご近所さん
おっしゃる通り。
けど、管理費高い方が変な住人が減って良い気もします。

管理費が高いという声が出ていますが、モデルルームで直接伺えば管理費の内訳を公開していただけますか？
その他、修繕積立金が将来的にどれくらいまで値上がりするのかなども事前に伺っておきたいですよね。

他のところの情報ですが、修繕積立金の値上がりの計画は事前に教えていただけるという投稿を読んだことがあります。
管理費はどうなのでしょうね。住人が決まってから管理内容とかを決める場合もあるような気もするけれど。
スレ主さんの時には不明だったようですが、決まったみたいでホームページには株式会社東急コミュニティーと書いてありました。
管理費については後々住民間の話し合いなどで減らしたりとかできるのではなかったかと思いますが、確認したほうがいいかもしれませんね。

他の地域の相場がここの販売開始から2?3割程度値上がりしているので、ここもそろそろ見直し買いが入るのでは

虎ノ門ヒルズステーションタワーの南側
森ビルの古いナンバービルがいくつかありますね。
次はあそこらをまとめるのでしょうか。

ご近所で競合が起きるとなると、ここも価格に関しては影響も出てきたりするのかな。
正直、今は高値でずっと推移している状況。
この土地が資産価値が維持し続けられるというのであれば、価格関係なく購入されるのだろうなぁ。

マンションとして、住まいとして純粋に見ると
結構イニシャルの設備も充実しているから
あえてオプションで何かをするみたいなことはここの場合は少なめかも。

南側は目の前にすき家雑居ビル、東側はシティタワーがべったりというの厳し過ぎる。。。その上、ランニングが強烈。余程入居を急いでいる人以外は無理でしょ。シティタワーのことは、企画段階で分かっていたのだろうか…