南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

60C1階は33万、2階なら36万で決まるでしょうね。
東と南の2階以上なら坪1.9万以上では？
70Ｂ2階は1.8万。
あくまで、今の家賃相場が前提です。

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>>581 匿名さん
詳しくありがとうございます。
利回り4.6％から4.7％くらいなんですね。
インカムよりもキャピタル狙いな物件なのかな。

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>>581 匿名さん

70B2階だけ利回りが5.3％近い！
リセールバリューも130％
1部屋だけ別格過ぎました。

でも、狙い過ぎると倍率高くて買えないので70A1階や60C4階とかで確実に買える部屋狙いも有りでした。
70Aは坪単価446万→422への値下げがインパクト大。

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>>583 マンション検討中さん
70A1階もそんなことになってたんですね。
422は確かに安い。多少歩行者の
目が気になるといっても南向きですし。

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>>583 マンション検討中さん
422て70Bよりお得ですよね？

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>>585 匿名さん

77㎡台が9880万まで500万くらい直前値下げされましたが、気付かない人が多く倍率2倍でした。
南向き1階はそこまで半地下感も少なく、何といっても日本人が好きな方角です。
70B2階が注目され過ぎましたが、70Aは隠れお宝部屋でした。

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>>584 匿名さん

植栽の目隠しあるのと交通量が少ない通りで穴場でした。
南は2階になると坪600万ですからね。。
70Aと200万の差があるとはとても思えません。

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>>586 マンション検討中さん
リセールバリューは70Aの方が高いのでは？？

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>>588 匿名さん
リセールバリューは売主と買手次第なので分かりませんが、70B2階の方が売りやすいのは確か。
70Aは要望書が集まりにくかった理由は模型を見れば推察できます。
致命的な欠点ではないため坪422万と倍率面から隠れお宝部屋という解釈でした。
南1階には51㎡1LDKが残っていてローン控除対象外で坪480万台。
70Aと比べると割高に見えてしまいますが周辺相場と比べると安いよ。

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本日無事契約完了しました。西側から見える常盤松フォレストの植栽は経年良化で非常に良い借景になるとおもいます。当物件の植栽も負けないようにしっかり配置して欲しいです。永住希望なので20年後が楽しみです。

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>>590 マンション検討中さん

おめでとうございます。
私も週末に契約を終えました。
再来年の10月29日からの入居が楽しみ。
宜しくお願いします。

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こちら1ldkの賃貸需要ありますかね。

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むしろ1LDKメインですよ。都心なので。

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>こちら1ldkの賃貸需要ありますかね。

1ルームでもいいくらい。
庶民が都心で賃貸目的で３LDK買って貸すなんて馬鹿すぎ。
すぐにマイナスですよ。
それが出来るのは道楽出来る金持ちだけ。

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１Ｒ投資で小銭稼いで「俺は目利きの才能ある」と勘違いした投資家気取ったアホブロガーが
3LDK買って赤字作るのは一種の様式美。

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昨日代々木公園のライトアップ見に行きました。渋谷駅は人混み凄かったです。あと宣伝のトラックがグルグル回っていてはっきり言ってうるさかった。それから常盤松ハウスまで歩いてみましたがどんどん静かになっていきました。駅から離れているがある意味長所かも。笑

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>駅から離れているがある意味長所かも。笑

「笑」じゃなくて普通にそうだと思いますよ。
上京組のアホブロガーたちが過剰に「駅近ふんがー」「資産価値フンガー」って感化されて言ってるだけでその手のリーマンでは買えない物件です。

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山手線の内側は何処に出るにも近い
バス亭が3つも近くにあり
赤坂外苑前表参道、六本木新橋、渋谷、恵比寿と網羅されてる
西側属性の閑静な住宅立地としては最強クラス
1LDKの安い部屋は最後の希望なり

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前の道はタクシーがとてもよく通るので便利ですよ。

それと１ＬＤＫは人気がないのではなく、青南校区に限っては１ＬＤＫより２ＬＤＫや３ＬＤＫが人気なんですよ。

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来年1月下旬から2期販売開始
残り13部屋が春までにほぼ無くなるんだろう
グランドヒルズは坪700万とか有り得ないしな

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渋谷駅はターミナル駅で商業施設も充実していて実に便利。
でも駅周辺は賑やかすぎるから、渋谷駅から徒歩5分の場所に
住みたいかといえば、それはイヤ。
じゃあ、地下鉄駅まで徒歩3分・地下に降りて改札通ってホームまで降りて
地下鉄に3分乗れば渋谷駅、という場所ならすごく便利なのかと考えると、
それならバスに乗って次のバス停が渋谷駅正面、というこの物件の方が
便利じゃないか、と思えてしまう。

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ＮＨＫに勤務している人から見れば、単身でもファミリーでも最高だよね。
環境、学区、通勤（タクシー、バス、自転車）
緑があって、静かで、そこそこ便利で・・・。
土・日は六本木でもミッドタウンでも表参道でも渋谷でも・・・。
ただ、物価が高いのがキツイかも。

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>>602 匿名さん
ライフで買い物するしかない

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ライフいいですよ。品数充実。心優しい値段設定。駐車場もあるし。

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>>601 匿名さん
とても分かります。
バスは本当に便利。
出張や旅行はグランドハイアットからリムジンバス。
都心西側属性で最高の住環境。

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「バス（笑）」とか書く人は、01系統のバスをよく知らないんだと思う。
日中は3，4分の間隔で、渋谷-南青山-西麻布-六本木-溜池-虎ノ門-新橋を結ぶ。便利だよ。

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安心してよ！誰もバス便物件 笑とか言わないし
南青山のパークマンションで生活する富裕層がマウントなんかしないし湾岸民もネガなんかしてこない。
南青山にマウントするのは無謀だって分かってるから。
湾岸のタワマンなんか買えない貧民が一生懸命ネガしてて痛い。
ここは本当に平和。
コンシェルジュいないとか、各階ゴミ置場なしとか挙げたら設備面で不満点はあるけど、好立地と激安価格を目の前にしたら些細なこと。

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北西向きはお見合いという欠点はあるけど、植栽豊かで450万前後はあり得ない価格。

気づくのが遅すぎました。

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北西→正しくは西北西 ほぼ西
植栽に遮られてお見合いにならない2階とか安くて最高でした

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西北西で4階はお見合いになるのでしょうか、日当たりはどうですか。

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フォレストの建物と向い合うことにはなりますが、中庭を挟んでいるから建物間の距離はある程度離れているし、フォレスト側の植栽には背が高い木も多いので、４階でも、向かい側の部屋との間に植栽が入る感じになるのではないでしょうか。
直接の日当たりは期待できないと思いますが、建物と植栽の反射光があって、それほど暗くはないのでは、と思います。

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先週は2部屋抽選で平均7倍でしたわ。
両方エントリーして外れた投資家もいて狭き門でした。

2億部屋を買う猛者は出てくるのか？
そっちも気になる。

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南向きを売りにした首都高沿いの某物件の価格設定を考えると
ここの南向きは　決して高くないと思う

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>>613 匿名さん
南の70Aは坪422万ですよ？
むしろ西より安いくらい
目の前は道路があるものの常陸宮敷地で永久眺望

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70Aはもろ半地下で通行人とお見合いだから安くしたんだよ。
同じ1階の南向きでも60Aは半地下じゃないけどね。
だから坪単価も444万円とやや高い。
出口戦略考えたら60Aが間違いなく有利。

1階はなかなか売れない、半地下はよっぽど安くしないと売れない。
これ常識。

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>>615 匿名さん
まぁそれでも南向きで日当たり期待できて坪422は割安だよね。不動産はなんだかんだ立地と価格が大事だから。。未入居転売でも多少益はでるでしょうから。
ま、抽選外れた買えない人間の戯言ですが涙

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半地下だろうが何だろうが、422万は半端なく安い。
ただ、西向き2階がもの凄く安かっただけ。

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>>617 匿名さん
そうよ
70B2階が条件の割に1番安過ぎて16倍
70A1階は人気なくて値下げしての2倍
70Bは20000万以上の含み益、70Aは1500万近い含み益、60Aは1000万の含み益ってとこ？

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>>618 マンション検討中さん
70Bの金額単位間違えた2000万だった
上手くいけば2500万までは可能性有り

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道路っていっても、通行人が少ない静かな道だよね。
植栽の目隠しもあるし、住んでみたら意外と気にならないかも。

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>>616 匿名さん
70A1階 9880万→11500万で即転売
根拠は周辺相場が坪550万の半地下で1割引した試算値による

初期費用を引いてザックリ1500万が課税対象として、4割の600万が税金、仲介手数料はマスターズコンサルティングのような30万定額に依頼すると最終利益が800万くらい残る
仮に11500万で売れず11000万でも最終利益は400万くらい。
60Cパンダより70Aの方が費用対効果は高い

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裏話をしちゃうと60C1階の半地下パンダは元々人気なくて似たような予算で買える60Aは倍率が高かった。
そこで60Aを分散させるため60C1階を200万値下げした。
そこにマンマニ参戦で流れが大きく変わる。
マンマニブログ読者はマンオタが多くてすぐに70Bや80Aがお買い得だと気付く。
最終日にマンマニ達が60C1階を登録しての6倍。
あんだけ騒いだ部屋がマンマニ達の登録込でその程度の倍率だった。
中古でも60C1階は1番安くしないと動かない。

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気まぐれだったらやめてちょうだい

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半地下はやめときなさい。
簡単には売れなかった。というより、売れてよかった。
経験者語る。（投資専門）

それ以来、いくら安くても1階と半地下は買わない。
これほんと。

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半地下が売りにくいのは同意
それでもここは南青山アドレス、青山学院初等部4分、青南小学区など魅力が満載。
築浅が少なく、また2LDKが1億以内で買いたいニーズは高いと思うよ。
築20年以内のマンションは坪300万から490万で買っていたわけで1階は以上が当たり前になった今の相場では買い替えできない家庭はかなりいる。
でも、買い替えるのは新築だと予算が無理、中古だと築浅にしたい。
そこで1階の出番。

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住まない奴は買え
住むなら買うな
半地下どころかモロ地下に住むなんてどこの後進国だよ
植木にコロッと騙される馬鹿とか痛すぎるわ
ハメコミ簡単すぎ

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騙されるのは上京してきた奴だろ
勉強頑張って東京に出てきて一生懸命働いて騙される
いつの時代もそんなもん

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いつの時代も都会は残酷

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興奮しないで、血圧上がりますよ。

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火消し早っ

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半地下こだわるさんお久しぶり。
だから2階の78㎡は16倍でも諦めずに突っ込んだのよ。
そして当たり前だが外れました。

1億の予算で築5年以内の70㎡に住みたいけどおススメ中古あるかな？
スーモでは無かった。

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>半地下はやめときなさい。

当然ですね。

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>半地下が売りにくいのは同意

そうですね。
買って他人を住まわすならまだしも自分で住むなんてのはナシですね。

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飲み屋が地下ＯＫ
会社が地下　ＮＯ
自宅が地下　ＮＯ

こんな感じ

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半地下だろうが、地下だろうが安かったら買う。
安くなかったら買わない。
ここはべらぼうに安いから買い。
単純明快。

どちらにせよ、竣工後に答えは出る。

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>>635
要は他人を住まわすんだろ？
住まないならそれでいいんだよ。
自ら住むならやめとけって話。

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>どちらにせよ、竣工後に答えは出る。

売る時に、に訂正。

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>半地下だろうが、地下だろうが安かったら買う。

簡単に言えば地下なんて安くなきゃ買う価値なしって事で
みんなと意見は一致だな。

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日照の有無に関係なく洗濯物は外干し不可。
子無し共働き夫婦は昼間家にいないなら半地下だろうとも青山テラスに遮られる西向きでも関係なし。
実住でね。

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>>639
マジ地下に住んでるのか？

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>子無し共働き夫婦は昼間家にいないなら半地下だろうとも青山テラスに遮られる西向きでも関係なし。

それは売り手貸し手のセールストークやな
地下に住むなんてナンセンスと思ってる俺でももし売る側になればそう言うからな

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丸紅のマンションって最近あんま見なくなった。
横浜は完成売りで、ザ・タワー横浜北仲とミッドタワーグランドはかなり安い価格で早々と完売してる。
丸紅が関与したマンションにはお世話になりっぱなし。
もっと丸紅さんにはマンション事業頑張ってもらいたいな。

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住んでいたわけじゃないけど、半地下オフィスで数年間仕事をしていました。
朝から夜遅くまで結構な長時間を過ごしていたけど、落ち着きがあって
居心地は良かったです。
歩道に面したオフィスでしたが、歩道と視線の高さが違うことが良かったですね。
その経験があるので、住みたい地域で、自分の予算内で住める物件が半地下なら、
自分としては、選択肢としてあり、です。
転売の時にデメリットになることはわかりますが、自分が住むなら、という意味で。

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>>643
やっぱり上京組の独身ですか？

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>>643 匿名さん
例えば何区の地下物件なら許せますか？
区じゃなくてもこの辺りのこんな物件なら、とかありますか？

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ここの掲示板で盛り上がってる物件って庶民向けなんだよな。
3Aでも100平米以下の狭い部屋しか買えないとかちょっとね…

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価値観の押し付けと地方人へのマウント
笑
土曜は変わったのが暇して湧く

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>645 自分は投資目的ではないので、「〇〇区なら許せる」というような大雑把な基準ではないです。本物件のエリアはたまたまよく知っていて、「あり」だと思っていますが。

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予算1億出せる人で港区なら何処でも良い人っているか？
お台場や日の出とかでもOKとはならんだろ？
港区だったら半地下OKとか単純ではない。
パークコート青山一丁目も半地下あるんだけど。
パークコートブランドでもあるんよ。

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そもそも高台の傾斜地なんざ半地下がどうしても発生してしまう。
半地下を住戸にすることで2階の70Bのような半地下でない部屋まで安く買えたんだよ？
半地下にお礼を言わないと。

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元麻布辺りは半地下ありきだし、パークマンションＮＯ３と言われている三田綱町しかり。
半地下が相場と比べ無茶苦茶安かったら買い。

ここは無茶苦茶安かったから半地下でも買いでしょ。
もちろん２階以上はいうまでもない。

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元々62戸のマンションが建替円滑法を活用して高さ制限緩和しながら容積率に加算されない地下を作ることで36戸増やした。
丸紅の現実的な計画により地権者は持ち出しが少なく、新たな36戸の購入者も安く買える。
みんながハッピーな計画になった。

富裕層には物足りないがグランドヒルズと棲み分け可能で、ハイグレード好きはあちらに行かれたら宜しい。

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地権者と丸紅様様のマンションですね。
こういう物件が増えるといいね。

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>>652 匿名さん
その通りですね。本当の富裕層はここではなくグランドヒルズ、もしくはもっとグレード高く駅近の物件を買うでしょう。

南青山にどうしても住みたい、ミドル層が買う物件です。
場所は価値観によりますかね。

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>>654 匿名さん
老朽化した築50年物のマンションの多くが組合の意見がまとまらず紛糾してます。
このみんながハッピーになれる常盤松ハウスの成功モデルとして知ってもらいたい。
3年近い引越を嫌がるお年寄りの気持ちは分かりますが多くの住民の未来のために英断は必要です。
新たに加わる住民も地権者さんの考えが反映された計画内容を見れば自分に合うか合わないか判断できます。
コンシェルジュは諦めて下さい（笑）

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建替え前の建物も、築約50年とは思えないほど美しく保たれていましたよね。
居住者の方の意識の高さが、この建て替えを実現させたのだろうなと思います。拍手。

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ここの地権者は意識高い系で優秀なリーダーがいたのだと感心してる。
50年定額マンションは資産価値が長く保てると考えます。

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ここを買えたのは、地権者さんと丸紅さんとマンマニさんのお陰です。
本当にありがとうございました。
クリスマスプレゼント　サンキュ－。

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ここを買えなかったのはマンマニさんのせいです

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グランドヒルズとパークナードが販売開始しますよ
チャンスはまだまだあります

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>>658 匿名さん
私は地権者と丸紅に感謝です。
マンマニサンのせいで倍率があがり抽選になってしまいましたから。神様ありがとう。

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埼玉県民でしたが晴れて南青山アドレスを手に入れましたよ。
嬉しくて丸紅さんと地権者さんに感謝してます。

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>>653 匿名
>地権者と丸紅様様のマンションですね。

ありがとう。是非港区ライフをお楽しみ下さい。

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>>658 匿名
>本当にありがとうございました。

どういたしまして。

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2次で販売される部屋ってどれかわかる方いらっしゃいませんか？

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>>665 周辺住民さん

HPに掲載されている間取りは残ってますよ
訪問して気に入った部屋が見つかれば早めに要望書を出しましょう

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>>666 匿名さん
手が届く2LD以上すでに無し。
2年もあればキャンセル出ないですかねー

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転売で儲かる部屋を手付放棄してまでキャンセルする奇特な人間はいないでしょっ
パークハウスはどう？1億でギリ買えるかな？

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奇跡の安さ
渋谷から外れた田園都市線の三茶 駒沢大学と同じ単価で販売
芝浦のタワーとも同じ水準

住宅ローンの固定金利が上がり、複数の増税で景気も後退局面で頂上を維持するので手一杯だけど丸紅さんの激安価格によりRV100％割れリスクは低いんだよ
明らかに買いな案件

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表参道駅 徒歩15分以内 築20年 2LDK以上 60㎡以上で検索

西麻布co houseが別格の安さ 81㎡8980万
見れば安い理由が丸わかりで検討対象になりにくい

分譲クオリティだとマスターズハウス
66㎡9180万から9680万
この時点で常盤松ハウスの西と同じ単価かちょい高い

その他の中古はオプレジでさえ60㎡1億2千万台
1億未満はマスターズハウスしかない
マスターズハウスも新築販売時は坪単価360万程度
売主にはスミフ以外に丸紅もいた
丸紅が絡むと安く売られている
多分だけど1期3次に販売した66㎡9580万9780万の部屋を落選した人はマスターズハウス中古を検討するのかな？
年明けには1億以下の部屋は無くなるかも

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以上の状況から新築供給も限られる南青山西麻布では出てもGHのように66㎡換算1.5億を買うのか、中古で数少ない1億前後を狙うのか選択肢は本当に少ない＝売手上位

例に挙げると69.78㎡2階 9190万は1億2千万で転売しても買い手が十分に見つかる
1階の8680万は半地下とはいえ1億以下が墓前のマスターズハウスしかないわけで9700万くらいで戦える
リセールでは半地下と地上ではかなりの差が開くのは仕方なし
未入居という価値は設備が低くとも強みになってる

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>1階の8680万は半地下とはいえ

モロ地下や
地下2階やで

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地下3階やで

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俺が予告しておく。
中古が出るのは３Ｆ４Ｆ。もちろん他の階も当然中古は出るがこの売り出しが多い。
実需組（少ないけど）の中古が出回る。間違いない。

地下１階、地下２階、地下３階を買う層はギリで買ってるから身動き取れん。
よって自分を納得させて住み続ける。
こんなはずじゃなかったと引っ越すのは３階４階組。

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地下3階には部屋がない罠
傾斜地で最も高い位置から見て地下2階までしか部屋はないぜ

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地下2階とかエグイよな

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地下2階は6倍だったのよ
それが客観的事実
安けりゃ買いたい御仁はいるのよ
個人の偏った価値観は参考にならん

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4W後に2期販売だ。
ここで安い西側は完売らしい。
賃貸運用だと1L 7880万の部屋で家賃29万の表面利回りが4.4％くらい？
転売だと試算上は113％くらい上昇。
渋谷の再開発オフィス人口増加で1L需要は増加するかもなぁ。

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この土地の形が尖ってるところが気になります。この辺り昔色々あったから価格下げてるとかありますかね？

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渋谷東アドレスの小規模パークハウス築14年の中古が95m2で出てる。
1.46億で坪単506万 1階なんだけど部屋は半地下？

例の1階パンダ部屋77m2 9880万の将来価値を見極める上で成約単価が参考になるね。
買えた方は羨ましい。

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