南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

販売総戸数が36戸しかなく今となっては非常に稀少な値付けのマンションでしたね。

二期でほぼ掃けて、年度末にはMRクローズできるだろうね、今の勢いなら。

住友のグランドヒルズは700マンション?だと思うから、北側のパナホームよりは、こちらのマンションの方が規模もあって良いから、殆どは地権者住戸で抑えられてしまっている100平米超の住戸が600?650万で一瞬で捌き切れるかどうかが成否の分かれ道になるね。

丸紅都市開発の腕の見せ所だ。

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敷地の前の駐車場の地歴を気にする人は少数派かな。　価格が安いのは、その理由のそせいだと理解していますが、皆さんからすると価格を引き下げる要因として、かえって、その地歴はウェルカムなのかな。当方は、地歴を気にするあまり最終的に断念してしまったが、惜しいことをしてしまったかもと若干後悔中です。

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この場所自体の地歴ならともかく　片側２車線の道路を挟んだ向こう側ですから
まあ個人の感性の問題なので、＞422さんは気にしていても良いと思いますよ
以前もこのネタで投稿していた方と同じ方かと推察いたしますが
その時も反応がなかったのが「皆さん」の回答ということではないでしょうか

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>>420 坪単価比較中さん
その程度のキャピタルじゃ諸経費税金引いたら旨味ないね。

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周辺の中古成約から推察すると（竣工時も今の経済状況）

西2階は20％上乗せ可能。

修繕積立一時金（約100万円）が0円は丸儲け。

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>>425 匿名さん

南青山テラスで坪単価570万くらいだがグレードが全然違う。
築年数のハンデなく、むしろヴィンテージだからね。
富裕層はコンシェルジュや豪華な設備がないマンションには住みたがらない。
セキュリティ甘いとこも避ける。
南青山テラスより常盤松ハウスは1割安く評価される。
よって2階以上の部屋は即転で坪500万と見ておくと大差は出ない。
78B2階購入者は最大の勝者でした。

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半地下の1階やゴミ置場近くは避けられるので相場よりかなり安く評価される
オプレジの半地下と地上の単価差を見れば1階は、、、

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15%～25％増は間違いないでしょうね。
羨ましい。

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>>426 マンション検討中さん
どうだろ？築年数を加味したら、新築未入居を選ぶ人もいると思うけど。

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南青山テラスの南向きは120平米超の広い部屋が多いから、坪単価の印象以上に取引価格が高いうえに、市場に出てくることが少ない。（取引されているけど、業者に常に購入希望が入っていて、水面下で売買成立。）
坪単価だけではなく総価格も考えると、この場所・この価格で方角が良い部屋が買えるのは悪くないと思う。

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＞429　新築好きは日本人のDNAだから、新築を選ぶ人も当然いるでしょう。
ただ、南青山テラスはあの黒っぽい外壁が奏功していて、少なくとも外観からは経年劣化を感じさせないところが強いと思う。

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日本で最も有名なヴィンテージマンションと言えば広尾のヒルズ。
しかし、買うときには要注意。
水回りのみならず、配管までリフォームしているか確認しなければならない。
そんなことを言ってくれる仲介業者は少なく、買ってからトラブって泣いている方が多くいる。
築20年になるといろんなトラブルが多発しますよ。

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この周辺の築浅は高くて手が出ない。だから安い南青山テラスとなるだけ。築古を好んで買っているわけではない。自分の話で恐縮です。

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隣の南青山テラスがグレードの割にはリーズナブルに取引されているのは、本物件にはちょっと不運かも。
なぜ築浅物件に比べてリーズナブルかといえば、単に築年数の問題ではなくて、バブル後に放出された社宅跡に、しかも人件費も建材費も安かった時期に建てられたから。
最初の売出価格が、周辺の築浅物件と比較すると段違いに安かった。

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当時、南青山テラスだけが安かったの？
日本中どこもかしこも安かったでしょ。
今は日本中どこもかしこも高いんだよ。

誰でも知ってるよ。

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>>426 マンション検討中さん
今更だけど、何で81と78は同じ二階で価格差あったの？坪単価25万くらい違う。

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>>436 eマンションさん
仕様が違うからですかね。タイル張りの風呂と挽板と廊下タイルが違いです。まあ、単価差と仕様の差が妥当かは不明ですが。

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仕様のみならず、70ｍ2台と80ｍ2台とはイメージが違うんだよな。
まあ、81ｍ2もベラボーに安かったのは事実。

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二階狙いにいって抽選漏れといてなんですけど、今思えば70Aも一階ですけど、南向きの割に激安じゃないですか？

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>>439 通りがかりさん
私は最高倍率の部屋と悩みました。70Aも安いんですが、若干半地下感があってリセール懸念で。永く住むつもりなら良い選択だったと思います。

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>>440 評判気になるさん
私も倍率高いところではなく、他の70m2にいけばよかったと後悔してます。
5階の70Gとか。

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>>441 匿名さん

5階70Gは抽選なしだったんですかね？

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>>440 評判気になるさん
ですよねぇ、、、いま思えばあんまり議論されてませんでしたが、だいぶ安いですよね。
日当たりがどんだけかはわかりませんが。

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>>442 通りがかりさん
無抽選ですよ。

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>>444 評判気になるさん
いいな?

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狙い過ぎると買えなくなる典型例です。
2次は1次のような調整値下げもなく、更に西向きは激戦になるそうです。
1次で4階以上を低倍率で買った方も聡明。
投資だと狙い過ぎるのは当然ですが、実際に住みたい方は倍率避けたいもの。

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＞443　西向きの部屋は、率直に言ってどの階も直接的な日当たりは
期待できないと思います。
ただ、中庭には日光が入るような作りになっているので、
隣地マンションの光沢のある外壁や植栽からの反射光による明るさは
ある程度期待できると思っています。

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西向きはどれもパンダだった。
でも、2階が超魅力的だったので目が眩みました。後悔しています。
残りの西向きに挑みます。

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>>448 匿名さん
同感です。4階の60m2に全力投球します。また抽選かな。

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残りの西は全部抽選だろうね

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第二期の南向きってもう販売ないんでしたっけ？？１Fは１期で売れてます？西に比べ日当たりよさそうだなと思っているんですが。。

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南は広い角部屋がフルに残ってる

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>>449 評判気になるさん
60台2部屋は大抽選になりますが当たることを願いましょう

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>>452 匿名さん
南は高いですもんね。
ローン組の庶民にとっては西側に勝負すべきでした。
西側1次の皆様、本当に羨ましい。

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次期以降のスケジュール教えてください?

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南側って、二階以下でも日が入るもんなんですか？
さすがに一階は入らない気が。

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>>456 匿名さん
距離が離れてれば1階でも入りますよ。

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>>457 匿名さん

南1階は51㎡しかない

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>456 つい先日現地を通りましたが（午後2時頃）、1年中で太陽がもっとも低い位置にあるこの時期でも、南側は1階部分までちゃんと日が当たってました。
常陸宮邸の木を通した光だったので木漏れ日風でしたが、太陽が高い他の季節ならもっと明るそうです。

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>>459 匿名さん
南側、日当たりは問題ないと思います。
建物の質がどこまでかだけですかね。

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ここは賃貸に出したら借りたい人は多いですかね？
自分で住むには駅から遠いし、子供も成人したので学区域は関係ないので資産として持ってもいいかなと考えています。

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>>461 匿名さん
賃貸もアリだと思いますね。
ちなみに近くのグランドヒルズ南青山は7階でも坪700みたいです。さすが住友ですね。。

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いよいよ明日登録。次こそ当たりたい。

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>>463 匿名さん

2次も人気
早いな

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78B5階が明日発売

最高倍率が出た同じ間取落選組の救済部屋

80A落選組も加わり抽選だな

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同じ2階が坪単価426
5階は坪単価492

2階当選者は含み益1500万以上？

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>>466 マンション検討中さん
492でも十分安いと思うけどね

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>>467 匿名さん

492の部屋は即転したら坪いくらで売れそう？

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グランドヒルズは上層階７６０だったー

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常盤松530
グランドヒルズ700
パークナード予想630

少し離れて
パークハウス麻布外苑 値引後495
パークコート青山一丁目770

明日発売の492が安く見えてしまう。
周辺の中古買うより安い。

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