南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

何だか陸の孤島みたいな物件ですね

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>>61
どこの駅からも遠いのでこの辺りの住民はバスを使うことが多いそうです。都バスやちいバスは意外に便利です。

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＞＞62
東日本大震災の当日も、先日の台風で鉄道が運行休止だった時も、ほぼ平常運転を続けていたのは、路線バスです。バスというだけで馬鹿にされることが多いけれど、もっと評価されてもいいのに、と密かに思ってます。

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個人的まとめ
メリット：文教地区＆宮邸至近の落ち着き、南青山ブランド、学区、車移動に便利（高速入口至近・GS）、日照・風通しは良さそう（3方向が道路、1方向は隣地マンションの庭）、価格控えめ
デメリット：駅からの距離（バスはOK）、日常の買い物は不便、大通りが近い
豪華さや共用施設は特に求めないので、個人的には重視せず。 …こんなところかな

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港区も相当程度の影響を受けると言われている羽田空港・新飛行ルート問題。
頭上を飛行機が飛ぶことになる高級マンションもある中で、この場所はラッキーだと思う。
AルートとCルートのほぼ中間に位置しているから、騒音の影響は少なそう。
（この問題は、マンション価値にもかなり影響があるはずと思っているのだが、掲示板ではそれほど話題になっていない気がする。）

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A滑走路とC滑走路の中間って事は、どちらの騒音も受けるという考えはないのでしょうか？？かなり煩いと思うよ

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＞66　私が理解している限りでは、AルートとCルートの間には約2キロの距離があり、各ルートの両側それぞれ500メートル程度を「騒音が懸念されるエリア」と想定しているケースが多いのではないかと思います。つまり、平面で見た場合には、AルートとCルートの間に帯のように「騒音があまり心配ではないエリア」が残ることになり、本物件はおそらくその空白エリアに入る、という意味です。（詳細は省きますが、南青山エリアではなかなか貴重といえます。）
もちろん、高度が下がるとそれだけ地上への音の影響は大きくなるので、所詮は大雑把な基準ですが、それでも、AルートとCルートの間は全部うるさい、つまり各ルートの両幅1キロ内は騒音エリア、と都心マンションの掲示板に書くことは躊躇しますね。地図を確認していただければわかると思いますが・・・。

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この場所は飛行機よりも夏のセミの鳴き声が騒音レベルだと思う。

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>70 貴重なご意見をありがとうございます。ご指摘の場所に赴くのはなかなか大変なので、よろしければ、その場所だとどんな感じの音量なのか教えてください。

個人的には、それでも、この物件については大きな懸念はないのでは、と思っているのです。
建物外部については、もともと首都高・六本木通り・駒沢通りの音がある場所ですし、建物内部についても、新飛行ルートが判明した後の設計で、新飛行ルートを織り込み済みの防音対策がされているはずだと思うので。
より深刻な問題は、新飛行ルートに近く、しかも「閑静な住宅地」と言われているような場所に建っている既存のマンションへの影響だと思っています。

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>68 夏の昼のセミと、秋の夜のマツムシ。
私は都会の貴重な自然だと思って楽しむことにしてます（笑）

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首都高と駒沢、六本木通りと飛行機騒音に赤十字のサイレンが鳴り響く環境ね。
騒音耐性はあがりそう。

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最近毎朝小型ジェットでテスト飛行していて、窓開けていると結構うるさいですよ。
ルート通りに飛ばしている時もあれば、真ん中あたりを飛ばしている時もあるし、高度も低い時もあるのでなんとも言えませんが。

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音の感受性は個人差が大きいから、気になる人は現地で確認すればいいのでは。
さすがに、静かな場所ですよ、とは言いませんが、首都高・六本木通りからは1ブロック離れていますし、駒沢通りもこの付近の交通量はそれほど多くないです。
日赤近くだと必ず「サイレンが…」と書かれますが、常陸宮邸に対する配慮なのか、このエリアに近づくと音量を落とす救急車が多いですし、日赤に入るルートはこの道だけではないので、気にならない人も多いと思いますよ。
飛行機の音は、実際の運用が始まってみないとわからないですが…。

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>>常陸宮邸に対する配慮なのか、このエリアに近づくと音量を落とす救急車が多いですし

ワロタ

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地権者が強そうだ

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今回の災害で、この物件も含め、”昔は武家屋敷だった場所”という売り文句の重要性がわかった気がします。

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サイトにも古地図を載せてます。デベは「見せられる時には」古地図を自ら見せてくれるんですね。

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表参道駅まで徒歩で12分。渋谷は13分くらい。恵比寿駅は17分、広尾駅は日赤とガーデンヒルズの敷地を通過すれば12分くらい。
いずれも遠いけど、それぞれ違った魅力を持つ知名度ある４駅が徒歩圏で、なんと11路線使えるのは凄いこと。
六本木駅は目の前のバス停からバスで10分以内、赤坂駅と代官山駅はコミュニティバスが遠回りするから20分くらい。
それと、タクシーが駒沢通りにバンバン走ってるから、すぐ捕まえられるのが大きくて、急ぎの時はタクシー乗りますね。タクシーなら渋谷駅や恵比寿駅まで５分。
銀座や新宿とかから帰宅する時もタクシー利用がメインかな。この辺に住む人はタクシーを上手に使いこなしてますよ。

マイカーなら首都高の都心方面が高樹町入口、東名方面が12月に完成する渋谷入口。どっちも門を出て信号次第では１分ちょっとで乗れる距離。

近年多い何が何でも駅近って言う人には向かないけど、それで価格が弱まるなら儲けもの。かなり交通の利便性の高い立地ですよ。

それと、青南小は１つの選択肢でしかなく、青学や女学館の小学校はもっともっと近いから、そこにお子さん合格して引っ越して来る人も多いですよ。
渋渋と広尾学園は徒歩、麻布は自転車、筑駒、駒場東邦までは渋谷から２駅。開成も千代田線で１本なんで、そうした中学受験組も多いし。そもそも新芽会などのお受験教室も、SAPIXや早稲アカとか中学受験インフラも徒歩圏に豊富なんで受験組が多いんですよ。

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騒音について書きますね。
最大の気がかりは未知なる飛行機の音です。
こればかりは新航路が運用開始されないとわかりませんので、
気になる人は運用開始後に実地確認が必須です。
参考までに、六本木の米軍施設に向かうヘリがたまに上空を低空で飛びますが、
室内にいる限りはたいして聞こえません。

そもそも森の中のような静寂な環境ではありませんし、
音にとても過敏な方には向いてない土地ですが、
都心部なのに都会の喧噪や駅前や繁華街の騒々しさはありませんよ。
郊外の幹線道路沿いや駅前、線路沿いよりも、よほど静かです。

たまに消し忘れの救急車も通りますが、
救急車は広尾の日赤に限らず、迷惑施設とならないように、
救急病院の付近に到着して緊急走行が不要と判断されると、サイレンは消すんです。
感覚的には「たまに聞こえる」といった感じです。
ただし、敏感な人は深夜の就寝中に起きてしまう可能性はあります。
就寝中のサイレン音が、どうしても苦手な人は購入を避けたほうがいいですね。

あと六本木通りや首都高の騒音も意外にもほとんど聞こえません。
少なくとも窓を閉めている限りはきになりませんね。

常陸宮邸が森のように木が茂っていて、
そこで発生する真夏のセミの鳴き声は大きいですよ。
ただ日本人はセミの音を騒音と感じない人も多いので、
「夏の風物詩」ととらえられるなら問題なし、
神経質な人なら避けるべきエリアです。
（宮内庁に木を伐採しろと苦情は言えませんし）

サイレンの音もヘリの音もそうですが、音源が隣にあるわけではないし、
最新マンションは密閉性が高いので、
窓を閉めている限りは、気にならないといえます。
むしろ、台風で風が当たる音のほうがうるさいくらいです。
でも、台風の音はどのマンションでも共通ですし。

ただし、繰り返しますが「静寂」な土地ではないので、
過剰に音に対して敏感な方にはむいてません。
上記の点に意識を向けて現地視察してみてください。

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表参道や渋谷という、便利だけど賑やかな駅にほど近いことを考えれば、「その割には静かな場所」といえると思います。

利便性の高い駅ランキング
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000184.000028482.html

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駅距離を踏まえるともう少し価格を抑えてほいしい。
一駅でも10分以内なら随分印象変わったと思うけど、そうだとすると更に高くなるかな。

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明らかに北西69.78㎡は坪単価420万からでパンダ部屋。
リセールバリューには期待しやすい。

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この物件の北西向きは南青山テラスの中庭の緑が眺められるし、道に面していないから音も一番静かなのでは？悪くないと思います。

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六本木通りをまっすぐ歩いて10分程度で、東口の歩道橋入口（階段ではなく緩やかなスロープで上がる）。右に行けばヒカリエ、直進すれば左に渋谷ストリーム、右はオープンしたてのスクランブルスクエア。そしてそのまま駅に直結。
渋谷駅までも別に遠くないし、周辺の新しい商業施設は駅よりもさらに近いよ。

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CGですけど外観はあまり高級そうには見えませんね
エントランスやホールは良さげなので残念

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>>85 匿名さん

安い北西は激戦ですね。

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南青山6丁目7丁目の中古マンションは築15年でも坪単価430万以上で動いてます。
北西1階の坪単価420万を購入すると10年後も同じ価格で売れるかもしれないパンダ部屋。
修繕費も定額制で長く資産価値を保ちやすくいいマンションだと思いました。

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ヤバイ！マンマニさん訪問で激安価格が世間にバレ始めた。。
仕様は低いんだけど不動産は立地なんです。
西麻布だと青南小通えないけど、ここならば。

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パンダ部屋坪411って衝撃ですね。倍率凄い事になりそう。

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坪411って本当なのか？駅遠でも南青山でその価格は衝撃的。マスターズハウスは例外として。

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本当ですが、一部屋だけです。
お隣のマンションとの敷地を区切る壁に面している部屋で、日当たり全然なしの半地下。それ以外のお部屋は平均して坪500~。ほとんど家にいないので駅遠半地下でもオッケーって方に人気が集中しそうな気がします。

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坪411万のパンダ部屋は半地下など難点もあり大幅に安いですが、
それ以外でも坪500万前後もあったり１LDKだとギリ7,000万円台もあるので、
サラリーマンでも南青山に手が届く価格となっていまいた。
それに何か大きな経済危機などない限りは、
南青山に新築でこの価格では今後なかなか出てこなさそう。

但し、バス便がそこそこ強いとはいえ、駅遠なので共働き子供有りの方には、
金額以前に生活はしやすいとは言えないと感じました。
小さい子供を連れていけるような
大型スーパーやドラックストアなども近くにはなさそう。

DINKSや1人くらしで生活利便性よりは南青山アドレスで表参道・六本木・渋谷などで、
プライベートを楽しみたい層にはとてもいいと思います。
あとは周囲の住人の方との生活レベルや生活感を気にしないのであれば買ってもいいのではと思いました。

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半地下部屋はマンマニ緊急ユーチューブ投稿でマンオタ読者と投資家が慌ててMR予約を入れまくりで丸紅さんアタフタ。
登録も無駄にパンダ希望者殺到で倍率20倍は確実。
丸紅さんはマンマニの影響力を軽く見てると現場のスタッフが混乱することになるから要注意。
他にも坪単価450万以下の部屋もあるので住みたい人は半地下は諦めて倍率の低い部屋にするしかない。

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地下って一番買っては行けない場所なので
400前半でもどうかとおもいますが、希望者が多いのであれば
まあそういうことなのでしょうね

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>>96 匿名さん

サラリーマンが南青山アドレスを手にしたいの。
実は1LDK53.82㎡4階が7800万と安いな。
半地下どころか4階から庭園ビューは隠れたパンダ部屋。
DINKSには超オススメ。

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サラリーマン内でも予算7000万台までの壁、9000万未満の壁、フラット1億の壁
それぞれ選択の幅が異なる。
7000万台でDINKSでローン控除使いたいは1部屋しかない。
9000万未満だと70㎡未満の2LDK2部屋。
ここは超高倍率で当たらない。
1億以下だと半地下は避けて坪500万以下で条件の良い部屋が選べてしまい大抽選会は避けて買える。
例の最強パンダは祭り感覚でマンオタが参戦するので20倍にはなるよ。

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＞94　一番近い大型スーパーは、お財布に優しくない「紀ノ国屋」（笑）。
ただ、西麻布方面に少し歩けば「成城石井select」があり、大型かつ庶民的な「ライフ」も徒歩圏です。
渋谷駅を通るなら何でも買えますし、表参道（骨董通りのつきあたり）にはマツキヨもあるので、便利とは言わないけど、慣れればどうってことないという感じです。
大きな物や重たい物は、アマゾン、ネットスーパー、カクヤスあたりに頼ってしまいますが…。

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成城石井selectっていつの時代じゃら。
もう店名変わってるよ。
子連れで行くショッピングセンターってここだと六本木ヒルズですね。代官山も子供に優しい。渋谷は流石につらいけど。

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予約殺到で受付ストップしました。

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実は同じ坪単価で西麻布のパークハウスが買える件

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>>102 マンション検討中さん
駅遠冬の時代。

白金長者丸も買えるかな？

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駅近の湾岸で坪500オーバー。
駅遠の南青山で坪411。

まあ、ここは一択でしょう。

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>>103 マンコミュファンさん

長者丸は坪単価390万台から買える。
オプレジを受け入れれば。。

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半地下陽当たりなし坪411万部屋ばかり注目されてるが、2階で半地下にならない78㎡部屋が2階で最安の坪426万で買えてしまう。
1億予算があれば迷わず2階です。

同じ値段で買えるパークハウスも9部屋絶賛販売中。
常盤松と迷っていると営業さんに指値を持ち掛けるのも手。
常盤松が売れた後だと使えなくなるけど。

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常盤松より安くしたらパークハウス買います！

近くのグランドヒルズも安くならんかな？
常盤松効果でグランドヒルズが坪600万前半で来たらグレードの高さからグランドヒルズに流れるだろう。

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>>107 匿名さん
ここは地権者ありの難あり物件。
スミフ様がこっちの価格に歩み寄るなんてありえない。営業マンも購入者も住む世界が違います。

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>>108 マンコミュファンさん

地権者さんが優秀なのがここの何よりもメリットですよね

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地権者あり＝難あり　なのでしょうか？
大規模再開発物件でバラバラに住んでいた戸建数十軒（時には数百軒）の地権者がいる状況と、１つのマンションに住んでいて建替えの合意形成に至ることができた数十世帯が地権者という状況は、全然違うと思うのですが。
スミフに惹かれる層と本物件に惹かれる層は違う、という点は同意します。（いろいろな意味で。）

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あのテンションきもいブロガーが宣伝したから受付中止なの？

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直人さんのインフルエンサー

みんなパンダだけに殺到して有り難くない客です

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丸紅さんは8680万の部屋しか買わない新規客だけのために小さなMRを今からスタッフ増やして対応する必要はないなあ。
選手村のパンダ部屋を64倍にした影響力を侮ると困るのは丸紅さん。
登録日はアポなし突撃の行列待ちが凄いことになるよ。
時間内に営業さんが対応出来ない。
既存客に優遇倍率設定するとかしないと、防げないよ。

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8680万の部屋は当初予定価格では8800万台でした。
何故下げたか？
従来の南青山に住みたい層から見ればグレードが低く、半地下なんか安くても住みたくない。
いわゆる実需富裕層地域だからです。
半地下は評価が低かったので下げたのではなかろうか？または、集客のため？
後者であればマンマニ氏の発信力を甘くみていたことになります。
安いパンダしか買わないチャレンジ客が50組とか簡単に殺到するだけ。
他の部屋には目もくれない。
丸紅さんは緊急対策を練った方が良い案件。

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こうやって世からパンダ部屋がなくなっていく
マンマニがやってる事はマンション買いたい層からすれば余計なお世話

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>>115 マンション検討中さん

ここ1年で極端にパンダ部屋が減った印象があります。
特定の地域だけしか検討していないガチ検討者から見れば他に選択肢がないわけで今回の騒ぎは大変迷惑だったと思う。
SNSは広域に発信されるため安いなら別荘や転売用に買い増すような本当に住みたい層ではない人に横取りされてしまう。
まして、ここは36部屋しか販売しない小規模物件。
ハルミフラッグとは訳が違うのです。

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本当にデベは何かしら規制をした方が良いと思います。
パンダ部屋だけ殺到して受付停止なんて実需層やデベからしたら大変迷惑。
まあパンダ部屋を設定したデベにも責任があるかもしれませんが、こういった拡散はもう少し配慮してほしい。

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マンマニさん読者として日頃から勉強させていただいて有り難く感じている者から
敢えて苦言です

同じ小規模 パンダ部屋があったグランドメゾン成城では動画投稿は登録最終日の前日夜に配信、記事化は登録終了後でした
常盤松ハウスは訪問初日すぐに配信

この違いが何故発生したか？
読者なら理由が理解できると思います。
元々常盤松ハウスが好き、でもサラリーマンで予算が8000万台までってファミリー層のガチ検討者はいたはず。
同じくグランドメゾン成城にガチで惚れて住みたいと思った。
だから、、の対応になった。
小規模で大勢を包み込めない常盤松ハウスのガチ検討者の気持ちは理解出来たはずです。
配慮が必要だったと思う。

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>>119 匿名さん
そんな配慮必要ないでしょ？
マンマニさんのおかげでパンダ部屋抽選にアタックする機会を損失せずにすんだと思う人もいるのだから。
好きなときに好きなように情報発信すればいいと思う。

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しかし、そう言った行為によって
この先の不動産が買いづらくなって
自らの首を締める事にならないか心配

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>>121 マンション検討中さん
今何が起きてるかというと影響力のあるブロガーが発信したお買い得部屋に群がり、結果として高倍率で買えない。
または、パンダ価格を設定しないマンションが増えて、ブロガーに頼らなくても自力で情報を掴める人が痛手を負っている。
今回の件は買えない前の時点で予約が出来なくなった。

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もう今から提携ローン審査するの予約できない時点で間に合わない？

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ロンドン中心部のフラットでは、半地下の部屋って普通にありますよね。
現地の友人は、日があたらないのは家具が傷まないからむしろ歓迎、道路に面している建物なら、道を歩く人と視線が合わないから１階よりも半地下の方が良いよ、と言ってました。
部屋にも遊びに行きましたが、不思議な落ち着きがあって居心地は良かったです。
（ロンドン市内の古い建物だと、高級物件なのに７階建てでエレベーターなし、なんて建物も多かったので、高層階よりは半地下の方が便利という事情もあったと思いますが。）
話が逸れましたが、本件の半地下の部屋は隣のマンションに向いているとのことなので、窓の外を通行人が通らないのでしょう。新築だと事前に居心地を確認できないのは残念ですが、意外と良いかも、と思っています。

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>>124 坪単価比較中さん
ここは日本です。ロンドンとは違います。まだ半地下は浸透していのでリセールには不向きです！もちろん実需なら個人の好み次第ですが。

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てか、現実的には今さらモデルルーム行ってる方々は、キャッシュ一括で買わない限りローン審査に間に合わないのでは？

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>>117 マンション検討中さん

まさに迷惑しているガチ検討者のひとりです。
せっかく事前案内会から通ってローン審査もしたのに、あっさり横取りされそう。公平な抽選販売である以上どうにもならんが

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＞125　投資目的ではないので、当然のように個人的な好みとして書いていました。
あ、適当に選んだ名前が悪かったですね（笑）。
落ち着いた良いエリア（←これも個人的な好み）なので、リセール・利回りだけを考える投資家が群がるよりは、本当に住みたいと思っている人が買えると良いなあと思っています。

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俺はここに限らず日本中で半地下物件なんか作るなよって思ってるよ。
野村も作ってるし他も含めてそんなのやめろって。
ついでに風呂の残り湯で洗える洗濯機も作るのやめろって思ってる。

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>>129 匿名さん
同感。残り湯のくだり特に。

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マンマニの声と眼鏡社員の顔が生理的に無理

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傾斜地なんだから半地下は仕方ない。
嫌なら2階から上を買えば済む話では？

トランクルームもあるので収納が弱い部屋でも何とかなる。

今から予約組は現金組を除きローン審査が間に合わないので高倍率はある程度避けられる。
来週が登録抽選日でも良いんだけど。

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やめて欲しいです。
転売目的で買いに来るのは。
永住先として販売開始日から見学して購入を考えていたのに。これでニワカ投資家と同等で抽選とは納得できません。

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実需であれ、投資目的であれ、自分の足で情報仕入れたにせよ、ネットで仕入れたにせよ、そこは今のルール上は平等に抽選するしかないよね。
それが嫌ならネット拡散NGなど同意を取るしかない。

それよりも地権者の方は今回の拡散の件でマンションに変なイメージがついてしまった方が嫌でしょうね。

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>>133 マンション検討中さん

ツイッター民のマンオタは湾岸系が非常に多い。
そりゃ南青山ブランドに興奮して殺到するだろうよ。
こうなってしまっては手遅れ。
外れた後はパークハウスしかない。

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>>126 匿名さん

提携ローン外で自己調達（今この瞬間にネットで事前審査出す。）すれば問題ない。

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>>135 マンション検討中さん

湾岸マンションも400万円超えてきているから、狙いが湾岸から内陸に移ってきていると思う。

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けど投資家さんに聞きたいんだけど、このあたりは南青山の中でもリセールはぜんぜん良くないエリアだよ?
果たしてそんな投資に見合う価値があるんだろうか？

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>>138 通りがかりさん

だから安いんじゃない？
恵比寿や渋谷よりお手頃。

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以前この辺りのマンションを検討した記憶があるが、さほど高くなかったけどやっぱり表参道から遠いなあと思ってやめた。
南青山というアドレスにしては安いとパッと見は思うけど、やはり理由があるんだろうね。

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マハーポーシャなんかもう良いんだよ。
なんせ駅遠なんだよ。新築でもリセールでも苦労するんだよ常盤松は。
歩くなら表参道がフラットで良いよ。

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パンダ部屋一択で参戦します！

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>>150 匿名さん

予約取れました？

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この掲示板の最初の方でも「このエリアは売れない」と断言していた人がいましたね。竣工
前完売物件（しかもかなり早く完売）を並べられたら静かになっていましたけど。
新築でもリセールでもちゃんと売れていますよ。
駅近超重視の人には響かないでしょうが、この場所に魅力を感じる方たちも一定のボリュームで存在する、というだけの話だと思います。（”常盤松”と呼ばれるエリアなんて狭いのだから、それで十分。）

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>140

うぉｗ

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半地下部屋はどの程度潜るのかな？
模型があったら確認したい

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>>153 匿名さん
東京大空襲でいっぱい人死んでることも忘れてるから大丈夫です。

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半地下って洪水大丈夫なの？

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>>155 マンコミュファンさん

ピンポイントで目の前だしインパクトある事件だったからね。
まあ気にしなければオーケー。

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その場所で何人亡くなったかわからないような大病院の跡地だって　ヴィンテージマンションになる

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早く販売開始して振り落としてくれい。

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23.24日登録 25日抽選がベストやわ。

パンダしか買わない客を何十組も相手にする必要もないわ。
パンダ以外を購入する客だけ相手にして。

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