南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

落選した方は2次に回りますか？
それとも欲しい部屋が無くなり解散ですか？

60C3階を落選した方は4階の2LDK60Bと60Dがほぼ同予算なんで救済措置が出来ます。
しかし、60C2階以下は予算が上がり、なおかつ部屋が狭くなるため厳しいです。
1LDKはまだまだ部屋が多数残ってますので救済は問題なし。
80A落選者はグレード重視だけに78B5階への救済提案は大きな妥協になります。
落選者でも次点の方はキャンセル待ちにかけたい気持ちもありますし、判断が難しい局面です。

>>381 評判気になるさん

>>380 マンション掲示板さん

おかげさまで無抽選で買えました。
ギリキャッシュ買いでこころもとなかったのですが、引き渡しまで長くなったので、インテリア購入費用でもためようと思います。
他の購入決まった方々、おめでとうございます。

永住希望で早くから購入を検討していたものです。本物件のコンセプトに納得して購入しました。マンションマニアの煽りを受けて抽選になってしまいヤキモキしましたが無事当選しました。神様ありがとう。

南青山・青南小学校区・青学初等部は鉄板中の鉄板。
駅遠でも家賃は坪0.2万高め設定可能。
もちろん、リセールも堅い。

買いたい人、借りたい人の多くは小学生以下のお子さんがいる家族。
持ち家があるのに、わざわざ引っ越しして来る親バカもいるほど。

買えた方、おめでとうございます。
ーーーようこそ、青南小学校区へーーー

結局マンマニ一派はなんだったのか？

当選した方、おめでとうございます！

私は1次間に合わなかったので、2次で頑張ろうと思います…
5階の70B・70Gを狙ってるのですが、どう思いますか？

>>406 匿名さん
70Gの5階は1次で売れたのでは？

>>407 マンション掲示板さん
そうなんですか…残念です。
75Bも倍率高そうですかね？

ですね

もう西の70㎡以上の2LDKは残り少なく激戦
狭い60D 60Bも視野に入れないと買えないことになるので悩ましいかと

一般的に新築では、１ＬＤＫが最高人気になるのですが、ここでは最低人気でした。

なぜかというと、青南小学校区内のマンションでは２ＬＤＫ以上、７０ｍ２以上が人気なのです。

ですから、７０ｍ２以上を狙う方が無難ですよ。

>>411 匿名さん
それなら60平米あれば問題ないですね。ここは2LDKです。

＞388さんが言っているように、南向きの部屋が苦戦したのは、フォレスト向きと比べて価格差が大きくて割高に見えたんだろう。
車も人通りも少ない静かな道路に面していて、その先にも高い建物はなく（将来的にも建つ可能性は低く）、背の高い宮邸の木々までは距離があるから低層階でも日当たりは抜群。
本来なら好条件の部屋だと思うけど。
ゴミ置場の真上に位置する部屋については、通常は早朝に回ってきて長くても数分（短ければ数十秒）停車するだけのゴミ収集車からの臭気リスクの評価の問題だと思う。
毎朝早起きして窓を開け放つのが無上の喜び、という人なら気になるかもね。

半地下が安いのではなく、西向き全体が安過ぎた。
西向き２階の価格なんて信じられないレベル。
その２階より安い半地下（1階）は奇跡のような価格に感じた。

しかし、半地下は元々上階と比べ15％程度安いのが常識。
それを知っている方々は2階をターゲットにした。

2階を買えた方は幸運。見る目がある。おめでとう。

>>414 匿名さん

2階に最高倍率続出
みんな賢いよ

>>414

>>415の言う通りで自分だけが分かってる、自分だけが賢いと思っちゃいけないっていう事だわね。

2階はキャピタルでますか？

利益はのぞめないかと
ただ南青山好きには刺さるかとおもいます？

>>412 マンション掲示板さん
60平米は1部屋が狭くて無理じゃないですかね？
70Gも同じですが。
西側なら70Bくらいの2LDLじゃないと

余裕でキャピタル出ますよ。新築69平米2階1億-1億500万くらいじゃない？16倍の78平米パンダ部屋は1億1500万くらいの価値じゃないかしら。

販売総戸数が36戸しかなく今となっては非常に稀少な値付けのマンションでしたね。

二期でほぼ掃けて、年度末にはMRクローズできるだろうね、今の勢いなら。

住友のグランドヒルズは700マンション?だと思うから、北側のパナホームよりは、こちらのマンションの方が規模もあって良いから、殆どは地権者住戸で抑えられてしまっている100平米超の住戸が600?650万で一瞬で捌き切れるかどうかが成否の分かれ道になるね。

丸紅都市開発の腕の見せ所だ。

敷地の前の駐車場の地歴を気にする人は少数派かな。　価格が安いのは、その理由のそせいだと理解していますが、皆さんからすると価格を引き下げる要因として、かえって、その地歴はウェルカムなのかな。当方は、地歴を気にするあまり最終的に断念してしまったが、惜しいことをしてしまったかもと若干後悔中です。

この場所自体の地歴ならともかく　片側２車線の道路を挟んだ向こう側ですから
まあ個人の感性の問題なので、＞422さんは気にしていても良いと思いますよ
以前もこのネタで投稿していた方と同じ方かと推察いたしますが
その時も反応がなかったのが「皆さん」の回答ということではないでしょうか

>>420 坪単価比較中さん
その程度のキャピタルじゃ諸経費税金引いたら旨味ないね。

周辺の中古成約から推察すると（竣工時も今の経済状況）

西2階は20％上乗せ可能。

修繕積立一時金（約100万円）が0円は丸儲け。

>>425 匿名さん

南青山テラスで坪単価570万くらいだがグレードが全然違う。
築年数のハンデなく、むしろヴィンテージだからね。
富裕層はコンシェルジュや豪華な設備がないマンションには住みたがらない。
セキュリティ甘いとこも避ける。
南青山テラスより常盤松ハウスは1割安く評価される。
よって2階以上の部屋は即転で坪500万と見ておくと大差は出ない。
78B2階購入者は最大の勝者でした。

半地下の1階やゴミ置場近くは避けられるので相場よりかなり安く評価される
オプレジの半地下と地上の単価差を見れば1階は、、、

15%～25％増は間違いないでしょうね。
羨ましい。

>>426 マンション検討中さん
どうだろ？築年数を加味したら、新築未入居を選ぶ人もいると思うけど。

南青山テラスの南向きは120平米超の広い部屋が多いから、坪単価の印象以上に取引価格が高いうえに、市場に出てくることが少ない。（取引されているけど、業者に常に購入希望が入っていて、水面下で売買成立。）
坪単価だけではなく総価格も考えると、この場所・この価格で方角が良い部屋が買えるのは悪くないと思う。

＞429　新築好きは日本人のDNAだから、新築を選ぶ人も当然いるでしょう。
ただ、南青山テラスはあの黒っぽい外壁が奏功していて、少なくとも外観からは経年劣化を感じさせないところが強いと思う。

日本で最も有名なヴィンテージマンションと言えば広尾のヒルズ。
しかし、買うときには要注意。
水回りのみならず、配管までリフォームしているか確認しなければならない。
そんなことを言ってくれる仲介業者は少なく、買ってからトラブって泣いている方が多くいる。
築20年になるといろんなトラブルが多発しますよ。

この周辺の築浅は高くて手が出ない。だから安い南青山テラスとなるだけ。築古を好んで買っているわけではない。自分の話で恐縮です。

隣の南青山テラスがグレードの割にはリーズナブルに取引されているのは、本物件にはちょっと不運かも。
なぜ築浅物件に比べてリーズナブルかといえば、単に築年数の問題ではなくて、バブル後に放出された社宅跡に、しかも人件費も建材費も安かった時期に建てられたから。
最初の売出価格が、周辺の築浅物件と比較すると段違いに安かった。

当時、南青山テラスだけが安かったの？
日本中どこもかしこも安かったでしょ。
今は日本中どこもかしこも高いんだよ。

誰でも知ってるよ。

>>426 マンション検討中さん
今更だけど、何で81と78は同じ二階で価格差あったの？坪単価25万くらい違う。

>>436 eマンションさん
仕様が違うからですかね。タイル張りの風呂と挽板と廊下タイルが違いです。まあ、単価差と仕様の差が妥当かは不明ですが。

仕様のみならず、70ｍ2台と80ｍ2台とはイメージが違うんだよな。
まあ、81ｍ2もベラボーに安かったのは事実。

二階狙いにいって抽選漏れといてなんですけど、今思えば70Aも一階ですけど、南向きの割に激安じゃないですか？

>>439 通りがかりさん
私は最高倍率の部屋と悩みました。70Aも安いんですが、若干半地下感があってリセール懸念で。永く住むつもりなら良い選択だったと思います。

>>440 評判気になるさん
私も倍率高いところではなく、他の70m2にいけばよかったと後悔してます。
5階の70Gとか。

>>441 匿名さん

5階70Gは抽選なしだったんですかね？

>>440 評判気になるさん
ですよねぇ、、、いま思えばあんまり議論されてませんでしたが、だいぶ安いですよね。
日当たりがどんだけかはわかりませんが。

>>442 通りがかりさん
無抽選ですよ。

>>444 評判気になるさん
いいな?

狙い過ぎると買えなくなる典型例です。
2次は1次のような調整値下げもなく、更に西向きは激戦になるそうです。
1次で4階以上を低倍率で買った方も聡明。
投資だと狙い過ぎるのは当然ですが、実際に住みたい方は倍率避けたいもの。

＞443　西向きの部屋は、率直に言ってどの階も直接的な日当たりは
期待できないと思います。
ただ、中庭には日光が入るような作りになっているので、
隣地マンションの光沢のある外壁や植栽からの反射光による明るさは
ある程度期待できると思っています。

西向きはどれもパンダだった。
でも、2階が超魅力的だったので目が眩みました。後悔しています。
残りの西向きに挑みます。

>>448 匿名さん
同感です。4階の60m2に全力投球します。また抽選かな。

残りの西は全部抽選だろうね

第二期の南向きってもう販売ないんでしたっけ？？１Fは１期で売れてます？西に比べ日当たりよさそうだなと思っているんですが。。

南は広い角部屋がフルに残ってる

>>449 評判気になるさん
60台2部屋は大抽選になりますが当たることを願いましょう

>>452 匿名さん
南は高いですもんね。
ローン組の庶民にとっては西側に勝負すべきでした。
西側1次の皆様、本当に羨ましい。

次期以降のスケジュール教えてください?

南側って、二階以下でも日が入るもんなんですか？
さすがに一階は入らない気が。

>>456 匿名さん
距離が離れてれば1階でも入りますよ。

>>457 匿名さん

南1階は51㎡しかない

>456 つい先日現地を通りましたが（午後2時頃）、1年中で太陽がもっとも低い位置にあるこの時期でも、南側は1階部分までちゃんと日が当たってました。
常陸宮邸の木を通した光だったので木漏れ日風でしたが、太陽が高い他の季節ならもっと明るそうです。

>>459 匿名さん
南側、日当たりは問題ないと思います。
建物の質がどこまでかだけですかね。

ここは賃貸に出したら借りたい人は多いですかね？
自分で住むには駅から遠いし、子供も成人したので学区域は関係ないので資産として持ってもいいかなと考えています。

>>461 匿名さん
賃貸もアリだと思いますね。
ちなみに近くのグランドヒルズ南青山は7階でも坪700みたいです。さすが住友ですね。。

いよいよ明日登録。次こそ当たりたい。

>>463 匿名さん

2次も人気
早いな

78B5階が明日発売

最高倍率が出た同じ間取落選組の救済部屋

80A落選組も加わり抽選だな

同じ2階が坪単価426
5階は坪単価492

2階当選者は含み益1500万以上？

>>466 マンション検討中さん
492でも十分安いと思うけどね

>>467 匿名さん

492の部屋は即転したら坪いくらで売れそう？

グランドヒルズは上層階７６０だったー

常盤松530
グランドヒルズ700
パークナード予想630

少し離れて
パークハウス麻布外苑 値引後495
パークコート青山一丁目770

明日発売の492が安く見えてしまう。
周辺の中古買うより安い。

何で明日は販売戸数1戸だけなの？

救済措置で早く出したの
78B落選組のため

4年前の相場に近い価格だよね。
パークハウスグランの4年前は南向きで420くらい。
そこは今や600に値上げ。

>>472 匿名さん
ありがとうこざいます。そうなんですね。
小出しにやるんですね

>>473 匿名さん
70Bは倍率どれくらいになりそうでしょうか？

>461 賃貸需要はあるでしょうね。
人気の青山学院幼稚園・初等部、女学館、青南小学校が徒歩通学圏なので。
私立は通学圏が広いですが、安全面を考えて、お子さんが小さいうちだけでもと
引っ越してくる家族は結構います。
この場合はファミリータイプの需要になりますが。

賃貸と売却はどっちが有利？

>>472 匿名さん
救済措置１つじゃ足りなくね?

足りないが出遅れ組みが追加エントリーしないように落選者限定にするため早く出した
部屋が他にないから全員救済出来ないのは大前提

ブランズ常盤松 渋谷アドレス
2階の中古部屋は坪単価520万也

ブランズよりは中古相場では高く評価されるよね？
78B5階の492を買えればリセールでは540くらいはいける？

>>479 マンション検討中さん
いけると思います。学区が違います。南青山アドレスです。78bは何倍だったのかな。

70B5階が492→540行ければ
60C2階435とか70B2階426は515くらい？
半地下60C1階411は2階からの1割減として460くらい？
逆に南西 東南は坪600近いので割れるって感じ？

3次で西の2LDKが完売見込なんで皆さん急いだ方がいいわ。
2部屋残った60㎡台で484前後。
ここが売れたら坪500以下が消滅。

ブランズは青南じゃないんですね、じゃあファミリーは常盤松選びますよね…
残っている南・東側は1億5000万くらいでしょうか？そのあたりはリセールバリュー低そうですかね？

今日の抽選何倍でしたか？

単純に1億前後のファミリー部屋は世帯年収2500万未満のアッパーミドル層が購入ターゲットやけど、1億5千万は富裕層の領域。
富裕層にはグレード感も不十分でコンシェルジュもいない中古マンションに1億5千万は出さないとか？
どんな層に将来買ってもらうか考えると見えるかもしれない。

>>484
>富裕層にはグレード感も不十分でコンシェルジュもいない中古マンションに1億5千万は出さないとか？

富裕層って言うと語感から親の代から金持ちで上品で好々爺みたいな感じに捉えるかも知れないが
東京にいる富裕層なんてのは貧乏育ちで一旗揚げようと東京に出て来たのとか
半分いかがわしい商売込みでのし上がったのとか
他人を嵌めて蹴落として生き延びたとか
金持ち相手に口八丁手八丁で吹っ掛けて稼いだとか
営業を鬼詰め激詰めして売ってこさせたとかそういうのが基本だからな。

それに現役で稼ぎまくってる奴はおらおらで自信満々だったりなんで
決して上品で賢い奴らばかりじゃないから転売もノリや勢いも大事。

>>484
田舎の開業医が東京の息子娘の為に買ってやるとかあるから
地下物件も高値付けて「東京じゃ地下物件がトレンド」って吹いてちょっとだけ値引いてやればいいんだよ。

どうせ東京育ちの富裕層なんか買わないんだから田舎出の成り上がりに売る方法を考えりゃいいよ。

南青山テラス坪560
ブランズ常盤松坪520
常盤松の西部屋未入居転売坪540

これだったら南青山テラスと互角以上？

でも常盤松の南か東部屋を坪630だと
南青山テラスが選ばれやすいのかな？
グロス1.5億はノリで簡単に売れる価格帯とは思えない。
他に選択肢が多いからです。

＞487　現実に比較が成り立つのは、あくまでも同時期に同程度の中古物件が出ていれば、の話。テラスもブランズもタワマンじゃないんだから、常に売り物件があるわけではない。 実需なら、テラスで同程度の物件が出るのを待っていた人が、待ちきれずに常盤松を買うことも当然ある。

ちなみに、テラスの南向きは、出たとしてもグロス1.5億では買えないと思う。広い部屋が多いから。

築浅は若い女房みたいなもん
設備で負けてもピカピカの新築未入居は惹かれる

良い中古が出ていない、割高価格で買えない
そんな時にリセールに出せたら思わぬ値段で成約するってこと

みんな3次で坪500以下は完売やから急いで買いなはれ

>>489 匿名さん
テラス中古はあんま出ないよな
売主有利よ

1次も2次も落選した者です。

皆さんは3次も参戦されるのでしょうか。

できれば投資関係者はご遠慮願えませんか。

70B5階は何倍でした？

もう西北西で広い部屋は完売したので残りは高い部屋だけ。。。
投資家は解散じゃない？

60Bか60Dどっちかで迷う。
倍率低い方にするっきゃない。
ラストチャンスに賭ける。

次期は来年？

あまり周辺中古で立地仕様築年数価格などの要素で魅力があるのが出てないなぁ。
人気マンションは不動産屋に希望を伝えて出てきたら即買い付けなんだろうな。
南青山を投資でバンバン転がす人は少ないのか？売りは少ない。
グランドヒルズとか後続が更に値上がりしている状況では、中古より安い常盤松は仕様が低くても立地が良いのでリセールバリューは相当に高いかも？

一期で当選したんだけど、賃貸用としてもう一戸狙います。
二度も高倍率が当たるとは思いませんが、ごめんなさい。

個人の自由なのは承知の上で言うけど、販売戸数が少ないうえに実需の人気もある
物件なんだから、もし＞497が本当なら二次は遠慮したら？
余剰資金は白金高輪あたりに回したら良いのでは。

ああ、二次じゃないなくで三次ですね。
とにかく投資用タワマンじゃないんだから、一戸当たったら十分でしょう。

>>497 匿名さん
70B2階当選者？

西側の2LDK、なんとか当てたいな。

>>501
一年中日陰で尚且つカーテン開けられないけど大丈夫？
移住したら今の住まいより酷くなるんじゃない？

純益1000万円以上の宝くじ。
誰が当てるかな？

１億2億ぶっこんでのゴールが1000万じゃショボすぎる
儲からなくても若い奴に飲み屋でもやらせる方がマシ。

>>503 匿名さん
そんなに儲かるの？
スゲェ

よー言うわ

3次は14日登録です。
そこで西部屋の2LDKは完売します。

>>507 マンション検討中さん
ペース早いな。

小さなMRと少数スタッフで運営しているため一度に大量の客を捌けない
小出しで販売を進める理由
儲かる部屋は14日で販売終了

儲かる部屋と言われてるのは日の当たらない部屋
カーテンを開けられない部屋
アホブロガーは気安くパンダパンダと言うけれど
もっと金を出さないとこの辺りでまともな部屋に住めない
これが東京の厳しい現実

西側の2部屋申し込もうかな。

>>511
自信持って申し込んだらええ
日の当たらない、カーテン開けられない部屋だけど
場所はええとこやで
２部屋でも３部屋でも申し込んだらええ

ここが決まったら「ん～湾岸とか遠いし興味ないんだよね」って顔出来るで

中庭をはさんだ向こう側の部屋からの視線がそんなに気になるなら、窓にフィルムでも貼ればいいよ。中からの見通しはほぼ変わらず、外からは目隠し効果があり、冷暖房効果もあがって飛散防止効果もあるフィルム、販売されてるよ。（別に自分はメーカーの回し者じゃないけど。）

>>512 匿名さん
湾岸の芝浦より安い
こっちは山手線内側の内陸高台

日の当たらない、カーテン開けられない部屋だからあの坪単価なんだろうな。
東や南側の方が良いけど坪単価が高くて手が出ないので西側の部屋に申込みます。

>>515 eマンションさん

南は1階の70Aが坪422万と激安やった

最安パンダ411は目の前が白い壁
カーテン開けてもお見合いなし

他の西側低層階も目の前は植栽。カーテン開けても問題ないでしょ。

地下物件と言えば目の前の壁が10m15ｍとかの部屋えぐいよな
どんだけ地下やねんって

>中庭をはさんだ向こう側の部屋からの視線がそんなに気になるなら

目の前のデカいビルから見下ろされるんだから
そりゃ気になるよ

>>516 マンション検討中さん
そこすごいですね、、、

だろ？
分かれば宜しい

>>515 eマンションさん
西側4階2LDKは緑も見えるし坪485万なら買いたいな。私はローン下りず断念しますが。羨ましい。買えるといいですね。

なぜに西側？

たった数戸しか売り出さないのにネガとは。
何が目的かしら。
倍率下げ狙いなら無駄ですよ。

今週末の3次でハズレたら撤退します。

とりあえず二戸目突入します。
倍率どのくらいつくんだろ？

二戸目いくんだ…　部外者だけど、本当に住みたい人に当たってほしいなぁ

俺は宝くじで1億当てた実績あるので、三戸目頑張ります。

>>534 匿名さん
2億の部屋はいかが？

3次に向けて盛り上がってきたね。俺も申し込もう。

湾岸民でさえ手が届く激安価格での販売は有難いな。
パークタワー勝どきと同単価で買える部屋があるわけでウレピー。
60B狙います。

>>536 マンコミュファンさん
どの部屋が気になりますか？

あたいは60Dに申込予定。
避けてくれれば有り難や

60Bか60Dかそれとも両方か悩む。

>>543 匿名さん
その通り、仕様はとにかく最低限で未知数。
広さ・値段・南青山だけのリセールは2年後わからんよ。

不動産の資産価値は立地が8割じゃなかった？

>>542 マンコミュファンさん
どっちも買いましょう

私は両方登録しましたが、この倍率なら当たらないと思います。

>>549 匿名さん
何倍？

まだ分からない
1次当選者の手付振込は今週
キャンセルあるやも？

>60Bか60Dか

やっぱり独身ですか

明後日販売の60B60Dは9600万で購入→相場だと10500万くらいで売れるんでしょ？
買わない理由が有りませぬ

三菱地所の配信記事がツイート拡大中

港区 千代田区 渋谷区が更に上昇
都心3区に渋谷区が大規模開発で食い込む勢い

南青山って港区3Aの端だが渋谷に1番近い港区
これはまだまだ上がるなあ

上がるでしょうね。
渋谷駅は十分徒歩圏だけど、再開発で渋谷エリアが拡大しても、ここまで喧騒が届くことはないでしょうから。
来週には3号線渋谷入口も開通して、ますます便利に。

>>555 匿名さん
先週末渋谷駅前から歩いて現地に行きましたが、実践中の裏から渋谷図書館を抜けて常盤松小、國學院をぬけて常陸宮邸からのルートです。緑が多くて森林浴をしながら非常に気持ち良かったです。以外に近かったです。

７０Ｂの2階は130％程度になるだろうな。
西向きは総じて120％以上になるかな。

ハイエナが群がるのもわかるが、度が過ぎる。

>>555 匿名さん
リーマン程度の不況要因では港区3Aは簡単に下がらない。
下がってもせいぜい5％ちょい。
常盤松西部屋は周辺中古より15％安かったわけで15％下がってもリセールバリューは100。
そんな大不況が到来する時は他の割高新築マンション購入者は多額の含み損を抱え売るに売れない。
それより渋谷大型再開発や六本木再開発に囲まれ都会の喧騒から離れた丁度良い南青山の住環境は高く評価され値上がりする可能性の方が勝るかな。
明日の登録で西側は完売。
迷っていたら試合終了。

渋谷駅までの最短ルートは六本木通り沿いをまっすく歩く道だけど、散歩がてら歩く場合は、≫556はとても良い道ですよね。

>>557 匿名さん
周辺中古を見るにブランズより高く評価されるので70B2階426→550前後
明日発売の部屋でも484→540くらいは期待可能
500未満は全て転売益が見込める

賃貸需要も伸びるのでは。今までは、学区に魅力を感じるファミリー層が多かったかもしれないけど、渋谷駅周辺に高層オフィスビルがどんどん建ってるから、徒歩通勤可でバスも便利で静かなエリア、ってことで、ちょいリッチ系勤め人のニーズも増えると思う。痛勤ラッシュがないのは魅力的。独身なら1LDKでも十分。

西向きは1LDKが次週以降に持ち越されました
2LDKは明日で終了、1LDKはDINKSであれば許容範囲の50㎡台
渋谷の活況を見ると独身やDINKSにとってバスで5分10分で六本木表参道渋谷恵比寿にアクセス可能な立地は魅力的
確かにファミリー以外にも評価されていくかも

六本木再開発は坪1000万の噂、渋谷徒歩7分は坪850万で販売中、渋谷アトラスは1000万超でもおかしくない
特にアトラスは渋谷再開発が見えて高く売れるタイミングを明らかに待ってる

渋谷と六本木・虎ノ門・麻布台と品川・高輪ゲートの周辺は都心でも別格の再開発。
ここも波及効果があるといいね。

この事業で丸紅さんは儲けなくても良いくらいの姿勢なんだと思う。
モデルルームの維持費も質素にしながら堅実な運営が素晴らしい。
大手デベは周辺相場を下振れさせないようにするが丸紅さんは周辺に自社案件もない。
日鉄興和と丸紅は検討者目線だと有難いデベさん。
今の新築相場が2年後も続いたとしてリセールバリューが120％いくマンションは見当たらない。

>>565 マンション検討中さん
20年以上前の昔話は不動産に影響しないってさ。
関東大震災や東京大空襲の当時の被害状況を気にしないのと同じ。

横浜北仲も三井と丸紅だよね。
やっぱり、企業の経営姿勢は変わらないね。

>>567 匿名さん
北仲は転売で1500万の含み益になってた。
資産価値があがるマンションを販売する丸紅には今後も注目。
S不動産とは対極。

そういやパークコート青山一丁目も半地下部屋ありましたよ。
傾斜地はどうしても半地下が出来やすい。
それでも坪700万。
比べても常盤松の安さは尋常ではない水準。

パークコートは竣工後も4部屋残ってる。
残った部屋は最低でも70㎡1.6億以上の世界だけど。
パークハウス外苑西通りは交渉後でも70㎡1億まで。
ここだと今日の抽選に当たれば66㎡9680万で1億切りながら外苑西通りより立地で勝る南青山7丁目に住める。

抽選は何倍でした？

>>570 マンコミュファンさん
8倍

(￣O￣;)

マジで、、、8倍も

36引く23＝残り13部屋

このご時世でこの価格はあり得ない。
１ＬＤＫも凄い安いのだが、２ＬＤＫの激安に圧倒された感じだね。
改めて青南校区は凄いということを実感させられた。

4年前に販売開始したブランズは坪500万
渋谷東と南青山アドレスの差を考えれば4年前以上に遡った価格で販売されたことに
ブランズは賃貸住人率が高く投資マンションみたいな感じでも中古は坪550万で成約してる
過去10年で1番安い時期に販売されたグラン青山高樹町でさえ坪450万
過去にタイムスリップしたような面持ち

あのマンマニさんが今年1番のお宝マンションと評価したのは頷けちゃう

>>574 匿名さん
坪500万以下の安い部屋は1LDK3部屋だけが残り年末の販売で完売ペース
2LDK無くなった今では1LDKはシングルとDINKSで即埋まるかと
重たい坪600万台は長期戦

70B2階の契約者は2900万以上の含み益やわ

売りたい衝動に駆られるんじゃ？

売って、ほかを買う手もある。
私ならそうする。
子持ちなら小学校を卒業するまでは売らないけど。

70Bの広さともなればファミリー率が高いと考えられるため子供が小学校を卒業して私立中学に入学させた後に売るのがイメージしやすいね。
教育費も本格的に高くなる時期に差し掛かるため利確させておきたいし。
都心3区は2040年まで人口増加を予測されてるので簡単には下がらないと思う。
南青山は単に港区ブランドだけでなくファミリーには教育、若者世代には人気のある渋谷を庭に出来る役割を担う町。

60Cを賃貸に出すと家賃は32万ちょいくらいいけます？

60C1階は33万、2階なら36万で決まるでしょうね。
東と南の2階以上なら坪1.9万以上では？
70Ｂ2階は1.8万。
あくまで、今の家賃相場が前提です。

>>581 匿名さん
詳しくありがとうございます。
利回り4.6％から4.7％くらいなんですね。
インカムよりもキャピタル狙いな物件なのかな。

>>581 匿名さん

70B2階だけ利回りが5.3％近い！
リセールバリューも130％
1部屋だけ別格過ぎました。

でも、狙い過ぎると倍率高くて買えないので70A1階や60C4階とかで確実に買える部屋狙いも有りでした。
70Aは坪単価446万→422への値下げがインパクト大。

>>583 マンション検討中さん
70A1階もそんなことになってたんですね。
422は確かに安い。多少歩行者の
目が気になるといっても南向きですし。

>>583 マンション検討中さん
422て70Bよりお得ですよね？

>>585 匿名さん

77㎡台が9880万まで500万くらい直前値下げされましたが、気付かない人が多く倍率2倍でした。
南向き1階はそこまで半地下感も少なく、何といっても日本人が好きな方角です。
70B2階が注目され過ぎましたが、70Aは隠れお宝部屋でした。

>>584 匿名さん

植栽の目隠しあるのと交通量が少ない通りで穴場でした。
南は2階になると坪600万ですからね。。
70Aと200万の差があるとはとても思えません。

>>586 マンション検討中さん
リセールバリューは70Aの方が高いのでは？？

>>588 匿名さん
リセールバリューは売主と買手次第なので分かりませんが、70B2階の方が売りやすいのは確か。
70Aは要望書が集まりにくかった理由は模型を見れば推察できます。
致命的な欠点ではないため坪422万と倍率面から隠れお宝部屋という解釈でした。
南1階には51㎡1LDKが残っていてローン控除対象外で坪480万台。
70Aと比べると割高に見えてしまいますが周辺相場と比べると安いよ。

本日無事契約完了しました。西側から見える常盤松フォレストの植栽は経年良化で非常に良い借景になるとおもいます。当物件の植栽も負けないようにしっかり配置して欲しいです。永住希望なので20年後が楽しみです。

>>590 マンション検討中さん

おめでとうございます。
私も週末に契約を終えました。
再来年の10月29日からの入居が楽しみ。
宜しくお願いします。

こちら1ldkの賃貸需要ありますかね。

むしろ1LDKメインですよ。都心なので。

>こちら1ldkの賃貸需要ありますかね。

1ルームでもいいくらい。
庶民が都心で賃貸目的で３LDK買って貸すなんて馬鹿すぎ。
すぐにマイナスですよ。
それが出来るのは道楽出来る金持ちだけ。

１Ｒ投資で小銭稼いで「俺は目利きの才能ある」と勘違いした投資家気取ったアホブロガーが
3LDK買って赤字作るのは一種の様式美。

昨日代々木公園のライトアップ見に行きました。渋谷駅は人混み凄かったです。あと宣伝のトラックがグルグル回っていてはっきり言ってうるさかった。それから常盤松ハウスまで歩いてみましたがどんどん静かになっていきました。駅から離れているがある意味長所かも。笑

>駅から離れているがある意味長所かも。笑

「笑」じゃなくて普通にそうだと思いますよ。
上京組のアホブロガーたちが過剰に「駅近ふんがー」「資産価値フンガー」って感化されて言ってるだけでその手のリーマンでは買えない物件です。

山手線の内側は何処に出るにも近い
バス亭が3つも近くにあり
赤坂外苑前表参道、六本木新橋、渋谷、恵比寿と網羅されてる
西側属性の閑静な住宅立地としては最強クラス
1LDKの安い部屋は最後の希望なり

前の道はタクシーがとてもよく通るので便利ですよ。

それと１ＬＤＫは人気がないのではなく、青南校区に限っては１ＬＤＫより２ＬＤＫや３ＬＤＫが人気なんですよ。

来年1月下旬から2期販売開始
残り13部屋が春までにほぼ無くなるんだろう
グランドヒルズは坪700万とか有り得ないしな